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房地产成本

目录 1 什么是房地产成本 2 房地产成本的组成 3 房地产成本会计的具体工作 4 房地产成本的核算 5 房地产成本核算三大问题什么是房地产成本　　房地产成本是指以房地产开发产品为成本核算对象，以正常生产经营活动为前提，根据房地产开发建设过程中实际消耗量和实际价格计算的实际应用成本。房地产成本按照资金进入企业的形态分类，可以分为采购成本、开发成本和经营成本。　　由货币形态转变为储备形态过程中的资金构成采购成本。购入物资的采购成本包括：（1）买价；（2）运杂费；（3）流通环节交纳的税金、外汇价差；（4）采购保管费，即企业的材料物资供应部门和仓库在组织材料物资采购、供应和保管过程中发生的各项费用。其中第（1）、（3）项应直接计入材料物资的采购成本。不能分清负担对象的，按材料物资的重量或买价的比例等分摊标准，分摊计入各有关材料物资的采购成本。采购保管费一般应先通过采购保管费科目核算，月终采用实际分配率或计划分配率分配计入各材料物资的采购成本。　　由储备状态转变为成品状态过程中的资金构成开发成本。开发成本汇聚了企业在开发房屋、土地、配套设备和代建工程过程中除开管理费用和财务费用以外的一切费用。通过设置开发成本和开发间接费用两个成本类账户来归储和分配开发产品成本开发成本账户核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程等开发过程中发生的各项费用，包括土地使用和拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费等。企业发生的各项费用属于直接费用的，直接计入开发成本账户；应由开发产品负担的间接费用，应先在开发间接费账户进行归集，月末，再按一定的标准分配计入有关开发产品成本。　　由成品状态转变为货币形态过程中的资金构成经营成本。通过设置经营成本账户核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的经营成本，按照经营成本的种类，还可以设置土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、代建工程结算成本、出租产品经营成本等明细科目。出租产品经营成本等于按月计提的出租产品摊销和发生的维修费用之和。除了出租产品经营成本较其产品的开发成本在账上的数额有所变化外，商品房销售成本、配套设施销售成本、土地转让成本和代建工程结算成本都与其相应产品的开发成本在数额上一致。房地产成本的组成　　1、土地费用　　土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。　　2、前期工程费　　前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。　　3、建筑安装工程费　　建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。　　4、市政公共设施费用　　市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20% ~30%左右。　　5、管理费用　　管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。　　6、贷款利息　　房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。　　7、税费　　税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。　　8、其他费用　　其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。房地产成本会计的具体工作　　一、首先要弄清房地产成本的组成。　　二、要掌握开发成本核算的项目。开发成本的核算项目有：　　1、土地征用及拆迁补偿费：指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。　　2、前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。　　3、基础设施费指：土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。　　4、建筑安装工程费：指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。　　5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。　　6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。　　三、正确核算区分开发成本和期间费用　　1、房地产开发企业的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。　　2、管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。　　3、因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。房地产成本的核算　　一、开发成本的核算　　(一)、房地产开发成本的组成内容　　为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。　　要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类：　　1、土地开发成本：指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。　　2、房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。　　3、配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。　　4、代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。　　以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：　　1、土地征用及拆迁补偿费或批租地价：指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。　　2、前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。　　3、基础设施费指：土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。　　4、建筑安装工程费：指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。　　5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。　　6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。　　从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。　　(二)、房地产开发成本核算程序　　房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程　　开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。其一般程序是：　　1、归集开发产品费用　　由于开发规模的不同，房地产开发的成本归集对象也是不同的。对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，如街坊改造或小区开发，就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，成本核算不能过细（台以单幢为单位），因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋，这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，成本核算也不能简单地以小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其成本结算和管理上的作用。本文以为：应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据，对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和成本结算，充分发挥成本核算的作用。　　（1）在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。　　（2）为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。　　（3）将“开发间接费”账户归集的开发间接费，按一定的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。　　通过上述程序，将应计人各成本核算对象的开发费用，归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。　　2、正确划分成本项目　　客观地反映产品成本的结构，便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。选择成本项目不能太多，对于发生次数较少、特别是单笔发生的费用，应尽量合并。而对金额较大、并陆续发生的费用应单独设立科目核算。　　为核算开发企业的开发成本，企业可根据其本身经营开发的业务要求，设置下列账户：　　（1）“4301开发成本”账户。　　本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。借方余额反映未完开发项目的实际成本。本账户应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算对象进行明细核算。　　（2）“4302开发间接费”账户。　　本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。月末本账户无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部门（分公司）设置明细账户。　　按现行的房地产开发企业会计制度规定，间接费用应作为期间费用，直接计入当期损益，本文认为，这样处理，对部分费用来说，有悖于会计的配比性原则。该原则要求：企业的各项收入和与其相关联的成本、费用，应当在同一会计期间内予以确认和计量。比如，为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用，这些费用的特点是数额较大、受益对象明确，如果在受益对象实现销售之前，就将其列入损益类科目进行核算，势必会形成虚假的财务成果，不能客观地反映企业的实际经营情况。　　3、计算并结转已完开发产品实际成本　　计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品”账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。　　4、按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户。　　即借记“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户，贷记“开发产品”账户。　　房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决策，因为工程决算在施工完成后进行，时间性比较明确，而且涉及到工程款的支付，比较实际，不易拖拉，而项目决算有可能因为各种原因显得遥遥无期，比如小区个别配套没有完成（不影响销售），计划中的公建设施暂时不能实施，或者押金的收回久拖不决等等，这些都会影响整个开发项目的完全建成，进而影响项目决算。如何解决这个问题，本文以为完全可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算预提计入成本，以便项目决算能按计划进行，以后待工程完成后再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程内容通常在项目总投资中所占的比例很小，所以对项目的总成本和单位成本一般不会造成较大的影响。　　(三)、房地产开发成本的确定　　对于房地产开发公司来说，根据《企业所得税暂行条例》第六条、第七条、《企业所得税暂行条例实施细则》第八条、《企业所得税税前扣除办法》（国税发 200084号）第四条、第六条、第八条、第九条，《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发200631号）规定，开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。　　那么，对于房地产开发企业来说，其销售成本应如何确定呢？　　1、根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发200631号）第八条第（二）项的规定，已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 　　可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积 　　已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本。　　2、至于广告费列支的问题，根据《企业所得税税前扣除办法》（国税发200084号）第四十条的规定，纳税人每一纳税年度发生的广告费支出可以在税前列支的部分确实应该在销售（营业）收入2％以内据实扣除。但是后来，国家税务总局在2001年8月又下发了《关于调整部分行业广告费用所得税税前扣除标准的通知》（国税发200189号），根据该《通知》第一条的规定：自2001年1月1日起，制药、食品（包括保健品、饮料）、日化、家电、通信、软件开发、集成电路、房地产开发、体育文化和家具建材商城等行业的企业，每一纳税年度可在销售（营业）收入8%的比例内据实扣除广告支出。另外，《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发200631号）规定，开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数；新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。　　3《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发200631号）第八条第（二）项第十二、十三款是这样分别规定的：开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除；成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。 　　4、借款利息支出，按照下列方法对成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除：　　（1）开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。　　（2）开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。 　　（3）开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。 　　二、土地开发成本的核算　　(一)、土地开发支出划分和归集的原则　　房地产开发企业开发的土地，按其用途可将它分为如下两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地（也叫商品性建设场地）；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。　　现行会计制度中设置的“开发成本——土地开发成本”科目，它的核算的内容，与企业发生的土地开发支出并不完全对口，原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地，其费用可分清负担对象的，应直接计入有关房屋开发成本，在“开发成本——房屋开发成本”科目进行核算。如果企业开发的自用土地，分不清负担对象，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，其费用可先通过“开发成本——土地开发成本”科目进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准（如房屋占地面积或房屋建筑面积等）将其分配计入有关房屋开发成本。如果企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分，则应将整块土地作为一个成本核算对象，在“开发成本——土地开发成本”账户中归集其发生的全部开发支出，计算其总成本和单位成本，并于土地开发完成时，将成本结转到“开发产品”账户。待使用土地时，再将使用土地所应负担的开发成本，从“开发产品”账户转入“开发成本——房屋开发成本”账户，计入商品房、出租房等房屋的开发成本。　　(二)、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置　　（1）土地开发成本核算对象的确定　　为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象：　　1、对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象；　　2、对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。　　成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。　　（2）土地开发成本项目的设置　　企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和内容都不相同，有的只是进行场地的清理平整，如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整；有的除了场地平整外，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。因此，就各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完全相同的。企业要根据所开发土地的具体情况和会计制度规定的成本项目，设置土地开发项目的成本项目。对于会计制度规定的、企业没有发生支出内容的成本项目，如建筑安装工程费，配套设施费，可不必设置。根据土地开发支出的一般情况，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目：　　（1）土地征用及拆迁补偿费或土地批租费；　　（2）前期工程费；　　（3）基础设施费；　　（4）开发间接费。　　其中土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有关地上、地下物拆迁补偿费等。但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减有关成本。开发土地如通过批租方式取得的，应列入批租地价。前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用，包括规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等。基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。开发间接费指应由商品性土地开发成本负担的开发间接费用。土地开发项目如要负担不能有偿转让的配套设施费，还应设置“配套设施费”成本项目，用以核算应计入土地开发成本的配套设施费。　　(三)、土地开发成本的核算　　企业在土地开发过程中发生的各项支出，除可将直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发成本”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地开发成本”账户进行核算。　　为了分清转让、出租用土地开发成本和不能确定负担对象自用土地开发成本，对土地开发成本应按土地开发项目的类别，分别设置“商品性土地开发成本”和“自用土地开发成本”两个二级账户，并按成本核算对象和成本项目设置明细分类账。对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发成本明细分类账，并记入“开发成本——商品性土地开发成本”、“开发成本——自用土地开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款—— 应付工程款”等账户的贷方。发生的开发间接费用，应先在“开发间接费用”账户进行核算，于月份终了再按一定标准，分配计入有关开发成本核算对象。应由商品性土地开发成本负担的开发间接费，应记入“开发成本——商品性土地开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。　　(四)、举例说明土地开发成本的核算　　如某房地产开发企业在某月份内，共发生了下列有关土地开发支出：商品性土地自用土地支付征地拆迁费78 000元72 000元支付承包设计单位前期工程款20 000元18 000元应付承包施工单位基础设施款25 000元18 000元分配开发间接费10 000元合计133 000元108 000元　　1、则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作：　　借；开发成本——商品性土地开发成本　　78 000 　　　　开发成本——自用土地开发成本　　72 000 　　　　贷：银行存款　　150 000 　　2、用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作：　　借：开发成本——商品性土地开发成本　　20 000 　　　　开发成本——自用土地开发成本　　18 000 　　　　贷：银行存款　　38 000 　　3、将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作：　　借：开发成本——商品性土地开发成本　　25 000 　　　　开发成本——自用土地开发成本　　18 000 　　　　贷：应付账款——应付工程款　　43 000 　　4、分配应记入商品性土地开发成本的开发间接费用时，应作：　　借：开发成本——商品性土地开发成本　　10 000 　　　　贷：开发间接费用　　10 000 　　同时应将各项土地开发支出分别记入商品性土地开发成本、自用土地开发成本明细分类账。　　(五)、已完土地开发成本的结转　　已完土地开发成本的结转，应根据已完成开发土地的用途，采用不同的成本结转方法。　　为转让、出租而开发的商品性土地，在开发完成并经验收后，应将其实际成本自“开发成本——商品性土地开发成本”账户的贷方转入“开发产品——土地”账户的借方。假如上述开发企业商品性土地经开发完成并验收，加上以前月份开发支出共1002 000元，应作如下分录入账：　　借：开发产品——土地　　1002 000 　　　　贷：开发成本——商品性土地开发成本　　1002 000 　　为本企业房屋开发用的土地，应于开发完成把土地投入使用时，将土地开发的实际成本结转计入有关房屋的开发成本，结转计入房屋开发成本的土地开发支出，可采用分项平行结转法或归类集中结转法。分项平行结转法是指将土地开发支出的各项费用按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的对应成本项目。归类集中结转法是指将土地开发支出归类合并为“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”两个费用项目，然后转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”成本项目。凡与土地征用及拆迁补偿费或批租地价有关的费用，均转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”项目；对其他土地开发支出，包括前期工程费、基础设施费等，　　则合并转入有关房屋开发成本的“基础设施费”项目。经结转的自用土地开发支出，应将它自“开发成本——自用土地开发成本”账户的贷方转入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方。　　假如上述开发企业自用土地在开发完成后，加上以前月份开发车出540 000元共648 000元。这块土地用于建造151出租房和181周转房，其中151出租房用地1500平方米，181周转房用、地1200平方米，则单方自用土地开发成本为240元（648000元／1500+1200），应结转151出租房开发成本的土地开发支出为360 000元（240元×1500），结转181周转房开发成本的土地开发支出为288 000元（240元×1200），在总分类核算上应作如下分录入账：　　借：开发成本——房屋开发成本　　648 000 　　　　贷：开发成本——自用土地开发成本　　648 000 　　如果自用土地开发完成后，还不能确定房屋和配套设施等项目的用地，则应先将其成本结转“开发产品——自用土地”账户的借方，于自用土地投入使用时，再从“开发产品——自用土地”账户的贷方将其开发成本转入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方。　　三、前期工程费用的核算　　房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等各项前期工程支出，能分清成本核算对象的，应直接记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。应由两个或两个以上成本核算对象负担的前期工程费，应按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。　　四、基础设施费用的核算　　房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化、环卫设施以及道路等基础设施支出，一般应直接或分配记入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。如开发完成商品性土地已转入“开发产品”账户，则在用以建造房屋时，应将其应负担的基础设施费（按归类集中结转的还应包括应负担的前期工程费和开发间接费）计入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本—— 房屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账户的贷方。　　五、建筑安装工程费用的核算　　房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出，应根据工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用发包方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其建筑安装工程支出，应根据企业承付的已完工程价款确定，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。如果开发企业对建筑安装工程采用招标方式发包，并将几个工程一并招标发包，则在工程完工结算工程价款时，应按各项工程的预算造价的比例，计算它们的标价即实际建筑安装工程费。　　如某开发企业将两幢商品房建筑安装工程进行招标，标价为1080 000元，这两幢商品房的预算造价为：　　101　　商品房　　630 000元　　102　　商品房　　504 000元　　合计　　　　　　　1134 000元　　则在工程完工结算工程价款时，应按如下方法计算各幢商品房的实际建筑安装工程费：　　某项工程实际建筑安装工程费＝工程标价×该项工程预算造价÷各项工程预算造价合计　　设例中：　　101　　商品房　　1080000元×630000元÷1134000元＝600000元　　102　　商品房　　1080000元×504000元÷1134000元＝480000元　　采用自营方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其发生的各项建筑安装工程支出，一般可直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存材料”、“应付工资”、“银行存款”等账户的贷方。如果开发企业自行施工大型建筑安装工程，可以按照本章第二节所述设置“工程施工”、“施工间接费用”等账户，用来核算和归集各项建筑安装工程支出，月末将其实际成本转入“开发成本——房屋开发成本”账户，并记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。　　企业用于房屋开发的各项设备，即附属于房屋工程主体的各项设备，应在出库交付安装时，记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存设备”账户的贷方。　　施工的房屋开发项目，其发生的各项建筑安装工程支出，一般可直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存材料”、“应付工资”、“银行存款”等账户的贷方。如果开发企业自行施工大型建筑安装工程，可以设置“工程施工”、“施工间接费用”等账户，用来核算和归集各项建筑安装工程支出，月末将其实际成本转入“开发成本——房屋开发成本”账户，并记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。企业用于房屋开发的各项设备，即附属于房屋工程主体的各项设备，应在出库交付安装时，记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存设备”账户的贷方。　　六、配套设施开发成本的核算　　(一)、配套设施的种类及其支出归集的原则　　房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。　　按照现行财务制度规定，城市建设规划中的大型配套设施项目，不得计入商品房成本。因为这些大配套设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中，由于城市基础设施的投资体制，无法保证与城市建设综合开发协调一致，作为城市基础设施的投资者，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，开发企业也只得将一些不能有偿转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。　　为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种：　　1、对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出；　　2、对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本；　　3、对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集。　　由上可知，在配套设施开发成本中核算的配套设施支出，只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。　　(二)、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置　　一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转，有的也需要其他配套设施为其提供服务，所以理应分配为其服务的有关设施的开发成本。　　对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。如果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总成本后，按照各该项目的预算成本或计划成本的比例，算出各配套设施的开发成本，再按一定标准，将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本。至于这些配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置如下四个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费。由于这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发间接费用，也可直接分配计入有关房屋开发成本。因此，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。　　(三)、配套设施开发成本的核算　　企业发生的各项配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出，应记入各大配套设施开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用，应记入各配套设施开发成本明细分类账的“开发间接费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。　　对配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可接配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费，将它记入房屋等开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“预提费用”账户的贷方。因为一个开发小区的开发，时间较长，有的需要几年，开发企业在开发进度安排上，有时先建房屋，后建配套设施。这样，往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销售，而幼托、消防设施等尚未完工的情况。这种房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法接配套设施的实际开发成本进行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋等的开发成本。开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行：　　某项开发产品预提的配套设施费＝该项开发产品预算成本（或计划成本）×配套设施费预提率　　配套设施费预提率＝该配套设施的预算成本（或计划成本）÷应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计×100% 　　式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施。　　例如：某开发小区内幼托设施开发成本应由101、102商品房，151出租房，181周转房和201大配套设施商店负担。由于幼托设施在商品房等完工出售、出租时尚未完工，为了及时结转完工的商品房等成本，应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等的开发成本。假定各项开发产品和幼托设施的预算成本如下：　　101　　商品房　　1000 000元　　102　　商品房　　900 000元　　151　　出租房　　800 000元　　181　　周转房　　800 000元　　201　　大配套设施——商店　　500 000元　　251　　幼托设施　　320 000元　　幼托设施配套设施费预提率＝320000÷（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%＝320000÷4000000×100%＝8% 　　各项开发产品预提幼托设施的配套设施费为：　　101商品房：1000 000元×8％＝80 000元　　102商品房：900 000元×8％＝72000元　　152出租房：800 000元×8％＝64000元　　182周转房；800 000元×8％＝64000元　　201大配套设施——商店：500 000元×8％＝40 000元　　按预提率计算各项开发产品的配套设施费时，其与实际支出数的差额，应在配套设施完工时，按预提数的比例，调整增加或减少有关开发产品的成本。　　现举例说明配套设施开发成本的核算如下：　　如某房地产开发企业根据建设规划要求，在开发小区内负责建设一间商店和一座水塔、一所幼托。上述设施均发包给施工企业施工，其中商店建成后，有偿转让给商业部门。水塔和幼托的开发支出按规定计入有关开发产品的成本。水塔与商品房等同步开发，幼托与商品房等不同步开发，其支出经批准采用预提办法。上述各配套设施共发生了下列有关支出（单位：元）：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 201 　　 251 　　 252 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　商店　　水塔　　幼托　　支付征地拆迁费　　　　　　　　　　50 000 　　5 000 　　50 000 　　支付承包设计单位前期工程款　　　　30 000 　　20 000 　　30 000 　　应付承包施工企业基础设施工程款　　50 000 　　30 000　　 50 000 　　应付承包施工企业建筑安装工程款　　200 000 　245 000 　190 000 　　分配水塔设施配套设施费　　35 000 　　分配开发间接费　　55 000 　　预提幼托设施配套设施费　　40 000 　　1、则用银行存款支付征地拆迁费时，应作：　　借：开发成本——配套设施开发成本　　105 000 　　　　贷：银行存款　　105 000 　　2、用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作：　　借：开发成本——配套设施开发成本　　80 000 　　　　贷：银行存款　　80 000 　　3、将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时，应作：　　借：开发成本——配套设施开发成本　　765 000 　　　　贷：应付账款——应付工程款　　765 000 　　4、分配应记入商店配套设施开发成本的水塔设施支出时，应作；　　借：开发成本——配套设施开发成本——商店　　35 000 　　　　贷：开发成本——配套设施开发成本——水塔　　35 000 　　5、分配应记入商店配套设施开发成本的开发间接费用时，应作：　　借：开发成本——配套设施开发成本——商店　　55 000 　　　　贷：开发间接费用　　55 000 　　6、预提应由商店配套设施开发成本负担的幼托设施支出时，应作：　　借：开发成本——配套设施开发成本——商店　　40000 　　　　贷：预提费用——预提配套设施费　　40000 　　7、同时应将各项配套设施支出分别记入各配套设施开发成本明细分类账。　　(四)、已完配套设施开发成本的结转　　已完成全部开发过程计经验收的配套设施，应按其人问情况和用途结转其开发成本：　　1、对能有偿转让给有关部门的大配套设施，如上述商店设施，应在完工验收后将其实际成年自“开发成本一配套设施开发成本”账厂的贷方转入“开发产品——配套设施”账户的借方，作如下分录入贴：　　借：开发产品——配套设施　　460000 　　　　贷：开发成本——配套设施开发成本　　460000 　　配套设施有偿转让收入，应作为经营收入处理。　　2、按规定应将其开发成个分配计入商品房等计发产品成本的公共配套设施，如上述水塔设施，在完工验收后、应将其发生的实际开发成本按一定的标准（有关开发产品的实际成本、预算成本或计划成本），分配记入有关房屋和大配套设施的开发成本，作如下分录入账：　　借：开发成本——房屋开发成本　　265000 　　　　开发成本——配套设施开发成本　　35000 　　　　贷：开发成本——配套设施开发成本　　300000 　　3、对用预提方式将配套设施支出记入有关评发产品成本的公共配套设施，如幼托设施，应在完工验收后，将其实际发生的开发成本冲减预提的配套设施费，作如下分录入账：　　借：预提费用——预提配套设施费　　320 000 　　　　贷：开发成本——配套设施开发成本　　320 000 　　如预提配套设施费大于或少于实际开发成本，可将其多提数或少提数冲减有关开发产品成本或作追加的分配。如有关开发产品已完工并办理竣工决算，可将其差额冲减或追加分配于尚未办理竣工决算的开发产品的成本。　　五、房地产开发间接费用的核算　　(一)、开发间接费用的组成和核算　　开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”贴户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。　　为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发间接费用应分设如下明细项目进行核算：　　1、工资　　指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。　　2、福利费　　指按上项人员工资总额的一定比例（目前为14％）提取的职工福利费。　　3、折旧费　　指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。　　4、修理费　　指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。　　5、办公费　　指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。　　6、水电费　　指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。　　7、劳动保护费　　指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。　　8、周转房摊销　　指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。　　9、利息支出　　指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。　　10、其他费用　　指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。　　从上述开发间接费用的明细项目中，可以看出它与土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费等变动费用不同，它属于相对固定的费用，其费用总额并不随着开发产品量的增减而成比例的增减。但就单位开发产品分摊的费用来说，则随着开发产品量的变动而成反比例的变动，即完成开发产品数量增加，单位开发产品分摊的费用随之减少；反之，完成开发产品数量减少，单位开发产品分摊的费用随之增加。因此，超额完成开发任务，就可降低开发成本中的开发间接费。　　开发间接费用的总分类核算，在“开发间接费用”账户进行。企业所属各内部独立核算单位发生的各项开发间接费用，都要自“应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“递延资产”、“银行存款”、“周转房——周转房摊销”等账户的贷方转入“开发间接费用”账户的借方，作如下分录入账：　　借：开发间接费用　　　　　　贷：应付工资　　　　　　　应付福利费　　　　　　　累计折旧　　　　　　　　递延资产　　　　　　　　银行存款　　　　　　　　周转房——周转房摊销　　　　必须指出，如果开发企业不设置现场管理机构而由企业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的费用，除周转房摊销外，其他开发间接费可记入企业的管理费用。　　开发间接费用的明细分类核算，一般要按所属内部独立核算单位设置“开发间接费用明细分类账”，将发生的开发间接费用按明细项目分栏登记。　　(二)、开发间接费用的分配　　每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计人有关开发产品的成本。开发间接费用的分配方法，企业可根据开发经营的特点自行确定。不论上地开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计人有关房屋开发成本。也就是说，企业内部独立核算单位发生的开发间接费用，可仅对有关开发房屋、商品性土地、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配。开发间接费用的分配标准，可按月份内各项开发产品实际发生的直接成本（包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费）进行，即：　　某项开发产品成本分配的开发间接费＝月份内该项开发产品实际发生的直接成本×本月实际发生的开发间接费用÷应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本总额　　如某房地产开发企业某内部独立核算单位在1998年5月份共发生了开发间接费用41 600元，应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本如下：　　开发产品编号　　名称　　直接成本　　101　　　　　　商品房　　50 000 　　102　　　　　　商品房　　120 000 　　151　　　　　　出租房　　75 000 　　181　　　　　　周转房　　70 000 　　201　　　　　　大配套设施——商店　　80 000 　　301　　　　　　商品性土地　　125000 　　合计　　　　　　　　　　520 000 　　根据上列公式，即可为各开发产品算得5月份应分配的开发间接费：　　101商品房：50000元×41600元÷520000元＝50 000元×8%＝4 000元　　102商品房：120 000元×8%＝9 600元　　151出租房：75 000元×8％＝6 000元　　181周转房：70 000元×8％＝5 600元　　201大配套设施：80 000元×8％＝6 400元　　301商品性土地；125 000元×8％＝10 000元　　根据上面计算，就可编制有如下所示的开发间接费用分配表：　　开发间接费用分配表　　2000年5月　　　　　　　　　　　　　　　　　　单位：元　　开发项目编号名称　　　直接成本　　　　分配开发间接费　　101商品房　　　　　　 50 000　　　　　　4 000 　　102商品房　　　　　　 120 000　　　　　 9 600 　　151出租房　　　　　　 75 000　　　　　　6 000 　　181周转房　　　　　　 70 000　　　　　　5 600 　　201大配套设施　　　　 80 000　　　　　　 6 400 　　301商品性土地　　　　 125 000　　　　　　10000 　　合　　计　　　　　　　520 000　　　　　　41 600 　　根据开发间接费用分配表，即可将各开发产品成本分配的开发间接费记入各开发产品成本核算对象的“开发间接费”成本项目，并将它记入“开发成本”各二级账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方，作如下分录入账：　　借：开发成本——房屋开发成本　　25 200 　　　　开发成本——配套设施开发成本　　6 400 　　　　开发成本——商品性土地开发成本　　10 000 　　　　贷：开发间接费用　　41 600 房地产成本核算三大问题　　有些房地产公司正在有意或无意的错误核算开发成本，以不真实开发成本隐性抬高房价。假定购房者总共花费115元，其中“底商”等经营性配套设施成本占到 20元，车库成本占到10元，物业管理公司用房成本５元，也就是说真正的住宅成本才80元。换句话说，购房者花了30％本不该自己掏的钱。地产商就是通过将本不该购房者负担的成本都放入住宅的“大成本”里面，不知不觉中抬高了房价，从中获取现金或无偿占用房屋的利益。　　由于房地产开发周期长，开发过程中涉及到相关行业、部门众多，行政性收费项目较多，需要掌握的相关法规政策也较多，如果房地产经营企业同时开发的不止一个建设项目，成本核算就显得相当复杂。地产商正是钻了这样的空子，猛揩了业主们一次油。　　隐性手段—：底商成本计入住宅成本　　当工程竣工验收后，房地产经营企业将发生的全部成本均计入建设项目成本，做为商品住宅的成本，而每个建设项目并不分类核算经营用房和居民住宅。有的房地产经营企业更甚，将其在小区内建设的单体经营用房成本，如准备以后用做商场或文化体育设施等的成本，全部计入商品住宅成本，使商品住宅成本增高，致使房价虚高，消费者负担加大。　　由于这类建设项目建成后往往都是由房地产经营企业出租或出售给其他商户使用，但是这些建筑的成本都计入商品住宅成本，致使房屋产权不明晰，实际上形成了房地产经营企业是在违法出租或违法出售商品房。同时使商品住宅成本加大，从而损害了消费者的利益。　　正确的做法是应将“底商”的成本单独核算，即按“底商”的建设面积占此建筑总建设面积的比例来分配负担相应的建筑安装工程费、配套设施费、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和开发间接费等费用。　　隐性手段二：车库成本计入住宅成本　　车库也被地产商们打起了主意。他们采取的做法通常是把车库出售或出租给业主。但房地产经营企业在成本核算中，往往将机动车库的成本计入商品住宅的大成本。这样形成的结果是加大了商品住宅成本，但购买住宅的消费者并没有得到相应的车位？而且由于机动车库并没有单独报产权，所以机动车库没有产权，而房地产经营企业又将这没有产权的车位出租或出售给其他消费者，容易引起产权的混乱，并使国家税收遭受损失。　　隐性手段三：物业管理用房计入住宅成本　　在各房地产经营企业的固定资产账上几乎没见到过各开发小区物业管理用房（指为多幢房屋服务的管理用房）的记录，这就是说各小区的物业管理用房的所有权并不属于相应的房地产经营企业，但实际情况是各小区的物业管理用房都被相应的房地产经营企业或该房地产经营企业另组建一个物业管理公司控制着。　　在房地产经营企业的账上，建造这些物业管理用房的成本，并没有单独记录，也是计入商品住宅的成本中。如果这样核算，物业管理用房就应该是业主的共有财产，而业主们并不了解情况，也得不到该物业管理用房的管理权和支配权，这实际上形成一种欺诈行为。　　按照北京市国土资源和房屋管理局《北京市商品房销售面积计算及公用面积分摊暂行规定》：“为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不应计入建筑空间”；国家计委、建设部《关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》中第七条规定：“开发经营企业留用的办公用房，经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用不得计入经济适用住房价格。” 　　可见，将管理用房由开发经营企业管理而将其成本摊入商品住宅成本是不合理的，应将其成本单独核算，计入房地产经营企业的固定资产；如果将为多幢房屋服务的物业管理用房的成本摊入商品住宅成本，那么这些房屋的产权就应明确为购买小区住宅的业主所共有。　　房地产商通过以上三种手段，无形中抬高了房价，最终受害的还是广大业主。相关法规还应该再进一步细化，“底商”、“车库”、“物业管理用房”都应该单独核算。

916次 2020-07-30
横向销售 (会计)

横向销售（crosswise sale）目录 1 什么是横向销售 2 横向销售的账务处理什么是横向销售　　横向销售是指企业集团内部两家子公司之间销售存货、固定资产、无形资产和购买债券的行为。横向销售的账务处理　　当发生横向销售时，出售的子公司已在其账上实现收入、结转成本费用，确认损益，但从企业集团看，只要购入的子公司尚未将存货向外界转售，或购入内部长期资产尚在使用，或尚持有内部债券，则总存在着未实现损益或推定损益，未实现损益和推定损益均应归属于出售的子公司，在复杂权益法下需要调整母公司的投资收益和长期股权投资；在计算少数股东损益时，也应调整由少数股权分摊的未实现损益或推定损益。　　因此，横向销售时所形成的未实现损益和推定损益对少数股东损益和少数股东权益均产生了影响。

1117次 2020-07-30
独立账户资产

什么是独立账户资产　　独立账户资产，指投资连结保险各个投资账户中的投资资产组合。　　独立账户资产由保单持有人承担投资风险和收益，保险公司主要获取管理费收入。独立账户资产对应于股票市场敏感性的产品，这类产品也称为独立账户产品，包括：投资连结和变额万能寿险、变额人寿和年金、保险连结的储蓄存款业务。由于风险和收益均由保单持有人承担，所以独立账户采取相对进取的投资策略，主要是投资于股票。独立账户资产的估值原则　　保险公司应按下列估值原则对独立账户资产进行估值：　　①任何上市流通的有价证券，以其估值日在证券交易所挂牌的市价（平均价或收盘价）估值；估值日无交易的，以最近交易日的市价估值。　　②未上市的股票应区分以下情况处理：配股和增发新股，按估值日在证券交易所挂牌的同一股票的市价估值；首次公开发行的股票，按成本估值。　　③配股权证，从配股除权日起到配股确认日止，按市价高于配股价的差额估值；如果市价低于配股价，不估值。　　④如有确凿证据表明按上述方法进行估值不能客观反映其公允价值，按最能反映公允价值的价格估值。　　⑤如有新增事项，按国家最新规定估值。独立账户资产的会计处理　　一、本科目核算企业（保险）确认的独立账户资产价值。　　二、本科目应当按照资产类别进行明细核算。　　三、独立账户资产的主要账务处理　　（一）在合同分拆的情况下向独立账户划入资金时，借记本科目（银行存款及现金），贷记“独立账户负债”科目。　　在合同不分拆的情况下向独立账户划入资金时，借记本科目（银行存款及现金），贷记“银行存款”科目。　　（二）独立账户进行投资时，借记本科目（交易性金融资产、可供出售资产等），贷记本科目（银行存款及现金）。　　（三）对独立账户投资估值时，按估值增值，借记本科目（估值增减值），贷记“独立账户负债”科目；估值减值的，做相反的会计分录。　　（四）对独立账户计提保险费时，借记“银行存款”科目，贷记“保费收入”科目；同时，借记“独立账户负债”科目，贷记本科目（银行存款及现金）。　　（五）对独立账户计提账户管理费时，借记“银行存款”科目，贷记“其他业务收入”科目；同　时，借记“独立账户负债”科目，贷记本科目（银行存款及现金）。　　（六）向投保人支付独立账户资产时，借记“独立账户负债”科目，贷记本科目（银行存款及现金）。　　四、本科目期末借方余额，反映企业确认的独立账户资产的价值。

674次 2020-07-30
多头差价看涨期权交易

　　多头差价看涨期权交易：指买入执行价格较低的看涨期权，同时卖出执行价格较高的看涨期权。

774次 2020-07-30
棉花期货

棉花　　（一）棉花的生长特性棉花原产于热带、亚热带地区，是一种多年生、短日照作物。经长期人工选择和培育，逐渐北移到温带，演变为一年生作物。春季（或初夏）播种，当年现蕾、开花、结实，完成生育周期，到冬季严寒来临时，生命终止。　　棉花喜热、好光、耐旱、忌渍，适宜于在疏松深厚土壤中种植，在其生长发育过程中，只要有充足的温度、光照、水肥条件等，就象多年生植物一样，可不断地长枝、长叶、现蕾、开花、结铃，持续生长发育，具有无限生长性和较强的再生能力。在棉花的一生中，温度对它的生长发育、产量及产品质量的形成影响很大。除温度外，棉花对光照非常敏感，比较耐干旱，怕水涝。　　棉花生长历经春、夏、秋、冬四个季节，春分到立冬16个节气（从四月中下旬至十一月中旬左右），一生可以划分为播种期、苗期、蕾期、花铃期和吐絮期5个阶段。相对于其他农产品来讲，棉花生长期较长，受自然因素的影响较大。　　（二）棉花的分类棉花为锦葵目棉属，棉属有四个栽培棉种组成，即亚洲棉、非洲棉、陆地棉（又叫细绒棉）、海岛棉（又叫长绒棉），我国不是棉花原产地，棉种是由国外引进的。我国植棉大约有2000年的历史。但到20世纪50年代末，陆地棉成为我国的主要品种。其次是长绒棉，长绒棉纤维较长，在我国新疆地区有一定产量。　　（三）棉纤维品质构成棉纤维是由受精胚珠的表皮细胞经伸长、加厚而成的种子纤维，不同于一般的韧皮纤维。棉纤维以纤维素为主，占干重的93-95％，其余为纤维的伴生物。由于棉纤维具有许多优良经济性状，使之成为最主要的纺织工业原料。1、长度　　目前国内主要棉区生产的陆地棉及海岛棉品种的纤维长度，分别以25-31毫米及33 -39毫米居多。棉纤维的长度是指纤维伸直后两端间的长度，以毫米表示。棉纤维的长度有很大差异，最长的纤维可达75毫米，最短的仅1毫米，一般细绒棉的纤维长度在25-33毫米，长绒棉多在33毫米以上。不同品种、不同棉株、不同棉铃上的棉纤维长度有很大差别，即使同一棉铃不同瓣位的棉子间，甚至同一棉子的不同子位上，其纤维长度也有差异。一般来说，棉株下部棉铃的纤维较短，中部棉铃的纤维较长，上部棉铃的纤维长度介乎二者之间；同一棉铃中，以每瓣子棉的中部棉子上着生的纤维较长。棉纤维长度是纤维品质中最重要的指标之一，与纺纱质量关系十分密切，当其他品质相同时，纤维愈长，其纺纱支数愈高。支数的计算，是在公定回潮率条件下（8.5％），每一公斤棉纱的长度为若干米时，即为若干公支，纱越细，支数越高。纺纱支数愈高，可纺号数愈小，强度愈大。2、长度整齐度　　纤维长度对成纱品质所起作用也受其整齐度的影响，一般纤维愈整齐，短纤维含量愈低，成纱表面越光洁，纱的强度提高。3、纤维细度　　纤维细度与成纱的强度密切相关，纺同样粗细的纱，棉花期货用细度较细的成熟纤维时，因纱内所含的纤维根数多，纤维间接触面较大，抱合较紧，其成纱强度较高。同时细纤维还适于纺较细的纱支。但细度也不是越细越好，太细的纤维，在加工过程中较易折断，也容易产生棉结。4、纤维强度　　指拉伸一根或一束纤维在即将断裂时所能承受的最大负荷，一般以克或克/毫克或磅/毫克表示，单纤维强度因种或品种不同而异，一般细绒棉多在3.5-5.0克之间，长绒棉纤维结构致密，强度可达4.5-6.0克。5、纤维成熟度　　棉纤维成熟度是指纤维细胞壁加厚的程度，细胞壁愈厚，其成熟度愈高，纤维转曲多，强度高，弹性强，色泽好，相对的成纱质量也高；成熟度低的纤维，各项经济性状均差，但过熟纤维也不理想，纤维太粗，转曲也少，成纱强度反而不高。棉花的分类、加工与检验　　1、分类。根据棉花物理形态的不同，分为籽棉和皮棉。棉农从棉棵上摘下的棉花叫籽棉，籽棉经过去籽加工后的棉花叫皮棉，通常所说的棉花产量，一般指的是皮棉产量。?根据加工用机械的不同，棉花分为锯齿棉和皮辊棉。锯齿轧花机加工出来的皮棉叫锯齿棉；皮辊轧花机加工出来的皮棉叫皮辊棉。皮辊棉生产效率低，加工出的棉花杂质含量高，但对棉纤维无损伤，纤维相对较长；锯齿轧花机加工出来的皮棉杂质含量低，工作效率高，但对棉花纤维有一定的损伤。目前细绒棉基本上都是锯齿棉，长绒棉一般为皮辊棉。　　2、加工。一般用衣分来表示籽棉加工成皮棉的比例，正常年份，衣分为36-40，也就是100斤籽棉能够加工出36-40斤皮棉。皮棉不能散放，必须经打包机打成符合国家标准的棉包。我国标准皮棉包装有二种包型：85公斤/包（±5公斤）、200公斤/包（±10公斤），但以85公斤居多。　　3、检验。我国棉花的质量检验是按照国家标准GB1103-1999进行的。根据棉花的成熟程度、色泽特征、轧工质量这三个条件把棉花划分为1至7级及等外棉。根据棉纤维的长度划分有长度级，以1毫米为级距，把棉花纤维分成25-31毫米七个长度级。棉花检验分感官检验和仪器检验。由于目前我国的棉检仪器主要是测试棉花的一些物理指标，如棉纤维的强度、马克隆值等，还没有棉花期货完全符合我国国情的棉花定级仪器，因此国标规定，棉花定级以感官检验为主、仪器检验为辅。棉花检验和仲裁单位是国家各级纤维检验局（所），棉花的进出口检验由各省（市）商品检验局负责。　　4、分级。棉花的分级棉花分级是为了在棉花收购、加工、储存、销售环节中确定棉花质量，衡量棉花使用价值和市场价格必不可少的手段，能够充分合理利用资源，满足生产和消费的需要。?棉花等级由两部分组成：一是品级分级，二是长度分级。　　1、品级分级。一般来说，棉花品级分级是对照实物标准（标样）进行的，这是分级的基础，同时辅助于其它一些措施，如用手扯、手感来体验棉花的成熟度和强度，看色泽特征和轧工质量，依据上述各项指标的综合情况为棉花定级，国标规定，三级为品级标准级。　　2、长度分级。长度分级用手扯尺量法进行，手扯纤维得到棉花的主体长度（一束纤维中含量最多的一组纤维的长度），用专用标尺测量棉束，得出棉花纤维的长度。各长度值均为保证长度，也就是说，25毫米表示棉花纤维长度为25.0-25.9毫米，26毫米表示棉花纤维长度为26.0-26.9毫米，以此类推。同时国标还规定，28毫米为长度标准级；五级棉花长度大于27毫米，按27毫米计；六、七级棉花长度均按25毫米计。品级分级与长度分级组合，可将棉花分为33个等级，构成棉花的等级序列。如国标规定的标准品是328，即表示品级为3级，长度为28.0-28.9毫米的棉花。一号棉花期货合约及其设计说明一、一号棉花期货合约　　二、一号棉花期货合约设计说明　　1、交易单位：公定重量5吨。　　　设计依据：一是与同类农产品相比，棉花价值高。国内棉花　价格一般在15000元/吨左右，交易单位5吨，其合约价值约为每手75000元左右，与国内其它农产品期货合约价值基本相当；二是目前我国期货市场上中小投资者居多，合约价值太高，会影响参与棉花期货交易的广泛性。棉花国标中使用公定重量（净重按标准含杂率折算后得出准　重，准重再按标准回潮率折算出公定重量）作为计算重量的标准，　现货流通中也采用公定重量作为计价依据。因此，棉花期货合约采用公定重量作为计量标准。　　2、最小变动价位：5元/吨。　　棉花价值高，价格波动较大且频繁。最小变动价位定为5元/吨，每手合约的变动价位为25元，在一个变动价位下的每手盈亏25元，与一个最小变动价位每手进出12元的手续费相对应。　　3、每日价格波动幅度限制：±4%。　　由于棉花价格极易波动，参照纽约期货交易所棉花期货合约每日价格波动幅度限制原则，设计的每日价格波动限制为±4%，与一般月份7%的保证金相适应，既保证棉花期货价格有一定的波动空间，又有利于控制风险。　　4、合约交割月份：1月、3月、4月、5月、6月、7月、8月、9月、10月、11月、12月。　　根据棉花生产、流通和消费的特点确定棉花期货合约的交割月份。正常情况下，棉花在8、9月份采摘（棉花生产年度为每年9月1日到次年8月31日），9月份有零星新棉上市，10月份可形成新棉仓单，便于交割，也符合农产品交割惯例。　　5、交割品级：符合《中华人民共和国棉花（细绒棉）国家标准》（GB 1103-1999）规定，使用锯齿机加工，品质在四级以上（含四级），长度在28毫米以上（含28毫米），马克隆值为A级、B级，经过标准打包的锯齿细绒白棉。确定锯齿细绒白棉为交割棉花的主要原因，一是皮辊机轧出的棉花杂质含量高；二是目前除长绒棉仍使用皮辊机加工外，绝大多数的细绒棉均使用锯齿机加工。　　1999年7月2日，国家质量技术监督局发布的新的棉花（细绒棉）国家标准（GB1103-1999），并于1999年9月1日起开始实施。新国标规定，328B为细绒棉标准级，因此棉花期货合约以国产328B为基准交割品。　　中国标准化协会纤维分会棉花专业委员会1998/99年度原棉品质调查结果显示：品级三级以上（含三级）占78.1％，三级棉的平均长度在28.58毫米。五级棉花的马克隆值为A、B级的棉花占77％以上，三级及以上品级的棉花成熟度要明显好于五级，因此其马克隆值为A、B级的棉花所占比例更高。随着近几年棉花种植技术的改进，新技术和新品种的引入，我国棉花整体品质不断提高，尤其是新疆棉品质提高明显，目前我国优质棉花产量占总产量的比例比前几年要高得多。　　以上分析结果可知，品级在三级以上（含三级），长度28毫米以上（含28毫米），马克隆值为A、B级的棉花完全可以满足期货交割的需求。　　尽管如此，在交割品级上还增加了四级棉允许交割：①借鉴美国经验，用于期货交割的棉花检验要比现货市场严格；②纽约期货交易所以427棉花为基准交割品，五级棉花可以用于期货交割；③允许四级棉花交割是为了避免特殊年景时，三级以上棉花比重下降，可供交割量减少而出现逼仓事件。因此，四级棉花是交割数量的“安全阀”。　　品级在四级以下、马克隆值为C级的棉花也有一定的产量和市场份额，但为了适应棉花种植业结构调整的需要，体现优质优价原则，增强期货合约交割品的确定性，规定品级四级以下（不含四级），长度28毫米以下（不含28毫米），马克隆值为C级的棉花不能用于期货交割。　　6、最后交易日、交割日分别为交割月份的第10个和第12个交易日。　　棉花是严格按国标打包交易的，在检验中，交易者无法确切了解包内商品的质量，容易出现质量纠纷。针对这一特点，实行集中交割方式，明确规定最后交易日和交割日的日期，是为了更方便投资者，并有利于风险控制和市场管理。　　7、交割地点：交易所指定交割仓库。　　实物交割在交易所指定的内地交割仓库进行，主要方式是就仓交割，也可选用期货转现货方式，可在任何地点交割。　　8、交易手续费：6元/手。(含风险准备金) 　　郑州商品交易所规定的棉花期货交易手续费为6元/手，具体交易手续费因期货公司不同而异。影响棉花价格变动因素　　1、供给。主要由三部分组成：　　A前期库存量，它是构成总供给量的重要部分，前期库存量的多少体现着前期供应量的紧张程度，供应短缺价格上涨，供应充裕价格下降。　　B当期生产量。在充分研究棉花的播种面积，气候状况和生长条件，生产成本以及国家的农业政策等因素的变动情况后，对当期产量会有一个较合理的预测。　　C进口量。实际进口量往往会因政治或经济的原因而发生变化。因此，应尽可能及时了　　解和掌握国际形势，价格水平，进口政策和进口量的变化。　　另外，影响供给的一般因素还有：生产能力、生产商的总数、替代品的相对生产成本、社会风俗习惯以及国家宏观政策等。　　2、需求。通常有国内消费量、出口量及期未结存量三部分组成：　　A 国内消费量。它并不是一个固定不变的常数，受多种因素的影响而变化。主要有：消费者购买力的变化，人口增长及结构的变化，政府收入与就业政策等。　　B 出口量。在产量一定的情况下，出口量的增加会减少国内市场的供应量；反之，出口减少会增加国内市场供应量。　　C 期末结存量。这是分析棉花价格变化趋势最重要的数据之一。如果当年年底存货增加，则表示当年供应量大于需求量，价格就可能会下跌；反之，则上升。　　影响需求的因素还有：消费者的购买力，消费者偏好，代用品的供求及价格，人口变动，商品结构变化及其它非价格因素等。　　当然影响棉花价格的因素还有很多，如经济波动周期、金融货币因素（利率、汇率）、政治因素、政策因素、自然因素、投机和心理因素等，但这些因素最终都是通过供求影响价格的。

785次 2020-07-30
保值性远期外汇交易

什么是保值性远期外汇交易　　远期外汇交易是指交易双方在成交后并不立即办理交割，而是事先约定币种、金额、汇率、交割时间等交易条件，到期才进行实际交割的外汇交易。与即期外汇交易的根本区别，在于交割日不同。凡是交割日在成交两个营业日以后的外汇交易均属于远期外汇交易。　　保值性远期外汇交易是指卖出(或买人)金额等于所持有的(或所承担的)一笔外币资产(或负债)的远期外汇，交割期限一般与资产变现(或负债偿付)的日期相匹配，使这笔外币资产(或外币负债)以本币表示的价值免受汇率变动的影响，从而达到保值目的的外汇交易。　　保值性远期外汇交易的主要使用者是进出口商、国际投资者和外币借贷者。">编辑] 保值性远期外汇交易的案例　　以下以进口商应用远期外汇交易来进行进口付汇保值说明远期交易的保值作用。进口商从国外进口商品，若使用外币支付货款。这样该进口商就可能面临因为这种外币汇率的上涨所带来的损失。为避免这种损失，进口商可以应用远期外汇交易进行套期保值。　　某个澳大利亚进口商从日本进口一批商品，日本厂商要求澳方在3个月内支付10亿日元的货款。当时外汇市场的行情是：即期汇率：1澳元＝100.00～100.12日元3月期远期汇水数：2.00～1.90故3月期远期汇率为：1澳元＝98.00～98.22日元　　如果该澳大利亚进口商在签订进口合同时预测3个月后日元对澳元的即期汇率将会升值到：　　1澳元＝80.00—80.10日元　　问：(1)若澳大利亚进口商不采取避免汇率风险的保值措施，现在就支付10亿日元，则需要多少澳元？(2)若现在不采取保值措施，而是延迟到3个月后支付10亿日元，则到时需要支付多少澳元？(3)若该澳大利亚进口商现在采取套期保值措施，应该如何进行？3个月后他实际支付多少澳元？　　解：　　(1)该澳大利亚进口商签订进口合同时就支付10亿日元，需要以1澳元＝100.00日元的即期汇率向银行支付10亿/100.00=0.1亿澳元，即10,000,000澳元。　　(2)该澳大利亚进口商等到3个月后支付10亿日元，到时以即期汇率：1澳元=80.00日元计算须向银行支付10亿/80＝0.125亿澳元。这比签订进口合同时支付货款多支付0.025亿澳元，即多支付250万澳元，这是不采取保值措施付出的代价。　　(3)该澳大利亚进口商若采取套期保值措施，即向银行购买3月期远期日元10亿，适用汇率是1澳元＝98.00日元。3个月后交割时只需向银行支付1,000,000,000/98＝10,204,081.63澳元，就可获得10亿日元支付给日本出口商。这比签订进口合同时支付货款多支付204,081.63澳元。这是进口商采取套期保值措施付出的代价，它相对于不采取保值措施，而等到3个月后再即期购买日元支付货款付出的代价250万澳元来说是微不足道的。相关条目投机性远期外汇交易参考文献 ↑ 1.0 1.1 1.2 朱箴元.《国际金融(第2版)》.中国财政经济出版社,2005-09-01

619次 2020-07-30
非生产性支出

非生产性支出（nonproductive; unproductive expenditure）目录 1什么是非生产性支出 2 非生产性支出基于交易成本理论的分析1 3参考文献什么是非生产性支出　　非生产性支出是指和生产成本没有直接关系的，比如管理费用、销售费用、销售税金及附加、营业外支出等期间费用。　　财政支出中的非生产性支出是指与生产无直接关系的支出，主要包括非生产性固定资产支出、社会文教科学卫生支出、行政管理和公检法支出等。非生产性支出基于交易成本理论的分析1 　　以Coase(1937)开创的新制度经济学认为，交易成本是影响资源配置的重要因素。张五常(1987)将交易成本视作一种“制度成本”，认为“在最广泛的意义上，交易成本包括所有那些不可能存在于没有产权、没有交易、没有任何一种经济组织的鲁宾逊·克鲁索经济中的成本”，并且“除那些与物质生产过程和运输过程直接有关的成本外，社会中所有可以想象的成本都是交易成本”，同时，所有不是由市场看不见的手指导的生产和交换活动，都是有组织的活动，组织或各种制度的安排的存在和变化也被视为在交易成本的约束下选择的结果，并且所有的组织成本都是交易成本2。由于不同的制度安排意味着不同的交易成本，而在现代社会中专业化的利益巨大，交易成本作为专业化利益的一个比例在不同经济体制下却各不相同。张五常(1998)认为，“这个尺度(交易成本)很大程度上解释了人们看到的各国财富的差别”，同时“这一比率稍微下降一点，就会使财富大大增加”。埃格特森(2004)指出，由于高额的交易成本可能减少或消除本来可能有利的交易，故对于资源的配置和经济组织形式有着深远的影响。同时，交易成本不仅影响了生产的契约安排，而且影响着人们能够在市场上获得的商品和服务的种类和数量(Wang，2003)。　　不同类型的交易成本对社会价值创造的意义并不相同。从市场微观结构出发，企业交易成本可以进一步分为由市场结构决定的交易成本(Spulber，1999)、企业组织内部契约决定的交易成本以及企业作为市场的参与者受到管制者施加的额外成本。不同的交易成本产生原因不尽相同，以下分述。　　(一)由市场结构决定的交易成本　　由市场结构决定的交易成本主要由技术进步及市场结构演化所决定，体现为市场上寻找价格分布、商品质量和劳动投入的信息，以及在市场上寻找潜在获利机会、订立契约以及监督契约执行的成本等。这类成本不可避免，但可以通过建立中间层组织予以降低，对处于同一市场体系下的所有企业都具有同等影响。并且企业可以选择不同的签约对象，以将这种交易成本降至最低。同时，由于价格机制作为“无形之手”，可以有效地协调劳动分工和市场交易(Smjfh，1776)，因而上述成本可能并非影响企业绩效的主要因素。　　(二)企业组织内部契约决定的成本，也就是代理成本。　　埃格特森(2004)认为，“当资源所有者的联合代替了一系列的单一型企业，一种交易成本就被另一种所代替：由一项交易代替一系列市场交易时，市场之内的交易成本降低了，但出现了新成本类型，即形成和维持生产者联合的交易成本—— 通常在文献中被称为代理成本。”这种交易成本无法通过建立中间层组织的方法予以消除，是一种契约签定后的成本，源于代理人的道德风险。　　(三)企业作为市场的参与者受到管制者(政府)施加的额外成本。　　与市场结构决定的交易成本不同，这类成本具有特定性，即企业作为交易一方无法自由选择交易的另一方——政府，除非企业不进入市场。同时，这种交易成本在不同制度环境下可能并不相同，当政府以资源配置者身份出现时，这一成本主要体现为企业的寻租成本。已有研究表明，这类成本(如等待成本、获得经营行业许可的成本、贿赂官员的成本等)在转型经济国家显得更为重要(Dagnino和Farina，1999)。　　由市场结构决定的交易成本虽然对整个社会而言也构成一种成本，但由于信息不完全，交易不可能是无成本的，企业在创造价值的过程中必然要发生上述成本，因而它甚至构成了社会价值创造的一部分。同时，竞争的存在和市场结构的自发演进都使得上述交易成本在既定的技术约束条件下达到最优。相对而言，后两类成本(企业的寻租成本和代理成本)则非社会价值创造所必须，主要体现为财富的再分配，构成社会的一种非生产性支出。同时，这类支出很大程度上影响着企业交易成本的差别和社会资源配置效率的差异，因此，后两类交易成本，企业的非生产性支出包括公司的代理成本和寻租成本，对企业具有更为重要的影响。　　尽管企业非生产性支出广泛存在，学术界却很少对非生产性支出给出定义。从政府支出角度看，生产性支出是指那些能够为私人生产部门生产性活动提供服务的支出，而非生产性支出是指那些对私人经济没有直接影响的支出(Aschauer，1998)。Bhagwati(1982)认为非生产性活动是一种“不产生能够直接或间接增加效用的商品或服务的行为”。依据前述概念，我们可以把非生产性支出定义为那些从社会生产角度看，不能直接或间接有助于产生商品或服务的支出。因而，企业非生产性支出可视为除企业正常生产经营所面临的交易成本之外的所有非生产性成本。其中，代理成本为组织内部交易成本，主要取决于企业内部契约能否及多大程度上有效降低代理人的道德风险和机会主义行为：而寻租成本可视为企业外部交易成本，主要取决于宏观制度因素的影响。参考文献 ↑ 万华林.非生产性支出：理论分析与政策含义.会计之友.2008年第10期上 ↑ 张五常认为，任何需要经理、主任、监督者、管理者、实施者、律师、法官、代理人，或甚至中间人的活动安排，都意味着组织的存在这些职业在鲁滨逊经济中，是不存在的，给他们的工作支付的工资，就是交易成本。

941次 2020-07-30
离岸信托

什么是离岸信托　　离岸是指投资人的公司注册在离岸管辖区，但投资人不用亲临当地，其业务运作可在世界各地的任何地方直接开展。　　信托是财务管理的一项重要工具。在普通法的定义下，信托是指委托人将其财产（包含不动产，无形资产和有形资产）交予受托人，让受托人根据信托的主旨，为受益人之利益或为特定的目的，对财产进行管理或保管。　　离岸信托是指在离岸属地成立的信托。在操作上与信托类似，但因为特定的属地对信托的定义或法条有相对宽松或特别的政策，或受益人的利益能够得到更多的保护。离岸信托的用途　　1、信息保密。　　2、有效地控制受益人的挥霍行为。　　3、遗嘱和不动产规划。　　4、慈善事业。　　5、为未来退休提供保障。　　6、信托投资公司。　　7、设计公司架构。　　8、财产保护。　　9、继承和遗产税规划

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