什么是择期交易[1] 所谓择期交易，是指客户可以在约定的将来某一段时间内的任何一个工作日，按约定的汇率进行交割的外汇买卖业务，它是一种可选择交割日的远期外汇买卖。 客户在签订贸易合同后经常不能把未来付款的具体日期确定下来，只能预期在将来的某一段时间内将收、付一定外汇款项。为了防止付款时汇率变化产生损失，客户可以通过银行为其叙做择期外汇买卖，这样，在约定的时期内，客户可以自由选择交割的日期。应指出的是，银行必须考虑到外汇的交割可能在最不利的情况下进行，即在将来某段时间内的第一天或最后一天来交割。因此客户在做择期外汇买卖时，尽可能地缩短未来不确定时间，才能获得更有利的远期汇率。择期交易的特点[1] 择期外汇买卖是远期外汇的一种特殊形式，事先不固定起息日的具体日期。客户和银行约定在未来的一段时间内，可随时进行资金交割，起息日可以是这段时间内的任意一个工作日，选择起息日的权利在客户手中。择期交易的优势[1] 运用择期外汇买卖，客户可以选择合适得起息日进行资金的交割，为资金安排提供了较大的灵活性。择期交易实例 某公司于2003年4月3日向中行提出用美元购买欧元，预计对外付款日为7月7日至8月5日，但目前无法确定准确交割日期。公司可与中行叙做择期外汇买卖，交割日为7月7日至8月5日中的任何一银行工作日，远期汇率为1.0728。无论汇率如何变化，公司都可选择7月7日至8月5日中的一银行工作日按汇率1.0728从中行买入欧元。
方差法是度量风险投资的常用方法。将风险投资的收益视为一个随机变量，则它的方差就代表不确定程度或者说风险程度。方差是反映随机变量与其期望值的偏离程度的数值，是随机变量各个可能值对其期望值的离差平方的数学期望。 设：随机变量为x，其方差为D(x)，则： D(x)=E[x-E(x)]2 (式1—1) 式中：E(x)——随机变量x的期望值。 对于离散型随机变量，其方差的计算公式为： 式中：PK——随机变量X为Xk的概率 XK——第K个可能值 对于连续型随机变量，其方差的计算公式为： 式中：f(x)——随机变量x的概率密度函数。 在实际应用中，为了便于分析，通常还引入与随机变量具有相同量纲的量，记为σ(x)，称之为标准差或均方差。
定义 普通贷款（Normal Credit Trenches）亦称基本信用设施（Basic Credit Facility），是IMF最基本的一种贷款。这是IMF为解决会员国国际收支一般性困难而设立的，也是IMF最早设立的一种贷款。普通贷款的最高限额为会员国所缴份额的125%，贷款期限为3~5年。分档政策 IMF对普通贷款实行分档政策（Tranche Policies），即将会员国借用的贷款分为不同的部分及档次： ①储备部分贷款（Reserve Tranche），即会员国申请不高于本国份额25%的贷款，亦称黄金份额贷款定（Gold Tranche）。《协定》第二次修正案1978年4月生效后，会员国份额的25%用SDRs和指定的外汇缴纳，这部分贷款的提取有足够的保证，所以称之为储备部分贷款。会员国提取这部分贷款是无条件的，自由的，无需批准，也不付利息。因为这部分贷款等于会员国抽回原先缴纳的份额。 ②信用部分贷款（Credit Tranche），即会员国申请的贷款额度超过25%，至125%的贷款。信用部分贷款分为4个档次，每档为份额的25%。会员国用完储备部分贷款之后，可依次使用第一、二、三、四档信用贷款。申请使用第一档信用部分贷款条件较松，只需呈交克服国际收支困难的具体计划，就可获得批准。其余三个档次称为高档信用部分贷款（Higher Credit Tranche）。使用信用部分贷款，档次越高，审批手续越严。会员国使用高档信用部分贷款时，除了提供令IMF满意的国际收支改善方案外，还须制订全面的财政稳定计划和采取适当的国内经济政策，如财政、货币、汇率、贸易政策等，并且在贷款使用过程中，还要接受IMF的监督，以督促借款国计划方案的实施和履行。
简介 巴塞尔银行监管委员会自从1988年实施它的1988年资本协议以来，十多年时间已经过去。十多年来，一方面，巴塞尔协议已成为名副其实的国际银行业竞争规则和国际惯例，在加强银行业监管、防范国际金融风险中发挥出了重要作用；另一方面，近些年来，金融创新（经常采取规避资本充足规则方法）层出不穷，新的风险管理技术迅速发展，使巴塞尔协议日益显得乏力和过时。尤其是1997年爆发的东南亚金融危机，波及全世界，而巴塞尔协议机制没有发挥出应有的作用，受到人们的责难。 在这样的背景下，1999年6月，巴塞尔委员会（以下简称委员会）发布第一次建议，决定修订1988年协议，以增强协议规则的风险敏感性。那次建议发出后，陆续收到不少评论意见。在考虑这些评论意见和征求国际银行界及其监管者建议的基础上，委员会于2001年1月16日提出了一个更加全面、具体的新建议，并在2001年5月31日前向全世界征求意见。收到的评论意见将在BIS（国际清算银行）网站上发布。委员会计划在2001年底出版新巴塞尔协议的最终文本，2004年起正式实施。基本精神 在当今这个十分复杂而又不断变化的金融系统里，如果希望想获得金融的安全和稳定时，只能通过结合有效的银行管理、加强市场约束和监管来实现。 1988年协议强调银行资本总量的管理，这对于减小银行破产风险和银行倒闭可能给储户造成的损失十分重要。除保留银行资本总量管理要求外，新协议确立的制度框架还通过更多强调银行自身内部管理、加强监管检查和市场约束，以保持金融系统的安全和稳定。 虽然新制度框架的重点主要是国际性主要银行，但是，它的基本原则适用于各级各类银行采用。委员会在制定新规则的过程中咨询全世界的监管者的意见，即是期望在一定时间以后，所有的主要银行都能遵守新协议。 1988年协议的主要成就，仅仅是提供给国际重点银行计量适度资本的一种选择。然而，管理和减小金融风险的最好方法，在银行与银行之间是不同的。1996年所进行的一个修正针对银行交易风险，第一次允许一些银行使用他们自己的制度，计量他们的市场风险。新制度框架为资本水平决定中信用风险和操作风险的计量，提供了一系列从简单到复杂的方法。它提供一个灵活的架构，使银行服从监管检查的要求，采取最适合他们的发展水平和风险状况的方法。这个制度框架也有意成为更强、更精确的风险计量的一部分。 新制度框架意在提供比1988年协议对风险更为综合、敏感的方法，同时又保持总的管制资本的水平。这种与潜在风险相一致的资本条件，将有利于银行更有效地管理他们的业务。 委员会相信，银行资本条件被校正，建立更严密的应对风险的机制的收益，将会大大超过其成本。作为其成果，银行系统将更加安全、稳健和富有效率。新版(2006)《有效银行监管核心原则》全文 巴塞尔银行监管委员会有效银行监管核心原则 （巴塞尔核心原则） （2006年10月） 目 录 修订说明 核心原则 有效银行监管的先决条件 修订说明 1.本文件是1997年9月巴塞尔银行监管委员会（以下简称委员会）1颁布的有效银行监管核心原则的修订本。此后，核心原则评估方法2相继出台。为了达到良好监管实践的基本要求，许多国家都将核心原则作为评估本国监管体系的质量和明确未来工作要求的标杆。实践证明，各国核心原则达标情况的自我评估效果良好，有助于各国发现监管制度和实施方面存在的问题并为解决这些问题确定工作的重点。巴塞尔核心原则的修订本再次突出了开展自我评估的重要性。近年来，国际货币基金组织和世界银行一直在金融部门评估计划中利用核心原则评估各国银行监管体系和实践。然而，1997年以来，银行监管制度发生了重大变化，各国通过实施核心原则积累了丰富的经验。由于监管制度和实施方面出现了不少新问题、人们的认识也不断加深，委员会相应颁布许多文件。基于上述情况，有必要对核心原则及评估方法进行修订。 2.在修订核心原则和评估方法的工作中，委员会力求确保1997年核心原则总体架构的连续性及可比性。实践证明，1997年的架构运转良好。因此，委员会不考虑对核心原则进行大范围的修改，而是将工作的重点放在对现行架构需要修订的一些方面，以便做到与时俱进。修订工作不会在任何方面对以往工作的有效性提出质疑，更不会对依据1997年的框架对有关国家的评估及改革方案提出质疑。关于新巴塞尔协议的综合概述 1. 巴塞尔银行监管委员会（以下简称委员会）现公布巴塞尔新资本协议（basel II, 以下简称巴塞尔II）第三次征求意见稿（CP3，以下简称第三稿）。第三稿的公布是构建新资本充足率框架的一项重大步骤。委员会的目标仍然是在今年第四季度完成新协议，并于2006年底在成员国开始实施。 2. 委员会认为，完善资本充足率框架有两方面的公共政策利好。一是建立不仅包括最低资本而且还包括监管当局的监督检查和市场纪律的资本管理规定。二是大幅度提高最低资本要求的风险敏感度。 3. 完善的资本充足率框架，旨在促进鼓励银行强化风险管理能力，不断提高风险评估水平。委员会认为，实现这一目标的途径是，将资本规定与当今的现代化风险管理作法紧密地结合起来，在监管实践中并通过有关风险和资本的信息披露，确保对风险的重视。 4. 委员会修改资本协议的一项重要内容，就是加强与业内人士和非成员国监管人员之间的对话。通过多次征求意见，委员会认为，包括多项选择方案的新框架不仅适用于十国集团国家，而且也适用于世界各国的银行和银行体系。 5. 委员会另一项同等重要的工作，就是研究参加新协议定量测算影响分析各行提出的反馈意见。这方面研究工作的目的，就是掌握各国银行提供的有关新协议各项建议对各行资产将产生何种影响。特别要指出，委员会注意到，来自40多个国家规模及复杂程度各异的350多家银行参加了近期开展的定量影响分析（以下称简QIS3）。正如另一份文件所指出，QIS3的结果表明，调整后新框架规定的资本要求总体上与委员会的既定目标相一致。 6. 本文由两部分内容组成。第一部分简单介绍新资本充足框架的内容及有关实施方面的问题。在此主要的考虑是，加深读者对新协议银行各项选择方案的认识。第二部分技术性较强，大体描述了在2002年10月公布的QIS3技术指导文件之后对新协议有关规定所做的修改。新协议的主要内容 7. 新协议由三大支柱组成：一是最低资本要求，二是监管当局对资本充足率的监督检查，三是信息披露。三大支柱的内容概括如下： 第一支柱：最低资本要求 8. 新协议在几个方面不同于老协议。首先介绍没有变动的内容。老协议基于资本比率的概念，即分子代表银行持有的资本数量，分母代表银行风险的计量指标，统称为风险加权资产。计算出的资本比率不得低于8%。 9. 根据新协议的要求，有关资本比率的分子（即监管资本构成）的各项规定保持不变。同样，8%的最低比率保持不变。因此，修改内容反映在对风险资产的界定方面，即修改反映计量银行各类风险的计量方法。计量风险加权资产的几种新方法，将完善银行对风险的评估，从而使计算出的资本比率更有意义。 10. 老协议明确涵盖的风险加权资产有两大类，一是信用风险，二是市场风险。在此假定，在处理上述两类风险时，其它各类风险已以隐性的方式已包括在内。关于交易业务市场风险的处理方法，以巴塞尔委员会1996年公布的资本协议修订案为准。新协议对这部分内容不做调整。 11. 新协议第一支柱对风险加权资产的修改主要表现在两个方面：一是大幅度修改了对老协议信用风险的处理方法，二是明确提出将操作风险纳入资本监管的范畴，即操作风险将作为银行资本比率分母的一部分。下面分别对这两方面内容进行讨论。 12. 在上述两个方面，新协议的主要创新表现为分别为计算信用风险和操作风险规定了三种方法。委员会认为，坚持采用单一化的方法计量信用风险和操作风险，既不可取又不可行。相反，对于这两种风险，分别采用三种不同方法有助于提高风险敏感度，并允许银行和监管当局选择他们认为最符合其银行业务发展水平及金融市场状况的一种或几种方法。处理这两种风险的三种主要方法见下面的表格：信用风险 操作风险 (1) 标准法 (1) 基本指标法 (2) 内部评级初级法 (2) 标准法 (3) 内部评级高级法 (3) 高级计量法信用风险标准法 13. 标准法与老协议大致相同。按要求，银行根据风险暴露（exposures）可观察的特点（即，公司贷款或住房抵押贷款），将信用风险暴露划分到监管当局规定的几个类档次上。按标准法的要求，每一监管当局规定的档次对应一个固定的风险权重，同时采用外部信用评级提高风险敏感度（老协议的敏感度不高）。按照外部信用评级，对主权、银行同业、公司的风险暴露的风险权重各不相同。对于主权风险暴露，外部信用评级可包括经合组织（OECD）的出口信用评级和私人部门评级公司公布的评级。. 14. 标准法规定了各国监管当局决定银行是否采用某类外部评级所应遵守的原则。然而，使用外部评级计量公司贷款仅作为新协议下的一项备选方法。若不采用外部评级，标准法规定在绝大多数情况下，风险权重为100%，就是相当于在老协议下资本要求为8%。出现这种情况时，监管当局在考虑特定风险暴露的违约历史后，确保资本要求相当充足。标准法的一项重大创新是将逾期贷款的风险权重规定为150%，除非针对该类贷款银行已经计量了达到一定比例的专项准备。 15. 标准法另一个重要内容是扩大了标准法银行可使用的抵押、担保和信用衍生产品的范围。总的来说，巴塞尔II将这类工具统称为信用风险缓释工具(credit risk mitigants)。在经合组织国家债券的基础上，标准法扩大了合格抵押品的范围，使其包括了绝大多数金融产品，并在考虑抵押工具市场风险的同时，规定了计算资本下调幅度的几种方法。此外，标准法还扩大了合格担保人的范围，使其包括符合一定外部评级条件的各类公司。 16. 标准法还包括对零售风险暴露的特殊处理方法。相对老协议而言,住房抵押贷款和其它一些零售业务的风险权重做了下调，其结果是低于未评级公司贷款的风险权重。此外，在满足一定条件时，中小企业（SMEs）贷款也可作为零售贷款处理。 17. 从设计角度上看，标准法对风险暴露和交易做了一些区别，从而提高计算出的资本比率的风险敏感度。内部评级法对信用风险和操作风险资本要求的处理也采用了相同的方法，以便将资本要求与风险更加紧密地联系在一起。一些国家的银行和监管当局可能无法采用各项备选方法。因此，委员会为他们制定了“简易标准法”（ simplified standardised approach），详见附件9。该附件总结了计算风险加权资产的各种最为简化的方法。希望采用该法的银行同时还应满足新协议有关监管当局监督检查和市场纪律的规定。 内部评级法（Internal ratings-based (IRB) approaches） 18. 新协议最主要创新之一，就是提出了计算信用风险的IRB法。该法包括两种形式，一是IRB初级法，二是IRB高级 法。IRB法与标准法的根本不同表现在，银行对重大风险要素（risk drivers ）的内部估计值将作为计算资本的主要参数（inputs）。该法以银行自己的内部评级为基础，有可能大幅度提高资本监管的风险敏感度。然而，IRB法并不允许银行自己决定计算资本要求的全面内容。相反，风险权重及资本要求的确定要同时考虑银行提供的数量指标和委员会确定的一些公式。 19. 这里讲的公式或称风险权重函数，可将银行的指标转化为资本要求。公式建立在现代风险管理技术之上，涉及了数理统计及对风险的量化分析。目前，与业内人士的对话已经表明，采用该法是在建立反映今天复杂程度极高的大银行风险有效评估体系方面迈出的重大的一步。 20. IRB法包括许多不同的资产组合，各类风险暴露所采用的资本计算方法也不尽相同。下面已对各类资产组合采用的初级IRB法和高级IRB 法之间的区别做了介绍。公司、银行和主权的风险暴露 21. IRB对主权、银行和公司风险暴露采用相同的风险加权资产计算方法。该法依靠四方面的数据，一是违约概率（Probability of default，PD)，即特定时间段内借款人违约的可能性；二是违约损失率（Loss given default，LGD)，即违约发生时风险暴露的损失程度；三是违约风险暴露（Exposure at default，EAD），即对某项贷款承诺而言，发生违约时可能被提取的贷款额；四是期限 (Maturity，M)，即某一风险暴露的剩余经济到期日。 22. 在同时考虑了四项参数后，公司风险权重函数为每一项风险暴露规定了特定的资本要求。此外，对于界定为年销售量在5000万欧元以下的中小企业贷款，银行可根据企业的规模对公司IRB风险权重公式进行调整。 23. IRB高级法和初级法主要的区别反映在数据要求上，前者要求的数据是银行自己的估计值，而后者要求的数据则是由监管当局确定。这方面的区别见下面的表格： 数据 IRB初级法 IRB高级法 违 约概率(PD) 银行提供的估计值 银行提供的估计值 违约损失率 (LGD) 委员会规定的监管指标 银行提供的估计值 违约风险暴露 (EAD) 委员会规定的监管指标 银行提供的估计值 期限 (M) 委员会规定的监管指标或者 由各国监管当局自己决定允许采用银行提供的估计值（但不包括某些风险暴露) 银行提供的估计值(但不包括某些风险暴露) 24. 上面的个表格表明，对于公司、主权和银行同业的风险暴露，所有采用IRB法的银行都必须提供违约概率的内部估计值。此外， 采用IRB 高级法的银行必须提供LGD 和 EAD的内部估计值, 而采用 IRB初级法的银行将采用第三稿中监管当局考虑到风险暴露属性后而规定的指标。总体来看，采用IRB高级法的银行应提供上述各类风险暴露剩余期限的估计值，然而也不排除在个别情况下，监管当局可允许采用固定的期限假设。对于采用IRB 初级法的银行，各国监管当局可自己决定是否全国所有的银行都采用第三稿中规定的固定期限假设，或银行自己提供剩余期限的估计值 。 25. IRB法的另一项重要内容就是对信用风险缓释工具（即：抵押、担保和信用衍生产品）的处理。IRB法本身，特别是LGD参数，为评估信用风险缓释工具技术的潜在价值提供充分的灵活性。因此，对于采用IRB初级法的银行，第三稿中监管当局规定的不同LGD值反映了存在不同类别的抵押品。在评估不同类别抵押品价值时，采用IRB高级法的银行，具有更大的灵活性。对于涉及金融抵押品的交易，IRB法力求确保银行使用认可的方法来评估风险，因为抵押品价值会发生变化。第三稿对此规定了一组明确的标准。零售风险暴露 26. 对于零售风险暴露，只可采用IRB高级法，不可采用IRB初级法。IRB零售风险暴露公式的主要数据为PD、LGD和EAD，完全是银行提供的估计值。相对公司风险暴露的IRB法而言，在此不需计算单笔的风险暴露，但需要计算一揽子同类风险暴露的估计值。 27. 考虑到零售风险暴露包括的各类产品表现了不同的历史损失情况，在此将零售风险暴露划为三大类。一是以住房抵押贷款为担保的风险暴露，二是合格的循环零售风险暴露（qualifying revolving retail exposures，QRRE)，三是其它非住房抵押贷款，又称其它零售风险暴露。总体来说，QRRE类包括各类无担保且具备特定损失特点的循环零售风险暴露，其中包括各类信用卡。所有其它非住房贷款类的消费贷款，其中包括小企业贷款，都列在其它零售风险暴露下。第三稿对这三类业务规定了不同的风险权重公式。 专业贷款（Specialised lending） 28. 巴塞尔II将不同于其它公司贷款的批发贷款做了细分，并将他们统称为专业贷款。专业贷款是指单个项目提供的融资，其还款与对应的资产池或抵押品的营运情况紧密相关。对于除一项专业贷款外，对于其它专业贷款，如果银行能够满足估计相关数据的最低要求，他们即可采用公司贷款IRB法计算这类风险暴露的风险权重。然而，考虑在实际中满足这些要求还存在许多困难，第三稿还另外要求银行将这类风险暴露细分为五个档次。第三稿对各档规定了明确的风险权重。 29. 对于特定的一类专业贷款，即”高波动性商业房地产”（‘high volatility commercial real estate’ ，HVCRE)，有能力估计所需数据的IRB法银行将采用单独一项公式。由于这类贷款的风险大，所以该公式比一般的公司贷款风险权重公式要保守。不能估计所需数据的银行，可可将HVCRE风险暴露细分为五类。第三稿对各档明确规定了风险权重。股权风险暴露 （Equity exposures） 30. IRB法银行需要单独处理股权风险暴露。第三稿规定了两种方法。第一种方法建立在公司贷款的PD和LGD基础上，要求银行提供相关股权风险暴露的估计值。但是这种方法规定的LGD是90％，另外还规定了其它方面的限制，其中包括在许多情况下风险权重最低为100％。第二种方法旨在鼓励银行针对一个季度内持有的股权市场价值下跌的可能性建立模型。在此还规定了一种简易方法，其中包括对上市和非上市公司股权的固定风险权重。IRB法的实施问题 31. 由于在巴塞尔II的风险权重函数中采用银行内部提供的数据，在IRB法的实施中一定出现差异，因此为确保各行之间具有较高的可比性，委员会对使用IRB法规定了一些最低标准，其中包括了内部风险评估体系的完整性和正确性。虽然使用IRB高级法的银行相对使用IRB初级法的银行享有较高的灵活性，但是这些银行同样必须满足一套严格的最低标准。 32. 委员会认为，银行的内部评级体系应该能准确一致地区分不同程度的风险。银行面临的挑战是，制定明确客观的评级标准，以便同时对单笔信贷风险暴露和总体的风险轮廓（risk profile）做出有意义的评估。强有力的控制体系是确保银行评级体系有效实施、评级结果准确可信的重要因素。独立的评级过程、内部审核和透明度是IRB法最低标准强调的内控概念。 33. 十分清楚，内部评级体系的有效性与其数据来源紧密相关。因此，采用IRB法的银行需要计算信用风险的各项主要统计量 。巴塞尔II规定的标准给银行一定的灵活性，允许银行采用通过自己的经验和外部渠道得到的数据。从实际角度来看，经过一段时间，银行自己的体系应该能够有效地收集、存储和使用贷款的损失数据。但是银行必须证明这些数据与自己的风险暴露之间具有相关性。证券化 34. 巴塞尔II对证券化的处理方法做了明确规定。老协议对证券化无明确规定。委员会认为，从其自身特点看，证券化的作用在于银行将与信贷风险相关的所有权和/或风险转移给了第三方。从这一角度看，证券化有助于实施风险的多样化，提高金融稳定性。 35. 委员会认为，新协议必须对证券化提出完善的处理方法。否则，新协议将会使资本套利（capital arbitrage）有机可乘，因为某些形式的证券化可使银行在符合老协议要求的情况下避免持有与所在风险相适应的资本。为解决这一问题，在决定标准法和IRB法合适的资本要求时，巴塞尔II要求银行重视证券化交易的经济本质。 36. 同标准法其它方面对信用风险的处理方法一样，银行必须按照一系列要求对证券化风险暴露采用监管当局规定的风险权重。需要指出的是，相对公司贷款而言，低质量和未评级的证券化资产的处理方法有所不同。在证券化中，这类头寸在一定程度上通常要弥补对应资产池中所有的损失。因此，委员会认为，风险的高度集中要求更高的资本要求。对于采用标准法的银行，未评级部分的证券化头寸必须从资本中扣除。 37. 对于作为证券化发起行的IRB法银行，新协议的一项重要内容是，好比假定在未从事证券化的情况下，计算银行对应的资产池所需要的资本数量，这一资本数量被称之为KIRB。在其它证券化持有者承担损失之前（即第一损失头寸），如果银行某项证券化的头寸需弥补的损失接近KIRB，那么银行必须将这笔头寸从资本中扣除。委员会认为，这一规定十分必要，以便使 发起行有较高的积极性将内在风险最大的次级证券化头寸转移出去。对于投资评级高的证券化资产，新协议规定了考虑到外部评级、对应资产池的分散性（granularity）及风险暴露厚度的处理方法。 38. 为了确保商业票据市场的正常运行以及该市场对公司银行业务的重要性，巴塞尔II的证券化框架对银行提供的流动性便利做了明确的规定。在IRB框架下，对流动性便利的资本要求取决于一系列因素，其中包括对应资产池的资产质量以及在启动流动性便利前增信工具弥补损失的能力。每项内容，如流动性便利，对计算发起行计算未评级证券化头寸的监管公式都十分重要，。标准法对流动性便利的处理也做了明确规定，以确保仅对风险低的流动性便利提供更加优惠的处理方法。 39. 许多循环零售风险暴露的证券化都包括一些条款，条款规定如果证券化资产的质量下降，证券化必须收回。巴塞尔II对具有”提前还款”特征的证券化做了具体规定，这是因为这类机制可部分有效地避免投资者全额承担对应资产的损失。委员会规定的方法基于资产池中对应资产的质量。如果资产质量高，这部分证券化风险暴露的资本要求是零。如果资产质量下滑，银行必须增加资本，仿佛今后从信用卡额度中的提款已经进入资产负债表。操作风险 40. 委员会认为，操作风险是银行面对的一项重要风险，银行应为抵御操作风险造成的损失安排资本。在巴塞尔II的框架下，操作风险的定义是，由不完善或有问题的内部程序、人员及系统或外部事件所造成损失的风险。为此，委员会制定了新资本监管方法。同处理信用风险的方法一样，委员会参考发展迅速的银行内部评估技术，力求为银行进一步开发这类技术提供积极性，而且从广义上讲，促进银行不断提高操作风险的管理水平。这一点对下文介绍的操作风险高级计量法（Advanced Measurement Approaches，AMA)尤为突出。 41. 操作风险的管理方法仍在不断迅速发展，但是近期内不能达到准确量化信用风险和市场风险的程度。这种情况对新协议第一支柱下纳入操作风险提出了明确的挑战。然而，委员会认为，将操作风险纳入第一支柱十分必要，以便确保银行有足够的积极性继续开发计量操作风险的各类手段，确保银行为抵御操作风险持有足够的资本。十分清楚，若不将操作风险纳入新协议的资本要求中，这会降低银行的积极性，减少业内应对操作风险而投入的资源。 42. 委员会希望为银行开发计算操作风险的方法提供充分的灵活性。银行会认为这一处理方式符合他们的业务构成以及对应的各类风险。在AMA中，只要方法既全面又系统，银行可采用自己的方法来评估操作风险。委员会预计，今后几年内，操作风险管理方法会有快速的发展。因此，对AMA规定的具体标准及要求很少，目的是为今后的发展留有足够的空间。 43. 委员会希望今后将不断地对操作风险管理方法的开发情况进行审议。一些银行已经在开发符合AMA精神的操作风险管理方法方面取得许多进展。委员会很受鼓舞。银行管理层表示，开发计量操作风险的灵活、完善的方法是有可能的。 44. 国际活跃银行(Internationally active banks)和操作风险大的银行（比如从事专业化业务的银行），今后有可能采用风险敏感度更高的AMA。巴塞尔II为操作风险规定了两种简易方法，一是基本指标法，二是标准法。这两种方法是针对操作风险较低的银行。总体来说，这两种方法要求银行抵御操作风险的资本相当某项特定风险计量值的固定比率。 45. 按照基本指标法的要求，该项计量值是银行前三年总收入的平均值。该平均值乘以委员会规定的0.15系数，就等于所需要的资本。作为计算资本的出发点，对基本指标法的使用没有任何具体的规定。然而，委员会鼓励采用该法的银行遵守委员会2003年2月发表的有关《操作风险管理与监管稳健作法》的指导原则。. 46. 按照标准法的要求，总收入仍作为反映银行业务规模以及与此相关的各产品线操作风险规模的一项指标。但是，银行必须计算出每一产品线的资本要求，而无需按基本指标法的要求计算整个银行的资本要求。具体作法是将总收入乘以委员会规定的几项特定的系数。银行需要抵御操作风险总的资本等于各产品线要求的监管资本（regulatory capital）之和。作为使用标准法的一项条件，银行管理操作风险的体系要完善，符合第三稿提出的各项最低标准。 47. 采用操作风险基本指标法或标准法的银行都不可考虑保险产生的风险缓释作用。作为第二部分将讨论内容，只有采用AMA法的银行可在一定条件下考虑这类风险缓释作用。 第二支柱和第三支柱： 监管当局的监督检查和市场 纪律监管当局的监督检查 48. 新协议第二支柱建立在一些重要的指导原则上。各项原则都强调银行要评估各类风险总体所需的资本，监管当局要对银行的评估进行检查及采取适当的措施。这方面工作越来越作为银行有效管理和监管当局有效监督的有机组成部分。 49. 业内的反馈意见和委员会的工作都强调了监管当局监督检查的重要性。对风险的判断和资本充足率的考核仅考察银行是否符合最低资本要求是远远不够的。因此，新协议提出的监管当局的监督检查突出了银行和监管当局都应提高风险评估的能力。毫无疑问，任何形式的资本充足率框架，包括更具前瞻性的新协议，在一定程度上都落后于复杂程度化高银行不断变化的风险轮廓，特别考虑到这些银行充分利用新出现的各种业务机遇。因此，这就需要监管当局对第二支柱给予充分的重视。 50. 在修改新协议的过程中，委员会不断完善第二支柱的内容。其中一项工作涉及压力测试（stress testing）。委员会认为，信用风险IRB法银行的资本要足以抵御恶劣及不确定的经济环境。应要求这类银行对其体系进行足够保守的压力测试，其目的是估测在恶劣环境出现时需银行进一步增加多少资本。银行和监管当局要利用测试结果作为确保银行持有一定量越额资本的一项手段。一旦资本水平下滑，监管当局可要求银行降低风险，确保现有的资本可满足最低资本要求及压力测试反映出的结果。 51. 其它一些修改内容突出反映在风险集中和对使用抵押、担保和信用衍生品而带来的剩余风险的处理上。除了第一支柱对证券化的处理外，监管当局的监督检查一直在不断完善。目的是希望银行增加监管当局对处理证券化的了解。这里涉及的一些概念包括大面积的风险转移以及有关赎回条款（call feature）及提前还款特点的一些考虑。此外，一旦查明银行对某项证券化结构提供了隐性支持（不表现在合同上的），可能需要采用的监管措施。市场纪律 52. 第三支柱是第一支柱（最低资本要求）和第二支柱（监管当局的监督检查）的补充。委员会力求鼓励市场纪律发挥作用，其手段是制定一套信息披露规定，使市场参与者掌握有关银行的风险轮廓和资本水平的信息。委员会认为，由于新协议允许银行使用内部计量方法计算资本要求，公开的信息披露则十分重要。通过强化信息披露强化市场纪律，新协议第三支柱对帮助银行和监管当局管理风险、提高稳定性好处很多。 51. 去年以来，委员会与市场参与者和监管当局对有效的银行信息披露的范围和内容交换了意见。这项工作的目的是避免向市场提供过多的信息，使市场难以对其进行分析，无法了解银行真实的风险轮廓。经对第二次征求意见的有关信息披露各项要求的认真分析后，委员会决定在相当大的程度上减少披露的要求，特别是有关IRB法和证券化方面的披露要求。 54. 委员会注意到，监管当局在要求银行满足信息披露方面的法律手段不同。各类不同的手段可包括对于保持安全性和监管要求的公开信息披露以及在监管报表中必须披露的信息。委员会认为，要求银行与公众分享信息的手段决定于监管当局的法律授权。 55. 另一方面的重要考虑是需要把巴塞尔II信息披露的框架与各国会计标准衔接起来。已经做的大量工作为的是确保新协议披露要求重点放在银行资本充足率上，同时又与银行需遵守的会计披露标准不矛盾。通过与会计主管部门积极有效的对话，这一目的已经达到。今后，委员会将进一步加强与会计主管部门的交流。他们的工作对新协议信息披露的影响十分重要。至于新协议今后可能做出的修改，委员会将考虑这类修改对银行必须披露的信息量的影响。新协议的实施 朝新协议过渡 56. 委员会认为，第三稿的各项要求适用于不同国家的各类银行。在十国集团国家内部，委员会成员国同意于2006年底同时开始实施新协议。在上述国家中，新协议的实施范围包括国际活跃银行以及各国监管当局认为需要包括在内的其它大银行。在一些十国集团国家中，巴塞尔II的整体框架将适用于整个银行业。十国集团国家监管当局将确保对不实施巴塞尔II的银行进行审慎的资本监管。 57. 虽然从设计上看新协议为全世界各类银行和银行体系提供多项选择，但是委员会注意到，考虑到各国监管当局强化监管的重点不一样，近期内在非十国集团国家全面实施新协议，可能不是监管工作的重点。在这种情况下，各国监管当局需结合本国银行体系的具体情况，在制定实施新协议的时间表及方式时，认真考虑实施新协议的各项好处。 58. 考虑到资源不足及其它方面的工作，非十集团国家将实施时间表安排在2006年后，自然既不奇怪，也没有什么不适合之处。即使是2006年以后实施巴塞尔II最低资本要求的各项规定，监管当局也应考虑实施新协议其它两方面的主要内容，即监管当局的监督检查和市场纪律。 59. 许多国家的监管当局已开始计划向巴塞尔II过渡。为促进这一进程，巴塞尔委员会 邀请来自各国的一些监管人员，在国际货币基金和世界银行的参与下，制定帮助非十国集团国家监管当局和银行向新协议标准法和IRB法过渡的总体框架。委员会认为，继续开展这方面的合作对于确保向新协议的成功过渡十分重要。有关前瞻性问题 60. 委员会认为，各国银行与监管当局之间以及监管当局彼此之间充分地交流信息，对于成功实施新协议十分重要。为促进各国之间实施新协议的一致性，委员会建立资本协议实施小组（Accord Implementation Group，AIG)，各国监管人员可通过这一机制就巴塞尔II具体的实施挑战和克服挑战所采用战略交换意见。资本协议实施小组将与委员会资本工作小组（Capital Task Force，CTF),密切配合。委员会资本工作小组负责对新协议的重大修改以及新协议的解释工作。 61. 委员会认为，伴随着巴塞尔II的实施，资本协议还将不断发展。这种顺应时势的态度才能确保资本监管框架跟上市场的变化和风险管理方面的进步。然而，委员会不希望新协议在实施之前就成为某种移动中的目标。2006年底前的工作重点是，协调确定特定风险的资本方法之间对同类风险暴露处理上存的各种主要的、未曾估计到的不一致性。此外，委员会还将解决新协议存在的各种漏洞和未曾估计到的影响。 62. 委员会注意到，从事这面工作的必要性可能要等到银行实施巴塞尔II各项规定后才显现出来。采用高级法计量风险的银行，如果采用IRB法和操作风险的AMA，需在实施巴塞尔II的前一年同时遵守老协议的要求。委员会认为，这种双轨制的计算方法将为监管当局和银行提供许多有关新协议潜在影响的重要信息，并使这些问题在正式实施新协议前得到重视。 63. 委员会资本工作小组将负责审议2006年后新的银行产品和风险管理程序对新协议的影响。委员会注意到，业内的作法在不断变化，一些领域的变化比其它领域要快。特别要指出，IRB法和AMA法要反映稳健的业内作法。新协议的其它方面，如对证券化的处理，也应灵活，确保在需要时能对新协议进展情况做出调整。委员会还希望考虑其它一些问题，如修改对场外衍生产品潜在风险暴露的处理，这方面的工作还没有包括在巴塞尔II内。 64. 委员会从与业内人士的深入对话中收获很大。作为继续这种积极交流的一项手段，委员会将创造更多的机会，使业界参与监管规定的制定，使监管资本规定与业内稳健作法相一致。今后银行与监管当局之间有关风险管理的进展情况交流，有助于委员会做出新决定，使新协议的框架在未来继续发挥作用。跨境实施问题 65. 对大银行的有效监管自然包括业内人士及监管人员的密切合作。由于新协议的出台，跨境问题的重要性将比今天更为突出。委员会认为，有关跨境监管的巴塞尔协定（basel Concordat）和最低标准文件规定的监管当局跨境监管的职责，同样适用于新协议。但是，新协议需要在现实中进一步加强监当局之间的合作，特别在对复杂程度高的国际银行的跨境监管方面。特别要指出的是，委员会认为，在可能的情况下，监管当局应避免重复进行多余及无协调的审批及检查工作，降低银行实施新协议的成本，节约监管资源。因此，在实施新协议时，委员会认为，监管当局应向有关银行尽快明确母国及东道国监管当局各自的责任，使具体实施的各项安排一目了然。 66. 新协议的跨境实施问题不会改变监管当局监管国内银行的法律责任及并表监管的各项安排。然而，委员会注意到，母国监管当局可能没有能力独立地收集有关有效实施新协议的重要信息。因此，资本协议实施小组正在制定一套有关促进各国监管当局合作和信息交流的的指导原则。 67. 委员会总体上同意将有关国际活跃银行”互相认定”的原则作为国际监管合作的重要基础。这项原则意味着，在审批国际活跃银行在东道国开设分行时，并考虑到缩小母国和东道国资本监管之间的差异必要性，不过多增加子行的负担，有必要认定共同的资本充足率方法。今后的工作 68. 委员会公布第三稿后，征求意见的时间为三个月。对第三稿的意见应于2003年7月31日前提交给各国监管当局或中央银行，也可直接提交巴塞尔委员会，地址是国际清算银行，瑞士巴塞尔CH-4002。 69. 征求意见期间，委员会将在网上公布收到的意见。明确标注机密的意见将不对外公布。根据收到的反馈意见，委员会将审议对第三稿规定的修改。委员会估计这项工作将很有收获，有助于进一步完善新协议，提高国际银行体系的稳定性。委员会将于2003年第四季度定稿。成员国将按既定时间表开始实施。对QIS3技术指导文件的修改导言 70. 在公布了QIS 3技术指导文件后，委员会花了大量的时间对新协议的规定进行修改。与业内的各次磋商都使新协议的内容得到了修改。这有助于提高新协议的风险敏感度，使资本要求总体上符合委员会的既定目标。 第三稿反映了各项修改的内容。 71. 在修改协议过程中，委员会通过各种方式通报了所做的决定。比如，2002年7月22日的新闻公报就对有关第二次征求意见稿的修改做了介绍。此外，QIS3技术指导文件也对修改的理由做了介绍。因此，本文仅介绍2002年10月技术指导文件第一支柱（即最低资本要求部分）的修改内容。这样也助于读者跟踪新协议的修改情况，将注意力放在近期主要的修改内容上。允许使用准备 72. 按照IRB框架的要求，银行可使用准备冲减风险加权资产的预期损失（expected loss， EL)。对于绝大多数风险暴露来而， 风险加权资产的预期损失等于12.5 X PD X LGD X EAD。 委员会对QIS3技术指导文件中普通准备的处理方法再次进行审议。委员会计划调整认定可能包括在二级资本中超额部分普通准备的标准。超额部分准备可继续按一对一的比例冲减IRB的资本要求，但在程度上仅限于IRB法资本要求中预期损失部分已经超过二级资本中合格准备的最大值。 73. 委员会注意到，对于普通准备与预期损失之间的关系存在不同的观点，特别目前已经包括在二级资本中的普通准备。但是，对此类准备采用其它的处理方法将影响一级资本和总的资本比率。从实际角度上看，这种影响同重新定义监管资本的构成没有什么分别。在修改巴塞尔II的过程中，委员会早就决定不采用这种措施。委员会继续认为，对资本构成的修改必须是全面地对资本构成的方方面面进行审议。 74. 委员会修改了标准法对逾期贷款的处理，在一定程度上考虑了准备的作用。考虑了贷款余额相对的专项准备的规模后（扣除专项准备和合格的抵押或担保后），逾期贷款的风险权重各不相同。比如，当专项准备不低于贷款余额的20%时，此项贷款的风险权重为100%。在没有任何专项准备的情况下，逾期贷款的风险权重为150%。此外，如果逾期贷款由标准法中没被认可的抵押品作抵押，且专项准备达到逾期贷款余额的15%时，此项贷款的风险权重为100%。 详见第 342 至348段 和第 48 至 51段。 合格的循环零售风险暴露（qualifying revolving retail exposures ，QRRE) 75. 合格的循环零售风险暴露 的风险权重曲线坡度已根据定量影响分析的结果进行了修改。最大的相对系数已从QIS3指导文件中的0.15下调到0.11。此外，函数中允许将未来边际收入冲抵75% 的预期损失。 76. 委员会认为，QRRE相当低的资本要求可能使银行有积极性改变对消费者的贷款方式。特别要指出，这种处理方法可能导致银行以循环贷款方式，如信用卡，构建零售贷款业务，而不做无担保的个人长期贷款。 77. QIS3并没有要求银行预测发行信用卡而不搞无担保个人长期贷款的潜在影响。零售贷款这类变化，可能会使其资本要求低于考虑到QIS3结果后委员会认为合适的水平。作为今后对巴塞尔II以及过渡期总体资本底线的审议工作，委员会将考虑这种变化的影响。 78. 一般来说，委员会成员国将认真监测银行的贷款分类方式，并通过检查或其它手段确保实施的一致性。特别要注意的是，他们要力争确保银行不通过对贷款进行重新分类的方式，以达到降低资本要求的唯一目的。 详见第202段 至 203段及299段 至 300段。住房抵押贷款 79. 作为一项过渡性措施，委员会还提出以居民住房为抵押的零售贷款的LGD为10%。由于房屋价格存在较长的潜在周期性，短期数据不能准确反映, 所以在实施IRB法的头三年过渡期中，居民住房抵押的零售贷款的LGD不可低于10%，对这类贷款项下所有子项都是如此。委员会在过渡期将重新考虑其底线。 80. 委员会还采取措施，对标准法和IRB法下的住房抵押贷款需要的资本数量做出规定。使用标准法时，对于以借款人现已、将要居住或已出租住房为抵押品的贷款，其权重为35%。 详见235段和45段。专业贷款 (specialised lending, SL) 81. IRB法将专业贷款作为公司贷款的一个子项目。专业贷款指的是指对单个项目提供的融资，其还款与对应的资产池或抵押品的营运情况紧密相关。对于专业贷款，第三稿将商业住房单独列出，因为同其它类型的专业贷款相比，这类贷款的损失率波动性较高，称为高波动性商业房地产。 82. QIS 3技术文件指出，不能按照公司IRB法估计PD值的银行，需将其专业贷款的内部评级列入监管当局规定的5个档次内。第一档都有自己风险权重。监管当局对这类贷款规定的风险权重比其它专业贷款的风险权重要高，原因在于其潜在的风险较大。在此规定了划入监管标准档的要求，供银行参考。 83. 作为各国自行决定的一内容，第三稿允许使用监管档次的银行，给”强”、”好”的风险暴露以优惠的风险权重。各项条件包括，专业贷款的剩余期限低于2.5 年，或者监管当局已经认定，银行的放贷及其它风险特点明显比相关监管规定的列入标准要严格。 详见244及246段和249段至 251段。高波动性商业房地产 （high volatility commercial real estate ，HVCRE) 84. 上文已对HVCRE的处理方法进行了介绍。. 第三稿对IRB初级法和高级法有关各国自定的内容做了进一步说明。目的是提高这方面的风险敏感度。IRB初级法和高级法对HVCRE的处理方式在所有方面与公司贷款IRB法的处理方法相同，有单独的风险权重函数。不能估计HVCRE的 LGD 和 EAD 的银行，必须采用监管当局为公司贷款规定的参数。 详见 252至 253段。信用衍生工具 85. 在与业界多次卓有成效的交流后，委员会已决定对信用风险缓释框架进行大幅度的修改。今后，从资本监管角度，允许银行承认不涉及重组问题的信用风险衍生工具，前提是银行对相应贷款是否进行重组有完全的控制。在第三次征求意见期间，委员会还将讨论对不包括如引起信用事件引发支付的重组的其它监管资本的处理方法。 详见 162(a)段。证券化 86. 2002年10月公布了有关证券化的第二份工件文件 后，委员会继续加强了与业界有关对处理证券化的交流，特别是IRB法对证券化的处理。在上次征求意见期间，银行对监管公式的主要技术内容表示支持，但是，他们对部分内容提出质疑，即有关高度次级化头寸、清偿顺序极高的头寸以及由此延伸到信用质量极高的头寸的处理方式监管当局的推翻（overrides）。作为背景资料，监管公式主要是为发起行制定的，从而确定无评级证券化头寸的资本要求。其它银行也可使用这一公式，前提是他们掌握有关对应资产池的详细信息，并得到监管当局的同意，因为公式需要IRB法的资本量作为主要的输入参数。 87. 在第三稿中，委员会再次强调，次级程度极高的头寸应从资本中扣除。发起行必须将低于KIRB 底线的所有头寸从资本中扣除。同样，投资第三方设立的证券化的银行，必须将无评级及低信用的头寸从资本中扣除。委员会认为，这一规定十分必要，从而为没有持有或承担这类潜在高风险头寸的银行提供积极性。对于证券化中绝大部分头寸来说，与监管公式相关的信用风险模型提出的资本要求是零。委员会认为，所有形式的证券化都会给银行带来一定程度的信用风险，因此在使用监管公式时，将继续规定56个基本点的资本要求底线。 总体来看，根据与业界的磋商，委员会对监管公式进行简化。 88. 关于流动性便利，证券化的框架做了一些变化，补充了有关流动性便利的认定标准。对IRB法银行的资本要求还做了一项变动。这类银行提出流动性便利时，必须持续不断地计算对应资产池风险暴露的KIRB 。否则，这类风险暴露必须从资本中扣除。计算KIRB 的方式取决于对应风险暴露的类别。比如，银行必须计算资产池中各公司风险暴露的IRB资本（即 “从下至上法，‘bottom-up’ approach)。相比之下，如果资产池只包括零售资产或合格的公司应收款，可计算整个资产池的资本要求（即”自上而下法”， ‘top-down’ approach) 。 89. 业内代表对监管公式下使用”自上而下法”决定资本要求表示欢迎。但是，他们认为其使用范围较窄，因为它仅适用于剩余期限在一年以内的无抵押应收款。否则，应收款必须有担保。考虑到证券化涉及期限较长的无担保应收款，一年的期限要求在个别情况可以放宽。只要监管当局认为采用“自下而上法”过于复杂，银行可采用”自上而下法”计算资本要求。如果在证券化框架以外使用”自上而下法”，那么剩余期限一年的规定仍有效。 90. 如果一家银行采用”自上而下法”和“自下而上法” 计算KIRB 都不现实，在个别情况下，应监管当局同意，可暂时使用标准法银行的方法计算合格流动性便利的资本。 详见574段和 603段。操作风险 91. 为鼓励大的国际活跃银行和操作风险大的银行采用风险敏感度高的AMA法，委员会计划允许部分采用该法。第三稿提出，只要能在全球和并表基础上包括银行的所有重要风险，银行可使用基本指标法或标准法计算部分业务的操作风险，使用AMA计算其它业务的操作风险。除非监管当局另有规定，一旦批准银行使用较为先进的操作风险计算方法，则不允许银行再使用其它更加简单的计算方法。 92. 有关AMA所做另一调整是，计算监管资本时承认保险作为操作风险的风险缓释工具。在符合第三稿最低标准的条件下，银行的保险可占到操作风险资本要求的20% 。 93. 委员会QIS3的结果表明，十国集团国家银行采用简单方法（基本指标法和标准法）计算操作风险需要的资本大体符合占现行最低监管资本12%的目标。但是，不同国家银行之间的差别很大。深入的分析表明，这种变化的原因在于总收入与贷款利息收入所产生的信用风险之间的联系。对于一些银行，总收入计算出的资本要求重复计算信用风险的资本要求。 94. 为避免出现这种情况，各国监管当局可自行决定允许银行采用另外一种标准法，只要监管当局认为，该方法效果更好，比如可以避免对各类风险进行重复计算。这种标准法针对零售业务和公司商业引入一基于总量（贷款和其它银行帐户资产，而非总收入）的系数，在此假定其它业务的系数保持不变。此外，银行不对6种产品线的总收入进行细分，而是采用较为保守的系数，即18％，来计算相对加总的总收入额，从而求出更为保守的资本要求。
新屋销售也叫预售屋销售，它是指签订出售合约的房屋数量，美国新屋销售每月由商务部月底公布上月销售情况。 由于新屋销售是签订出售合约的房屋数量，因此购房者通常都是通过抵押贷款、按揭贷款形式认购房屋，因此对当前的抵押贷款利率比较敏感，而成屋销售统计的是建造完毕的房屋，它对几个月前的利率更加敏感。 新屋销售数据在销售类中占据着重要地位，它直接反映出房地产市场的景气状况。房地产市场状况体现出居民的消费支出水平，消费支出若强劲，则表明该国经济运行良好，因此，一般来说，新屋销售增加，理论上是对于该国货币是利好因素，将推动该过货币走强，销售数量下降或低于预期，将对该国的货币形成压力。 此外，新屋销售状况通常能够通过新屋开工和营建许可数据体现出来，若新屋开工和营建许可活动减少，新屋销售一般都会有所回落。不过，事物都是辨证统一，相辅相成的，新屋销售不顺也会导致未来几个月新屋开工的降温。
政府贷款(Government Loan) 指一国政府利用自己的财政资金向另一国政府提供的优惠贷款．贷款期限长，利率低，带有经济援助的性质．政府贷款由我国对外经济贸易部负责．政府贷款是以双边国家政府的名义提供和接受的贷款。 政府贷款的特点 （1）政府贷款是以政府名义进行的政府双边贷款，一般是在两国政治外交关系良好的情况下进行的。是条件优惠的贷款。 （2）政府贷款是具有双边经济援助性质贷款，期限比较长，属于中长期贷款，一般从10 年到30 年，有的甚至长达50 年；利率比较低，一般在1％—3％左右，有的无息。除贷款利息外，有的贷款国政府规定借款国须向其支付费率很低的手续费。 有些国家为了援助最不发达国家和某些发展中国家，有时还向这些国家政府提供赠款，即受赠国政府无须还本付息。这种赠款形式不属优惠性贷款，而属国际经济援助范畴。 （3）政府贷款额一般不大，因它受到贷款国的国民生产总值、国际收支及财政收支的制约，不大可能像国际金融组织那样经常提供大额贷款。
最低收益率（Minimum yield) 美国证券市场术语，指通知收益率和到期收益率中较低的那一种收益率。
基本信息 作 者： 次贷风波研究课题组 著 出 版 社： 中国金融出版社 出版时间： 2008-4 字 数： 550 千字 页 数： 447 开 本： 16开 I S B N ： 9787504946577 包 装： 平装 所属分类： 图书 >> 管理 >> 金融/投资 >> 国际金融 定价：￥55.00编辑推荐 爆发于2007年夏天的美国次贷风波，时至今日仍没有出现任何缓和的迹象。美国部分金融机构经营陷入困境的局面，直接引发了全球金融市场的剧烈动荡，次贷风波向全球范围内扩散的速度也开始加快。在这一背景下，次贷风波受到了人们越来越多的关注，《次贷风波启示录》应时出版，可以说是帮助国内金融业人士乃至广大读者了解这场危机的“及时雨”。 《次贷风波启示录》是中国工商银行城市金融研究所美国次贷风波研究课题组集体智慧和努力的结晶。该书从引发次贷风波的源头金融产品——次级抵押贷款谈起，介绍了美国抵押贷款与资产支持证券市场，深入解析了美国抵押贷款及次级债券的定义、特点、规模和运作模式。在此基础上描述了次贷风波爆发前后的市场变化，对次贷风波中的美国房市、银行业和股市进行了针对性的分析，进而就次贷风波在国际上的蔓延进行了分析与研究。综合以上的研究与分析，作者对次贷风波未来发展趋势和最终特征进行了综合判断，深入分析了次贷风波对美国经济、世界经济和中国经济的影响，并总结了次贷风波对金融创新与风险管理、预警机制与危机管理、国际化经营以及宏观调控与监管责任的启示。 该书逻辑清晰、行文朴实、数据翔实、剖析深入，广泛借鉴和融合了国内外现有的相关研究成果，并以此形成了自己独到的判断。《次贷风波启示录》的出版对社会各界，尤其是财经业者全面了解和正确认识美国次贷风波的实质、影响和走向都会大有裨益。内容简介 2007年夏天爆发的次贷风波用一种特殊形式向世人展示了金融领域风险积聚、风险传染和风险释放对实体经济的深远影响。这场危机使人们产生了许多疑惑：次贷风波究竟源于何处？走向何方？影响几何？世界经济又将何去何从？中国经济又能获得什么深刻的启示？ 本书对这些疑惑进行了尝试性解答，在广泛借鉴融合国内外现有相关研究成果的基础上，全国系统地研究了次贷风波的起源、爆发、蔓延、走向、影响和启示，并以此形成了独到的判断。目录 第一章 美国抵押贷款证券与资产支持证券市场 第一节 美国房地产市场概述 一、美国房地产市场的组成 二、美国房地产行业的演变与发展 三、房地产业在美国经济中的地位 第二节 美国抵押贷款市场概述 一、何谓抵押贷款 二、抵押贷款市场的参与者 三、可供选择的抵押贷款工具 四、市场基本架构 五、发展历史、现状与规模、结构 第三节 抵押贷款支持证券及其市场概述 一、何谓抵押贷款支持证券 二、美国抵押贷款支持证券市场的发展 第四节 资产支持证券市场 一、何谓资产支持证券 二、发展历史与现状 第五节 影响与效应 一、对国民经济的影响与效应 二、对金融体系发展的影响与效应 第二章 揭开次级抵押贷款及债券的面纱 第一节 次级抵押贷款及债券的定义和特点 一、次级抵押贷款及其证券化的背景 二、次级抵押贷款的定义及特点 三、次级抵押贷款债券及其市场特点 第二节 美国次级抵押贷款及债券的快速发展 一、美国系列宏观调控措施促使次贷市场快速发展 二、各方市场参与主体促使美国次债市场快速发展 第三节 次级抵押贷款及债券的结构和规模 一、次级抵押贷款市场规模及增长速度 二、次级债市场规模与HEL—ABS的市场规模与增长速度 三、以次级抵押贷款为支持的CDO的规模与结构 四、次级抵押贷款及债券市场的损失水平 第三章 次级抵押贷款债券的运作 第一节 次级抵押贷款债券运作的基本框架 一、基本运作框架 二、业务流程与主要参与者 第二节 次级抵押贷款债券市场运作结构 一、概况 二、初级证券化产品市场——次级RMBS市场 三、次级RMBS衍生证券市场 四、高级衍生产品CDO市场 第三节 次级抵押贷款债券运作中的风险 一、风险类别与特性 二、风险转移和扩散机制 第四章 偶然中的必然：风波探源 第一节 风波从何而来 一、美国房地产泡沫为次贷风波埋下种子 二、次级抵押贷款审核标准的放松推动次贷市场非理性扩张 三、法律约束、监管机制、信用评级体系等制度缺陷 对危机的产生负有不可推卸的责任 第二节 点燃风波的导火索 一、加息周期下的房地产市场泡沫破裂 二、房地产市场的风险暴露迅速传染至次贷市场 三、案例：一个美国“炒楼客”的成败录 第三节 风波初现 一、新世纪金融公司坠入危机 二、Countrywide：另一个奇迹的诞生与破灭 三、贝尔斯登深陷泥潭 第五章 次贷风波在震荡中扩散 第一节 风波的增强和蔓延 一、大量次级债供应商纷纷倒闭或申请破产保护 二、持有次级抵押贷款证券化金融衍生产品的对冲基金和投资银行宣布停止赎回或濒临解散 三、商业银行、保险公司和养老基金等金融机构面临损失 四、市场心理的变化导致金融市场动荡加剧 五、机构投资者对流动性的预防性需求增加，市场流动性趋紧，形成信用紧缩的局面 六、美国次贷风波开始侵入实体经济 第二节 蔓延的原因 一、次贷证券化导致信用风险由房地产金融机构向资本市场传递并放大了风险 二、金融机构的混业经营和国际化路径使得次贷风波向全球蔓延 三、美国监管当局对形势的错判导致次贷风波在初期没有引起足够重视 四、市场恐慌情绪加速风波的蔓延 第三节 管理当局的应对措施 一、各国中央银行通过金融手段应对次贷风波 二、美国政府推出次级房贷解困计划和经济刺激方案 三、美国其他部门陆续采取措施，缓解次级房屋贷款的压力 第六章 次贷风波中的美国房地产 第一节 次贷助推美国房地产的繁荣 一、近20年美国房地产市场发展状况 二、房地产市场与次贷互相推动，共同发展 三、房地产市场中的房贷公司 第二节 次贷风波对房地产的影响 一、风波中的次级贷款借款者：破碎的美梦 二、风波中的房地产金融机构：倾覆的大厦 三、风波中的房地产开发商：下滑的过山车 四、风波中的房地产经纪人：波涛中的扁舟 第三节 房地产会陷入危机吗 一、各家说法 二、美国房地产市场未来走势分析 第七章 次贷风波中的美国银行业 第一节 美国银行业警报频传 一、次贷提供商破产，美国银行业遭遇集体噩梦 二、案例：美林集团拉响华尔街警报 三、花旗：百年老店失足次贷 四、美国银行业哀鸿遍野 五、次贷风波中的幸运者 第二节 风波如何波及银行业 一、背景：激进扩张自食苦果 二、导火索：深度介入金融衍生品市场 三、过度依赖外部评级和缺乏预警机制 第三节 银行的自救行动 一、银行业风云突变，各大银行力求自保 二、800亿美元后备基金计划无疾而终 三、美国银行业痛定思痛 第四节 次贷风波对美国银行业的影响 一、次贷风波与历次金融危机的比较 二、美国银行业能站稳脚跟吗 三、银行业的重组与新兴市场的新机遇 第八章 次贷风波‘中的美国股市 第一节 美国近年股市发展趋势 一、2003年以来美国股市走势分析 二、近年来支撑美国股市走强的主要因素分析 第二节 次贷风波引发股市震荡 一、次贷风波对美国股市形成三次较大的冲击波 二、金融股在次贷风波中首当其冲 第三节 评估与展望 一、次贷风波对关股的影响将延续到何时 二、次贷风波引发的股市动荡会否演化为“股灾” 三、次贷风波是否会引发全球性的金融危机 第九章 次贷风波在全球的蔓延 第一节 次贷风波对欧盟经济的影响 一、近年来欧元区经济发展态势分析 二、次贷风波对欧洲银行业和股票市场的影响 三、次贷风波对欧洲实体经济的影响 第二节 次贷风波对日本经济的影响 一、次贷风波对日本金融业的影响 二、次贷风波对日本实体经济的影响 第三节 次贷风波对新兴市场经济的影响 一、新兴市场仍将成为推动全球经济增长的支点 二、新兴市场亦将经受美国次贷风波的冲击 三、次贷风波对各新兴市场国家的影响分析 第四节 次贷风波对中国经济的影响 一、次贷风波对中国股市的影响 二、次贷风波对中国银行业的影响 三、次贷风波对中国进出口贸易的影响 四、次贷风波对中国对外投资的影响 第十章 次贷风波还会走多远 第一节 次贷风波的因素变化分析 一、因素一：房地产市场 二、因素二：次级债市场 三、因素三：评级中介机构 四、因素四：经济基本面 第二节 次贷风波的调控政策效应评估 一、次贷风波中的政策调控 二、政策调控缓解货币市场信贷紧缩的效应评估 三、政策调控缓解实体经济负面影响的效应评估 四、政策调控的负面效应 第三节 下一步走势的判断 一、次贷风波会进一步恶化吗 二、次贷风波会变成金融危机吗 三、我们的综合判断 第十一章 次贷风波的影响有多大 第一节 次贷风波会使美国经济出现转折吗 一、次贷风波对美国消费增长的影响 二、次贷风波对美国投资增长的影响 三、次贷风波对美国贸易发展的影响 四、次贷风波对关国经济的整体影响 第二节 次贷风波中的世界经济将走向何方 一、次贷风波拖累世界经济增长 二、次贷风波加大全球通货膨胀压力 三、次贷风波引发国际货币体系初步紊乱 第三节 次贷风波对中国下一步经济金融走势的影响判断 一、次贷风波对中国经济的总体影响预测 二、资金的跨境流动对中国境内流动性的冲击 三、对中国股票市场和房地产市场走势的影响判断 四、对中国外贸走势的影响判断 五、对中国金融机构运行的影响判断 六、对人民币汇率和外汇储备走势的影响判断 七、次贷风波对中国宏观政策走势的影响判断 第十二章 次贷风波启示录 第一节 金融创新与风险管理 一、金融创新挑战银行风险管理能力 二、金融创新为商业银行全面风险管理提供了有效途径 三、吸取次贷教训，稳步推进金融创新 四、构建纳入金融创新业务的全面风险管理体系 第二节 预警机制与危机管理 一、构筑科学准确的银行风险预警机制 二、确立全面及时的银行危机管理体系 三、形成完善的银行投资者关系管理机制 第三节 国际化经营的机遇与挑战 一、国际化经营中面临的机遇 二、国际化经营中面临的挑战 第四节 宏观调控与监管责任 一、对次贷风波的政策干预的总体评价 二、政府有义务通过宏观调控和改善监管来防范风险 三、政府应积极审慎推动金融创新，改善信息披露，防范金融衍生工具风险 四、政府应通过宏观调控手段防范市场大起大落，宏观调控政策应注重对危机的预防 五、政府应加强金融市场基础设施建设 六、应加强金融监管和宏观调控政策的全球协调，建立促进全球金融稳定的协调机制 参考文献 后记媒体评论 缜思密断，全面剖析次贷风波的秘密——评《次贷风波启示录》 次贷风波又称为次贷危机，是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风波。 次贷风波是从2006年春季在美国开始逐步显现的，其直接原因是美国的利率上升和住房市场持续降温。在2006年之前的5年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上当时美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次级抵押贷款的还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款，进而引发次贷风波。 在整个次贷风波中，高度市场化的金融系统相互衔接产生了特殊的风险传导路径，即低利率环境下的快速信贷扩张，加上独特的利率结构设计使得次贷市场在房价下跌和持续加息后出现偿付危机，按揭贷款的证券化和衍生工具的快速发展，加大了与次级贷款有关的金融资产价格下跌风险的传染性与冲击力，而金融市场国际一体化程度的不断深化又加快了金融动荡从一国向另一国传递的速度，最终演变成了一场席卷全球的金融风波。 我们可以看到，次贷风波与传统金融危机不同，其风险的承担者是全球化的，所造成的损失也是不确定的。次级贷款的证券化分布以及证券化过程中的流动性问题，使得经济金融发展中最担心的不确定性通过次贷风波集中体现出来。也正是由于上述不确定性造成了次贷风波中损失的难以计量和对市场的巨大冲击。 2007年8月，次贷风波席卷了美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。时至今日，次贷风波仍没有出现任何缓和的迹象。美国部分金融机构经营陷入困境的局面，直接引发了全球金融市场的剧烈动荡，次贷风波向全球范围内扩散的速度也开始加快。为了缓解市场危机，一些国家的中央银行通过注资、降息等手段向金融系统紧急注入流动性，一场全球范围的“救赎行动”正在上演。 著名经济学家约瑟夫•斯蒂格利茨认为，受次贷风波的影响，美国乃至整个西方国家正经历着最为严重的经济衰退。中国经济虽然在这场风波中保持了较为稳定快速的增长态势，但次贷风波已经对中国宏观经济、金融市场和金融机构形成了一定的冲击和压力，具体影响程度仍有待进一步观察和评估，未来对中国的影响决不容忽视。 在这一背景下，次贷风波受到了人们越来越多的关注，大家不禁要问：次贷风波究竟源于何处？走向何方？影响范围有多大？世界经济在次贷风波的影响下将何去何从？中国经济又能从中获得什么深刻的启示？ 《次贷风波启示录》应时出版，对人们的种种疑惑进行了探索式的解答，可以说是帮助国内金融业人士乃至广大读者了解这场危机的“及时雨”。 该书从引发次贷风波的源头金融产品——次级抵押贷款谈起，介绍了美国抵押贷款与资产支持证券市场，深入解析了美国抵押贷款及次级债券的定义、特点、规模和运作模式。在此基础上，该书以风险爆发和扩散为链条，描述了次贷风波爆发前后的市场变化，对次贷风波中的美国房市、银行业和股市进行了针对性的分析，进而就次贷风波在国际上的蔓延进行了分析与研究。综合以上的研究与分析，作者对次贷风波未来发展趋势和最终特征进行了综合判断，深入分析了次贷风波对美国经济、世界经济和中国经济的影响，并总结了次贷风波对金融创新与风险管理、预警机制与危机管理、国际化经营以及宏观调控与监管责任的启示。 《次贷风波启示录》是中国工商银行城市金融研究所美国次贷风波研究课题组集体智慧和努力的结晶。该书逻辑清晰、行文朴实、数据翔实、剖析深入，在广泛借鉴和融合了国内外现有的相关研究成果的基础上，全面系统地研究了次贷风波的起源、爆发、蔓延、走向、影响和启示，并以此形成了自己独到的判断。相信该书的出版对社会各界，尤其是财经业者全面了解和正确认识美国次贷风波的实质、影响和走向都会大有裨益。书摘 第一章 美国抵押贷款证券与资产支持证券市场 第一节 美国房地产市场概述 一、美国房地产市场的组成 大体上看，美国房地产市场与世界上大部分国家一样，是由市场主体和市场客体组成的。其中，市场主体包括供给者、需求者和形形色色的中介机构，市场客体则指的是各类可供交易的房地产。 （一）可供交易的房地产 从用途的角度看，美国的房地产市场大体可以分为以下四个子市场： 1.工业用房市场 工业用房是用于仓储、物流、制造业、研究与开发等用途的房屋。美国工业用房有相当一部分采取租赁形式，即由投资者作为收益性物业购买后，由专业的管理机构出租。 从第二次世界大战后开始，美国的制造业企业在选址时主要考虑原料、市场、技术、劳动力等因素，并遵循最优区位方式。美国制造业首先集中在东北部各州，其后扩大到密西西比河以西和巴尔的摩到圣路易斯以南区域。不过，最大的工业用房市场仍然集中在东北部，南部地区主要集中在亚特兰大和达拉斯。在美国，大型的工业用房市场规模平均值均在1亿平方英尺以上；小型市场规模较小，但在当地经济中处于举足轻重的地位。在行业分布方面，美国工业用房主要用于仓储业，占总存量的57％，其次是制造业，占总存量的31％。 2.办公楼市场 随着产业结构的变迁，产业类型和业务活动方式的变化也十分明显。各类产品的生产基地退居幕后，办公楼在房地产市场中的重要性已经超过了工业用房。 按照办公楼投入使用的时间、区位和租金水平等因素，美国通常将办公楼分为四个等级： 甲级办公楼一般处于较好的地段，如中央商务区、城市次中心区和重要交通枢纽区。出租率高，建造较晚，各类建筑设施齐备，这类办公楼的租金通常很高，但却代表着入驻公司的形象，因此高租金反而有竞争力。 乙级办公楼处于城市的次中心区或区域中心，建造年代较晚，内部设施较好，出租率和租金水平较高，中小公司和机构具有较强的吸引力。 丙级办公楼一般处于城市的非中心区，或者呈零星分布状态，内部设施一般，出租率和租金水平中等，对小公司和机构有一定的吸引力。 丁级办公楼位于城市的非中心区，规模较小，设施陈旧，条件较差，出租率和租金水平较低，对个体从业人员有一定的吸引力。 由于办公楼一般沿重要交通线呈带状或在城市中心区、次中心区块状分布，具有较强的集聚效应，因此，办公楼市场与经济发展和城市建设的速度具有十分密切的联系。美国作为全世界最大的经济体，其办公楼市场是最为活跃的。跟所有国家一样，美国的办公楼市场主要集中在一些大城市，如纽约、华盛顿特区、芝加哥、洛杉矶、迈阿密和波士顿等。 3.商业用房市场 商业用房市场又称为商业房地产市场，是整个房地产市场的重要组成部分。商业用房是经营者与消费者进行直接交易的场所，因此，只有经营者预期通过经营可以获得足够商业利润的情况下，才会产生对商业用房的需求。当利润水平达不到预期的水平或出现亏损时，经营者不会租赁或购买（包括自行建造）商业用房。 4.住宅市场 在任何国家，住宅市场都是房地产市场的重要组成部分。住宅产品与单一功能的消费品有着显著的差异。住宅产品的建筑质量、建筑结构、房型设计、内部装修、通风采光、配套设施、升值潜力、付款方式、社会环境、自然环境、售后服务、物业管理、开发商资质和信誉等因素交织在一起，形成了一个庞大而复杂的结构体系。 （二）房地产市场供给者 美国的土地所有制是以土地私有制为主体的混合所有制。在全国的土地中，私人所有的土地占国土面积的58％，联邦政府所有的土地占32％，地方政府则拥有剩余的10％的土地。也就是说，美国房地产市场的供给主体由私人部门和政府部门组成。但政府部门和私人部门在房地产市场中所起的作用有着明显的差异。 表1.1列举了1964～2005年美国新建项目的价值构成。可以看出，美 、国房地产市场一直以来的市场化程度都相当高。从2005年的情况看，在新建筑物的全部价值中，私人部门占78.6％，政府部门仅占21.4％。 图1.1反映了私人部门提供的新建筑物的用途结构。可以看出，私人部门提供的主要是居民住宅，其次就是商业用房和办公楼。因此，私人部门是房地产市场最为主要的供给者。而政府部门提供的主要是外部性明显的基础设施，例如公路、街道、教育和下水道系统。政府部门虽然提供居民住宅，但规模不大，并且主要是为低收入阶层提供的。总之，私人部门与政府部门虽然是支撑房地产市场的两大供给者，但它们之问有着明确的产品分工。 （三）房地产市场需求者 房地产的最终需求者包括自有房产户和租房户。他们不仅包括个人，也包括政府、社会团体和企业。以居民住宅为例，2006年，拥有自己住宅的居民所占比重为68.8％，也就是说，31.2％的居民属于租房户。图1.2反映了在所有住宅中，自住比例80余年的变化情况。可以看出，经历了1940～1960年的快速增长后，自有住房的居民比例的变化就比较温和了，尤其是20世纪80年代之后，基本变化不大，一直徘徊在65％上下。 （四）房地产市场的中介服务机构 美国房地产市场的中介服务机构主要包括：贷款机构、市场营销机构和经纪人、律师、保险机构、会计师事务所、房地产顾问公司、资产评估公司、产权审查机构等。 贷款机构为房地产交易所提供的主要是融资服务，这是因为，房产的价值高，即使最小单位的房地产买卖，也需要大量的资金，贷款机构的加入，可以满足一些资金量不足的购房人的要求。这在其他国家也是相当普遍的。本章的第二节和第三节将会详细介绍美国的房地产融资体系，这里不再赘述。 房地产经纪行业是美国房地产市场的重要组成部分。美国法律对于房地产经纪机构没有资质和注册资本的限制，只要在有关部门获准登记后就可以进入这一行业，但机构发起人必须通过州房地产经纪牌照管理机构组织的考试，拥有经纪人牌照。 产权保险公司负责保障产权的合法性和真实性。保险公司设有工作过失保险险种，该保险以一宗交易为一个保单，通过社会保险机制将经纪机构风险转移到保险公司。 房地产估价师的考试、注册和牌照颁发由州政府组织。估价师分为G、R和L三个级别，其中G为高级估价师，可以进行任何房地产的评估，R级估价师只能进行住宅的评估，L是最初级的估价师，为有限资格。 中介机构在房地产市场中有着十分重要的地位，因为房地产是一种集消费品和投资品于一身的特殊商品，房地产的交易十分复杂。一方面，房地产本身具有异质性，由于不可移动，每栋房子、每块土地在位置、环境和设施方面都是独特的，因此，购房者难免存在着信息不足、知识不足和经验不足等缺陷；另一方面，房地产买卖涉及复杂的产权问题、税收问题，而且，不同州政府对本地房地产交易的管理规则和办法各不相同，因此，在整个房地产交易的过程中，必须有法律机构的参与，以保障交易的合法性和交易双方的合法权益。 总之，完善的中介服务体系是房地产市场有效运作的重要保障，也是房地产市场趋向成熟的重要标志。 （五）政府在房地产市场中的地位与作用 由于住房有别于一般商品，其发展水平直接影响到整个国民经济的发展以及社会的稳定，因此，虽然美国房地产的市场化程度在全球范围内首屈一指，但政府依然是房地产市场的一个重要参与者。 美国住房政策的中心是“为全体美国人民提供合格的、安全的、能负担得起的住房”。具体来看，包括以下几个方面：刺激房地产业和经济的发展；鼓励公民买房，进一步提高个人拥有住房的比例；改善住房结构；资助低收入居民租房。目前，美国政府主要通过以下方式参与房地产市场的运作： 1.直接或者间接参与住房抵押贷款市场 早在大萧条后的1934年，美国政府根据《联邦住房法》成立了联邦住宅管理局（Federal Housing Administration，FHA），向符合标准的中低收入者直接发放住房贷款或者提供全额担保。退伍军人管理局（Veteran Admin-istration，VA）则为退伍军人申请住房贷款提供全额保险。1965年，联邦住房与城市发展部成立，旨在利用财政资金支持公共住房建设。这些措施降低了银行在住房贷款领域面临的信用风险，确保了住房抵押贷款一级市场的顺利运行。 为了给抵押贷款一级市场提供持续的推动力，政府还积极搭建和参与二级市场，提高住房抵押贷款的收益性和流动性。1968年，政府将1938年成立的联邦国民抵押协会拆分为政府国民抵押协会（Ginnie Mae或GNMA，也称珍妮美）和联邦国民抵押协会（Fannie Mae，也称房利美）。前者是一家政府机构，后者则属于政府发起的私人机构。1970年，政府发起的又一家二级市场机构——联邦住房抵押公司（Fredd Mac或FHLMC，也称福利美）成立。政府国民抵押协会负责将政府担保的证券进行证券化处理，为抵押贷款证券的发行提供政府信用担保。联邦国民抵押协会和联邦住房抵押公司则从商业银行和储蓄贷款协会手中购买政府担保的住房抵押贷款，并使之证券化，为抵押贷款证券的发行提供担保，在国内或者国际上发行债务工具为住房金融市场筹资。 2.对购房者实行优惠的税收政策 1986年，美国国会通过了低收入者购房和租房税收抵扣法案，并在1993年成为永久性的法令。此外，还有其他一系列的税收优惠政策，从而大大刺激了居民购房的意愿。 3.参与建造一定的经济适用住房 美国政府不但每年在城市发展项目经费中拿出相当一部分用于低收入居民住宅的建设，而且还通过优惠政策，鼓励开发商建造经济适用住房，从而增加面向低收入居民的住房供应量。 4.实施公平住房政策 美国政府要求确保住房问题上的公平性，严禁在租房、买房以及申请贷款等时歧视有色人种或穷人。 5.监管房地产业的健康运行 美国政府对房地产业的管理主要是管规划、管征税以及管理从业人员。管规划主要是通过规定每块土地的用途、建筑类型、高度、密度等来进行土地管理。管征税是指依法向企业及个人征收税款，并制定恰当的税收政策。管理从业人员则是指对房地产从业人员资质的管理，主要是通过发牌考试制度来实现。 二、美国房地产行业的演变与发展 1776年美国独立。当时，美国国土幅员辽阔，但人口稀少，大量土地闲置，因此，许多农场主免费从政府手中获取土地用以维持生计。这一时期大部分业主所拥有的是农场而非房产。由于房地产交易的规模很小，房地产市场也无从谈起。 美国房地产行业的起步是与城镇化进程同步进行的。湖泊、河流或铁路周围，城镇逐渐兴起，一个重要的结果就是居住地越来越集中。与此同时，高速发展的经济创造了大量的工作机会，财富的积累使得居民对房产的渴望越来越迫切。尤其是随着商业活动的繁荣，房地产市场初具雏形，但规模依然有限。 20世纪40年代后期是美国房地产市场高速发展的重要时期。当时，大批参加第二次世界大战的士兵回到家乡组织家庭，人口数量大幅度增加，这个时期也被称为“新生儿爆炸”时期。经济的迅猛发展带动了居民生活水平的提高，人们开始购置属于自己的房产，房地产市场的需求空前旺盛。 20世纪50年代之后的半个多世纪里，美国房地产业经历了深刻的变化。这可以从市场规模和价格水平以及房地产企业的运作方式等角度考察。 （一）市场规模与价格水平 表1.2和图1.3分别从数量和价格的角度反映了美国房地产市场的运动趋势。可以看出，美国房地产市场总体上呈现了规模扩张和价格上升的趋势。但其问的波动性也十分明显。 简单地说，房地产市场的规模和价格水平主要取决于以下几个因素。 经济发展水平。经济发展水平会通过诸多渠道影响到房地产市场，包括：居民收入水平和企业盈利水平的较快增长带动了对房地产的需求；乐观而稳定的经济预期凸显房地产的投资价值；发达的城市建设增加了房地产的内在价值，引致了需求的扩张；银根较松和利率较低的货币金融环境便利了房地产融资，增强了居民和企业对房地产的支付能力。 人口数量、结构和家庭数目。人口数量、结构和家庭数目的增长是推动房地产市场发展的基本力量。人口数量增加，意味着对房地产的绝对需求增加。但从某种程度上讲，人口结构的变化对房地产的影响可能更为深刻。婴儿潮、老龄化、移民潮、代际差异和社会文化变革等因素引起的家庭数目的变化，会对房地产市场的需求数量和结构产生重要影响。 居民收入水平及预期。与普通商品相比，房地产具有较高的价值，因此，房地产的需求，在很大程度上取决于一个国家或城市居民的购买力强弱。尤其是居民住宅的购买力来自于消费者长期收入的积累。居民现有的收入水平及其对未来的预期左右着当前的住宅购买决策，而未来的收入预期又受到国民经济的发展水平和趋势、地区经济的发展水平和趋势、人们的职业地位及发展趋势、个人生命周期阶段、家庭的结构和规模等因素的影响。总之，居民收入增长是支撑房地产市场发展的重要支柱，是将对房地产的潜在需求转化为有效需求的重要保证。 金融市场发达程度。消费者对房地产的购买决策与融资机制相关。消费的现时性和收入积累的长期性，使得消费者对住宅的购买还受到金融市场的影响，如可贷款额度、贷款条件、利率水平及发展趋势等。在其他条件相同的情况下，金融市场的发达程度与住宅市场的繁荣呈现极强的相关关系。 表1.3运用因素分析的方式，简单总结了不同时期推动美国房地产业起伏变动的主要力量。为了对比方便，我们利用图1.4反映房地产市场两个重要影响因素——经济增长和人口规模的变动情况。 ……
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