什么是BTO模式 BTO（Build-Transfer-Operate，建设-移交-运营）是指民营机构为水务设施融资并负责其建设，完工后即将设施所有权（注意实体资产仍由民营机构占有）移交给政府方；随后政府方再授予该民营机构经营该设施的长期合同，使其通过向用户收费，收回投资并获得合理回报。 BTO模式适用 BTO模式适合于有收费权的新建设施，譬如水厂、污水处理厂等终端处理设施，政府希望在运营期内保持对设施的所有权控制。事实上，国内操作的相当部分名为BOT的项目，若严格从合同条件界定，更接近于BTO模式，因为其特许协议中规定政府对项目资产和土地使用权等拥有所有权。 相关条目 BOT模式
什么是BOO BOO即建设一一拥有一一经营,承包商根据政府赋予的特许权,建设并经营某项产业项目,但是并不将此项基础产业项目移交给公共部门。 BOO模式的优势在于，政府部门既节省了大量财力、物力和人力，又可在瞬息万变的信息技术发展中始终处于领先地位，而企业也可以从项目承建和维护中得到相应的回报。BOO与BOT的比较 相同点：BOT和BOO模式最重要的相同之处在于:它们都是利用私人投资承担公共基础设施项目。在这两种融资模式中,私人投资者根据东道国政府或政府机构授予的特许协议(concessioncontract)或许可证(license),以自己的名义从事授权项目的设计、融资、建设及经营。在特许期,项目公司拥有项目的占有权、收益权以及为特许项目进行投融资、工程设计、施工建设、设备采购、运营管理和合理收费等的权利,并承担对项目设施进行维修、保养的义务。在我国,为保证特许权项目的顺利实施,在特许期内,如因我国政府政策调整因素影响,使项目公司受到重大损失的,允许项目公司合理提高经营收费或延长项目公司特许期；对于项目公司偿还贷款本金、利息或红利所需要的外汇,国家保证兑换和外汇出境。但是,项目公司也要承担投融资以及建设、采购设备、维护等方面的风险,政府不提供固定投资回报率的保证,国内金融机构和非金融机构也不为其融资提供担保。 不同点：BOT与BOO模式最大的不同之处在于:在BOT项目中,项目公司在特许期结束后必须将项目设施交还给政府,而在BOO项目中,项目公司有权不受任何时间限制地拥有并经营项目设施。从BOT的字面含义,也可以推断出基础设施国家独有的含义:作为私人投资者在经济利益驱动下,本着高风险,高回报的原则,投资于基础设施的开发建设。为收回投资并获得投资回报,私人投资者被授权在项目建成后的一定期限内对项目享有经营权,并获得经营收入。期限届满后,将项目设施经营权无偿移交给项目东道国政府。由此可见,项目设施最终经营权仍然掌握在国家手中,而且在BOT项目整个运作过程中,私人投资者自始至终都没有对项目的所有权。说到底,BOT模式不过是政府利用私人投资者在一定期限内对项目设施拥有经营权,但该基础设施的本质属性没有任何改变。换句话说,运用BOT方式,项目发起者可拥有一段确定的时间以获得实际的收入来弥补其投资,之后,项目交还给政府。而BOO方式,项目的所有权不再交还给政府。
什么是信用证融资 信用证融资是国际贸易中使用最为广泛的融资产品，信用证的优点及生命力正是能为买卖双方提供融资服务。信用证融资是银行一项影响较大、利润丰厚、周转期短的融资业务，银行都把贸易融资放在重要地位。但银行的信用证融资会产生导致妨碍银行自身生存与健康发展的风险，这些风险甚至扰乱正常的金融秩序，所以必须对其风险进行控制。信用证融资的主要方式 (一)银行向进口商提供的贸易融资方式 提供信用证融资额度。为了对进口商提供融通资金的便利，银行通常对一些资信较好、有一定清偿能力、业务往来频繁的老客户核定一个相应的授信额度或开证额度，供客户循环使用。进口商开证时只需提供一定比例保证金，无须缴纳全部货款，差额部分可占用授信额度或开证额度，这就减少了进口商的资金占用，从而提高其经营效率。 担保提货。在进出口双方相距较近、货物比单据先到时，为避免缴纳滞港费。加速资金周转，开证行可向船运公司出具提货担保书先行提货。并保证赔偿船运公司由此造成的任何损失。待正本提单到达后，再以正本提单换回原提货担保书注销。这样，既减少了进口商的费用，又可以尽快提货以免因货物品质发生变化遭受损失。正本单据到达后，不论单据是否有不符点，银行都不能对其拒付。 进口押汇。在即期信用证项下，开证行收到进口单据后，经审查单证相符，或虽有不符点但进口商及开证行都同意接收，按进口商的需求，开证行偿付议付行或交单行，银行所垫款项由申请人日后偿还。在进口押汇业务中，释放单据的方式大致有三种：一是凭信托收据放单，二是凭进口押汇协议放单，三是由申请人付清银行垫款后放单。 承兑信用额度。在远期信用证项下，开证行收到进口单据后，经审查单证相符，或虽有不符点但进口商及开证行都同意接收，由开证行以其自身信用对外承诺在将来某个固定日期或可以确定的日期向受益人付款。 (二)银行向出口商提供的贸易融资方式 打包放款。出口商在提供货运单据之前，以供货合同和国外银行开来的以自己为受益人的信用证向当地银行抵押，从而取得用于该信用证项下出口商品的进货、备料、生产和装运所需周转资金的一种融资方式。 票据贴现。在远期信用证项下，出口商发货并取得开证行或其他汇票付款人已承兑汇票后，到当地银行将期票以折扣价格兑现的一种融资方式。在这种利用票据贴现贸易融资方式下，银行对已贴现票据有追索权。 出口押汇。出口商将全套出口议付单据交其往来银行或信用证指定银行，由银行扣除从议付日到预计收汇日的利息及有关手续费。将净额预先付给出口商，向出口商有追索权的购买物权单据的一种融资方式。 福费廷。也称“包买票据”，指包买银行无追索权的买人或代理买人因真实贸易背景而产生的远期本票、汇票或债务的行为，信用证项下的福费廷业务为银行买人经开证行承兑的远期汇票。 利用出口信用保险融资。出口信用保险是政府为鼓励企业扩大出口，保障企业出口收汇安全而开设的政策性保险，作为其承保险种之一的信用证保险，承保出口企业以信用证支付方式出口的收汇风险。保障出口企业作为信用证受益人，按照要求提交了单证相符、单单相符的单据后，由于政治风险或商业风险的发生，不能如期收到应收账款的损失。而银行则对投保了此险种的出口企业提供相应的融资服务。信用证融资的风险表现形式 信用证融资风险系指进出口商不能按时、足额偿还银行通过信用证为其提供的融资贷款，这些风险主要包括：政治风险。当今的国际政治、经济局势动荡不安。远有前几年的阿根廷金融风暴、亚洲金融危机，近有2003年上半年的伊拉克战争，而政权更替、外汇管制在部分国家也时有发生，此外。大有愈演愈烈之势的贸易壁垒也给企业造成了巨大的损失，这些都可导致银行的应收账款难以安全收回。 客户风险。进出口双方恶意诈骗，内外勾结，共同欺骗银行。如以假进口套开远期信用证进行融资，或以空证打包放款，或伪造单证。在进口项下，单证相符的单据到达后，进口商破产，无力付款，或在进口押汇情况下，银行先垫付放单，后向进口商收款，这样风险就比较大。在出口项下，出口商获取打包放款的款项后，将此笔款项挪作它用。致使信用证称为一纸空文，使打包款项无法及时偿还。 市场风险。从进出口双方签订合同到开出信用证再到付款，有一段时差。如果交易的货物价格波动比较频繁或进口方破产、进口商利用法院支付令故意拖欠货款等都会影响信用证的按时执行。 汇率风险。信用证都是以外币计价开立的，这就牵扯到了汇率风险，由于汇价变动而使某一方遭受损失。如在进口项下，开证日与付汇日之间有一定的时差。尤其是在远期信用证下，如果在付汇日外币汇率上升了，这时若申请人无充足的资金购汇，开证行就必须垫支一部分款项单证不符风险。在进I-I项下，开证行签发了提货担保书，便失去了对外拒付的权利，即使单据有不符点，也必须付款，而且～ 旦真正的货主持全套正本提单提不到货而要船公司赔偿时，开证行必须承担全部赔偿责任。在出I-I项下，出I-I商提交的单据与信用证条款不符是常有的事，一般情况下不会造成大的收汇风险，但当市场价格变化对买方不利时，买方往往借故压价，而作为承担第一性付款责任的开证行在发生单证不符时，其付款责任即可解除，从而使打包放款、出口押汇的款项无法得到及时清偿==信用证融资风险的成因。 信用证业务自身的特点所决定。信用证业务是凭单付款的业务，开证行承担第一性付款责任，它既对出口商提供担保，又以满足信用证各项要求为条件从而保证进口商的利益，但正是由于信用证运作的独立性，使一些不法商人有机可乘，利用信用证只处理单据而不涉及货物的特点，进行作假或以假单据骗取货款，或以假信用证骗取货物或骗取到银行融资便利达到欺诈之目的。即使在正常交易中，也有一些商人因市场变化、价格因素等，在单据中挑毛病，从而达到降价、减价、迟付、少付的目的，给出口商正常收汇造成风险和损失。 外部环境错综复杂，不确定因素较多。信用证自开出至付款时间有一段时差，如市场、汇率、政策、企业状况等都有可能发生不利于开证行的变化，尤其是远期信用证，很多情况下，超过合理付款期限，在一定程度上掩盖了企业资金供需矛盾 引起开证规模失控，造成资金“体外循环”或挪作他用，控制资金回流难度加大。 银行通过信用证融资可获得较高的收入。进口信用证项下，银行可获得开证手续费收入、提货担保手续费收入、进口押汇利息收入、售汇差价收入、低成本资金等。出口信用证项下，银行可获得各种贸易融资的利息收入、手续费收入、结汇差价收入等。在高收入的利益驱动下，银行忽视了对信用证项下贸易真实性的审查和风险防范，给企业利用信用证非法违规融资提供了可能。 金融同业竞争激烈，降低融资条件。在金融同业竞争激烈的情况下，融资银行为了鼓励发展国际结算业务，在审批上对信用证融资手续比人民币贷款手续简单快捷，而且，有时会迁就客户的无理要求，降低融资条件。如降低保证金收取比例、信用担保开证等，助长了企业的投机行为。防范信用证融资风险的措施 强化风险意识，做好融资前的风险评估。一是将信用证业务纳入企业统一授信管理之中， 并做好客户风险评估，主要考虑融资企业的资信、经营状况、还款能力、融资企业在本行的业务纪录。在银行开立的往来帐户的平均余额，可抵押并过户给银行的不动产的价值等； 二是要做好交易风险评估。主要考虑信用证贸易背景的真实性、进出口产品的市场前景、潜在的贸易纠纷等，提高业务操作的准确度，降低融资风险；三是信用证条款风险评估，主要考虑信用证的付款期限、开证形式、对物权单据的控制及对其他单据的要求等。 完善对融资企业的风险控制手段。一是建立健全信用证融资审批的监督制约机制，实行充分的审办分离制度，由银行贷款审查委员会在对融资企业资信评估、综合分析其财务状况和经营状况的基础上，对其核定本外币贷款、开立信用证、押汇、打包贷款和担保等一揽子的授信额度。二是采用～些风险调节杠杆来抑制客户开立远期信用证的倾向。如提高保证金的交存比例和增加手续费等，对外承兑前要视企业当时的经营状况追加收取保证金。三是严格保证金制度和担保抵押制度，在开证前要按照人民银行的要求交纳不低于20％的保证金，保证金要实行专户管理，信用证差额部分一定要落实足值、有效、易于变现的担保措施，在办理抵押、质押或担保时，必须做到手续齐全，合法合规，严禁手续不完善或担保的形式主义。针对企业不同的信用等级确定不同的收取保证金制度，对新成立的公司提高保证金收取比例。四是为规避汇率风险，对在外汇市场上波动较大的欧元、日元等币种，为客户提供相应的远期结售汇、远期外汇合约、外汇期权等金融工具。 加强融资后的风险管理。准确记录授信额度或开证额度的支用、余额、还款情况或重新恢复额度等，以保证授信额度或开证额度管理的准确性。打包放款或开证后，银行信贷部门和国际结算部门要密切配合，随时关注出口货物的组织、运输、报关等情况，对进口货物的质量、销售、货款回笼等进行跟踪监控，即从业务开办前到业务发生直至结束，全程跟踪监督企业经营活动，及时沟通信息，一旦发现企业异常情况，共同采取有效措施，规避或降低银行风险。 加强内控制度建设。建立严密的风险防范体系。一是结合各业务品种风险程度的不同，制定相应的内控制度和操作规程并将其落实到具体的工作岗位， 明确每个岗位的职责、权限以及应遵循的原则和应达到的目标。二是各商业银行总行或省分行对分支行采取单笔金额和期限相结合的办法进行授权。根据各级行的资产质量、经营管理水平、风险控制能力等因素规定其融资审批权限，超权限必须逐级报上级行审批，将其纳人资产负债比例管理的范围。三是确定稽核部门的相对独立性和权威性， 积极参与信用证融资业务的事前、事中、事后稽核的全过程，凡是发现违规经营或逆程序操作行为，应按照银行有关处罚条例进行追究，不得姑息迁就。 加强培训，提高风险防范的能力。一是定期对外汇信贷、国际结算等从业人员进行外汇管理政策和外汇业务管理的培训，提高业务经办人员和管理层的业务素质、思想素质和政策水平。二是从业人员要加强对进出口企业和银行资信及有关国家、地区外贸体制、外汇管理等情况的调查研究，增强风险防范意识和判断能力，提高审证、处理单据的水平。三是加强对从业人员责任心、职业道德等方面的教育。建立一支业务素质和思想素质过硬的队伍。
什么是双保理模式 双保理模式指由销售商所在国的保理商(出口保理商)与债务人所在国的保理商(进口保理商)合作而共同完成的保理业务。由销售商与出口保理商签订保理合同，出口保理商向销售商提供出口保理服务；出口保理商再与进口保理商签订合同，由进口保理商向债务人追收账款。这是当前最主要的保理业务形式。 双保理的业务流程 双保理业务注意要点 双保理业务中应注意以下几点：①出口保理商与进口保理商签订保理商代理合约；②出口商与出口保理商签订保理合同；③出口商如有融资需求，出口保理商一般付给出口商不超过发票金额80％的融资款；④出口保理商可通过EDI系统将打印转让条款的发票、正本运输单据等寄给买方；⑤进口保理商一般于发票到期日前若干天向进口商催收货款；⑥进口商如到期无法付款，将由进口保理商担保付款；⑦出口保理商收到货款后扣除有关费用及融资本息(如有)后划付给客户。 双保理模式的优点 ①对销售商而言，即使他的业务遍及全球，他也只需要同身边的一家保理公司打交道。一个保理公司就可以为销售商提供全面的保理服务。即使在同时向几个国家销售货物的情况下，销售商也能够仅用本国语言、法律，按照本国的贸易习惯，从其保理商那里获得关于买方的各种信息，并将其货款收入一个账户。 ②较低的费用成本和预付垫款折扣。由于销售商成为出口保理公司的经常客户，出口保理使公司对其十分了解并能够随时掌握其经营变化情况，因此对其收取的各种费用和预付垫款折扣较低，从而降低了销售商的出口贸易成本。 ③出口保理商处于提供关于向许多国家进行销售、办理收款的地位，而不具有对这些国家有关法律和实务的经验。在双保理中，出口保理商通过仅与进口保理商进行交易，摆脱了直接与债务人打交道过程中的语言障碍和由于缺乏对进口国有关法律和实务的了解而产生的各种问题，出口保理商可以依赖进口保理商对债务人核准的信用额度来弥补业务风险。 ④对债务人来讲，他能够从当地进口保理商那里用本国的语言获得关于销售商方面的各种信息，能够在当地付款给进口保理商，在必要的条件下，还可以借助进口保理商来协调解决一些贸易纠纷。 ⑤减轻汇价风险。如果贸易合同规定以进口国货币或第三国货币支付，销售商就面临着由装运期到付款期之间汇价变动的风险。在双保理中，出口保理商一般在货物装运后销售商交来发票副本时要向销售商垫付货款，然后将汇价风险集中转移到国际金融市场，从而减轻了国际贸易中的汇价风险。 双保理模式的缺点 ①总成本会多于单保理，因为两个保理商必然需要双重的管理费、手续费以及双重的文件、记录等。 ②货款的转移会慢于由债务人直接向出口保理商付款，因为通过进口保理商在银行账户的收付结算，增加了资金转移的环节，特别是国际保理业务处理每笔金额较小，在银行结算时间会比大金额的货款结算时间稍长一些。 ③对进口保理商来讲，业务较为零散，一个出口商委托的保理业务，通过出口保理商分送向许多国家，以致销售额对每一个国家相对较小，进口保理商收到的经常是小额零散业务。 双保理模式与单保理模式的区别 双保理模式与单保理模式的区别主要有以下几点： ①减少了双保理中的重复工作和资金周转环节； ②没有使用出口保理商，而在出El国使用一家银行为销售商解付收到的货款，在某些约定的情况下，亦为销售商转递有关贸易单据、文件和信息； ③进口保理商不再对出口保理商承担付款等责任，而是直接对销售商负责； ④进口保理商为一个不熟悉的销售商办理收取货款的业务，可能在业务习惯和语言方面比双保理更为困难。
什么是出口方融资 出口方融资是指以出口方为受信对象的国际贸易融资，是出口商提供的一种信用。 出口方融资的形式 1．记帐交易(open—bookaccount)也叫往来帐户 出口商用记帐方式允许进口商在支付货款之前收取货物，这是出口商向进口商提供的信用，需要出口商有足够的财力把自己的存货送到国外去，一般说这种方式限制在买卖双方属于母子公司、关系企业、或进出口商彼此已有长期往来，并且没有在付款上造成困扰的外汇管制问题的情形。 优点是较为灵活，容易争得生意，少了融资过程的费用； 缺点是出口商冒货款落空的风险。 2．定期信贷(time credit) 类似于记帐交易，但有固定期限。进口商同出口商定期限后采用定期分批付款或定期一次性付款。 3．托售(consignment)也叫寄售 出口商委托国外分公司或代理商按指定价格或可得到的最好价格销售自己的商品的方式称托售。托售中，商品由受托人出售后才向托售人(出口商)付款，占用出口商资金，且销售中的外汇风险由出El商承担。但这种方式利于激发分公司或代理商的积极性。 4.托收汇票(collective draft) 汇票是出口融资最广泛使用的工具。出口商在发货时向进口商开出汇票。当进口商接受汇票，确认付款，汇票便成为法律上认定的债务。支付条件看有跟单汇票和光票。从支付日期看有即期汇票(sight draft)和远期汇票(time draft)托收过程一般通过银行进行。出口方银行收到附有出口商说明的单据和汇票后，寄送给进口商所在国的代理行。外国代理行从进口商收到付款后将其汇给出口方银行，转付给出口商。在承兑交单汇票情况下，往来银行在进门商承兑汇票之后，就将单据交给进口商。往来银行按预定日期向进口商提示承兑，进口商付款后，汇向出口方银行。如果代理行在汇出托收资金之前失去偿付能力或破产，损失将由出口方负担。相关条目进口方融资
什么是出口托收押汇 出口托收押汇是指出口方收款人采用托收为结算方式并将单据交出口地托收行，在货款收回前，要求托收行先预支部分或全部货款，待托收款项收妥后归还银行垫款的一种贸易融资方式。其融资比例、收取利息的方法(预收)、利息计算公式等与出口信用证项下的押汇相同，还款的来源正常情况下为托收项下的收汇款，在企业不能正常从国外收回货款的情况下，企业必须偿还押汇本金及利息，或允许银行主动从其账户扣划押汇的金额及补收有关的费用。出口托收押汇一般是原币(即托收使用的货币)入收款人账，若收款人无外汇账户，则可兑换(结汇)成人民币使用。出口托收押汇的优势 1、客户出口交单后即可凭符合要求的单据向银行融资，拓宽了融资渠道； 2、在收到进口商货款之前从银行提前得到融资，加速了资金周转速度。 3、在进口商支付货款前就提前得到偿付 4、融资手续便利 5、增加当期的现金流入量，改善现金状况 6、可根据本外币的不同利率水平或汇率水平选择本币或外币融资，规避汇率风险，提高资金收益出口托收押汇与出口信用证项下的押汇的区别 出口托收押汇与出口信用证项下的押汇的根本区别在于后者有开证行(或保兑行)的付款保证，属于银行信用；而前者为商业信用，没有银行作为付款保证，出口方收款人能否收回货款，完全取决于国外付款人的信誉，与托收行、代收行等银行无关，收汇的风险较大。为控制押汇风险，出口地银行通常根据出口方收款人的资信、还款能力等对其核定相应的授信额度，仅仅在额度内叙做出口托收押汇。出口托收押汇的条件 1、由国家政策性银行或保险公司承保出口信用险的托收单据(包括D/P,D/A)可以办理出口信用保险押汇。在办理押汇前，我行须与保险公司订立《出口押汇保险协议》，或与保险公司、押汇申请人三方订立保险权益转让书。 2、D/P即期单据办理押汇，对于与我行长期往来、资信良好的客户，由国际业务部和/或公司业务部为该客户申请一个D/P押汇额度，经信用审查部审查并报授权人签字同意后由国际业务和/或公司业务部在该核定的额度内办理。 3、D/P远期单据不得办理押汇。 4、没有投保出口信用险的D/A单据不能办理押汇。
什么是商业抵押担保证券 商业抵押担保证券（CMBS）是指将传统商业抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程，以债券形式向投资者发行的融资方式。CMBS的价格根据评级机构的评级来确定；投资银行再参考评级后，确定最后发行价格，向投资者发行。CMBS的销售收入将返给地产的原始拥有者，用于偿还贷款本息，盈余则作为公司的运营资本。 商业抵押担保证券(Commercial Mortgage Backed Securities；CMBS)为1种不动产证券化的融资方式，将多种商业不动产的抵押贷款重新包装，透过证券化过程，以债券形式向投资者发行。该项产品具有发行价格低、流动性强、充分利用不动产价值等优点，因此问世25年来，在全球不动产金融市场迅速成长，为传统银行贷款之外，地产开发商筹资的新选择。以美国区域为例，目前商业抵押担保证券占商用地产融资市场的3分之1比例。 目前开发多元化融资渠道主通过四种方式，股权融资、项目融资、房地产投资信托“REITs”（Real Estate Investment Trusts）和商业地产贷款抵押证券“CMBS”（Commercial Mortgage-based Securities）。其中商业贷款抵押证券是一种证券化的创新融资方式。">编辑]商业抵押担保证券的产生发展 CMBS诞生于1983年。当时，美国Fidelity Mutual人寿保险公司将价值6000万美元的商业地产抵押贷款以证券的方式出售给另外三家人寿保险公司，从此开始出现了商用房产抵押贷款证券化这一崭新的证券化形式。这一交易被评为AAA级。之后多家商业银行、储贷机构和投资银行纷纷仿效这一交易方式。上个世纪90年代初，随着评级机构逐步确立了交易的评级标准。20世纪80年代末期，美国不动产市场严重衰退，再加上其他因素，造成商业性不动产抵押贷款违约不断，拖累专门从事不动产抵押贷款的储贷机构。为了处理倒闭银行与它们手上的不良债权，美国国会立法成立清算信托公司（Resolution Trust Corporation，RTC）。20世纪90年代中期，商业性不动产不良债权的清理已有相当好的成效，RTC因此逐渐淡出CMBS市场，同时金融机构渐渐将RTC处理商业性不良债权证券化的技巧普遍应用到商业性不动产抵押贷款中，大大推动了CMBS的发展，CMBS逐渐成为一种比较成熟和相对稳定的融资手段和技术。其发行量从80年代平均每年20亿美元的水平增加到90年代初平均每年160亿美元水平，在过去的10年时间里，美国CMBS市场增长了 10倍，2005年美国CMBS的发行量猛增到2000多亿美元，2007年发行量更高达3000亿美元，至2007年底发行在外的未赎回债券金额约为 7770亿美元，是目前最大的CMBS交易市场。 中国CMBS的发展 中国房地产业经历了二十多年的风雨，在新世纪进入了商业房地产时代。20世纪80年代中后期，商业房地产开始在中国大城市（如北京、上海）出现，其主要以较成规模的百货店为主。20世纪90年代，以深圳、广州为代表的沿海开放城市越来越多地引进了大型超市、仓储式商店、便利店等当时在国外比较先进的商业经营理念，促使商业房地产得到进一步发展。在新世纪的几年，商业房地产进入了快速成长期。统计数字表明，2002年随着中国加入世贸，国内商业地产的资金比重陡增11.8%。回顾房地产业的发展历程，我们看到商业房地产的发展轨迹，也可以看到商业房地产发展的巨大潜力。商业地产深受国际市场和国内市场的关注，是投资机构加大投资的焦点。2005年中国人民银行、中国银行业监督管理委员会公布的《信贷资产证券化试点管理办法》，以及银监会公布的《金融机构信贷资产证券化监督管理办法》，意味着CMBS作为信贷资产证券化产品，其发行在中国己具备了初步的法律框架。2006年，万达集团在澳洲知名银行麦格理银行的帮助下，成功地以商业地产抵押担保证券（CMBS）的方式融资近十亿元人民币，开创了国内CMBS成功筹资的先例。">编辑] CMBS的优势与风险 伦敦巴克利资本的CMBS研究部主任汉斯·韦伦森表示，过去，由于与银行保持着紧密的长期合作，借款人不太可能在资本市场寻找借款。但是许多人已经发现，通过银行借钱并不是最有效的融资方式。Trepp LLC公司商业发展部总监吉姆·萨维斯基说，证券化贷款正对贷款价格和条件产生巨大的影响，证券化为欧洲的资产负债表放贷人提供了选择，这些证券化产品正在创建极具竞争力的贷款环境。 与其他融资方式相比，CMBS的优势在于发行价格低、流动性强、放贷人多元化、对母公司无追索权、释放商业地产价值的同时保持未来增长潜力及资产负债表表外融资等。 对证券发起人而言，CMBS通过为传统的债务和资产融资形式提供融资选择，为发起人提供更有效、成本更低的融资来源，使发起人的融资来源更加多元化，同时发起人可将相对不流动的金融资产变成流动的、可交易的金融资产，补充其资金来源，用于再融资活动，此外，发行者还可以更容易地将资产从其资产负债表中转移，有助于发起人提高各种财务比率，从而更有效地运用资本。对投资者而言，CMBS能够提供比同等期限的政府债券更高的收益，而信用、期限和支付结构的无限多样性和灵活性，可以使投资产品满足不同投资者的个性化需要。 与目前最成熟、最发达的美国CMBS市场相比，CMBS在欧亚市场还处于起步阶段，虽然亚洲和澳洲已经建立了CMBS市场，但中国和东欧尚未试水。尽管欧洲和亚洲CMBS市场发展很快，但其主要形式还是单一借款人交易，这令许多专家担心。商业抵押证券协会(CMSA)国际部联合主席查尔斯·罗伯茨表示，单一借款人交易的地产比较单一，所有的鸡蛋都在一个篮子里，风险很大。美国的投资者已经不再介入单一借款人和单一地产交易了。欧洲抵押银行股份公司(Eurohypo AG)总经理兼证券化部主管卡罗琳·菲利浦说，投资者倾向于将多个借款人、多种地产的CMBS交易视为首选投资。“这样可以分散风险。”惠誉公司 (Fitch Ratings)的分析师罗德尼·佩雷蒂尔说，多个借款人交易所占比例越大，对全球CMBS市场的发展推动就越大。 与此同时，借款人财务数据的披露缺乏透明度也令欧亚地区CMBS的潜在投资者非常担忧。佩雷蒂尔强调说，财务报告的透明度对于所有的CMBS市场都非常重要。在某些市场，透明度低本身就是一种风险，要想创建真正有效的市场，必须首先克服这种风险。商业抵押证券协会首席执行官多蒂·坎宁安也表示，为了使CMBS更自由地在市场上交易，投资者需要知道地产和债券的业绩如何。">编辑] CMBS在中国的适用性 CMBS确实具备独特优势。与其他融资方式相比，CMBS的优势在于发行价格低、流动性强、放贷人多员化、对母公司无追索权、释放商业地产价值的同时保持资产控制权和未来增长潜力，以及资产负债表表外融资等。CMBS可以使投资人和融资方获得双赢，不仅使得融资方获得较低成本的贷款，同时还能使得投资人获得心仪的风险和回报。随着国际投资者对中国市场的关注，美国纽约大学房地产学院劳伦斯·朗瓦教授表示，在中国推行CMBS比REITS更容易。同时，商业抵押证券协会首席执行官多蒂坎宁安也给出了一个大胆的推测，中国开展CMBS业务的时间将比人们想象得快——也许就在今后5年内。 2007年中国人民银行十次提高存款准备金率、六次提高利率，并在2008年年初正式宣布货币政策从稳健转向适度从紧，由此进入银根紧缩时代。货币政策的紧缩对快速增长的地产业无疑是一场严峻考验。目前，我国房地产市场银行的贷款总量达到资金需求的75％，其中2～3成的房地产开发贷款以及3～4成的个人房贷依靠于银行。尽管近年房地产企业资金来源结构有所变化，如上市企业通过资本市场直接融资占房地产开发资金来源的比重有所上升，但是在近3万亿人民币的房地产投资中，仍有6～7成资金来自于银行。从紧的货币政策将使地产公司的融资难度进一步加大。因此，未来地产行业资金来源将经历结构性调整，而CMBS 无疑成为了地产商关注的焦点。 从房地产市场的角度来看，近几年中国房地产价格的快速上涨形成了一定的泡沫，但应该看到这种泡沫主要集中于住宅市场领域，而商业地产尤其是其中的工业地产在中国经济快速发展的背景下还存在较大的增值空间。目前，国家的宏观调控措施其目的也在于稳定住宅市场的价格，但在银根紧缩的环境下商业地产也存在被错杀的可能。而CMBS正好可以为商业地产注入新鲜血液，又不违背国家稳定住宅市场的政策决心，银行可以利用CMBS分散金融风险，机构投资者又有了新的投资对象，大力发展CMBS还可以分流在股市和楼市兴风作浪的过剩流动性，可谓是有百利而无一害。因此，政府相关部门应加快制度建设，支持、引导CMBS在中国健康、快速地发展。 另外，按照银监会 2005 年的统计，国内商业银行个人住房贷款不良率为1％，而商业地产贷款不良率则高达7％。而CMBS是处理不良资产的有效方法。 从国际发展经验来看， CMBS 所走的资产证券化的大方向不会错，这已经被大多数国家经验证明是成功的，而且还有助于我国建立现代化的金融体系。国内的CMBS 要成功发展起来，还需要政府、银行、保险公司、评级机构等各方积极培育，大力推动，以及健全的法律制度为金融自由化、金融创新保驾护航。参考文献↑ 1.0 1.1 1.2 1.3 钟琴华.商业地产抵押贷款证券化（CMBS）在中国的适用性.湖南社会学网 ↑ 刘杰中.商业抵押担保证券.digitimes.com.tw↑ 韩晟.商业抵押担保证券（CMBS）将成地产融资的蓝色梦想.财富时报.2005-12-5相关条目股权融资项目融资房地产投资信托“REITs”抵押贷款债务证券清算信托ABS
什么是出口信用证押汇 出口信用证押汇指出口商（信用证受益人）发运货物后按信用证要求制备单据，提交银行申请议付，银行审单后提供给出口商的短期资金融通。出口信用证押汇适用于与国外进口商按信用证方式结算并有融资需求的出口企业。出口信用证押汇的优势 (1)在进口商支付货款前，出口商就可以提前得到偿付，加快了资金周转速度； (2)融资手续相对于流动资金贷款等简便易行； (3)可以增加出口商当期的现金流入量，从而改善财务状况，提供融资能力； (4)办理出口押汇可以根据不同货币的利率水平选择融资币种，从而实现财务费用的最小化。出口信用证押汇的适用情况 (1)流动资金有限，依靠快速的资金周转开展业务； (2)发货后、收款前遇到临时资金周转困难； (3)发货后、收款前遇到新的投资机会，且预期收益率肯定高于押汇利率。
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