去年的最后一天，人行联合银保监向房地产贷款套上了紧箍咒。很快，北京告急、深圳告急、上海告急。

　　各家银行是房贷没有额度，符合条件能贷款也要往后排；监管部门是查查查，严防信贷资金违规流入房地产市场；政府部门紧急出台各项调控政策，千方百计的阻止购房人“妻离财聚”。

　　可是，北上深的房价还是蹭蹭蹭的一步一步向上爬。

　　一边是海水，一边是火焰。华夏幸福(行情600340,诊股)因为错误研判环京形势，环京住宅量价齐跌，影响公司回款超1000亿元。

　　这个曾经被誉为最会玩“花式融资”的房地产企业陷入了“流动性危机”，2021当年到期应偿付金额1000多亿，公司目前货币基金200多亿均受限，资金接近枯竭。

　　2月初债委会成立，第一次债委会会议就对华夏幸福的债务危机定了调，这是系统性、区域性风险。大家很快达成一致意见。

　　牵头人（地方政府）表示要讲政治、顾大局，通过时间换空间，给予企业偿债时间，并尽快成立纾困基金。债务人（华夏幸福）表示不逃废债；债权人（230多家金融机构代表）表示不抽贷、不断贷，配合地方共同推进债务风险化解。

　　今年为何要加大房地产市场的调控？说到底，还是疫情导致了货币供应量的增加，流入到房地产这块最能蓄水的洼地。

　　每当我看到上海一栋栋的高楼大厦，这哪是房子啊，明明就是人民币堆积起来的黄金混凝土。

　　对于房价未来如何走，我不是专家，我觉得换个思路把房子比作成比特币，而且还带有居住属性，当人为控制其稀缺性，你说是涨还是跌？

　　房价一定要控，怎么控，为何是堵不是疏。其实香帅在《地产泡沫到底是怎么回事》讲的比较通俗易懂，最后的结论是“房地产调控不是调控的价格水平，而是调控的上涨速度，让房价的上涨不要过快，调节的是社会财富分配，是国家长治久安的一个稳定状态。”

　　房产价格我不了解，对房地产贷款的口径我还是比较清楚的。2021年S67《房地产贷款风险监测统计表》做了调整，名字就改为《房地产融资风险监测统计表》，很显然监测的范围更广，除了贷款，与房相关的标和非标都纳入了统计。

　　当然，重点还是以S67[1.房地产贷款合计]，这一数据决定了各家金融机构房地产贷款集中度的高低，是否压到红线，以及未来信贷投放的方向。

　　房地产贷款集中度管理是指银行业金融机构（不含境外分行）房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例（以下简称房地产贷款占比）和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例（以下简称个人住房贷款占比）应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，开发性银行和政策性银行参照执行。

　　房地产贷款占比=房地产贷款余额/人民币各项贷款余额×100%

　　个人住房贷款占比=个人住房贷款贷款余额/人民币各项贷款余额×100%

　　不同的类型的银行分别画了不同的红线，简言之，资产规模越大的银行放贷的空间越大，越是扎根农村的越是要回归本源，少做房地产贷款。

　　指标一旦划定，大家最着急的是口径问题，因为监测考核都要跟着这个来。

　　首先看分母，统一取人民币各项贷款余额统一采用G01[62.各项贷款][A人民币]，为何取人民币，因为中国的房地产贷款基本上都是人民币，分母若取本外币合计缺乏可比性。一些外币贷款为主的外资银行就占有优势。

　　房地产贷款余额怎么取？尽管人民银行也有房地产贷款统计口径，银保监明确从1104报表取数，S67_[1.房地产贷款合计]作为主要参照，为防止机构刻意少报，将与G01-VII报表采取孰严原则计算。

　　即S67[1.房地产贷款合计]和G01_VII[2.11房地产业]+[2.21.3住房按揭贷款]相比较，哪个数值高，哪个就是分子房地产贷款余额。

　　S67[1.4个人住房贷款]和G01_VII[2.21.3住房按揭贷款]相比较，哪个数值高，哪个就是个人住房贷款余额。

　　S67和G01_VII统计的维度是有差异的，前者是统计房地产整个生命周期，包括拿地、平整、开发、建设、购买、租赁、转售、维修等等，这些环节如果有信贷支持都得统计在内。而后者是从信贷资金最终流向来统计的，两者是有交集的，而不是相等的口径。

　　举个例子，个人商用房贷款是肯定要统计在S67之中，但在G01_VII则要判断买商用房的用途是自用还是出租，如果是自用，是根据购房后的最终用途来判断行业投向的，比如开个超市，批发零售业，开个餐馆或酒店，住宿餐营业。如果是对外出租，则是房地产业。

　　而在G01_VII中，贷款给物业公司用于补充其流动资金是要放在房地产业的，因为物业公司本身属于房地产业，信贷资金没偏离主业，贷款用于房地产业，但这笔贷款其实和S67的房地产贷款并无特别大的关系，因此也无需填报其他房地产贷款。

　　在S67中，房地产贷款按环节分为5个大项，分别是地产开发贷款、房产开发贷款、商业用房购房贷款、个人住房贷款和其他房地产贷款。

　　[1.1地产开发贷款]专门用于地产开发、且在地产开发完成后计划收回的贷款。如果没计划收回，在房屋建设阶段继续使用的贷款则应统计为[1.2房产开发贷款]。

　　房产开发贷款所指的房屋指“为进入房地产交易市场而开发，或在可预见的未来将进入房地产市场”的房屋，不含经营实体自建自用的厂房、酒店、仓储以及属于公益性建筑的医院、学校等。

　　在延伸一点，农村的小产权房，也就是农民宅基地上的自建房，如果申请贷款也不属于房产开发贷款。

　　比较纠结的是没纳入房产开发贷款的是否要纳入到[1.5 其他房地产贷款]中统计。这个项目包括了机关团体购房贷款、企业购买住房贷款、经营性物业贷款、房地产租赁经营贷款、房地产并购贷款、房地产中介服务贷款等。

　　机关团体购房贷款、企业购买住房贷款属于购买环节，未能统计在[1.3 商业用房购房贷款]和[1.4个人住房贷款]之中。

　　经营性物业贷款资金用途为实际投向房地产行业的贷款，前提还是向法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入。比较典型的是二房东贷款，比如自如、蛋壳公寓这样的，贷款收房、装修改造再对外出租，都属于经营性物业贷款。

　　房地产并购贷款原本未纳入统计，因为属于法人的投资经营性贷款，不属于生产经营性贷款，但其本质依然是向房产开发企业输送子弹，所以本次纳入也算是补漏洞。

　　房地产中介服务贷款属于促进房产销售的贷款，能想到的就是活跃在城市中的大量房产销售中介。

　　[1.3 商业用房购房贷款]和[1.4个人住房贷款]口径相对比较明确，前者是向企业及个人发放的用于购买商业用房的贷款，后者是向个人发放的用于购买住房的贷款。如果是商住两用房，统计在前者。

　　当然，为了监测房地产贷款的风险，对不同类型的贷款又细分了多个维度，比如，利率计价方式和水平，住房是否新建、第几套、面积大小，贷款价值比（LTV）、借款人偿债能力（DSR）；项目开发贷款的资本金比例等等。保障性安居工程也重新根据是地产开发或住房开发重新划开。

　　关于房地产融资的大口径，以后有时间在表，以下是S67房地产贷款的分类维度思维导图。