离岸价英文缩写FOB，是一种贸易术语。1、 定义 FOB是FREE ON BOARD三个单词第一个字母的大写，中文意思为装运港船上交货，指定具体装运港名。 目前，离岸价是对外贸易中的一种结算价格，是指离开港口的价格，包括离开港口前的各种成本费用；不包括离开港口后的运输、关税、保险等费用（由货运业主向买方索取），意味着买方从此时起，应负担一切费用和货物灭失及损坏的风险。岸，原本指海岸，引申为口岸，甚至国境线；口岸不仅指海口港，也指陆上交通口岸和航空港。2、 运输方式 海运、内河运输、陆路和空中运输。3、 关键点 风险划分点，交货点，费用划分点均在装运港买方指定的轮船舷（实际操作中为装到船舱内）。4、 卖方的主要义务 A、 负责在合同规定的日期或期限内，在指定装运港将符合合同的货物按港口惯常方式交至买方指定的运输工具上，并给予买方充分的“装船”通知。 B、 负责取得出口许可证或其他核准证书（商检证，原产地证等）办理货物出口手续（报关、出口订仓等）。 C、 负担货物在装运港越过船舷为止的一切费用和风险（实际为到船舱内为止）。 D、 负责提供商业发票和证明货物已交至船上的通常单据（已装船海运提单）。5、 买方的主要义务 A、 负责按合同规定支付货物价款。 B、 负责订舱或租船、支付运费（海运费），并给予卖方关于船名，装船地点和要求交货时间的充分通知，（实际业务中买方告知卖方其在装运港的货运代理，并要求卖方向其订船，海运费为到付，由买方支付，通常买方支付的海运费较卖方自己订船要便宜10-20%）。 C、 自负风险和费用取得进口许可证（配额在进口国同样由买方向国内行政机构申领）或其他核准证书，并办理货物进口以及必要时，经由另一国过境运输的一切海关手续。 D、 负担货物在装运港越过船舷后的一切费用和风险（实际为装运港船舱内以后的） E、 收取卖方按合同规定交付的货物，接受与合同相符的单据。6、 实际业务中的注意点 A、 贸易合同中注明启运港：启运港应为海港或河港（南通、重庆港等为内河港） B、 贸易中要求卖方提供清洁已装船提单，风险和费用的转移点即为装运港指定的船舱内。 C、 船货衔接应在贸易合同中明确规定，空舱费，滞期费以及仓储保险等额外费用由谁支付。 D、 装运港的装货费由谁承担，即THC费用由谁支付，国际贸易原则为谁付海运费谁支付THC费用。 E、 和美国客户以及其他美洲客户订贸易合同时注意客户在确定价格条款中选用《1941年美国对外贸易定义修正本》这个贸易惯例还是国际上通行的INCOTERMS 1990/2000这个惯例。因为同一个FOB术语两个惯例的解释不同，双方风险、费用、责任和义务都有很大区别。 F、 和客户协商争取其只能指定船公司或船代公司，争取货代由我方按排，目的港货代也应由我方货代指定，这样可以大大减轻贸易风险。
政策性保险是政府为了某种政策上的目的，运用商业保险的原理并给于扶持政策而开办的保险。 政策性保险包括社会政策保险和经济政策保险两大类型。 1.社会政策保险即社会保险，它是国家为了稳定社会秩序，贯彻社会公平原则而开办的，具有一定的政治意义。 2.经济政策保险是国家从宏观经济利益出发，对某些关系国计民生的行业实施保护政策而开办的保险，它包括出口信用保险、农业保险、存款保险等。 政策性保险一般具有非盈利性、政府提供补贴与免税以及立法保护等特征。
贝因美 公司名称：浙江贝因美科工贸股份有限公司 股票代码：002570 所属板块：中小板 主营业务：主要从事婴幼儿食品的研发、生产和销售业务 募资用途：黑龙江贝因美乳业有限公司年产5万吨配方奶粉工程项目、北海贝因美营养食品有限公司年产6000吨米粉项目 公司简介：贝因美始创于1992年，总部设在中国杭州，并在上海、北京、沈阳、武汉、成都、敦化、郑州、安达设有分公司。 贝因美以“关爱生命，热爱生活”为宗旨，全方位服务于中国婴童事业，致力于婴幼儿食品及婴童产业的研究与国际性合作。主营事业以婴幼儿食品、婴幼儿用品、育婴咨询服务、生命科学和母婴保健、育婴工程、爱婴工程六大块架构而成。其中婴幼儿食品为主导项目，全面涵盖代乳品、断奶期食品和辅助食品三大类，是华东地区最大的断奶期食品生产基地和中国三大婴幼儿基本营养食品专业生产企业之一，产品覆盖全国。产品包括贝因美商标各阶段婴幼儿米粉，奶粉，豆粉，营养奶糕，营养荷花糕，婴幼儿磨牙饼，葡萄糖，蜂蜜，母婴护理用品，童车，童床，童装，玩具等。 市场份额：在国内本土奶粉遭遇诚信危机之际，贝因美却是少数未卷入三聚氰胺漩涡的国内知名品牌之一，近两年市场占有率迅速提升。 根据AC尼尔森的数据2010年1-10月，公司婴幼儿配方奶粉市场占有率达到10.8%，排名上升至第三位，国产品牌中排名第一。 公司是婴幼儿营养米粉行业的领导企业之一，根据迈洛国际的研究数据，2008年，公司婴幼儿营养米粉的市场占有率达到21.57%，排名第二，国产品牌排名第一。 竞争优势：公司在专业化、产品品质、品牌、营销渠道、客户服务体系、采购管理等方面都具备相当的优势。其中， 优质奶源、先进工艺、科学配方是打造奶粉品质的三大关键因素，贝因美三者兼备。 优质奶源—— 北纬45度以上是国际公认的“黄金奶带”。贝因美在地处北纬45度以上、有“中国奶牛之乡”美誉的黑龙江省安达市设有贝因美奶源基地，并从同样地处北纬45度以上、有“欧洲农村”之称的爱尔兰进口优质原料乳。 先进工艺—— 在生产工艺与设备方面，贝因美投资13亿元，联手全球乳业工艺巨头荷兰斯托克公司，配置专门为婴幼儿奶粉生产设计的谢弗尔斯三效牛奶浓缩器等国际一流专业生产设备，并在安达工厂建成了国内首条高端婴幼儿配方奶粉专用生产线；杭州工厂也分别从荷兰高达公司和日本引进了国际先进的滚筒干燥营养米粉生产设备 ，形成了具有年产婴幼儿营养米粉2万吨的生产能力，是华东地区最大的断奶期食品专业工厂之一，从硬件上保障了为中国宝宝提供专业的国际先进的产品。 科学配方—— 专为中国宝宝研制是贝因美的研发理念。不同国家的民族特性、地域环境和膳食结构导致了各国婴童食品配方的不同需求。 贝因美17年来，一直致力于研发符合中国婴童特质的产品，不断完善研发组织和制度、引进尖端研发人才和设备；与国内外研发机构展开深度合作，比如创建贝因美母乳研究中心，致力于精准还原中国母乳复杂的营养结构,研发实现从高级配方到仿生配方的目标，针对中国宝宝的身体特点能够提供更为专业的配方和养育方案，以确保科学性与安全性。 这些就是贝因美为什么能够一直没有出任何问题的原因，因为贝因美始终以质量位企业发展的原则，16年来一直严把质量关，始终做到对宝宝负责，让妈妈放心！ 发展愿景：公司董事长谢宏在3月29日的网上路演中表示，在未来三年内，贝因美将进一步加大市场开发，积极拓展网络销售等新渠道。同时公司将积极推行渠道经验共享计划，进一步提升各类终端业态的销售能力，与客户共同成长，共享供应链效能改善创造的价值。伴随公司业绩的持续增长和规模效应，公司盈利水平将保持高水平。同时随着公司品牌影响力的持续提升，公司会依据相关业务多元化的理念，在孕婴童用品、玩教具等相关领域积极拓展。未来公司将借助资本市场的优势，秉持国际化的战略，发挥本土化优势，持续努力，从婴童食品品牌迈向婴童生养教全案解决者，成为婴童业综合运营商。 有业内人士称，贝因美拥有国际化的产品品质和品牌，加之在产品配方上专门针对华人，并坚持本土化的经营管理体系，令贝因美更具优势。 股价预测：安信证券分析师预测，公司2011-2013年的销售收入将分别实现增长18.9%、19.0%和19.1%。结合A股食品饮料行业上市公司2011年的PE水平约为30-35倍，给予2011年30-35倍PE，对应36.90-43.05元作为建议询价区间。考虑到上市首日存在一定的溢价，公司首日的价格区间44.21-51.58元。
手续费介绍 手续费：办事过程中所产生的费用。“手续”（英语：commission charge ）一词的解释为“办事的程序”，比如说办理“借款手续”、“过户手续”“证券交易手续”等等。因此“手续费”应该可以这样解释：就是为代理他人办理有关事项，所收取的一种劳务补偿；或对委托人来讲，是属于因他人代为办理有关事项，而支付的相应报酬。如：证券交易手续费、代办机票手续费、代扣代缴费用手续费、国债代办手续费等等。关于纳税 从纳税角度来讲，经营者收取的各种代办手续费应作为应税收入，交纳营业税；扣除相关费用后的所得额，还须交纳企业所得税。另外有一种情况，就是为税务部门实施代扣代缴税金任务，所取得的代扣代缴手续费，属于免税收入，不需要缴纳营业税和其他税金。
取外贸术语“FOB" 的谐音，该论坛是当下较流行的也是很专业的外贸从业者相互交流彼此经验，发布共享贸易相关信息和资源的平台。 近来，随着电子商务概念的日益深入人心，B2B,C2C 网站功能也成为该论坛着重发展的方向。 总之，没干过现在想干贸易的，干了贸易还想继续做大的，做过了现在不做了的，都可以从中感受到资源和信息共享带来的益处。 福步论坛分为本月推荐，外贸区域市场，外贸业务交流，外贸相关技能，外贸总结，外贸配套服务，外贸行业交流等7个板块。对外贸从业者帮助极大！
背景介绍 投资连结保险是一种融保险与投资于一身的险种，早在20世纪70年代的英国即已产生，现已成为欧美国家人寿保险的主流险种之一。传统寿险都有一个固定的预定利率，保险合同一旦生效，无论保险公司经营状况如何，都将按预定利率赔付给客户。 而“投资连结保险”则不存在固定利率，保险公司将客户交付的保险费分成"保障"和"投资"两个部分。其中，“投资”部分的回报率是不固定的。如果保险公司投资收益比较好，客户的资金将获得较高回报。反之，如果保险公司投资不理想，客户也将承担一定的风险。简介 投资连结保险可汇集客户的投资资金，通过专业投资人才的投资运作，获取规模效益和较高的回报，最后使客户受益；其可变保费的缴付方式可满足客户在不同经济状况下的不同需求。但我们也应看到现阶段中国的投资渠道尚比较狭窄，使得保险公司以至个人难以获得理想的投资回报。 投资连结保险是指包含保险保障功能并至少在一个投资账户拥有一定资产价值的人身保险产品。 投资连结保险除了同传统寿险一样给予保户生命保障外，还可以让客户直接参与由保险公司管理的投资活动，将保单的价值与保险公司的投资业绩联系起来。大部分缴费用来购买由保险公司设立的投资账户单位，由投资专家负责账户内资金的调动和投资决策，将保户的资金投入在各种投资工具上。“投资账户”中的资产价值将随着保险公司实际投资收益情况发生变动，所以客户在享受专家理财好处的同时，一般也将面临一定的投资风险。
豆粕期货 我国现在与饲料企业所用原料相关的期货品种有几个：大豆期货、豆粕期货和小麦期货。豆粕期货合约，见下表： 交易品种 豆粕 交易单位 10吨/手 报价单位 元（人民币）/吨 最小变动价位 1元/吨 涨跌停板幅度 上一交易日结算价的4% 合约月份 1，3，5，7，8，9，11，12月 交易时间 每周一至周五9:00～11:30，13:30～15:00 最后交易日 合约月份第10个交易日 最后交割日 最后交易日后第4个交易日 交割等级 大连商品交易所豆粕交割质量标准 交割地点 大连商品交易所指定交割仓库 最低交易保证金 合约价值的5% 交易手续费 不超过3元/手 交割方式 实物交割 交易代码 M 上市交易所 大连商品交易所 注明：其中大豆和豆柏只在大连商品交易所交易，小麦在郑州商品交易所交易。 如何看图 1、K线 2、成交量 一段时间(一般为5分钟、15分钟、30分钟、小时、日、周、月和年等)里买人的合约总数或卖出的合约总数。在图形上一般位于K线图的下方。 3、持仓量 到某日收市时为止，既没有对冲了结(平仓)又没有到期交割的合约量。 期货必须在规定的时间内进行交易，豆粕的交易时问是每天的9:00～11:00和l3:30～l5:00(国家法定节假日除外) [编辑]相关名词解释 1、最后交易日 期货在交割月份中进行交易的最后一个交易日，过了这个期限的未平仓合约，必须进行实物交割。比如：2003年l 1月的豆粕合约．最后交易日就是11月14日。 2、最后交割日 没有平仓的合约必须交货或交货款的日期，即买方如果有未平仓合约，则要交付货款；而卖方如果有未平仓合约，则要交标准仓单。比如：2003年11月豆粕合约，最后交割El就是11月2O号。 豆粕期货交易的特点 1、合约标准化——合约除价格外，所有的条款都是预先规定好的，全国统一。 2、交易集中化——豆粕必须在大连商品交易所交易。 3、双向交易和对冲机制——交易者可在价格低时先买入期货合约，待价格上涨后卖出平仓；也可以在价格高时先卖出，然后待价格下跌后买人对冲平仓。 4、每日无负债结算制度——每日交易结束后对交易各方的盈亏进行资金清算。 5、保证金制度和杠杆机制——与高风险相对应，期货市场也是一个高收益的市场。进行期货交易只需要交纳少量的保证金，一般为成交合约的10左右，就能完成数倍乃至数十倍的合约交易。
基本简介 房贷的参与方，包括提供信贷资金的商业银行、最终购置房产的购房人，以及房产的住房贷款业主（包括开发商/二手房的业主），在申请贷款时，还需要有评估公司、房地产担保公司的参与。 根据国内首家外商独资房地产担保公司中易安房地产担保有限公司2009年末发布的统计，在目前国内主要一线城市，房贷的使用率已经达到较高水准，以购房按揭贷款来说，贷款比重已经达到7成以上，而且近几年，通过用自己名下的房产申请房产抵押消费贷款以实现盘活不动产的居民人数也越来越多。“房贷”已经成为与居民生活息息相关的一种消费方式。主要类别个人住房贷款 个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。目前，个人住房贷款主要有委托贷款、自营贷款和组合贷款三种。个人住房委托贷款 个人住房委托贷款指银行根据住房公积金管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款。也称公积金贷款。个人住房自营贷款 个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。也称商业性个人住房贷款，各银行的贷款名称也不一样，建设银行称为个人住房贷款，工商银行和农业银行称为个人住房担保贷款。个人住房组合贷款 个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。此外，还有住房储蓄贷款和按揭贷款等。 房贷还款方式：等额本金、等额本息、双周供等; 贷款额度：在通过银行审核后，可以贷款房产值的8成。 房贷首付：首套房按揭贷款需要首付3成住房贷款漫画，二套房需要首付5成。 贷款年限：一手房贷款年限为30年，二手房是20年，同时贷款年限加上申请人年龄不得超过70周岁。 贷款利率：首套房贷款基准利率5年期以上是6.60%，二套房贷款利率在基准利率上上浮1.1倍，即7.26%。贷款方式 房屋贷款的方式有三种，分别是银行商业贷款、公积金贷款、组合贷款。申请资料 1.借款人的有效身份证、户口簿； 2.婚姻状况证明，未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具法院民事调解书或离婚证（注明离异后未再婚）； 3.已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证； 4.借款人的收入证明（连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地）； 5.房产的产权证； 6.担保人（需要提供身份证、户口本、结（未）婚证等）政策发展 1、在1988年第一次住房体制改革会议召开后，1991年住房信贷业务开始了起步，各项住房信贷政策出台。1991年建设银行、工商银行都成立了房地产信贷部，办理个人住房信贷业务，并制定了职工住房抵押贷款管理办法。 2、由于住房体制改革进展较慢，并在1992年出现了房地产热，1993年着手进行控制。 3、中国人民银行于1995年8月颁布了《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》，从而标志着我国银行商业性住房贷款走上正轨。但当时的条件是比较严格的，一是要求有提供双重保证即抵押（质押）担保与保证担保，二是最高期限为10年，三是要求借款人先有存款，存款金额不少于房价款的30％，存款期限必须在半年以上。 4、1997年，中国人民银行颁布了《个人担保住房贷款管理办法》，这一办法对原暂行办法进行了修正，主要表现在以下几个方面：一是不要求双重担保。二是没有明确规定存款期限。三是利率政策上明确规定按同期固定资产贷款利率减档执行。期限为5年的，执行3年期固定资产贷款利率，期限为5年以上至10年的，执行5年固定资产贷款利率，期限为10年以上的，在5年期固定资产贷款利率基础上适当上浮，最高不超过5％。四是贷款使用范围是公积金建造的普通自用住房。五是贷款发放主体是223个实施安居工程城市的商业银行和烟台、蚌埠住房储蓄商业银行。六、规定贷款的处理时间是三个月，即在三个月内银行完成贷款评估、审查工作，并向申请人做出正式答复。 5、1998年4月中国人民银行发出了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》、随后颁布了《个人住房贷款管理办法》。1998年颁布的《个人住房贷款管理办法》和1997年4月份人民银行颁布的《个人住房担保贷款管理办法》相比，主要有以下不同：一是扩大了贷款可用于购买房贷漫画住房的范围。原《办法》规定，个人住房贷款只能用于购买用公积金建造的自用普通住房，而新《办法》规定，个人住房贷款可用于购买所有自用普通住房。二是扩大了贷款的实施城市范围。原《办法》规定，个人住房贷款业务只在安居工程试点城市实施，而新《办法》则取消了这一限制，即所有城镇均可开展个人住房贷款业务。三是扩大了办理个人住房贷款的金融机构范围。原《办法》由于规定个人住房贷款只能用于安居工程试点城市居民购买用公积金建造的自用普通住房，因而实际上只有工、建、农3家银行可以办理个人住房贷款业务，新《办法》取消上述限制条款后，实际上所有银行均可办理个人住房贷款业务。四是利率更优惠。规定商业银行自营性个人住房贷款利率按照法定贷款利率减档执行，即期限5－10年个人住房贷款执行3－5年一般贷款利率，期限3－5年的执行1－3年一般贷款利率。五是加快了处理程序。由原来的三个月时间缩短为三个星期。 这一政策的推行直接刺激了住房贷款的增长，1998年个人住房贷款比上年增加了324亿元，1999年又增加了858亿元。 6、1999年，人民银行下发《关于鼓励消费贷款的若干意见》，将住房贷款与房价款比例从70％提高到80％，鼓励商业银行提供全方位优质金融服务。同年9月，人行调整个人住房贷款的期限和利率，将个人住房贷款最长期限从20年延长到30年，将按法定利率减档执行的个人住房贷款利率进一步下调10％。同时，对公积金贷款期限也作了相应调整，5年以上的公积金贷款利率按4．59％执行，5年以内的按4．14％执行。贷款比例的上升，期限的延长和利率的下调，贷款人要筹备的自有资金减少了，期限的延长和利率的下降意味着每期还本付息压力减轻了。因此，2000年住房贷款增长进入了快速增长阶段。新增贷款的一半用于个人住房贷款。 7、2002年2月21日开始，中国人民银行降低个人住房公积金贷款利率水平，5年以下（含5年）由现行的4．14％下调为3．6％，5年以上由现行的4．59％下调为4．05％。 8、2003年6月13日，人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。此《通知》对房地产开发企业贷款有一些新的政策规定：商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。同时，规定商业银行发放房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。同时，此《通知》再次重申，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30％。 在个人住房贷款方面，《通知》指出商业银行的贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。《通知》规定，对购买第一套住房按揭贷款自住住房的，个人住房贷款仍执行现行的优惠住房贷款利率和首付款比例不低于20％的规定，而对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付款比例，并按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行，不再执行优惠住房利率规定。另外，《通知》规定商业银行只能对购买主体结构已封顶的居民发放个人住房贷款。 9、2005年3月，央行发布《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》，将贷款利率的上限打开，并再次重申下限利率为基准利率的0.9倍。同时，地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由2成提高到3成。 10、2006年5月，央行发布《关于调整住房信贷政策有关事宜的通知》，规定从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于3成；但对购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的仍执行首付款比例2成的规定。 11、2006年8月，央行在上调人民币存贷款基准利率的同时，为了进一步推进商业性个人住房贷款利率市场化，将其利率下限由贷款基准利率的0.9倍扩大到0.85倍，个人住房公积金贷款利率保持不变。 12、2007年9月，央行和银监会共同发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。 13、2008年，央行发布通知决定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。 14、国务院2010年4月17日下发房贷新政，要求严格限制各种名目的炒房和投机性购房。即对贷款购买第二套住房的购房者，采取贷款首付比例不得低于50%，利率不得低于基准利率1.1倍的操作标准。商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。与此同时，部分银行已经暂停了对“第三套及以上住房”的放贷业务。利率统计平均利率 现行基准利率 现行优惠利率 调整前基准利率 调整前优惠利率 10年固定利率贷款 8.613% 6.930% 7.953% 7.099% 20年固定利率贷款 8.811% 7.580% 8.121% 7.246% 5年浮动利率贷款 5.760% 4.032% 5.918% 4.204% 30年浮动利率贷款 5.940% 4.158% 6.098% 4.350% 固定期为3年的混合利率贷款7.200% 6.120% 8.041% 7.069% 固定期为5年的混合利率贷款 7.290% 6.660% 8.121%利率改动 1、以一套建筑年代在2007年9月，出售总价在100万左右的普通住宅为例， 房贷利率当前实行营业税优惠政策，该房产已满两年，出售免征营业税；待营业税政策过期后，该房产未满五年，需全额征收营业税，即需缴纳55000元营业税。 2、由于以营业税为主的现有优惠政策的时间节点仅截止到今年年底，若明年优惠政策不能得以延续，则直接导致房龄在3-5年年限间的二手商品房交易量出现下滑。 而且，交易税费税基的恢复也将会加大业主税费缴纳的额度。考虑到业主交易税费转嫁已成惯例，税费政策的调整将会直接加大购房者的购房成本。 3、以一套建筑年代在2007年9月，出售总价在100万左右的普通住宅为例，当前实行营业税优惠政策，该房产已满两年，出售免征营业税；待营业税政策过期后，该房产未满五年，需全额征收营业税，即需缴纳55000元营业税首付情况 国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。 会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以下政策措施： （一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 （二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。 （三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。 （四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。 （五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。 （六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 （七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。 （八）坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。暂停房贷基本情况 2011年的信贷资金情况可能比预计的还要糟糕。据调查显示，成都、乐山、武汉等多地的银行都暂停了房贷业务，不再放款。京城银行虽然信贷比较紧张，但尚未停止放贷。 银率网的调查显示，在成都，有银行已经明确表示停办个人房贷按揭业务，而也有银行则言辞含糊，仅表示说有可能不能放款。而在武汉市，多家都明确表示停办个人房贷按揭业务，而部分虽然还在办理房贷业务，但是也只支持合作楼盘的申请。除了上述两地外，四川乐山等地也有银行短期停办了房贷业务。目前银行个人房贷按揭业务受理正常，没有出现停贷现象，但是信贷额度确实也比较紧张。 一家股份制银行的人士表示，完全停贷并不现实，因为毕竟会不断有很多贷款到期形成循环，但不可回避的是在存款准备金率一再提升的背景下，银行资金开始短缺，尤其是吸储能力较差的中小银行。“不过，不做业务怎么行呢，银行不会停贷的。”这位负责人说。 自3月份开始，就不断有房贷者反映称，银行取消了已经批准的房贷利率优惠，甚至有银行在审批贷款时搭售其他产品。近日银率网调查发现，即使想通过搭售来获得贷款也不容易了，因为部分地区的银行已经停办了个人房贷业务。在成都，兴业银行和民生银行已经明确表示停办个人房贷按揭业务。而在武汉市，中国银行、民生银行、光大银行都明确表示停办个人房贷按揭业务，建设银行、交通银行和光大银行虽然还在办理房贷业务，但是也只支持合作楼盘的申请。 据悉，央行自2010年以来连续9次上调存款准备金率，大约冻结银行资金3万多亿元，目前，大型商业银行准备金率已经达到了20%的历史高位，不过这还仅仅是开始，在适度从紧的货币政策的指导下，存款准备金率依然还有继续上调的空间。专家点评 1、银行资金短缺是主因 银率网分析师认为，银行暂停房贷，资金短缺是主因。对于停办房贷的原因，银行表示主要是因为存款准备金率不断提高，资金短缺，“不是不想做，而是实在没钱做”，某国有大行武汉某支行的个贷部经理如是说。 2、未来一线城市或停房贷 值得注意的是，部分表示办不了房贷业务的银行却还可以做抵押贷款业务，这似乎也说明，资金短缺虽然是银行停办房贷业务的原因，但是今年以来的楼市调控也使得银行在发放房贷上更加谨慎。 银率网分析认为，虽然目前停办房贷业务的主要还是二线城市，但是随着调控的深入，未来不排除北京、上海等一线城市也出现房贷业务停办的现象。而在这些一线城市，房价高企，能够全款买房的少之又少，一旦失去了银行房贷的支撑，必然将对房地产行业造成巨大冲击。
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