简介 开发商这个名词屡屡撞击公众视野——因其既承载着城市建设的光环与荣耀，又备受大众对其财富价值观的质疑性解读。而一个有责任、有诚信、有思想的开发商必须面对时代、面对社会、面对公众作出自己的价值判断和行动回应。现在针对楼盘涉及到的开发商的比较多。我们也常写成kfs。开发商根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发公司的设立应具备以下条件:有符合公司法人登记的名称和组织机构；有适应房地产开发经营需要的办公用房；有100万元以上的注册资本；有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。符合上述条件的的房地产开发企业经工商登记后，取得《企业法人营业执照》。《企业法人营业执照》是企业合法经营的前提条件，但并非有了法人营业执照就可以进行房地产开发。 依《房地产开发企业资质管理规定》，城市房地产开发企业应当申请核定企业资质等级并持有建筑主管部门颁发的《房地产开发企业资质等级证书》。《房地产开发企业资质管理规定》中将房地产开发企业的资质划分为五个等级，其中一、二、三、四级企业能从事城市房地产开发业务，五级企业只能在本地区从事村镇房地产开发经营。因此，审查开发商的资格不仅要从形式上看其有关证件是否齐全，还应从实质上去审查开发商有无相应的开发资格。为慎重起见，建议购房者尽量选择被评为一级或二级企业的房地产开发商。资质级别 开发商的资质往往与开发商的资金实力（注册资金）、开发项目能力有直接的关系，根据建设部《房地产开发商开发企业资质管理规定》，房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。 各资质等级企业的条件如下：一级资质 1．注册资本不低于5000万元； 2．从事房地产开发经营5年以上； 3．近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 4．连续5年建筑工程质量合格率达100％； 5．上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； 6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人； 7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； 9．未发生过重大工程质量事故二级资质 1．注册资本不低于2000万元； 2．从事房地产开发经营3年以上；开发商3．近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 4．连续3年建筑工程质量合格率达100％； 5．上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； 6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人； 7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； 9．未发生过重大工程质量事故。三级资质 1．注册资本不低于800万元； 2．从事房地产开发经营2年以上； 3．房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 4．连续2年建筑工程质量合格率达100％； 5．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人； 6．工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称； 7．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； 8．未发生过重大工程质量事故。四级资质 1．注册资本不低于100万元；开发商2．从事房地产开发经营1年以上； 3．已竣工的建筑工程质量合格率达100％； 4．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人； 5．工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员； 6．商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； 7．未发生过重大工程质量事故。 一般新设立的房地产开发企业，首先定暂定资质，一年后，根据该企业的业绩核定资质等级。暂定资质有效期一年，可以延长两次，每次一年。所以级别根据该企业的业绩来确定的，并不是级数越高就代表开发商资历越高。五证两书 《国有土地使用证》 “五证”和“两书”是合法售房的证明文件。购房者应要求房地产开发商和销售商出示“五证”和“两开发商书”。“五证”是指：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程开工证》、《商品房预售许可证》。“五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房预售许可证；“两书”指：《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。 （1）《国有土地使用证》国有土地使用证是单位和个人使用国有土地的法律凭证。北京市房屋土地管理局对直接填发的《国有土地使用证》，根据国有土地使用方式不同，分别加盖“北京市房屋土地管理局划拨土地使用证专用章”、“北京市房屋土地管理局有偿土地使用证专用章”、“北京市房屋土地管理局交纳使用费土地使用专用章”、“北京市房屋土地管理局临时土地使用证专用章”。 （2）《建设用地规划许可证和建设工程规划许可证》建设用地规划许可证和建设工程规划许可证是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有这“两证”的用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件。 （3）《建设工程开工证》建设工程开工证是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，负责开工审批等项工作。 （4）《建筑用地规划许可证》。建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。 （5）《商品房预售许可证》商品房预售许可证的主管机关是北京市房屋土地管理局，证书由市房地局统一印制、办理登记审批和核发证书。此外，如果是现房买卖，则开发商无须办理预售许可证。但是根据建设部《商品房销售管理办法》第八条的规定，房地产开发企业应当在商品房现售之前，将房地产开发项目手册以及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。一般情况下，开发商备案后，房地产开发主管部门会发给《备案回执》或类似的证明文件，以证明其进行的商品房现售是合法的。所以购房者购买现房时，应要求开发商出示《商品房现售备案回执》。交房流程 1)核验业主材料开发商2)业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明，《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。 3)业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》 4)业主做综合验收 5)业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案 6)开发商与业主协商并达成书面协议 7)根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议 8)业主签署《入住交接单》违约类型 尽管不断有新的房地产政策出台?但开发商和业主之间的矛盾似乎并没有减少。看来，从有法可依到有法开发商必依还需要一个过程。哪些行为是属于违约?业主可以依法追究其法律责任。交楼缺验收证以及延期交楼 交楼是目前问题出现比较多的环节。法律规定，交楼时建筑部门必须出具《工程竣工验收备案表》、《工程竣工验收报告》和《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，如果开发商在交楼时不能出具上述两表两书的话，购房者有权要求退房；同时，延期交楼也是一个普遍的问题，一般来说这样是开发商违约在先，但在实际中也有不少开发商确有苦衷，具体的解决办法还是看实际情况而定。交楼后与合同约定不符合 还有很多的纠纷是因为购房人收楼后发现房屋的品质与当初合同约定的不相符。具体情况有很多种，比如面积有出入(大于3%)、窗户的弧型窗变成平面窗、水电气未能到户等等，这都属于开发商的违约。但有时因为一些细小的质量瑕疵导致与合同约定的交楼标准不符，则不应当看成是开发商的违约。不合理收费 购房人关注的另外一个重要方面就是收费，哪些费用该收而哪些费用不该收。比如不能收取一年以上的物业管理费，不能收取超出公摊部分的费用，不能强行收取办理房产证的手续费(业主也可自行办理)等等。如果开发商单方面发生这些行为，则属于开发商违约。四、交楼后发生质量问题开发商推委责任 房屋作为一种产品，发生质量问题是难免的，但关键是发现问题要及时解决。比如地下车库漏水、墙皮开裂等等。在购房之初，购房人都已经交纳了一笔维修基金以及物业管理费，解决这些问题是开发商或者物业责无旁贷的。如果遇上开发商违约，购房者怎么办呢？《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”发展趋势 开发商已经进入“优胜劣汰”，以普遍采用的熟地出让模式来看，开发商对于一个项目的开发成本除了土 开发商地出让金外，大致包括项目设计、前期调研、建安成本、配套建设费用、环境、维修基金、财务成本、销售费用以及管理费用等环节，除此之外，还有后期的税费，以及公关费用等。从目前看，大部分开发单位对于这些费用的投入是可以测算的，大致来说，高档商品房的总成本控制在每平方米4000元左右，而配套商品房的成本则控制在每平方米2500元以内。 在土地出让价格公开的情况下，开发商如今的项目成本几乎是可测算的。由于利润水平下降，房地产商的生存越来越需要依靠规模效应。与此同时，在自住时代，购房者对于房产的要求已经不再仅仅局限于此前的地段和价格，购房者对楼盘和开发商品牌要求正变得越来越高。复地集团总裁范伟表示，同一地区的竞争，知名房地产商占有绝对的优势。这种情形下，未来房地产行业将会变得更加集中，小型房地产商的逐步淘汰正在发生，大型地产商规模将会更加集中。救市评论 2008年10月22日晚，中国政府给房地产市场下达“救市”系列政策，这一系列政策究竟会对未来楼市走向产生多大作用？多位在省城有楼盘销售的开发商纷纷发表了各自观点。楼市新政一石激起千层浪，省城部分开发商认为：二套房完全解禁才是真救市。救市政策的出台很及时 针对广州、深圳等发达城市出现的断供等问题，最新的救市政策无疑给了民众和开发商信心。虽然之前政府确有过遏制房产暴利政策出台，但总体初衷还是为了楼市健康发展。有开发商认为，目前的救市政策对开发商是个好消息，但对于一直在持币观望的购房人，其观望情绪还将继续。这样的趋势年底前也不会有太大改观。新政对开发商而言利好有限 首先，合肥房价一直较稳，因此受本轮新政的影响也不会太大。目前的市场走向、价格涨跌都还是由市场的供求关系决定。而财政部此次降低契税等政策，只能说是发出信号，向购房者表明政府开始刺激和鼓励楼市了。更有开发商担心会有反作用。这样的消息，对业内人士来说可能是一种刺激，觉得它是一种利好，但对老百姓而言，反而会觉得楼市可能真的不行了。还有开发商认为，新政肯定有效，但不会在短期内产生明显效果，至少滞后半年才能表现出效果。还有开发商预计，若无太大变化，元旦左右合肥可望出台相应救市政策。二套房政策解禁才是真正的救市 虽然政策对当前楼市来得及时，但作用还要观察。而且，有开发商称，新政可能对投资和投机客更好，而且契税、印花税所占比重比较低，对购房者影响有限。有人认为“时机好”，有人认为“时机不太好”。省城有开发商表示，目前楼市关键问题是房价，房价下不来，契税、印花税的调整作用也就有限，从政策层面来看，政策主要是面向首次置业和有改善居住条件意愿的人群，就目前楼市来说，投资和投机性购房可能更振奋市场信心。就目前合肥市场来看，观望的情绪还是很浓，应该更多地给观望者信心。不少开发商期望政府及早解禁二套房，使二套房和一套房享受同样政策，才是真正的救市
概述 延期付款（Deferred Payment）指双方约定90天以上的进口项下贸易融资。 其做法是，买卖双方签订合同后，买方一般要预付一小部分货款作为定金。有的合同还规定，按工程进度和交货进度分期支付部分货款，但大部分货款是在交货后若干年内分期摊付，即采用远期信用证支付。延期支付的那部分货款，实际上是一种赊销，等于是卖方给买方提供的商业信贷，因此，买方应承担延期付款的利息。在延期付款的条件下．货物所有权一般在交货时转移。分期付款与延期付款的区别 采用分期付款，其货款是在交货时付清或基本付清;而采用延期付款时，大部分货款是在交货后一个相当长的时间内分期摊付。 采用分期付款时，只要付清最后一笔货款，货物所有权即行转移;而采用延期付款时，货物所有权一般在交货时即转移。 采用分期付款，买方没有利用卖方的资金，因而不存在利息问题;而采用延期付款时，由于买方利用了卖方的资金所以就存在买方需支付利息的问题，延期付款是买方利用外资的一种形式，一般货价较高。 在采用分期付款或延期付款时往往将汇付、托收和信用证付款三者结合使用，即主要货款采取信用证付款方式，少量货款或货款尾数则采用汇付或托收方式。延期付款信用证 延期付款信用证(Deferred Payment Letter of Credit)是远期信用证的一种，亦称无汇票远期信用证。延期付款信用证的功能与远期信用证的功能相同，只是在期限上不同而已。 有的国家和地区颁布的票据法规定，凡超过六个月期限的承兑汇票，或超过一年以上的远期汇票，不得在市场上贴现。同时对远期汇票的期限不得超过180天，在这种情况下为了解决远期至一年以上或数年时间后的支付方式，在国际贸易的实践中，延期付款信用证就应远而生，而且被广泛予以运用。 延期付款信用证适用于进出口大型机电成套设备，为了加强竞争条件可采用延期付款、卖方中长期贷款或赊欠出口等措施。但期限较长，出口商不必提示汇票，开证银行也不承兑汇票，只是于到期日由银行付款。
延安路 延安路，元改延安府置，治肤施县（今陕西延安市）。辖境约当今陕西省宜君、黄龙等县以北，宜川、吴堡、府谷等县以西，葫芦河下游和白于山以东，及内蒙古自治区鄂托克旗、伊金霍洛旗和乌审旗等地。明复改为府。湛江霞山区延安路 上世纪80年代到90年代初的湛江市霞山区延安路，由于主要经营音像带，被市民称为“音像街”。当年，湛江最流行就是音乐磁带，也就是市民所说的录音带。 伟雄生在70年代初，回忆当年疯狂追棒录音带的情形，还历历在目。“当年的录音带我还有呢。你们跟我说起录音带，勾起了我无限的回忆。不知道有没有和我相同经历的朋友？真的很怀念当年节衣缩食买录音带的日子。” 维多尔天主教堂(又名霞山天主教堂)由于靠近港台，当时湛江的录音带更新得很快，基本上港台那边有最新的音乐，湛江的“音像街”很快也有。尽管是翻版的录音带，对于湛江人来说，已经很满足的。 伟雄说，当年整个广东都一样，录音带都是翻版的。“每个月紧衣缩食，最多够买两盘带。有时候天天中午不休息，游走在各个音像摊位前，总是会有一两个志同道合的朋友一起淘。那一天如果淘到一块好的磁带，我们会高兴得睡不觉。” 伟雄表示，当年能有个随身听是件多么值得骄傲的事情啊!“尽管现在早就不听录音带了，家里更都没有录音机，还有这些录音带也几乎在多年的搬家过程中丢失了，可现在回想起来，真不应该扔掉，那一段记忆太让人感慨的了。” 霞山延安路基督教福音堂东方汇理银行旧址，今为湛江工商银行营业部伴随数码时代的来临，霞山延安路的“音像街”也结束了历史使命。走在延安路，伟雄一脸唏嘘：我怀念的不是录音带，而是曾经经历的那个年代。那个年代，不像今天这么浮躁、现实、物欲横流，那时候的音乐是有内容的，是有真感情的。那时候的明星不抄袭、不假唱，不小丑，不让人恶心…… 今天的延安路是霞山文化气息最浓厚的街道。这里有新华书店，还很多旧书摊，依然是市民买书看书的最佳地段。上海延安路简介 填平前的洋泾浜延安路，是延安东路、延安中路、延安西路的统称。位于上海市区中部。东起中山东一路，西至沪青平公路，跨黄浦、卢湾、静安、长宁4区，全长14220米。宽14~63米，是市区东西向主干道之一。 上海延安路.沿革 延安东路在黄浦区南部。东起中山东一路与中山东二路衔接处，西至金陵西路，长2620米。东段原为黄浦江支流洋泾浜，系英法租界的界河。洋泾浜系黄浦江支流，蜿蜒曲折西入周泾，即今延安东路外滩至西藏中路段。英、法两租界相继开辟后以洋泾浜为界河，两岸形成两条道路，浜北沿河叫洋泾浜滩路，后改名松江路（英租界），浜南是法租界孔子路。为方便行人往来，浜上陆续架起9座桥，大都是木质小桥。自东向西有外洋泾桥（中山东路）、二洋泾桥（四川中路）、三洋泾桥（江西中路）、三茅阁桥（河南中路）、带钩桥（山东中路）、郑家木桥（福建中路）、东新桥（浙江中路）、西新桥（广西北路）和北八仙桥（云南中路）等。东新桥、八仙桥等地名一直沿用至今。商业 因洋泾浜离上海县城近，进出方便，郊区水路到城的客货船只不少在老北门外三洋泾桥附近停泊，北端有街道，设有茶馆、木行等商肆。清咸丰三年（1853年）后的小刀会起义以及太平军和清军的作战使上海县城和江、浙地区大批富商、显贵和百姓为避兵祸涌入租界，租界内华人由500人剧增至2万余人，大都聚居在洋泾浜沿岸、广东路、福州路一带，洋泾浜两岸商业兴起。郑家木桥至东新桥一带商号林立，烟馆、赌场、妓院集中，帮会流氓活动猖獗。浜北有英商的亚细亚火油公司、美商的泰晤士报等。浜南有法国汇理银行、英商德丰驳运公司、法租界总巡捕房和中国最早的电政局等。三茅阁桥边的三层楼的丽水台茶馆规模仅次于南京路一洞天茶楼，日卖茶、酒500碗。洋泾浜两侧有专营外国货的美商、轮船招商局、邵秋明字号洋杂货、昌泰番菜馆、益泰车行、同泰煤行、万源茶铺等数十家商号，光绪元年（1875年）松江路已有洋行5家、经纪人及委托代理人3家。商号逐渐向水陆交通繁忙的东新桥、八仙桥一带发展，中外客商纷至，市面渐趋繁荣。 西段原为北长浜。1914年英法租界当局鉴于河道阻隔交通，浜水污浊有碍卫生，决定填浜筑路，于1915年底完工，并以英王爱德华七世之名命名为爱多亚路。自填浜筑路后两侧房屋先后翻建大世界游乐场外景八里桥南堍正门成高楼大厦，一些大企业相继开设进驻，如万国储蓄会、美商友邦银行、中汇银行、安乐宫饭店、大中饭店、南洋烟草公司发行所、华商证券物品交易所、中南饭店等。还吸引县城内商户向北转移，中外客商纷至沓来，交通日益繁忙，从外滩到东新桥一带成为热闹繁华之地。爱多亚路两侧洋行集中，1918年统计有股票商3户；洋行20余户，经营进出口业务，著名的有壳件、美大、千代洋行等；银行多家，如中法实业银行、万国储蓄会等；华商行号63户，其中山东帮批发18户；其他行业，洋广杂货、木器、洋布、西服、煤号、车行、客栈、茶楼、中西菜馆和洗染坊等。1917年大世界游乐场建成后，爱多亚路、西藏路附近商业更趋繁荣。20世纪30年代全线有商号600多户。河南中路以东洋行、银行、保险、交易所集中；江西路山东路间是钢精、搪瓷厂门市部集中地；河南中路到西藏中路间有烟草公司、五金行、大旅馆、参号、西药房、百货、罐头食品等商号；西藏中路以西以木行、汽车行、车行较为集中。名称 1943年太平洋战争爆发后日军攻入租界，爱多亚路更名为大上海路。1945年8月日本无条件投降，国民党上海市政府将其更名为中正东路。1949年上海解放，1950年5月最终更名为延安东路至今。 金陵西路至华山路段为延安中路，长2300米。清宣统二年（1910年）始筑，因路南长浜取名长浜路，为当时公共租界与法租界的界路。1920年以法国陆军上将姓氏命名为福煦路。1943年改洛阳路，1945年改名中正中路，1950年改延安中路。 延安西路在长宁区境内东起镇宁路，西迄虹桥国际机场入口处，全长10690米。 据《法华乡志》记载，现延安西路华山路至武夷路一段，原为柴兴浜。清宣统二年（1910年）英工部局填浜筑长浜路。镇宁路以西至沪杭铁路，当时俗称鸳鸯路面：北半边（约片2/3）是煤屑便道，供车辆行驶；南半边（约占1/3）是黄泥马道，作遛马之用。附近地区多马房，每当晨昏遛马者络绎于途。今江苏路东首有英国兵营，占地约百亩，有多家白俄人开设的酒吧。1930年左右修建沥青路面，原有马房迁到铁路以西，沿路陆续盖起平房，营建花园住宅，开设商店、工厂。沪杭铁路以西段车辆稀少，农田村舍，一片乡村风貌。1943年10月，以陕西省地名更名长安路，1945年国民党当局为贺蒋介石六十寿辰易名中正西路。1950年改名延安西路，以革命圣地延安为名。发展 该路自武夷路以东段1941年已筑成高等级的水泥混凝土路面。1950年首先在番禺路至天山路一段改建水泥混凝土机动车道。1964年，凯旋路至古北路段分别进行拓宽，铺设沥青路面。1978年，该路逐段进行拓宽，车行道宽度已达16～22米。1985年10日，为配合虹桥经济技术开发区建设和缓解虹桥路交通压力，中山西路至古北路一段的路幅由26米拓宽到40米。 至1992年，延安东路商业街有31个行业、商店237户。其中工厂和工业公司经营部63户，占全路商号的26.6%。有汽车、食品、畜产品、鞋业、针织品、毛麻纺织品、皮革、电子器材等行业。延安东路成为改革开放后工厂和工业专业公司的窗口。此外还有文化用品、旅馆、建材、中药、服装、果品和理发等27个行业。还有餐饮业38户、五金交电29户、百货17户、食品12户，百年老店2户，童涵春国药号和洪长兴清真饭店等。 延安中路段有上海展览中心、延安饭店、上海国际贵都大饭店、中国福利会少年宫、上海文艺活动中心、华东医院、圆明讲堂等单位以及中共“二大”会址、八路军驻沪办事处。延安西路段有上海生物制品研究所、东华大学、延安中学、达华宾馆、虹桥宾馆、上海国际贸易商城、上海国际贸易中心等单位和延安中路、新虹桥中心花园等大型绿地。交通 1995年起，在延安东路、中路、西路上架设高架道路，是横贯市区东西的快速干道。分三段兴建。西段自外环线以东700米处至内环线，1995年12月动工，1996年12月2日建成，长约6.2公里，宽25.5米，6车道，设计时速80公里。设匝道4对，虹桥机场处设有专用匝道。东段自石门一路向东至中山东一路，1996年8月开工，1997年11月28日建成，长3.06公里。自石门一路至福建路段宽25.5米，6车道；自福建路段至江西路段宽18米，4车道；自江西路至中山东一路2车道。设匝道13条，其中4条是与南北高架路相接的立交匝道。设计时速60公里（隧道口以西）和30公里（隧道口以东），匝道设计时速30公里。中段自石门一路向西至内环线，1998年5月动工，1999年建成，长5.56公里，6车道，设计时速60公里。设匝道5对。全线设置先进的防噪音屏。高架路地下阴影部分布置绿化，两边防冲墙外侧悬挂花槽，形成一条多层次的绿带。延安高架路于1999年9月15日全线建成通车。并与南北高架路、内环高架路连接，构成上海“申”字型高架立体交通网络，大大缓解了市区东西交通和市中心至虹桥机场的交通紧张状况。杭州延安路 杭州规模最大的商业街，原名延龄门大街，因正对杭州清旗营延龄门而得名，文革后改名为延安路，北起武林广场，南到吴山广场，全长３５７０米．杭州延安路将杭州市内最大的三个商圈：武林商业圈，湖滨商业圈，吴山商业圈串联起来． 延安路两边的商场有：杭州大厦，银泰百货武林店，杭州百货大楼，GDA广场，中盈商场，解百商厦，解百新世纪商厦，利星广场，元华购物中心，银泰百货西湖店，家乐福超市，湖滨路国际名品街等等，Adidas,NIKE,等运动品牌，以及欧米茄、劳力士等奢侈品专卖店，是杭州首屈一指的购物地段。大连延安路 位于延安路与中山广场相接处的大连宾馆延安路，北起中山广场，南到大连外国语学院老校区正门，全路位于中山区境内，全长955米。沿途分别与中山广场、白玉街、警卫街、一德街、武汉街、柳林街、正阳街、华昌街、南山路、七七街、平阳街、友好路相交，最后在大连外国语学院老校区正门前归入胜利东路。沿路多为政府、金融机构及各类饭店。金汉斯南美烤肉、一心烤肉、天天渔港、日光日本料理等大连市内的知名饭店均在此驻扎或设有分店。与中山广场交汇处的大连宾馆馆舍主楼曾是日本占领时期所建“大和旅馆”，距今已有百余年历史，现为辽宁省重点文物保护单位。
延保概念 延保是延长保修的简称。 所谓延保，是指消费者所购买的产品，在制造商提供的质保期满后，经销售对产品维修费用所作的补偿服务。比如，消费者在购买电器时，顺便为家电买一份保险，以便在国家、厂方明确的“三包”规定之余，再享受1-4年不等的保修服务。另外，延保还可在生产厂家保修期内提供额外保修保障服务，如为瞬间电压过高造成的产品损坏提供保修服务。延保分类 根据延保产品的提供商分，可分为原厂延保、第三方延保两种类别。原厂延保即为产品制造商提供的在三包外的收费保修，其维修质量和品质有很高的保证。而第三方延保产品大多是由零售商或专业第三方延保产品制造商提供，即非产品制造商提供销售的延长保修服务，第三方保修产品在维修发生时，有可能将需要维修的产品交给原厂维修，也可能是找其它维修渠道进行维修。 就电器类消费品，目前国内市场上提供原厂延保的厂商包括：海尔、同方、方正、联想、DELL、海信；而国内市场上提供第三方延保产品的商家有大中、国美、苏宁、宏图三胞、京东商城等。 现在，很多原厂商都开通了网上购买延保产品的服务，而第三方延保产品大多都是在卖场销售。目前业界已经出现了第一个专营原厂延保产品的B2C网站——保乐汇，该网站以专营原厂延保为特点，在其网站上已经可以购买到海尔等原厂商的延保产品。 严格的讲，延保是延长保修的简称，因此其突出特点是“延长”，所以有很强的延续性要求，而此延续性应该是针对原厂的出厂基础保修提出的，换言之，只有最终由原厂提供的保修期延长才能称之为“延保”。延保服务中应该必须包含对于被保产品的备品备件、维修服务、咨询服务以及其它相关技术服务等。在被保产品没有发生维修的情况下，虽然没有实施维修服务，但这些相关维修服务工作已经着手准备，而备品备件等准备工作已经展开实施，咨询、维修服务会在被保产品发生故障后才会实施。 对于那些第三方延保其服务内容中如果没有包含原厂备件和原厂维修服务和其它原厂相关服务的，其工作流程却不一样。第三方延保服务只有在被保产品发生了问题，需要维修时，首先寻找具有维修能力可以实施维修的维修资源，然后由维修实施单位去市场上采购其它的备品备件，最后才可以实施维修服务。如果维修资源不是原厂，或原厂在保障自己保修业务外无富余库存，那么自然无法维修，只能由延保提供商寻找同类可替代产品赔付给消费者。因此，对于最终由非原厂实施的第三方延保应被称之为“第三方扩展免费维修服务期保险”，即属于保险性质，而非真正意义上的延保。 另：根据根据延保产品形态分，可以分为延保卡、延保合同及虚拟产品；从消费者所购买的商品品类区分，延保可分为家电类延保、汽车类延保、3C类延保、家居类延保等。延保价格定位 根据商品价格不等，延保的价格也不一样。同时，延保年限越高，延保合同费也越多。在延期包修合同时间内，只要是正常损耗而非人为损坏的，都可以获得不计次数的免费上门维修服务，包括免费更换零配件。另外，有些厂家还规定，在服务有效期内连续3次维修后，第4次可以不修而更换同品牌、同型号的新产品。购买家电类延保注意事项 家电延保还是个新事物，精明的消费者应该如何选择才能最大限度地保障自己的利益呢？相关专家提醒消费者要注意以下几点： l 如果能买到被保产品生产原厂商提供的延保服务，最好优先考虑原厂延保。原因很简单，原厂的备件质量、维修质量、维修周期都有很好的保障。国内已经有不少厂商提供延保产品可选购。电器类厂商如：联想、同方、方正、海尔、惠普、DELL。汽车类厂商，根据网上搜索的结果，广州本田好像也有原厂延保产品销售。对于没有原厂延保的产品，可以有选择地购买第三方延保产品。在维修发生时，第三方延保产品提供商有可能将维修转交给原厂实施，也可能为了确保利润或其它原因而将维修交给非原厂维修商实施。 l 购买延保服务要签合同。目前卖场推出的延保服务只给消费者提供了延保卡，对于具体细节则没有规定。其实，买延保服务的时候，最好能跟卖场签订一个具体的合同，详细写明延保的起始日期和结束日期，对于延保范围、延保期内故障的责任界定等方面也写得越详细越好，以备日后发生纠纷时口说无凭。延保期的起始日应该是“三包”有效期限的后一日。另外，一定要将主要部件如液晶屏、等离子屏纳入，因其占了产品价值的2／3。 l 避免人为损坏。目前，卖场的家电延保条款都规定延保的产品必须是由自然磨损而引起的，包括工艺和材料缺陷、电力不稳造成的产品损坏、遥控器损坏、环境因素（受热、灰尘、受潮）造成的损坏等方面，因此消费者一定要尽量杜绝人为损坏的可能性，不要自己随便拆装机器，造成包修时的争议。由于家电的使用不当问题经常成为引发纠纷的节点，所以在签订延期包修服务合同时，最好明确包修期内的家电损坏性质界定要由法定的检测部门作为第三方鉴定机构，而不是由厂家维修人员说了算。 l 并非所有家电都需延保。虽然延保可以在关键时刻让消费者少花钱，但也不是所有家电都有延长包修期的必要。比如价格便宜的小家电和数字播放器等产品就没必要购买延保服务，因为它们的性能、款式更新速度快，无须额外投保。而像平板电视或是那些使用频率和维修成本较高的家电，则最好购买延保服务。另外，出于竞争需要，目前各品牌家电争相延长自己的售后包修时间，如果延保服务年限与家电包修期重叠就显得多余了。同时，在考虑是否选择延保服务前，消费者更应该首先注意选择质量过硬、信誉度高的知名品牌。
分类企业理念型 企业理念是指企业的整体观念，经营宗旨和价值观念，这类型的形象广告向社会传播一种哲学思想，价值观念，理念风格，企业的精神，这样有利于全体员工树立共同的价值观念，培养一种凝聚力，同时对广大的社会受众也能形成良好的印象，如太阳神的“当太阳升起的时候，我们的爱天长地久”，海尔的“海尔和你在一起”，以及飞利浦最近的广告“科技就像打开盒子那么简单”的“senseandsimplicity”的新广告主题，是一种对科技的阐释的同时也暗示出飞利浦操作简单，方便的产品特点。柒牌“男人就应该对自己狠一点”更赢得不少男士的心，是对消费者价值取向的一种肯定，在肯定中产生情感上的共鸣从而产生对品牌的喜爱。以及红金龙的“思想有多远，我们就能走多远”一种哲学理念，因为烟草品牌的特殊性决定烟草品牌只能以企业形象来做推广，大红鹰“胜利之鹰”这样的推广方法也许找到烟草品牌推广的一种方式，也许创意的灵感来自伏特加的“纯粹”。红塔“山高人为峰”，给人的感觉就是一种君临高度的感叹。白沙“鹤舞白沙，我心飞翔”，属于对烟草的间接心理暗示。成都娇子“境由心生，自在娇子”来源于佛家“万法唯心，境随心生”经典，总体来看都属于对消费者心理价值的一种暗示的形象广告。企业社会公益型 形象广告是企业对社会公共事业和公益事业的响应，以企业名义倡导一种精神文明观念，对社会的一种看法，它展示一个企业的高度社会责任感，以次来博取消费者的赞同或支持，产生一种关注效应，再而转嫁这种关注到企业或产品上，提高品牌的致命度和亲和力，这样的手法是目前企业形象广告使用最为广泛的一种。像丽珠得乐的“其实男人更需要关怀”的形象广告，引发一场社会大讨论，在讨论中人们记住了“丽珠得乐”。伊拉克战争，统一润滑油的“多一些润滑，少一些摩擦”的广告使统一成为润滑油行业的“黑马”与“颠覆者”，统一从工业品做到了消费品，从小众批做到了大众品，至于润滑油目前是不是长期适合在央视做广告还值得商榷。一提及哈药六厂，也许你就会想起“妈妈，洗脚”的“其实父母是孩子最好的老师”的“公益”广告，在到农夫山泉的“每喝一瓶农夫山泉就为孩子捐一分钱”，农夫山泉在纯洁水之战中站稳了脚，也许是农夫山泉从中找到了一条属于自己品牌建设之路，在农夫山泉的广告中模拟可以很容易找到“孩子”，“奥运”等元素，可惜“中国魔水”健力宝在这方面坚持的还是不够，渐渐地走在饮料的“边缘”区。民族品牌李宁在奥运期间的“同一血脉，中国制造“的广告，俨然把自己放置于民族的旗手的高度。以次来大动中国消费者。仔细分析纳爱斯企业的广告，其中应用最多的就是母女情结，将人间最美好的真情淋漓尽致的展现在受众面前，以情动人，特别是调牌洗衣粉的广告片中的互助互爱的母女情结，其中将“下岗”与“只用一点点就能洗好多衣服”形成一种社会差距的存在，用一颗天真的童心读白出来，世间真的有另一份力量的存在，世间的变幻无常，唯有真情的永恒，人类脆弱的心旋又在一次被拨动。功能 （一）宣传提升企业形象，促进产品销售。 （二）宣传提高企业信誉，吸引社会各界投资。 （三）宣传企业良好形象，广泛吸引聚集人才。 （四）优化企业生存发展环境。原则客观真实性 形象广告企业形象广告所传播的信息必须具有客观性、真实性，即实事求是地传播企业的信息，不故弄玄虚，任意拔高。这在本章第一书关于企业实态与企业形象投影关系中已经论及。还可以用“川酒”和“鲁酒”的广告宣传作例证。新闻传媒曾有“川酒斗不过鲁酒”的评论，依据是山东的许多酒厂在中央电视台的广告气势锐不可挡，几度“标王”都被孔府、秦油等山东酒夺去。但是众所周知，四川是真正出好酒的地方，全国“十三朵金花”（金牌）有6朵在四川，包括五粮液、泸州老窖、全兴、郎酒等。事隔多年之后“鲁酒”的广告势头减弱，原因由市场萎缩引起，直接原因是酒的质量远不如消费者对形象广告刺激出的希望值那么高，形象传播超出企业实态，结果是吹得越高，跌得越快。秦池就是典型一例。目标明确 企业的目标决定企业形象广告目标。如为吸引投资，其形象广告的内容应是宣传企业经营效益、管理水平、企业实力和信誉等。恒久性 企业形象广告是一项长期复杂的系统工程，不能搞突击式、集中式的宣传，不能刻意追求时效性，应有计划，分阶段地实施宣传。国外众多知名企业，都是将企业形象广告作为一项长期的无形资产投资经营，每年作出相当比例的投入计划，长年在权威性媒体作形象广告。国内的海尔、科龙、康佳、长虹、金利来、奥妮、娃哈哈等，都是靠恒久性广告建立起企业知名度和美誉度的。系统性 企业形象广告在长期宣传过程中，宣传内容要丰富，有变化，切忌单调刻板。如广告的主题、形象、语言等要有适当的变化，以适应公众接受心理和审美需求。一些企业在报纸上采用系列形象广告方式，就是系统性广告的典型表现。比如IBM的一系列“解决问题之道”，太太口服液的产品功能系列广告等。企业文化“画龙点睛” 企业文化在形象广告中要起到“画龙点睛”的效果。 形象广告首先，企业文化要有点睛的作用。李宁公司的形象广告做得很有特色，那句广告语“一切皆有可能”就是点睛之笔，让人耳目一新，这句话是其品牌特征、企业文化与企业形象的有机融合。李宁公司的文化是致力于“通过专业化的高品质产品，传递积极、健康的生活理念”，提倡“体育运动精神和进取精神”，崇尚“挑战自我，超越自我”，因此，李宁公司的“一切皆有可能”很好的展示了公司的文化。但是很多企业的形象广告，就欠缺这样的点睛之笔，比如大家都很熟悉的白沙集团的形象广告，那句广告语“鹤舞银沙，我心飞翔”让人觉得象散文诗，没有从文化的角度进行阐释，缺乏深度，而且在杂志上投放的平面广告上，连一个字都没有，这又怎么能让大众了解白沙品牌和白沙文化呢？ 另外，很多企业在做形象广告时，找不到主题，其实可以在企业文化中挖掘。比如我们刚才说到的价值观、愿景、经营理念等，关键是要综合这些思想，形成独特的表述，比如李宁公司的“一切皆有可能”，菲利普“让我们做的更好”，丰田公司“有山必有路，有路必有丰田车”。“润物细无声” 企业文化在形象广告中要有“润物细无声”的境界。 形象广告中的企业文化，要讲求平衡，既要展示出企业的文化和实力，又要发人深省，语言真挚感人，达到“润物细无声”的境界。 首先要志存高远。形象广告是公司向外界的一种展示和宣扬，一定要有气魄和胸怀，比如李宁公司“一切皆有可能”，奥迪汽车“突破科技、启迪未来”，联想集团“科技创造自由”。 其次要充满情感。情感是企业与客户沟通的最佳手段，只有让顾客感觉亲近，才能形成对企业的认同。比如海尔集团“真诚到永远”，明基电脑“享受快乐科技”，别克汽车“比你更关心你”，中国电信“用户至上，用心服务”。 最后要充满创意。这里的创意并不是说可以天马行空的任意表述，而是要依据企业文化和品牌特征。比如米其林轮胎“新一轮体验”，李宁公司“一切皆有可能”等。 企业最高层次的管理是文化管理，最高层次的营销是文化营销，如何将企业文化凝结在企业品牌和企业形象的塑造中，需要企业管理者们深刻理解企业文化的本质和内涵，将文化、品牌和企业形象三者有机结合起来，这样才能通过文化的传播提升企业的价值。认识 形象广告1、如果一个企业的产品处于一个完全成熟的品牌阶段，不易投入大量的品牌形象广告，如2004年雅典奥运会期间中国移动的全球通子品牌的“我能”广告，全球通品牌作为中国移动的相对较成熟的品牌，如此巨大的广告费用的投入，虽然在某种程度上说可以提高品牌形象的知名度与亲活力，但广告投入与产出不成正比，形成一定程度上的浪费，假如中国移动把这部份广告预算用于一儿歌新业务的发展，可以预见其效果的显著，在电信行业中的德比之战中国移动跟中国连通之间的强式广告竞争，可以说相当程度上形成广告资源的浪费，建议两家对广告的理性的广告投入。 2、以企业形象作为广告的诉求点，特别是对企业社会公益的关注广告，应尽量避免企业商业色彩的出现，这样会招致消费者的反感，认为是玩弄他们的感情，招致一些“敏感”的网友的谴责是很可怕的，丰田“霸道”，立邦漆“龙”篇，甚至的耐克广告等争议广告的发源地都来自网络。是不是对广告的过于敏感，农夫山泉阳光工程篇的广告中，广告最后全体孩子齐声说“农夫山泉，有点甜”，给我的感觉是怪怪的，虽然说这个广告片是商业广告，不属于公益广告，肯定不能用公益色彩起衡量，但给我的感觉不是滋味，是一个败笔！最高明的设置产品的参与，但不招致反感。 3、影响企业形象的因素很多，有些是因素是企业无法控制与预计得到的，如某些突发事件会使品牌形象遭致损害，有时是致命的，就要求企业在营销过程中应该设置品牌形象的危机公关，像康泰克PPA事件，时至今日，在GOOGLE里输入康泰克在首也依旧能找到多康泰克的负面报道。阜阳劣质奶粉事件，金龙鱼1：1：1，巨能钙的双氧水，不得不引发广告主的思考。像法国“碧绿液”矿泉水在1989年2月，美国食品卫生部门突然宣布，在抽样检查中发现一些“碧绿液”矿泉水含有超过规定2至3倍的苯，长期服用有致癌的危险，消息传出，无疑是对这家公司的知名一击。面队这样的局面，一般的做法就是表示歉意，收回不和格的产品，但出人意料的这样公司没有这样哪个做，而是召开记者招待会宣布就地销毁已运往全世界的1.6亿瓶“碧绿液”矿泉水，随后以新产品抵偿，此举，公司损失2亿法郎。有人不解，为了几瓶矿泉水何必如此大动干戈？原来，是公司顺水推舟，利用形象危机反击追求的宣传效应，由于当时各大媒体都纷纷报道了这件事，致使“碧绿液”矿泉水的知名度家喻户晓，可惜国内品牌的形象危机公关远没有那么高明，仅仅停留在收回，道歉的底层面上。 4、任何一支广告都是对企业形象，品牌形象的塑造，所以目前最常用的广告形式，在广告片结尾大多都是企业的VI标识的出现，这样能节约广告费，无形中对企业形象的累积，宝洁任何子品牌的广告最后都是宝洁VI的出现，其目的可以告知该品牌是宝洁的产品，请消费者放心使用。其二。塑造宝洁的企业形象，在反之刺激购买。甚至有的企业还加入了声音识别系统，自己的企业有自己的特点声音来认识区别。
简介 微风广场位于台北市市民大道及复兴南路口，交通便捷，四通八达，有别于邻近的SOGO百货，2001年10月开幕的微风广场是一个结合购物、休闲、餐饮、娱乐等多功能的大型购物中心，其占地面积约6500坪，也是台北市第一座完全以美式休闲风格为主题所建造的大型购物中心。 微风广场除了新颖的外观设计外，场内宽敞、舒适的购物空间，加上唯美灯光气氛的营造，让购物不再是一种紧凑拥挤的单纯消费行为，取而代之的像是一种舒适休闲旅游的营造所。特色介绍 微风广场从地面算起总共有九层消费购物主题馆，从B1楼的微风超市逛起，提供了丰富又多样化的美食选择及生活用品， B2楼则是以39号码头为设计概念的美食广场，除了提供各种新鲜热食之外，其木板地板的装潢，加上海蓝色调及帆布装饰，让整个用餐空间明亮又有活力，充满了想像的用餐乐趣。如果想要拥有独特或带点气氛的用餐空间，那麼全馆的主题餐厅就是您不可错过的最佳选择。 接下来GF的梦幻仙履馆到、1F国际精品馆、2F新潮流行馆、3F都会流行馆及4F的名媛新贵馆，贩售各式鞋款、服饰、化妆保养品及配件，一应俱全。往上至5F纪伊国屋书店，让您彷佛置身一片书海中， 6F的台隆手创馆呢则提供了各式生活杂货、精美小物及日用品等…。 7F青春休闲馆是专为年轻族群提供的休闲购物广场，以青少年所喜爱的服饰品牌为主，8F-9F微风国宾影城，让您不必在逛街购物完後还得赶场去电影院，全新顶级的多厅式戏院、好莱坞式的绚丽装潢，让您体会到何谓物超所值的视听娱乐享受。
微商 微商就是在某函数结点上的导数为函数，其因变量的改变量与自变量的改变量两者相除的商。 由速度问题和切线问题抽象出来的数学概念。又称变化率。如一辆汽车在10小时内走了 600千米，它的平均速度是60千米／小时，但在实际行驶过程中，是有快慢变化的，不都是60千米／小时。为了较好地反映汽车在行驶过程中的快慢变化情况，可以缩短时间间隔，设汽车所在位置x与时间t的关系为x＝f（t），那么汽车在由时刻t0变到t1这段时间内的平均速度是：[f(t1)-f(t0)] / [t1-t0]，当 t1与t0很接近时，汽车行驶的快慢变化就不会很大，平均速度就能较好地反映汽车在t0 到 t1这段时间内的运动变化情况 ，自然就把极限：[f(t1)-f(t0)] / [t1-t0]作为汽车在时刻t0的瞬时速度，这就是通常所说的速度。微商[社会] 微商是由著名策划人、中国首席微商教练闻华舰先生率先提出并倡导的新型概念。微商的主要特点是在市场运作中需要非常规手段以小搏大，以创意引爆市场。起源 微商是由著名策划人、中国首席微商教练闻华舰先生率先提出并倡导的新型概念。微商的主要特点是在市场运作中需要非常规手段以小搏大，以创意引爆市场。特点 微商特质及定义： 1、 从事微小型商业活动的个体或团队； 2、 利用微博等新媒介从事商业活动的个体或团队； 3、 相对小型的商业项目或合作项目； 4、 微、小型企业主。
产品全称 PL-350 高性能数字调谐式全波段立体声收音机产品性能 ■ PL350是德生工程师总结了多年来的数调机设计经验，并听取了国内外收音机爱好者的宝贵建议精心设计而成 ■本机外观精巧，功能多，操作简单，灵敏度高，选择性好，音色优美，用耳机可收听调频立体声功能简介 ■设有高/中/低 3档灵敏度控制，方便在不同环境下接收好电台节目 ■调频/短波段设有最佳灵敏度调节旋钮 ■中/短波段采用了450/455kHz可变中频技术，大大地提高抗镜像频率干扰的能力 ■可自动搜索并存储调频和中波电台节目(ATS功能) ■听新闻/音乐不同节目时，可利用高/低音开关调整音质 ■中波/调频广播可设置成世界各国当地标准：FM波段可设定成覆盖87-108MHz(适合中国、北美洲和欧洲等国家FM制式) ，或设定成76-108MHz/日本FM制式(可收听我国部分校园广播/电视伴音)； 中波段频率步进可设置9kHz 或10 kHz(北美洲中波制式) ■本机的调谐精度高：调频高达0.01MHz，中/短波为1kHz ■有多种调谐选台方式： 手动搜索、自动搜索、直接输入电台频率或搜索存储器地址 ■本机采用了多功能数码式飞梭旋钮，可用来设置时钟、调节频率、地址和页面数，您还可随意开/关该旋钮的调台静噪功能。 ■本机可任意存储多达550个电台频率，且长期不通电也不丢失记忆 ，其动态分页存储模式非常灵活实用： 本机把P0页固定为记忆50个电台频率；您可根据个人喜爱，把其它500个记忆地址，分为10页X50、20页X25、25页X20或50页X10存储界面，方便您按不同页面/地址模式来储存记忆各类不同的电台频率 ■本机可设置成12或24小时时钟显示制式，开机后同时显示时间和频率 ■独创的智能睡眠自动关机功能，您可按个人习惯重新设置自动关机时间的长短 ■可设置定时自动开机后收听您指定频率的电台节目 ■多种夜间照明模式，并设有夜间操作自动照明功能 ■用3节R6(5号)电池供电 ■内置了全自动脉宽恒流充电电路，可检测电池峰值电压、又能根据所用的充电电池容量大小，自动地设定充电时间，充满自停，LCD屏上随时显示充电时间和电压高低 ■随机附送优质立体声耳机、3节1100毫安/时镍氢充电电池、DC-06稳压电源、短波外接天线和精美保护套。
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