单位成本(unit cost) 什么是单位成本 单位成本是指生产单位产品而平均耗费的成本。一般只要将总成本去除以总产量便能得到,是将总成本按不同消耗水平摊给单位产品的费用,它反映同类产品的费用水平。 企业通常要按月编制主要产品单位成本表,分别成本项目反映主要产品的上年实际平均单位成本、本年计划单位成本和本期实际单位成本。 单位成本的作用 单位成本对于分析企业成本管理水平具有重要作用。因为单位成本的高低,反映了企业生产水平、技术装备和管理水平的好坏。 计算单位成本的目的之一,是为了了解各种产品单位成本和各成本项目计划的执行情况。利用单位成本可与同行业先进企业或国外先进企业进行比较,找出差距,明确改进方向。同时单位成本也是制定产品价格重要依据之一。 本条目在以下条目中被提及 FUN—FABOPTIC推销法 MECE分析法 不良资产证券化 个别计价法 临时价格干预 主要产品单位成本表 产业 产业价值链 产业组织理论 产业经济 产品成本 产品成本指数 产品成本预算 产品生产成本表 产量分配法 产量成本法 产量收益 人事管理咨询 人员推广 企业成长策略法则 企业环境竞争力 企业营销观念 优待券 会计术语英汉对照表 会计核算职能 作业质量成本管理 信息生命周期管理 倒推成本法 全金融 全面价值管理 分批法 分期收款发出商品 分类成本法 利润敏感性分析法 动力费用 包装物 北欧航空公司 协同效应 协同物流 协商价格 单位成本弹性预算 单周期库存模型 单期法 发出商品 可实现净值分配法 后进先出法 周期盘点 品牌创新 品种法 复算法 委托代销商品 存款成本 存货决策 存货计价方法 完全垄断市场 完全成本加成定价法 定额成本制度 定额法 工厂成本 差异化 市场份额 广告媒体决策 广告投放策略 总成本 成本 成本习性 成本决策分析 成本分析 成本分配 成本加成定价法 成本导向定价法 成本性态分析法 成本效能 成本核算 成本管理理论 成本考核 成本计算 成本计算对象 成本记录 战略供应链管理 房地产成本 执行性成本动因 折扣店 指标分解法 整数规划 无品牌营销 标准成本法 标准财政支出 物流成本核算 现行成本会计 生产延迟 生产损失核算 生产预算 皮埃罗·斯拉法 目标定价法 相关表 知识之轮 知识资产 社会平均成本 福克纳和鲍曼的生产者矩阵 竞争对手的成本分析 等级品 筱原两基准理论 系数分配法 约当产量法 线性规划方法 经济订货批量 经济附加值 美国西南航空公司 联产品 自制半成品 范围经济 营业成本 营销学术语英汉对照表 营销近视症 虚拟价值链 虚拟联合体 融资成本 行业变革驱动因素分析 行业经济特性分析 要素价格均等化理论 规模报酬递增 规模经济理论 计划完成程度相对指标 认知价值定价法 财务计划 财政转移支付制度 质量投入和产出理论 辅助生产费用 进项税额转出 途程计划 配送成本 金三角模型 金融中介 金融中介理论 销售价值分配法 非稀缺经济学 项目管理术语英汉对照表 风险基础审计 马歇尔两难 更多条目(140)... 关键字 单位成本,Unit cost,Unit Cost.
短期总成本是厂商在短期内为生产一定量的产品对全部生产要素所支付的最低成本。它是固定成本和可变成本之和。
短期成本(short run cost) 什么是短期成本 短期成本是指厂商在短期内生产一定产量需要的成本总额,它是短期内每一产量水平的固定成本和可变成本之和。 所谓短期,是指在这期间厂商不能调整其生产规模,即在厂商投入的全部生产要素中,只有一部分生产要素是可以变动的,而另一部分则固定不变。例如,在短期内厂商可以调整原料、燃料及生产工人数量这类生产要素,而不能调整厂房、设备等生产要素。因此,短期内生产要素分为两部分:随产量变动而变动的称为可变生产要素;不能随产量变动而变动的称为固定生产要素。 短期成本的种类 短期成本有固定成本和可变成本之分。具体地说,短期成本有以下几种: 固定成本 可变成本 短期总成本 短期平均成本 短期边际成本 相关条目 长期成本 本条目在以下条目中被提及 准租金 厂商理论 反托宾效应 成本均线 成本管理理论 成本链模型 直销文化 策略性成本管理 管理控制系统 转变战略 长期平均成本 长期总成本 长期成本 关键字 短期成本,Short run cost,Short Run Cost,Short-run cost,Short-Run Cost.
目录 1 什么是代建工程开发成本 2 代建工程开发成本的核算对象 3 代建工程开发成本的核算 什么是代建工程开发成本 代建工程开发成本是指房地产开发企业接受有关单位的委托,代为开发建设的工程,或参加委托单位招标,经过投标中标后承建的开发项目所发生的各种费用支出。 代建工程开发成本的核算对象 代建工程开发成本的核算对象,应根据各项工程实际情况确定。成本项目一般可设置如下几项: (l)土地征用及拆迁补偿费; (2)前期工程费; (3)基础设施费; (4)建筑安装工程费; (5)开发间接费。 在实际核算工作中,应根据代建工程支出内容设置使用。 代建工程开发成本的核算 开发企业发生的各项代建工程支出和对代建工程分配的开发间接费用,应记入“开发成本——代建工程开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”、“库存材料”、“应付工资”、“开发间接费用”等账户的贷方。同时应按成本核算对象和成本项目分别归类记入各代建工程开发成本明细分类账。代建工程开发成本明细分类账的格式,基本上和房屋开发成本明细分类账相同。 完成全部开发过程并经验收的代建工程,应将其实际开发成本自“开发成本——代建工程开发成本”账户的贷方转入“开发产品”账户的借方,并在将代建工程移交委托代建单位,办妥工程价款结算手续后,将代建工程开发成本自“开发产品”账户的贷方转入“经营成本”账户的借方。 如某开发企业接受市政工程管理部门的委托,代为扩建开发小区旁边一条道路。扩建过程中,用银行存款支付拆迁补偿费300 000元,前期工程费 160 000元,应付基础设施工程款 540 000元,分配开发间接费用 80 000元,在发生上列各项扩建工程开发支出和分配开发间接费用时,应作如下分录入账: 借:开发成本——代建工程开发成本 1080 000 贷:银行存款 460 000 应付账款——应付工程款 540 000 开发间接费用 80 000 道路扩建工程完工并经验收,结转已完工程成本时,应作如下分录入账: 借:开发产品——代建工程 1080 000 贷:开发成本——代建工程开发成本 1080 000
辅助生产费用(Expense of Auxiliary Production/auxiliary production expenses) 什么是辅助生产及其费用 辅助生产指主要为基本生产车间、企业行政管理部门等单位服务而进行的产品生产和劳务供应。有时也对外销售和服务。 辅助生产费用,是指企业所属辅助生产部门为生产提供工业性产品和劳务所发生的各种辅助生产费用. 辅助生产费用的归集 为了归集所发生的辅助生产费用,应设置“辅助生产”或“生产成本─辅助生产 成本”科目,按辅助生产车间及其生产的产品、劳务的种类进行明细核算(即:辅助生产费用明细账)。 日常发生的各种辅助生产费用,在“生产成本─辅助生产成本”科目的借方进行归集。需要说明的是,辅助生产车间发生的制造费用,可以直接在“生产成本” 科目的借方归集;也可以通过“制造费用”科目进行,月末再结转到“生产成本”科目的借方。 辅助生产费用的分配 由于辅助生产车间提供的可能是产品,也可能是劳务,所以核算的方法也不太一样。若提供的是产品,其核算同于基本生产车间的产品,若提供的是劳务,则应根据辅助生产车间所提供的产品或劳务的数量及其受益单位和程序等情况的不同采用适当的方法进行分配。 分配遵循统一的分配原则,即根据辅助生产车间所提供的 产品和劳务数量,采用一定的分配标准和方法,将费用从“生产成本──辅助生产成本”或“辅助生产”账户的贷方分别转入各有关账户。 辅助生产费用的分配方法 1.直接分配法; 直接分配法是指在各辅助生产车间发生的费用,直接分配给辅助生产以外的各受益单位,辅助生产车间之间相互提供的产品和劳务,不互相分配费用。 2.计划成本分配法; 计划成本分配法是指根据辅助生产车间提供的产品、劳务数量及其计划单位成本,计算为各车间、部门提供服务的产品和劳务数量应分配的费用。对辅助生产车间发生的实际成本与按计划成本计算的分配额之间的差额,为了简化核算,可不再按受益比例进行分摊,而直接增加或冲减制造费用或管理费用。 3.一次交互分配法。 一次交互分配法是指辅助生产车间的费用分为两个阶段进行分配。第一阶段将各辅助生产车间互相提供的服务量按交互分配前的单位成本,在辅助生产车间之间进行第一次交互分配;第二阶段再将各辅助生产车间交互分配后的费用(即原费用加上交互分配转入的费用,减去交互分配转出的费用),按其提供给基本生产车间和其他部门的服务量和交互分配后的单位成本,在辅助生产车间以外的各受益单位之间进行分配。 辅助生产费用明细账 表 辅助生产费用明细账 车间: 配电车间: 单位:元 200×年凭证号摘 要项 目合 计 月日材料工资动力费折旧费低值易耗品摊销办公费其他 531103领用材料2 500531108水电费150531119支付工资费用1 250531008计提折旧750531119支付修理费用472合 计2 5001 2501507504725 122 分配结转2 5001 2501507504725 122 本条目在以下条目中被提及一次交互分配法 产品生产成本计算方法 价格审计 品种法 固定预算法 建账 成本控制 折旧费用 计划成本分配法 财务英语英汉对照表 财务英语英汉对照表 (A) 质量成本核算关键字辅助生产费用,Expense of Auxiliary Production,Auxiliary production expenses,Expense of auxiliary production,Auxiliary Production Expenses,Auxiliary production expense,Auxiliary Production Expense.
废品损失(loss of waste/spoliage and defective work losses) 什么是废品 生产中的废品是指那些质量不符合技术标准的规定,不能按照原定用途加以利用的,或是只有通过加工修复后才能利用的产成品和半成品,而不论它们是在生产中发现的,还是在入库后发现。 废品按其不符合技术标准的程度,分为可修复废品和不可修复废品两种。 可修复废品指在技术上可修复,并且支付的修复费用在经济上是合算的。 不可修复废品指在技术上不能修复或者技术上虽然可以修复,但支付的修复费用在经济上是不合算的。 什么是废品损失 废品损失是指不可修复废品的生产成本扣除废品残值和应由过失人负担赔款后的净损失与可修复废品的修复费用之和。出售后发现的废品,由于退回废品而支付的运杂费也应包括在废品损失之内。 (1)实行三包(包修、包换、包退)的企业,发生销售退回的“三包”损失,包括修理费、退修或调换产品的运杂费,退回报废产品的实际成本减去残值后的净损失等,可列入企业的管理费用,不作为废品损失处理。 (2)对于产品质量较差,但经检验部门鉴定,不需要返修即可降级出售或使用的产品,应作为次品处理,其损失在销售中体现,不包括在废品损失之内。 废品损失的核算 为了核算生产过程中发生的废品损失,可在“基本生产”账户下设置“废品损失”明细账户组织核算。借方登记不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用;贷方登记应从废品成本中扣除的回收废料的价值。该账户借贷双方上述内容相抵后的差额,即为企业的全部废品净损失。其中对应由过失人负担的部分,则从其贷方转入“其他应收款”账户借方,及时要求赔偿;其余废品净损失,应该全部归由本期完工的同种产品成本负担,列入“废品损失”项目,即从“基本生产─废品损失”账户的贷方,转入“基本生产─××产品”账户的借方,结转后的“基本生产─废品损失”账户应无期末余额。 废品损失的的计算 在废品损失的归集与分配过程中,不可修复废品成本的计算是关键。不可修复废品成本通常是从该种产品的实际生产费用中区分成本项目计算确定的。按成本项目分别计算不可修复废品的实际成本的公式如下: 废品应负担的材料费用=某产品直接材料成本总额/(合格品数量 废品约当量)×废品约当量 废品应负担的工资费用=某产品直接人工成本总额/(合格品数量 废品约当量)×废品约当量 废品应负担的制造费用=某产品制造费用总额/(合格品数量 废品约当量)×废品约当量 在计算不可修复废品成本时,应注意到,不可修复废品是发生在制造过程的中途,还是最后阶段,这对废品数量的确定及其费用分配都有着直接的关系。 【例1】某企业生产甲产品1 000件,其中100件为不可修复废品,废品残值20元,无赔偿。这种产品的成本资料如下: 直接材料(一次投料) 5 100 直接人工 2 280 制造费用 1 500 合 计 8 880 (1)设100件不可修复废品是在生产的最终阶段发生的,按成本项目别计算应负担的废品成本为: 废品应负担的材料费用=5100/1000×100=510(元) 废品应负担的工资费用=2280/1000×100=228(元) 废品应负担的制造费用=1500/1000×100=150(元) 废品应负担的废品成本=510 228 150=888(元) 根据上列资料,编制“废品成本计算表”,其格式如下表所示。 表 废品成本计算表 车间别:甲车间 200×年×月 项 目产量(件)直接材料直接人工制造费用合 计 费用总额1 0005 1002 2801 5008 880 费用分配率(件)5.102.281.508.88 废品成本100510228150888 废品损失为888-20元(残值)=868(元) (2)假设100件不可修复废品是在加工60%时发生,按成本项目别计算应负担的废品成本为: 废品应负担的材料费用=5100/1000×100=510(元) 废品应负担的工资费用=2280/(900 100×60%)×100×60%=142.5(元) 废品应负担的制造费用=1500/(900 100×60%)×100×60%=93.75(元) 废品应负担的废品成本=510 142.5 93.75=746.25(元) 废品损失=746.25-20元(残值)=726.2(元) 本条目在以下条目中被提及产品成本 产品生产成本计算方法 产品病疵成本控制 会计术语英汉对照表 品牌质量决策 定额成本制度 市场领先者 建账 成本 成本分类账 成本归集 成本核算 成本核算成本 潜成本理论 生产损失核算 直接材料成本差异 直接材料数量差异 节约型企业 衍生成本 责任成本核算 质量成本 质量成本报表 质量成本控制 质量管理更多条目(24)...关键字废品损失,Loss of waste,Loss of Waste,Waste Loss,Waste loss,Spoliage and defective work losses,Spoliage and Defective Work Losses.
副产品(byproducts/by-products) 什么是副产品 副产品是指在生产主要产品过程中附带生产出的非主要产品。 副产品的特点 副产品的主要特点: (1)副产品是企业的次要产品,不是企业生产活动的主要目标。 (2)销售价格较低,销售收入大大低于主产品,在企业总销售收入中的比重很小。 副产品的成本计算 主副产品的区分并不是绝对的,甚至可以相互转化。 原来的副产品,由于新的用途而提高售价,就可能从副产品上升为主产品。例如,焦炭与煤气就取决于企业的生产目标,以生产煤气为主的企业,煤气为主产品,焦炭为副产品;以生产焦炭为主的企业,则反之。 副产品既是次要产品,对企业的收入和利润都影响甚微,通常确定副产品的扣除价格从联合成本中扣除,所以副产品成本计算的关键是副产品的计价。 1.副产品的扣除成本为0。 当副产品价值极微时,假定其分配的联合成本为0,联合成本全部由主产品负担,副产品的收入直接列入利润表的其他业务利润。 2.副产品只负担继续加工成本。 联合成本归主产品,副产品的收入列其他业务收入,副产品继续加工成本列其他业支出。 3.副产品作价扣除。 把副产品的销售价格扣除继续加工成本、销售费用、销售税金及合理利润后作为扣除价格,再从联合成本中扣除。 副产品扣除单价=单位售价-(继续加单位成本+单位销售费用+单位销售税金+合理的单位利润) 4.联合成本在主副产品间分配。 如果副产品在企业销售额中还能占据一定的比例,可以按照联产品分配的办法来分配联合成本,使副产品占少量成本,这种方法相对准确。副产品所分配的联合成本加上继续加工成本就是副产品的成本。 副产品的计价方法 可以按照售价减去税金和按正常利润率计算的销售利润后的余额计价;也可以在此基础上确定固定的或计划的单价,以固定的或计划的单价计价。副产品的计价额,一般从总成本的原材料项目中扣除。 对副产品进行正确的计价,对正确计算主副产品的成本很重要。 (二)主、副产品分离前后的成本计算 如果副产品与主产品分离以后,还需要进一步加工,才能形成市场所需的产品。在这种情况下,还应根据副产品加工生产的特点和管理要求,采用适当的方法单独计算副产品的成本。 (三)副产品成本按计划单位成本计算 如果副产品加工处理所需时间不长,费用不大,为了简化成本计算工作, 副产品也可以按计划单位成本计价,而不计算其实际成本。 这样从主、副产品的生产费用总额中扣除按计划单位成本计算的副产品成本后的余额,即为主产品的成本。 【案例1】资料: 1、 某农具厂按分类法计算产品成本。该厂生产的甲、乙、丙三种产品属于小型铁农具类。 其原材料和生产工艺相近。5月份生产甲产品4000把,乙产品1500把,丙产品2400把;月末在产品,甲产品160把,乙产品240把。 2、本月该类产品的生产费用为:直接材料费21030元,直接人工费7428元,制造费用8240元;月初在产品成本为:直接材料费720元,直接人工费240元,制造费用280元。 3、 各种产品成本的分配方法是:原材料费用按事先确定的耗料系数比例分配;其他费用按工时系数比例分配。耗料系数根据产品的材料消耗定额计算确定,工时系数根 据产品的工时定额计算确定。材料消耗定额为:甲产品1.2公斤,乙产品1.8公斤,丙产品0.24公斤,以甲产品为标准产品。工时定额为:甲产品0.8小 时,乙产品1.6小时,丙产品0.4小时。各种产品均是一次投料,月末在产品完工程度为50%。 要求:(1)编制系数计算表,确定甲、乙、丙三种产品的用料系数和工时系数。 (2)编制标准产品产量计算表,计算完工产品和月末在产品的标准产品产量(即总系数)。 (3)编制类别成本计算单,计算类别完工产品成本和月末在产品成本。 (4)编制产品成本计算表,计算甲、乙、丙完工产品成本。 编制各产品系数折算表如下: (1)系数计算表 产品名称原材料消耗定额(公斤)耗料系数工时消耗定额(系数)工时系数 甲 1.2 1 0.8 1 乙 1.8 1.5 1.6 2 丙 0.24 0.2 0.4 0.5 (2)标准产品产量计算表 项目产成品产量(把)原材料加工费 耗料系数产成品折合标准产量在产品实际数量在产品折合标准产量工时系数产成品折合标准产量在产品折合约当产量在产品折合标准产量 甲产品 4000 1 4000 160 160 1 4000 80 80 乙产品 1500 1.5 2250 240 360 2 3000 120 240 丙产品 2400 0.2 480 0.5 1200 合计 6730 520 8200 320 标准产品产量(总系数) 7250 8250 (3)类别产品成本计算单 产品类别:小型铁农具类 单位:元 摘要直接材料直接人工制造费用合计 月初在产品成本 720 240 280 1240 本月发生费用 21030 7428 8240 36698 费用合计 21750 7668 8520 37938 产成品标准产品产量 6730 8200 8200 在产品标准产品产量 520 320 320 标准产品产量合计 7250 8520 8520 费用分配率 3 0.9 1 完工产品成本 20190 7380 8200 35770 月末在产品成本 1560 288 320 2168 (4)类内各种产成品成本计算表 项目产量原材料标准产品产量(耗材总系数)直接材料工时标准产品产量(工时总系数)直接人工制造费用合计 费用分配率 3 0.9 1 甲产品 4000 4000 12000 4000 3600 4000 19600 乙产品 1500 2250 6750 3000 2700 3000 12450 丙产品 2400 480 1440 1200 1080 1200 3720 合计 6730 20190 8200 7380 8200 35770 本条目在以下条目中被提及 上行沟通 中国会计科目中英文对照(含科目代码) 交通广告 产品大类决策 产品组合定价 产成品成本 人寿保险 价值定额 企业文化战略 保税加工货物 分类成本法 副产品定价法 单项定额 哈罗德·德姆塞茨 商品比价 团体火灾保险 固定价格 垃圾筒模型 垃圾邮件 基本因素分析法 完税价格 对话法 工业产品产量 成本核算 数量定额 新增长理论 核心业务 深度汇谈 环境友好型经营 生产类型 盈富基金 经济犯罪 综合定额 绿色技术 美国太阳石油公司 联产品 自我超越 诺斯悖论 财务英语英汉对照表 财务英语英汉对照表 (B) 财政风险 贸易发展战略 金属切削试验 需求的收入弹性 更多条目(44)... 关键字副产品,Byproducts,By-products,By-product.
目录 1 什么是房地产成本 2 房地产成本的组成 3 房地产成本会计的具体工作 4 房地产成本的核算 5 房地产成本核算三大问题 什么是房地产成本 房地产成本是指以房地产开发产品为成本核算对象,以正常生产经营活动为前提,根据房地产开发建设过程中实际消耗量和实际价格计算的实际应用成本。房地产成本按照资金进入企业的形态分类,可以分为采购成本、开发成本和经营成本。 由货币形态转变为储备形态过程中的资金构成采购成本。购入物资的采购成本包括:(1)买价;(2)运杂费;(3)流通环节交纳的税金、外汇价差;(4)采购保管费,即企业的材料物资供应部门和仓库在组织材料物资采购、供应和保管过程中发生的各项费用。其中第(1)、(3)项应直接计入材料物资的采购成本。不能分清负担对象的,按材料物资的重量或买价的比例等分摊标准,分摊计入各有关材料物资的采购成本。采购保管费一般应先通过采购保管费科目核算,月终采用实际分配率或计划分配率分配计入各材料物资的采购成本。 由储备状态转变为成品状态过程中的资金构成开发成本。开发成本汇聚了企业在开发房屋、土地、配套设备和代建工程过程中除开管理费用和财务费用以外的一切费用。通过设置开发成本和开发间接费用两个成本类账户来归储和分配开发产品成本开发成本账户核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程等开发过程中发生的各项费用,包括土地使用和拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费等。企业发生的各项费用属于直接费用的,直接计入开发成本账户;应由开发产品负担的间接费用,应先在开发间接费账户进行归集,月末,再按一定的标准分配计入有关开发产品成本。 由成品状态转变为货币形态过程中的资金构成经营成本。通过设置经营成本账户核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的经营成本,按照经营成本的种类,还可以设置土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、代建工程结算成本、出租产品经营成本等明细科目。出租产品经营成本等于按月计提的出租产品摊销和发生的维修费用之和。除了出租产品经营成本较其产品的开发成本在账上的数额有所变化外,商品房销售成本、配套设施销售成本、土地转让成本和代建工程结算成本都与其相应产品的开发成本在数额上一致。 房地产成本的组成 1、土地费用 土地费用包括城镇土地出让金,土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种:协议出让,招标出让,拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧,通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中,土地费用约占20%,并有进一步上升的趋势。 2、前期工程费 前期工程费主要指房屋开发的前期规划,设计费,可行性研究费,地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低,一般不会超过6%。 3、建筑安装工程费 建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程,设备及安装工程费用等,又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看,约占整个成本的40%左右。 4、市政公共设施费用 市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路,自来水,污水,电力,电信,绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施(如学校,幼儿园,医院,派出所等)和各种营利性的配套设施(如粮店,菜市场等商业网点)等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站,变电室,自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中,该项目所占比例较大,我国一般在20% ~30%左右。 5、管理费用 管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用,它包括管理人员工资,差旅费,办公费,保险费,职工教育费,养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小,一般不会超过2%。 6、贷款利息 房地产因开发周期长,需要投资数额大,因此必须借助银行的信贷资金,在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小,融资额度的多少有密切关系,所以占成本构成比例相对不稳定。 7、税费 税费包含两部分:一部分是税收,与房地产开发建设有关的税收包括房产税,城镇土地使用税,耕地占有税,土地增值税,两税一费(营业税,城市维护建设税和教育费附加),契税,企业所得税,印花税,外商投资企业和外国企业所得税等;另一部分是行政性费用,主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用,项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费,商品房交易管理费,大市政配套费,人防费,煤气水电增容费,开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大,一般在15%~25%左右。 8、其他费用 其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费,各种不可预见费等,在成本构成中一般不会超过10%。 房地产成本会计的具体工作 一、首先要弄清房地产成本的组成。 二、要掌握开发成本核算的项目。开发成本的核算项目有: 1、土地征用及拆迁补偿费:指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用,包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费,或采用批租方式取得土地的批租地价。 2、前期工程费:指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 3、基础设施费指:土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 4、建筑安装工程费:指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 5、配套设施费:指在开发小区内发生,可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用,如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 6、开发间接费:指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用,包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 三、正确核算区分开发成本和期间费用 1、房地产开发企业的开发成本,相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本,还要计算开发企业(公司本部)行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用,以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。 2、管理费用、财务费用和销售费用,也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支,与开发工程量的关系并不十分密切,如果将期间费用计入开发产品成本,在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下,就会增加开发产品的成本,特别是在开发房地产滞销时期,将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本,就会使企业造成大量的潜亏,不能及时反映企业的经营状况。同时,将期间费用计入开发产品成本,不但要增加核算的工作量,也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。 3、因此,现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益,不再计入开发产品成本,也就是说,房地产开发企业开发产品只计算开发成本,不计算完全成本。 房地产成本的核算 一、开发成本的核算 (一)、房地产开发成本的组成内容 为了加强开发产品成本的管理,降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动,提高企业经济效益,必须正确核算开发产品的成本,在各个开发环节控制各项费用支出。 要核算开发产品的成本,必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途,可分为如下四类: 1、土地开发成本:指房地产开发企业开发土地(即建设场地)所发生的各项费用支出。 2、房屋开发成本:指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。 3、配套设施开发成本:指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 4、代建工程开发成本:指房地产开发企业接受委托单位的委托,代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。 以上四类开发产品成本,在核算上将其费用分为如下六个成本项目: 1、土地征用及拆迁补偿费或批租地价:指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用,包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费,或采用批租方式取得土地的批租地价。 2、前期工程费:指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 3、基础设施费指:土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 4、建筑安装工程费:指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 5、配套设施费:指在开发小区内发生,可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用,如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 6、开发间接费:指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用,包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 从上可以看出:构成房地产开发企业产品的开发成本,相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本,还要计算开发企业(公司本部)行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用,以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用,也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支,与开发工程量的关系并不十分密切,如果将期间费用计入开发产品成本,在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下,就会增加开发产品的成本,特别是在开发房地产滞销时期,将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本,就会使企业造成大量的潜亏,不能及时反映企业的经营状况。同时,将期间费用计入开发产品成本,不但要增加核算的工作量,也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此,现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益,不再计入开发产品成本,也就是说,房地产开发企业开发产品只计算开发成本,不计算完全成本。 (二)、房地产开发成本核算程序 房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配,最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程 开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。其一般程序是: 1、归集开发产品费用 由于开发规模的不同,房地产开发的成本归集对象也是不同的。对于小规模的开发,如单幢或几幢房屋的开发,这个问题比较容易解决,可以将全部开发量作为成本归集对象,设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发,如街坊改造或小区开发,就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下,成本核算不能过细(台以单幢为单位),因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋,这样做势必会增加工作量,使核算工作繁琐化。相反,成本核算也不能简单地以小区为核算单位,因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间,而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的,这样做势必使成本核算资料滞后,失去其成本结算和管理上的作用。本文以为:应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据,对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块,便于费用的归集和成本结算,充分发挥成本核算的作用。 (1)在项目开发中发生的各项直接开发费用,直接计入各成本核算对象,即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户,贷记有关账户。 (2)为项目开发服务所发生的各项开发间接费用,可先归集在“开发间接费”账户,即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户,贷记有关账户。 (3)将“开发间接费”账户归集的开发间接费,按一定的方法分配计入各开发成本核算对象,即借记“开发成本”总分类账户和明细账户,贷记“开发间接费”账户。 通过上述程序,将应计人各成本核算对象的开发费用,归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。 2、正确划分成本项目 客观地反映产品成本的结构,便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定,“开发成本”作为一级成本核算科目,企业应在该科目下,根据自己的经营特点和管理需要,选择成本项目,并据此进行明细核算。选择成本项目不能太多,对于发生次数较少、特别是单笔发生的费用,应尽量合并。而对金额较大、并陆续发生的费用应单独设立科目核算。 为核算开发企业的开发成本,企业可根据其本身经营开发的业务要求,设置下列账户: (1)“4301开发成本”账户。 本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用,贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。借方余额反映未完开发项目的实际成本。本账户应按开发成本的种类,如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户,并在二级明细账户下,按成本核算对象进行明细核算。 (2)“4302开发间接费”账户。 本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用,包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用,贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。月末本账户无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部门(分公司)设置明细账户。 按现行的房地产开发企业会计制度规定,间接费用应作为期间费用,直接计入当期损益,本文认为,这样处理,对部分费用来说,有悖于会计的配比性原则。该原则要求:企业的各项收入和与其相关联的成本、费用,应当在同一会计期间内予以确认和计量。比如,为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用,这些费用的特点是数额较大、受益对象明确,如果在受益对象实现销售之前,就将其列入损益类科目进行核算,势必会形成虚假的财务成果,不能客观地反映企业的实际经营情况。 3、计算并结转已完开发产品实际成本 计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品”账户,即借记“开发产品”账户,贷记“开发成本”账户。 4、按已完开发产品的实际功能和去向,将开发产品实际成本结转进入有关账户。 即借记“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户,贷记“开发产品”账户。 房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本,以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决策,因为工程决算在施工完成后进行,时间性比较明确,而且涉及到工程款的支付,比较实际,不易拖拉,而项目决算有可能因为各种原因显得遥遥无期,比如小区个别配套没有完成(不影响销售),计划中的公建设施暂时不能实施,或者押金的收回久拖不决等等,这些都会影响整个开发项目的完全建成,进而影响项目决算。如何解决这个问题,本文以为完全可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算预提计入成本,以便项目决算能按计划进行,以后待工程完成后再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程内容通常在项目总投资中所占的比例很小,所以对项目的总成本和单位成本一般不会造成较大的影响。 (三)、房地产开发成本的确定 对于房地产开发公司来说,根据《企业所得税暂行条例》第六条、第七条、《企业所得税暂行条例实施细则》第八条、《企业所得税税前扣除办法》(国税发 200084号)第四条、第六条、第八条、第九条,《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发200631号)规定,开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时,必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。 那么,对于房地产开发企业来说,其销售成本应如何确定呢? 1、根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发200631号)第八条第(二)项的规定,已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本,按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定: 可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本。 2、至于广告费列支的问题,根据《企业所得税税前扣除办法》(国税发200084号)第四十条的规定,纳税人每一纳税年度发生的广告费支出可以在税前列支的部分确实应该在销售(营业)收入2%以内据实扣除。但是后来,国家税务总局在2001年8月又下发了《关于调整部分行业广告费用所得税税前扣除标准的通知》(国税发200189号),根据该《通知》第一条的规定:自2001年1月1日起,制药、食品(包括保健品、饮料)、日化、家电、通信、软件开发、集成电路、房地产开发、体育文化和家具建材商城等行业的企业,每一纳税年度可在销售(营业)收入8%的比例内据实扣除广告支出。另外,《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发200631号)规定,开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数,至预售收入转为实际销售收入时,再将其作为计算基数;新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的,与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费,可以向后结转,按税收规定的标准扣除,但结转期限最长不得超过3个纳税年度。 3《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发200631号)第八条第(二)项第十二、十三款是这样分别规定的:开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费,计入成本对象的施工成本;因国家无偿收回土地使用权而形成的损失,可作为财产损失按税收规定在税前扣除;成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损,减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失,计入继续施工的工程成本;如成本对象整体报废或毁损,其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。 4、借款利息支出,按照下列方法对成本对象进行归集和分配,并按规定在税前进行扣除: (1)开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用,属于成本对象完工前发生的,应配比计入成本对象;属于成本对象完工后发生的,可作为财务费用直接扣除。 (2)开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的,借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件,其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。 (3)开发企业将自有资金借给全资企业(包括分支机构)和其他关联企业的,关联方借入资金金额超过其注册资本50%的,超过部分的利息支出,不得在税前扣除;未超过部分的利息支出,准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。 二、土地开发成本的核算 (一)、土地开发支出划分和归集的原则 房地产开发企业开发的土地,按其用途可将它分为如下两种:一种是为了转让、出租而开发的商品性土地(也叫商品性建设场地);另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。前者是企业的最终开发产品,其费用支出单独构成土地的开发成本;而后者则是企业的中间开发产品,其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。 现行会计制度中设置的“开发成本——土地开发成本”科目,它的核算的内容,与企业发生的土地开发支出并不完全对口,原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地,其费用可分清负担对象的,应直接计入有关房屋开发成本,在“开发成本——房屋开发成本”科目进行核算。如果企业开发的自用土地,分不清负担对象,应由两个或两个以上成本核算对象负担的,其费用可先通过“开发成本——土地开发成本”科目进行归集,待土地开发完成投入使用时,再按一定的标准(如房屋占地面积或房屋建筑面积等)将其分配计入有关房屋开发成本。如果企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分,则应将整块土地作为一个成本核算对象,在“开发成本——土地开发成本”账户中归集其发生的全部开发支出,计算其总成本和单位成本,并于土地开发完成时,将成本结转到“开发产品”账户。待使用土地时,再将使用土地所应负担的开发成本,从“开发产品”账户转入“开发成本——房屋开发成本”账户,计入商品房、出租房等房屋的开发成本。 (二)、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 (1)土地开发成本核算对象的确定 为了既有利于土地开发支出的归集,又有利于土地开发成本的结转,对需要单独核算土地开发成本的开发项目,可按下列原则确定土地开发成本的核算对象: 1、对开发面积不大、开发工期较短的土地,可以每一块独立的开发项目为成本核算对象; 2、对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地,可以一定区域作为土地开发成本核算对象。 成本核算对象应在开工之前确定,一经确定就不能随意改变,更不能相互混淆。 (2)土地开发成本项目的设置 企业开发的土地,因其设计要求不同,开发的层次、程度和内容都不相同,有的只是进行场地的清理平整,如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整;有的除了场地平整外,还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。因此,就各个具体的土地开发项目来说,它的开发支出内容是不完全相同的。企业要根据所开发土地的具体情况和会计制度规定的成本项目,设置土地开发项目的成本项目。对于会计制度规定的、企业没有发生支出内容的成本项目,如建筑安装工程费,配套设施费,可不必设置。根据土地开发支出的一般情况,企业对土地开发成本的核算,可设置如下几个成本项目: (1)土地征用及拆迁补偿费或土地批租费; (2)前期工程费; (3)基础设施费; (4)开发间接费。 其中土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费,及有关地上、地下物拆迁补偿费等。但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减有关成本。开发土地如通过批租方式取得的,应列入批租地价。前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用,包括规划、设计费,项目可行性研究费,水文、地质勘察、测绘费,场地平整费等。基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费,包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。开发间接费指应由商品性土地开发成本负担的开发间接费用。土地开发项目如要负担不能有偿转让的配套设施费,还应设置“配套设施费”成本项目,用以核算应计入土地开发成本的配套设施费。 (三)、土地开发成本的核算 企业在土地开发过程中发生的各项支出,除可将直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发成本”账户核算外,其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地开发成本”账户进行核算。 为了分清转让、出租用土地开发成本和不能确定负担对象自用土地开发成本,对土地开发成本应按土地开发项目的类别,分别设置“商品性土地开发成本”和“自用土地开发成本”两个二级账户,并按成本核算对象和成本项目设置明细分类账。对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土地开发支出,可直接记入各土地开发成本明细分类账,并记入“开发成本——商品性土地开发成本”、“开发成本——自用土地开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款—— 应付工程款”等账户的贷方。发生的开发间接费用,应先在“开发间接费用”账户进行核算,于月份终了再按一定标准,分配计入有关开发成本核算对象。应由商品性土地开发成本负担的开发间接费,应记入“开发成本——商品性土地开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。 (四)、举例说明土地开发成本的核算 如某房地产开发企业在某月份内,共发生了下列有关土地开发支出: 商品性土地自用土地 支付征地拆迁费78 000元72 000元 支付承包设计单位前期工程款20 000元18 000元 应付承包施工单位基础设施款25 000元18 000元 分配开发间接费10 000元 合计133 000元108 000元 1、则在用银行存款支付征地拆迁费时,应作: 借;开发成本——商品性土地开发成本 78 000 开发成本——自用土地开发成本 72 000 贷:银行存款 150 000 2、用银行存款支付设计单位前期工程款时,应作: 借:开发成本——商品性土地开发成本 20 000 开发成本——自用土地开发成本 18 000 贷:银行存款 38 000 3、将应付施工企业基础设施工程款入账时,应作: 借:开发成本——商品性土地开发成本 25 000 开发成本——自用土地开发成本 18 000 贷:应付账款——应付工程款 43 000 4、分配应记入商品性土地开发成本的开发间接费用时,应作: 借:开发成本——商品性土地开发成本 10 000 贷:开发间接费用 10 000 同时应将各项土地开发支出分别记入商品性土地开发成本、自用土地开发成本明细分类账。 (五)、已完土地开发成本的结转 已完土地开发成本的结转,应根据已完成开发土地的用途,采用不同的成本结转方法。 为转让、出租而开发的商品性土地,在开发完成并经验收后,应将其实际成本自“开发成本——商品性土地开发成本”账户的贷方转入“开发产品——土地”账户的借方。假如上述开发企业商品性土地经开发完成并验收,加上以前月份开发支出共1002 000元,应作如下分录入账: 借:开发产品——土地 1002 000 贷:开发成本——商品性土地开发成本 1002 000 为本企业房屋开发用的土地,应于开发完成把土地投入使用时,将土地开发的实际成本结转计入有关房屋的开发成本,结转计入房屋开发成本的土地开发支出,可采用分项平行结转法或归类集中结转法。分项平行结转法是指将土地开发支出的各项费用按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的对应成本项目。归类集中结转法是指将土地开发支出归类合并为“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”两个费用项目,然后转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”成本项目。凡与土地征用及拆迁补偿费或批租地价有关的费用,均转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”项目;对其他土地开发支出,包括前期工程费、基础设施费等, 则合并转入有关房屋开发成本的“基础设施费”项目。经结转的自用土地开发支出,应将它自“开发成本——自用土地开发成本”账户的贷方转入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方。 假如上述开发企业自用土地在开发完成后,加上以前月份开发车出540 000元共648 000元。这块土地用于建造151出租房和181周转房,其中151出租房用地1500平方米,181周转房用、地1200平方米,则单方自用土地开发成本为240元(648000元/1500+1200),应结转151出租房开发成本的土地开发支出为360 000元(240元×1500),结转181周转房开发成本的土地开发支出为288 000元(240元×1200),在总分类核算上应作如下分录入账: 借:开发成本——房屋开发成本 648 000 贷:开发成本——自用土地开发成本 648 000 如果自用土地开发完成后,还不能确定房屋和配套设施等项目的用地,则应先将其成本结转“开发产品——自用土地”账户的借方,于自用土地投入使用时,再从“开发产品——自用土地”账户的贷方将其开发成本转入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方。 三、前期工程费用的核算 房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等各项前期工程支出,能分清成本核算对象的,应直接记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目,并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。应由两个或两个以上成本核算对象负担的前期工程费,应按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目,并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。 四、基础设施费用的核算 房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化、环卫设施以及道路等基础设施支出,一般应直接或分配记入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”成本项目,并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。如开发完成商品性土地已转入“开发产品”账户,则在用以建造房屋时,应将其应负担的基础设施费(按归类集中结转的还应包括应负担的前期工程费和开发间接费)计入有关房屋开发成本核算对象,并记入“开发成本—— 房屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账户的贷方。 五、建筑安装工程费用的核算 房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出,应根据工程的不同施工方式,采用不同的核算方法。采用发包方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目,其建筑安装工程支出,应根据企业承付的已完工程价款确定,直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目,并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。如果开发企业对建筑安装工程采用招标方式发包,并将几个工程一并招标发包,则在工程完工结算工程价款时,应按各项工程的预算造价的比例,计算它们的标价即实际建筑安装工程费。 如某开发企业将两幢商品房建筑安装工程进行招标,标价为1080 000元,这两幢商品房的预算造价为: 101 商品房 630 000元 102 商品房 504 000元 合计 1134 000元 则在工程完工结算工程价款时,应按如下方法计算各幢商品房的实际建筑安装工程费: 某项工程实际建筑安装工程费=工程标价×该项工程预算造价÷各项工程预算造价合计 设例中: 101 商品房 1080000元×630000元÷1134000元=600000元 102 商品房 1080000元×504000元÷1134000元=480000元 采用自营方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目,其发生的各项建筑安装工程支出,一般可直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目,并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存材料”、“应付工资”、“银行存款”等账户的贷方。如果开发企业自行施工大型建筑安装工程,可以按照本章第二节所述设置“工程施工”、“施工间接费用”等账户,用来核算和归集各项建筑安装工程支出,月末将其实际成本转入“开发成本——房屋开发成本”账户,并记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。 企业用于房屋开发的各项设备,即附属于房屋工程主体的各项设备,应在出库交付安装时,记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目,并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存设备”账户的贷方。 施工的房屋开发项目,其发生的各项建筑安装工程支出,一般可直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目,并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存材料”、“应付工资”、“银行存款”等账户的贷方。如果开发企业自行施工大型建筑安装工程,可以设置“工程施工”、“施工间接费用”等账户,用来核算和归集各项建筑安装工程支出,月末将其实际成本转入“开发成本——房屋开发成本”账户,并记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。企业用于房屋开发的各项设备,即附属于房屋工程主体的各项设备,应在出库交付安装时,记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目,并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存设备”账户的贷方。 六、配套设施开发成本的核算 (一)、配套设施的种类及其支出归集的原则 房地产开发企业开发的配套设施,可以分为如下两类:一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施,如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等;另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目,包括:(1)开发小区内营业性公共配套设施,如商店、银行、邮局等;(2)开发小区内非营业性配套设施,如中小学、文化站、医院等;(3)开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施,如果没有投资来源,不能有偿转让,也将它归入第一类中,计入房屋开发成本。 按照现行财务制度规定,城市建设规划中的大型配套设施项目,不得计入商品房成本。因为这些大配套设施,国家有这方面的投资,或是政府投资,或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中,由于城市基础设施的投资体制,无法保证与城市建设综合开发协调一致,作为城市基础设施的投资者,往往在客观上拿不出资金来,有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此,开发企业也只得将一些不能有偿转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。 为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出,并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本,对配套设施支出的归集,可分为如下三种: 1、对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出,可直接计入有关房屋等开发成本,并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出; 2、对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出,应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集,于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本; 3、对能有偿转让的第二类大配套设施支出,应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集。 由上可知,在配套设施开发成本中核算的配套设施支出,只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。 (二)、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 一般说来,对能有偿转让的大配套设施项目,应以各配套设施项目作为成本核算对象,借以正确计算各该设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目:(1)土地征用及拆迁补偿费或批租地价;(2)前期工程费;(3)基础设施费;(4)建筑安装工程费;(5)配套设施费;(6)开发间接费。其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转,有的也需要其他配套设施为其提供服务,所以理应分配为其服务的有关设施的开发成本。 对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施,如果工程规模较大,可以各该配套设施作为成本核算对象。如果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的,也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象,于工程完工算出开发总成本后,按照各该项目的预算成本或计划成本的比例,算出各配套设施的开发成本,再按一定标准,将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本。至于这些配套设施的开发成本,在核算时一般可仅设置如下四个成本项目:(1)土地征用及拆迁补偿费或批租地价;(2)前期工程费;(3)基础设施费;(4)建筑安装工程费。由于这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担,为简化核算手续,对这些配套设施,可不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发间接费用,也可直接分配计入有关房屋开发成本。因此,对这些配套设施,在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。 (三)、配套设施开发成本的核算 企业发生的各项配套设施支出,应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行核算,并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出,可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目,并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出,应记入各大配套设施开发成本明细分类账的“配套设施费”项目,并记入“开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用,应记入各配套设施开发成本明细分类账的“开发间接费”项目,并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。 对配套设施与房屋等开发产品不同步开发,或房屋等开发完成等待出售或出租,而配套设施尚未全部完成的,经批准后可接配套设施的预算成本或计划成本,预提配套设施费,将它记入房屋等开发成本明细分类账的“配套设施费”项目,并记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“预提费用”账户的贷方。因为一个开发小区的开发,时间较长,有的需要几年,开发企业在开发进度安排上,有时先建房屋,后建配套设施。这样,往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成,或者是商品房已经销售,而幼托、消防设施等尚未完工的情况。这种房屋开发与配套设施建设的时间差,使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费,无法接配套设施的实际开发成本进行结转和分配,只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数,计算出已出售房屋应负担的数额,用预提方式记入出售房屋等的开发成本。开发产品预提的配套设施费的计算,一般可按以下公式进行: 某项开发产品预提的配套设施费=该项开发产品预算成本(或计划成本)×配套设施费预提率 配套设施费预提率=该配套设施的预算成本(或计划成本)÷应负担该配套设施费各开发产品的预算成本(或计划成本)合计×100% 式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施。 例如:某开发小区内幼托设施开发成本应由101、102商品房,151出租房,181周转房和201大配套设施商店负担。由于幼托设施在商品房等完工出售、出租时尚未完工,为了及时结转完工的商品房等成本,应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等的开发成本。假定各项开发产品和幼托设施的预算成本如下: 101 商品房 1000 000元 102 商品房 900 000元 151 出租房 800 000元 181 周转房 800 000元 201 大配套设施——商店 500 000元 251 幼托设施 320 000元 幼托设施配套设施费预提率=320000÷(1000000+900000+800000+800000+500000)×100%=320000÷4000000×100%=8% 各项开发产品预提幼托设施的配套设施费为: 101商品房:1000 000元×8%=80 000元 102商品房:900 000元×8%=72000元 152出租房:800 000元×8%=64000元 182周转房;800 000元×8%=64000元 201大配套设施——商店:500 000元×8%=40 000元 按预提率计算各项开发产品的配套设施费时,其与实际支出数的差额,应在配套设施完工时,按预提数的比例,调整增加或减少有关开发产品的成本。 现举例说明配套设施开发成本的核算如下: 如某房地产开发企业根据建设规划要求,在开发小区内负责建设一间商店和一座水塔、一所幼托。上述设施均发包给施工企业施工,其中商店建成后,有偿转让给商业部门。水塔和幼托的开发支出按规定计入有关开发产品的成本。水塔与商品房等同步开发,幼托与商品房等不同步开发,其支出经批准采用预提办法。上述各配套设施共发生了下列有关支出(单位:元): 201 251 252 商店 水塔 幼托 支付征地拆迁费 50 000 5 000 50 000 支付承包设计单位前期工程款 30 000 20 000 30 000 应付承包施工企业基础设施工程款 50 000 30 000 50 000 应付承包施工企业建筑安装工程款 200 000 245 000 190 000 分配水塔设施配套设施费 35 000 分配开发间接费 55 000 预提幼托设施配套设施费 40 000 1、则用银行存款支付征地拆迁费时,应作: 借:开发成本——配套设施开发成本 105 000 贷:银行存款 105 000 2、用银行存款支付设计单位前期工程款时,应作: 借:开发成本——配套设施开发成本 80 000 贷:银行存款 80 000 3、将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时,应作: 借:开发成本——配套设施开发成本 765 000 贷:应付账款——应付工程款 765 000 4、分配应记入商店配套设施开发成本的水塔设施支出时,应作; 借:开发成本——配套设施开发成本——商店 35 000 贷:开发成本——配套设施开发成本——水塔 35 000 5、分配应记入商店配套设施开发成本的开发间接费用时,应作: 借:开发成本——配套设施开发成本——商店 55 000 贷:开发间接费用 55 000 6、预提应由商店配套设施开发成本负担的幼托设施支出时,应作: 借:开发成本——配套设施开发成本——商店 40000 贷:预提费用——预提配套设施费 40000 7、同时应将各项配套设施支出分别记入各配套设施开发成本明细分类账。 (四)、已完配套设施开发成本的结转 已完成全部开发过程计经验收的配套设施,应按其人问情况和用途结转其开发成本: 1、对能有偿转让给有关部门的大配套设施,如上述商店设施,应在完工验收后将其实际成年自“开发成本一配套设施开发成本”账厂的贷方转入“开发产品——配套设施”账户的借方,作如下分录入贴: 借:开发产品——配套设施 460000 贷:开发成本——配套设施开发成本 460000 配套设施有偿转让收入,应作为经营收入处理。 2、按规定应将其开发成个分配计入商品房等计发产品成本的公共配套设施,如上述水塔设施,在完工验收后、应将其发生的实际开发成本按一定的标准(有关开发产品的实际成本、预算成本或计划成本),分配记入有关房屋和大配套设施的开发成本,作如下分录入账: 借:开发成本——房屋开发成本 265000 开发成本——配套设施开发成本 35000 贷:开发成本——配套设施开发成本 300000 3、对用预提方式将配套设施支出记入有关评发产品成本的公共配套设施,如幼托设施,应在完工验收后,将其实际发生的开发成本冲减预提的配套设施费,作如下分录入账: 借:预提费用——预提配套设施费 320 000 贷:开发成本——配套设施开发成本 320 000 如预提配套设施费大于或少于实际开发成本,可将其多提数或少提数冲减有关开发产品成本或作追加的分配。如有关开发产品已完工并办理竣工决算,可将其差额冲减或追加分配于尚未办理竣工决算的开发产品的成本。 五、房地产开发间接费用的核算 (一)、开发间接费用的组成和核算 开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用,但它不能确定其为某项开发产品所应负担,因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续,将它先记入“开发间接费用”贴户,然后按照适当分配标准,将它分配记入各项开发产品成本。 为了组织开发间接费用的明细分类核算,分析各项费用增减变动的原因,进一步节约费用开支,开发间接费用应分设如下明细项目进行核算: 1、工资 指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。 2、福利费 指按上项人员工资总额的一定比例(目前为14%)提取的职工福利费。 3、折旧费 指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。 4、修理费 指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。 5、办公费 指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。 6、水电费 指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。 7、劳动保护费 指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费,供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费,以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。 8、周转房摊销 指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。 9、利息支出 指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费,但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息,应作为财务费用,计人当期损益。 10、其他费用 指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。 从上述开发间接费用的明细项目中,可以看出它与土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费等变动费用不同,它属于相对固定的费用,其费用总额并不随着开发产品量的增减而成比例的增减。但就单位开发产品分摊的费用来说,则随着开发产品量的变动而成反比例的变动,即完成开发产品数量增加,单位开发产品分摊的费用随之减少;反之,完成开发产品数量减少,单位开发产品分摊的费用随之增加。因此,超额完成开发任务,就可降低开发成本中的开发间接费。 开发间接费用的总分类核算,在“开发间接费用”账户进行。企业所属各内部独立核算单位发生的各项开发间接费用,都要自“应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“递延资产”、“银行存款”、“周转房——周转房摊销”等账户的贷方转入“开发间接费用”账户的借方,作如下分录入账: 借:开发间接费用 贷:应付工资 应付福利费 累计折旧 递延资产 银行存款 周转房——周转房摊销 必须指出,如果开发企业不设置现场管理机构而由企业(即公司本部)定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动,其所发生的费用,除周转房摊销外,其他开发间接费可记入企业的管理费用。 开发间接费用的明细分类核算,一般要按所属内部独立核算单位设置“开发间接费用明细分类账”,将发生的开发间接费用按明细项目分栏登记。 (二)、开发间接费用的分配 每月终了,应对开发间接费用进行分配,按实际发生数计人有关开发产品的成本。开发间接费用的分配方法,企业可根据开发经营的特点自行确定。不论上地开发、房屋开发、配套设施和代建工程,均应分配开发间接费用。为了简化核算手续并防止重复分配,对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本,均不分配开发间接费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用,可直接分配计人有关房屋开发成本。也就是说,企业内部独立核算单位发生的开发间接费用,可仅对有关开发房屋、商品性土地、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配。开发间接费用的分配标准,可按月份内各项开发产品实际发生的直接成本(包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费)进行,即: 某项开发产品成本分配的开发间接费=月份内该项开发产品实际发生的直接成本×本月实际发生的开发间接费用÷应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本总额 如某房地产开发企业某内部独立核算单位在1998年5月份共发生了开发间接费用41 600元,应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本如下: 开发产品编号 名称 直接成本 101 商品房 50 000 102 商品房 120 000 151 出租房 75 000 181 周转房 70 000 201 大配套设施——商店 80 000 301 商品性土地 125000 合计 520 000 根据上列公式,即可为各开发产品算得5月份应分配的开发间接费: 101商品房:50000元×41600元÷520000元=50 000元×8%=4 000元 102商品房:120 000元×8%=9 600元 151出租房:75 000元×8%=6 000元 181周转房:70 000元×8%=5 600元 201大配套设施:80 000元×8%=6 400元 301商品性土地;125 000元×8%=10 000元 根据上面计算,就可编制有如下所示的开发间接费用分配表: 开发间接费用分配表 2000年5月 单位:元 开发项目编号名称 直接成本 分配开发间接费 101商品房 50 000 4 000 102商品房 120 000 9 600 151出租房 75 000 6 000 181周转房 70 000 5 600 201大配套设施 80 000 6 400 301商品性土地 125 000 10000 合 计 520 000 41 600 根据开发间接费用分配表,即可将各开发产品成本分配的开发间接费记入各开发产品成本核算对象的“开发间接费”成本项目,并将它记入“开发成本”各二级账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方,作如下分录入账: 借:开发成本——房屋开发成本 25 200 开发成本——配套设施开发成本 6 400 开发成本——商品性土地开发成本 10 000 贷:开发间接费用 41 600 房地产成本核算三大问题 有些房地产公司正在有意或无意的错误核算开发成本,以不真实开发成本隐性抬高房价。假定购房者总共花费115元,其中“底商”等经营性配套设施成本占到 20元,车库成本占到10元,物业管理公司用房成本5元,也就是说真正的住宅成本才80元。换句话说,购房者花了30%本不该自己掏的钱。地产商就是通过将本不该购房者负担的成本都放入住宅的“大成本”里面,不知不觉中抬高了房价,从中获取现金或无偿占用房屋的利益。 由于房地产开发周期长,开发过程中涉及到相关行业、部门众多,行政性收费项目较多,需要掌握的相关法规政策也较多,如果房地产经营企业同时开发的不止一个建设项目,成本核算就显得相当复杂。地产商正是钻了这样的空子,猛揩了业主们一次油。 隐性手段—:底商成本计入住宅成本 当工程竣工验收后,房地产经营企业将发生的全部成本均计入建设项目成本,做为商品住宅的成本,而每个建设项目并不分类核算经营用房和居民住宅。有的房地产经营企业更甚,将其在小区内建设的单体经营用房成本,如准备以后用做商场或文化体育设施等的成本,全部计入商品住宅成本,使商品住宅成本增高,致使房价虚高,消费者负担加大。 由于这类建设项目建成后往往都是由房地产经营企业出租或出售给其他商户使用,但是这些建筑的成本都计入商品住宅成本,致使房屋产权不明晰,实际上形成了房地产经营企业是在违法出租或违法出售商品房。同时使商品住宅成本加大,从而损害了消费者的利益。 正确的做法是应将“底商”的成本单独核算,即按“底商”的建设面积占此建筑总建设面积的比例来分配负担相应的建筑安装工程费、配套设施费、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和开发间接费等费用。 隐性手段二:车库成本计入住宅成本 车库也被地产商们打起了主意。他们采取的做法通常是把车库出售或出租给业主。但房地产经营企业在成本核算中,往往将机动车库的成本计入商品住宅的大成本。这样形成的结果是加大了商品住宅成本,但购买住宅的消费者并没有得到相应的车位?而且由于机动车库并没有单独报产权,所以机动车库没有产权,而房地产经营企业又将这没有产权的车位出租或出售给其他消费者,容易引起产权的混乱,并使国家税收遭受损失。 隐性手段三:物业管理用房计入住宅成本 在各房地产经营企业的固定资产账上几乎没见到过各开发小区物业管理用房(指为多幢房屋服务的管理用房)的记录,这就是说各小区的物业管理用房的所有权并不属于相应的房地产经营企业,但实际情况是各小区的物业管理用房都被相应的房地产经营企业或该房地产经营企业另组建一个物业管理公司控制着。 在房地产经营企业的账上,建造这些物业管理用房的成本,并没有单独记录,也是计入商品住宅的成本中。如果这样核算,物业管理用房就应该是业主的共有财产,而业主们并不了解情况,也得不到该物业管理用房的管理权和支配权,这实际上形成一种欺诈行为。 按照北京市国土资源和房屋管理局《北京市商品房销售面积计算及公用面积分摊暂行规定》:“为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房不应计入建筑空间”;国家计委、建设部《关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》中第七条规定:“开发经营企业留用的办公用房,经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用不得计入经济适用住房价格。” 可见,将管理用房由开发经营企业管理而将其成本摊入商品住宅成本是不合理的,应将其成本单独核算,计入房地产经营企业的固定资产;如果将为多幢房屋服务的物业管理用房的成本摊入商品住宅成本,那么这些房屋的产权就应明确为购买小区住宅的业主所共有。 房地产商通过以上三种手段,无形中抬高了房价,最终受害的还是广大业主。相关法规还应该再进一步细化,“底商”、“车库”、“物业管理用房”都应该单独核算。