RNAV估值法
2020-08-10
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什么是RNAV估值法
RNAV是Revaluated Net Assets Value的简写,释义为重估净资产。RNAV估值法适用于房地产企业或有大量自有物业的公司。其意义为:公司现有物业按市场价出售应值多少钱,如果买下公司所花的钱少于公司按市场价出卖自有物业收到钱,那么表明该公司股票在二级市场被低估。
RNAV估值法的计算公式
RNAV=(物业面积×市场均价—净负债)/总股份。
其中:净负债=总负债—公司现有货币资金。
利用RNAV估值,要细分公司的物业,分别估算其市场价值,如便利店、大卖场、地产等。公司部分物业的建筑面积可能没有公开数据,需要实地调研。
如果公司股价相对RNAV有较大折扣,则说明公司股价被低估。
物业面积,均价和净负债都是影响RNAV值的重要参数。
较高的资产负债率(过多的长短期借款负债)/较大的股本都将降低RNAV值。
对公司各块资产分别进行市场化的价值分析,从资产价值角度重新解读公司内在的长期投资价值。
股价相对其RNAV,如存在较大幅度的折价现象,显示其股价相对公司真实价值有明显低估。
RNAV法推算(以商业为例)
1.对商业地产对商业地产分类,确定其适用的估值方法:分类,确定其适用的估值方法:
细分业态(便利店、标准店、大卖场等)被处置的可能性,细分业态与主营业务的相关度;
2.对商业地产的面积做出初步估算对商业地产的面积做出初步估算:
部分物业建筑面积的数据可能没有公开,需要调研后加入;
3.确定物业的均价: 确定物业的均价:
市场均价决定于稀缺程度。