棕榈油简介 棕榈油是世界油脂市场的一个重要组成部分，目前，它在世界油脂总产量中的比例超过30%。 棕榈油是从油棕树上的棕果(Elaeis Guineensis)中榨取出来的，它被人们当成天然食品来使用已超过五千年的历史。棕榈油的原产地在西非。1870年，棕榈油传入马来西亚。油棕简介 油棕是一种四季开花结果及长年都有收成的农作物。油棕的商业性生产可保持25年。 油棕是世界上生产效率最高的产油植物。在马来西亚，目前每公顷油棕最多可生产大约5吨的油脂，每公顷油棕所生产的油脂比同面积的花生高出五倍，比大豆高出九倍。一般的马来西亚已到成熟期的油棕，每年每公顷平均产量是3.7吨毛棕榈油。棕榈油的作用 它是植物油的一种，能部分替代其它油脂，可代替的有大豆油、花生油、向日葵油、椰子油、猪油和牛油等 。由于棕榈油与各种油脂的相互关系，棕榈油的价格也是随着世界一般油脂价格的游走而浮动，同时，棕榈油价格的波动幅度也很大。棕榈油的应用 棕榈油在世界上被广泛用于烹饪和食品制造业。它被当作食油、松脆脂油和人造奶油来使用。象其它食用油一样，棕榈油容易被消化、吸收、以及促进健康。棕榈油是脂肪里的一种重要成分，属性温和，是制造食品的好材料。从棕榈油的组合成分看来，它的高固体性质甘油含量让食品避免氢化而保持平稳，并有效的抗拒氧化，它也适合炎热的气候成为糕点和面包厂产品的良好佐料。由于棕榈油具有的几种特性，它深受食品制造业所喜爱。棕榈油的产地 马来西亚和印度尼西亚是全球主要的棕榈油生产国，这两个国家的棕榈油产量占全球产量的80%以上。 中国是棕榈油的完全进口国。棕榈油名词解释 棕榈油是从油棕树上的棕果(Elaeis Guineensis)中榨取出来的，果肉压榨出的油称为棕榈油( Palm Oil)，而果仁压榨出的油称为棕榈仁油（Palm Kernel Oil），两种油的成分大不相同。棕榈油主要含有棕榈酸（C 16）和油酸（C 18）两种最普通的脂肪酸，棕榈油的饱和程度约为50%；棕榈仁油主要含有月桂酸(C 12)，饱和程度达80%以上。传统上所说的棕榈油仅指棕榈果肉压榨出的毛油（Crude Palm Oil， CPO）和精炼油（Refined Palm Oil, RPO），不包含棕榈仁油。棕榈油标准合约 交易品种棕榈油交易单位10吨/手报价单位元（人民币）/吨最小变动价位2元/吨涨跌停板幅度上一交易日结算价的4%合约月份1，2，3，4，5，6，7，8，9，10，11，12月交易时间每周一至周五上午9:00～11:30,下午13:30～15:00最后交易日合约月份第10个交易日最后交割日最后交易日后第2个交易日交割等级大连商品交易所棕榈油交割质量标准交割地点大连商品交易所棕榈油指定交割仓库最低交易保证金合约价值的5%交易手续费棕榈油合约交易手续费标准为4元/手，当日开平仓交易手续费按2元/手收取。 会员每月日均成交量达到1000手， 同时日均持仓量达到200手的，每手合约交易手续费减收1元； 会员每月日均成交量达到500手，同时日均持仓量达100手的， 每手合约交易手续费减收0.75元。上述两项措施只达其中一项的，不减收手续费。交割方式实物交割交易代码P上市交易所大连商品交易所棕榈油价格影响因素 棕榈油价格影响因素众多，投资题材丰富，是一个极佳的期货投资品种。影响棕榈油价格的主要因素有国内市场对棕榈油的需求变动情况，大马、印尼的产区天气、收获情况，国际市场对棕榈油的需求变动，向中国出口的船运情况以及汇率变动等等。另外，东南亚地区天气、地质灾害发生频繁，这对棕榈油价格也将会产生经常性的影响，当地政治局势、出口国政策变化等也对棕榈油价格产生较大的影响。从用途的变化上来看，棕榈油用途的增加近年来直接影响着其市场价格。目前，随着能源价格的一路走高，棕榈油作为生物柴油主要原料之一，其需求得到了迅速增长，其价格也越来越受到国际原油等能源价格的影响。 棕榈油价格波幅大，而且日内价格波动频繁，投资机会较多。今年初到目前，大马棕榈油期货价格已经上涨了50%，期间还有两次较大幅度的调整，这种波动大的特点适合长线投资者和趋势投资者。而其日内价格波动频繁又受短线交易投资者的青睐。 棕榈油还有着较多的跨品种、跨市场套利机会。棕榈油是国际油脂市场上产量、消费量和贸易量最大的品种，由于其消费与豆油、菜籽油存在一定的替代关系，因此其价格涨跌对豆油、菜籽油影响很大，是国际食用油脂市场的风向标，同时与相关品种有着较为密切的相关性。目前，国内豆油、菜籽油期货均已上市，与棕榈油将形成完整的油脂期货系列，这给投资者带来了丰富的跨品种套利机会。 棕榈油期货交易门槛较低，适于一般大众投资。棕榈油期货交易所收取的交易手续费设定为不超过6元/手，按照棕榈油现货价格8100元/吨计算，每手棕榈油合约(10吨)的交易手续费不到合约价值的万分之一。低手续费意味着为投资者提供了更多的投资机会，按照棕榈油的最小变动价位2元/吨计，变动一个价位，投资者每手棕榈油的价值变动20元，而买卖一手费用不超过12元，加上期货经纪公司的手续费后，看对方向的投资者都有利可图。 另外，国内棕榈油需求旺盛、经营企业众多，将为棕榈油品种流动性不断增强提供有利条件。张家港江海油脂接运有限公司副总经理郝成军表示，近年来我国棕榈油需求不断增长，进口规模不断扩大，棕榈油市场正处于扩张阶段，现货需求的快速增长使得棕榈油现货交易非常活跃，有众多的贸易企业参与其中。目前国内有棕榈油贸易企业近万家，给棕榈油期货交易活跃打下了非常好的基础。 不过，由于棕榈油价格影响因素较多、波动较大，投资者面临的投资风险也较高。对于棕榈油期货品种，投资者应特别关注东南亚台风、地震等天气和地质灾害情况及当地政治局势，防范突发因素带来的市场风险，同时做好资金管理，控制相应风险。棕榈油的主要用途 棕榈油所含营养成分丰富，同时也含有诸多适合工业使用的物质，被广泛用于餐饮业、食品工业及油脂化工业。 1．棕榈油在餐饮业的应用 人类将棕榈油应用于餐饮已经有超过5000年的历史。与其他食用油脂相比，棕榈油在煎炸、烧烤食物方面具有明显优势，这主要有以下三方面原因： （1）具有良好的抗氧化性（耐炸性）。棕榈油不饱和度适中，不含亚麻酸，富含的天然维他命E是天然的高效抗氧化剂，这使得棕榈油与其他油脂相比更适用于煎炸、烧烤食品。 （2）脂肪酸构成较为理想。棕榈油有50％的不饱和脂肪酸，无反式酸，不易与酸质聚合。 （3）具有经济性。成本是餐饮业选择煎炸、烧烤用油的重要因素。油棕是一种高产的多年生油料植物，一次栽种可收获20年左右，单位面积年产油量远比其他植物油料高，产量相对稳定，这些因素使得棕榈油成为最具价格优势的食用植物油。 2．棕榈油的食品工业用途 在食品工业方面，棕榈油一般被加工成起酥油、人造奶油、氢化棕榈油、煎炸油脂和专用油脂等。 （1）起酥油。起酥油和人造奶油不同，人造奶油是80％的油脂和20％的水，而起酥油是100％纯油脂。起酥油有很多种，每一种食品的制造都需要用到特殊的起酥油，棕榈油是制造起酥油的合适原料。 （2）人造奶油。人造奶油是由水和油脂组成的乳化物，最初生产人造奶油是为了仿造奶油，现在已经形成了多种类型的产品，其中棕榈液油适合制造液态人造奶油，棕榈硬脂适合制造固态人造奶油。 （3）氢化棕榈油。氢化棕榈油在印度、巴基斯坦及中东国家消费较为普遍，这些国家通常将其当作酪脂类产品使用。 （4）专用油脂。棕榈油和棕榈仁油都是生产专用油脂的理想原料，专用油脂主要用于糖果，特别是巧克力类食品的生产。其中棕榈仁硬脂由于其物理性质非常接近于可可脂，又被称为“代可可脂”。 3．棕榈油的工业用途 工业使用的精炼棕榈油，要求熔点不低于44℃。近年来，棕榈油的工业用途得到了快速发展，在发达国家，大量棕榈油被应用于工业领域。在我国，工业用棕榈油有“工业味精”之称，足可见其应用之广泛。此外，随着近年来原油价格的不断上涨，生物燃油日益受到关注，棕榈油也可生产生物燃料，这可能成为其未来消费的新增长点。 棕榈油的工业用途主要分两类：一类是从棕榈油中可以直接得到的，如皂类、环氧棕榈油及其多元醇、聚氨酯和聚丙烯酸酯类产品；另外一类是油脂化工类产品，如脂肪酸、酯、脂肪醇、含氮化合物及甘油，在这几种产品的基础上，还可以通过不同的化学方式生产出各种衍生产品。油脂化工的主要原料是富含长度在C12-C14和C16-C18碳链的油脂，其中棕榈仁油、棕榈硬脂、棕榈酸都是主要的原料。
一、本科目核算企业根据所得税准则确认的可抵扣暂时性差异产生的所得税资产。 根据税法规定可用以后年度税前利润弥补的亏损产生的所得税资产，也在本科目核算。 二、本科目应当按照可抵扣暂时性差异等项目进行明细核算。 三、递延所得税资产的主要账务处理 一）企业在确认相关资产、负债时，根据所得税准则应予确认的递延所得税资产，借记本科目，贷记“所得税——递延所得税费用”、“资本公积——其他资本公积”等科目。 二）资产负债表日，企业根据所得税准则应予确认的递延所得税资产大于本科目余额的，借记本科目，贷记“所得税——递延所得税费用”、“资本公积——其他资本公积”等科目；应予确认的递延所得税资产小于本科目余额的，做相反的会计分录。 三）资产负债表日，预计未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣可抵扣暂时性差异的，按应减记的金额，借记“所得税——当期所得税费用”、“资本公积——其他资本公积”科目，贷记本科目。 四、本科目期末借方余额，反映企业已确认的递延所得税资产的余额。 当期和以前期间应交未交的所得税确认为递延所得税负债，已支付的所得税超过应支付的部分确认为递延所得税资产。具体分析如下： 1.应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率相乘产生递延所得税负债或递延所得税资产。原则上企业应当确认所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债，包括对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债；原则上企业应当以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应税所得为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产，包括对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。应税所得是指未来期间企业正常生产经营活动实现的应纳税所得额，以及因应纳税暂时性差异在未来期间转回相应增加的应税所得，并应提供相关的证据。 2.资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，应当确认以前期间未确认的递延所得税资产。 3.企业对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，应当以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。 递延所得税属于长期资产。
巴里亚的股市预测理论简介 现代股市预测理论的鼻祖，是法国数学家巴里亚(Louis.J.B.A.Bachelier)。通过对巴黎股市的研究，巴里亚写成学术论文， 其要点包括：提出有效率市场(Efficent Market)、股价是随机特性等先进观念，同时为概率理论奠定了基础。更重要的是，他尝试证明期权(Option)和期货(Futures)对平衡价格波动的作用。由此，巴里亚证实股票期货价格是“测不准”的！ 该理论认为：对市场价格定向如有互相矛盾的意见，才会使买卖得到完成；买卖双方的赢亏机会均等，即投机者的数学预期是零；在任何一个指定时刻，价格升降的可能性同时存在。 该理论的另一个观点是时间愈长波幅愈小，以过去60年的美国股票为例，有2/3时间，其每月升降度为5.9%，但全年的升降度并非5.9%×12的72%，而只有20%，仅为每月波幅的3.46倍，即12的平方根为3.46。这一发现有如把较早前(1827年)英国植物学家罗拔·布朗发现的分子不规则运动的情况数量化，后来成为爱园斯坦的“原子论”(Theory of the Atom)的重要成分。“布朗运动” 等于金融学上的“随机漫步” (Random Walk)。
乌拉圭新比索简介 目前的货币使用的是乌拉圭新比索，1975年该国启动币制改革,目前新旧二种币制通用,旧比索1000相当于1个新比索, 新币制较通用。2002年，受阿根廷和巴西的危机影响，乌拉圭被迫实行货币兑换自由浮动政策，引发国内金融市场剧烈震动，乌拉圭比索大幅贬值，国家风险指数达到创纪录的1616点。在政府的努力下，目前该国货币与美圆汇率已有一定回升。进位换算为1UYP=100 centesimos（分） 乌拉圭新比索样币 乌拉圭新比索铸币 乌拉圭新比索铸币
拆借利率 拆借利率就是银行及金融机构之间的短期资金借贷利率，主要用于弥补临时头寸不足，期限较短，最短只有半天，有1至5天的，也有几个月的，但最长不超过1年。拆借利率是根据拆借市场的资金供求关系来决定的，它能比较灵活地反映资金供求的变化情况，是短期金融市场中最具有代表性的利率，其他短期借贷利率通常是比照同业拆借利率加一定的幅度来确定的。
复旦大学介绍 复旦大学经历逾百年的沿革。1917年复旦公学改名为私立复旦大学，下设文、理、商三科以及预科和中学部。1937年抗日战争爆发后，学校内迁重庆北碚， 并于1941年改为“国立”。1946年学校迁回上海江湾原址。到1949年学校已设立文、理、法、商、农五院20多个系（科）。鲁迅、郭沫若、邹韬奋、老舍、竺可桢、马寅初等著名学者曾到校演讲或任教。1950年高校初步进行院系调整，复旦大学的海洋系并入山东大学；上海暨南大学的文、法、商三院，同济大学的文、法两院，以及浙江大学、英士大学的部分系科并入复旦大学。1952年秋全国高校院系调整，复旦大学的法学院、商学院、农学院调出，分别成立了华东政法学院、上海财经学院和沈阳农学院；而华东地区的浙江大学、交通大学、南京大学、安徽大学、金陵大学、圣约翰大学、沪江大学、震旦大学、大同大学、光华大学、大夏大学、上海学院、中华工商专科学校、中国新闻专科学校等高等院校的文、理科有关系科并入复旦大学。二十世纪80年代以后，尤其是通过国家教育部和上海市共同建设，以及“七五”、“八五”、“九五”和“十五”的重点建设，复旦大学逐步发展成为一所人文科学、社会科学、自然科学、技术科学以及管理科学在内的多科性研究型综合大学。2000年上海医科大学与复旦大学合并，成立新的复旦大学。上海医科大学创建于1927年，是中国人自己创办的第一所高等医学院校。建院时定名为第四中山大学医学院，1932年改名为国立上海医学院，1952年更名为上海第一医学院，1959年被中央指定为全国16所重点高等院校之一，1985年改名为上海医科大学。上海医科大学与复旦大学合并，进一步拓宽了复旦大学的学科结构，为综合性大学的发展目标奠定了坚实的基础。 复旦历史上曾经拥有一大批学术大师和著名学者，在国内外享有盛誉。周谷城、陈望道、颜福庆、苏步青、谭其骧、周予同、陈建功、朱东润、胡曲园、严北溟、张世禄、伍蠡甫、卢鹤绂、谢希德等著名学者长期在校执教，为复旦奠定了雄厚的学术传统和基础。谈家桢、吴浩青、谷超豪、胡和生、王迅、陈中伟、杨雄里、杨福家、汤钊猷、顾玉东、李大潜、陈灏珠、沈自尹、闻玉梅、王威琪、陆谷孙、章培恒等一大批知名专家，仍活跃在国内外学术舞台上，成为复旦当代学术精神的代表。建校以来复旦大学共培养了18万余名各类毕业生，涌现出包括于右任、邵力子、陈寅恪、竺可桢、张志让、李岚清等校友在内的众多杰出人才，为国家的建设事业作出了卓越贡献。 复旦大学校训：“博学而笃志，切问而近思”；校风：“文明、健康、团结、奋发”，学风：“刻苦、严谨、求实、创新”。 学校现有复旦学院、中国语言文学系、哲学学院、历史学系、文物与博物馆学系、外国语言文学学院、法学院、国际关系与公共事务学院、新闻学院、经济学院、管理学院、社会发展与公共政策学院、数学科学学院、物理学系、化学系、高分子科学系、环境科学与工程系、信息科学与工程学院、软件学院、光源与照明工程系、材料科学系、力学与工程科学系、生命科学学院、上海医学院、公共卫生学院、药学院、护理学院、国际文化交流学院、计算机科学技术学院等29个直属院系，设有本科专业70个，一级学科博士学位授权点24个，博士学位授权学科、专业点153个（其中自设29个，专业学位1个），硕士学位授权学科、专业点225个（其中自设50个，专业学位8个），并设有25个博士后科研流动站。 学校学科门类齐全，现有哲学、理论经济学、中国语言文学、新闻传播学、数学、物理学、化学、生物学、电子科学与技术、基础医学、中西医结合等一级学科国家重点学科；金融学、产业经济学、政治学理论、国际关系、中国近现代史、历史地理学、计算机软件与理论、内科学（心血管、传染病、肾病）、儿科学、神经病学、影像医学与核医学、外科学、妇产科学、眼科学、耳鼻咽喉科学、肿瘤学、流行病与卫生统计学、药剂学、社会医学与卫生事业管理等二级学科国家重点学科。 学校现有中国语言文学研究所、中国社会主义市场经济研究中心、美国研究中心、历史地理研究所、人口研究所、世界经济研究所、金融研究院、数学研究所、现代物理研究所、遗传学研究所、上海市心血管病研究所、上海市放射医学研究所、肝癌研究所等306个各类研究机构，有专用集成电路与系统、应用表面物理、遗传工程、医学神经生物学等4个国家重点实验室，省、部级研究机构39个。 学校拥有一支高水平的师资队伍，现有专任教师与科研人员2481人，其中教授、副教授近1400人，中国科学院、中国工程院院士35人，博士生导师831人，教育部“长江学者奖励计划”特聘教授50人、讲座教授25人，“国家重点基础研究发展计划（简称973）”项目首席科学家11人，“国家级有突出贡献中青年专家”33人。学校还拥有中山、华山等10个附属医院。附属医院集医疗服务、临床教学与科研工作于一体。医院医疗设备先进、技术力量雄厚，有1600多人具有正、副高级职称，为临床教学创造了良好的教学条件。 复旦大学已成为国际上有影响的学术中心之一，具有广泛紧密的国际联系，学术交流活动非常活跃，已与近30个国家和地区的150多所高校和研究机构建立了合作交流关系，并向300多位国际知名学者和人士授予了名誉博士、名誉教授、顾问教授等称号。美国前总统里根、法国前总统德斯坦、荷兰前首相吕贝尔斯、以色列前总理拉宾、德国总统约翰内斯•劳、德国前总理科尔、美国副总统切尼等外国领导人曾到复旦访问并发表演讲。复旦大学是全国四个对外汉语教学基地之一，留学生数名列全国第二。在校学生国际校际交流数不断增加，2004年出国出境学习学生达到637名，开拓了学生的眼界。复旦大学积极参与各类重要国际大学组织，继1998年成功举办东亚研究型大学年会之后，2000年成功举办21世纪大学校长协会第4次年会，2001年又成功举办了“环太平洋大学协会”第5次年会。随着国际地位的提升，复旦主办了相当多的学术会议， 2002年学校主办了国际数学联盟执委会会议、国际合成金属会议和第七届世界对外汉语教学会议等高规格、大规模的国际学术会议，2004年举办国际学术会议60场次。 复旦大学积极推进国际化进程，与美国耶鲁大学、日本早稻田大学、新加坡国立大学等世界著名大学建立了战略合作伙伴关系，2004年与27个国外大学及学术机构签订了交流协议。复旦校董会热心学校工作，学校每年都得到国内外校董及社会各界的大力资助。 日月光华，旦复旦兮。在国家教育部和上海市政府的重点投资下，复旦这所百年名校正力争建设成为一所立足上海、服务全国、国际一流的高水平、研究型的世界一流综合性大学，为人类文明进步，不断探索教育、科技创新和制度创新成果。 一百多年来，学校在培养人才、创新科技、传承文明、服务社会方面为国家作出突出贡献。复旦历史上拥有一大批学术大师和著名学者，在中国学术和教育史上产生深远影响。复旦师生谨记“博学而笃志，切问而近思”的校训；严守“文明、健康、团结、奋发”的校风；力行“刻苦、严谨、求实、创新”的学风，发扬复旦精神，为民族的解放和振兴，国家的建设和发展，社会的文明和进步作出重要贡献。2005年复旦大学迎来百年华诞。中共中央总书记、国家主席、中央军委主席胡锦涛发来贺信，中共中央政治局常委、全国人大常委会委员长吴邦国出席百年校庆庆祝大会并发表重要讲话。在复旦大学第二个一百年开始之际，学校制定了《复旦大学“十一五”发展规划纲要》，以坚持内涵发展为主导，以增强综合实力为主线，以争取重大突破为方向，向建设世界一流大学的目标大步迈进。辉煌校史 复旦大学，是一所具有悠久历史、享誉海内外的全国重点大学。复旦大学由马相伯创建于1905年，原名为复旦公学。“复旦”二字选自《尚书大传·虞夏传》中“日月光华，旦复旦兮”的名句，意在自强不息。 1911年，辛亥革命如疾风暴雨，复旦学生多数参加革命军；加上经费停发，学校本土又为光复军司令部占用，学校一度停办。 12月中旬，校长马相伯、教务长胡敦复在无锡士绅支持下，借李瀚章大公祠为课堂，昭忠祠为宿舍，筹备复学。 1905～1911年，复旦公学培养出四届高等正科 ，毕业生共57人。 1912年五5月5日，南京临时政府教育部通告各省：大局初定，速令高等学校、专门学校开学。一时各校纷纷筹备复课，复旦则因校址无着，经费困难，束手无策。孙中山先生在听了于右任（时任临时政府交通部长）汇报后，当即决定拨补助金一万元，然后教育部立案。但是有了钱还没有用，关键是教学场所，于是迁址李鸿章祠堂。 1913年3月1日，复旦重新开学。 3月20日，宋教仁被刺。 5月3日，上海学界公祭宋教仁。复旦公学派人布置灵堂，校长李登辉、教师邵力子、蒋梅笙等在会上慷慨陈辞。不久，爆发“二月革命”，但这次革命迅速失败。复旦校董中多人逃亡国外，学校经费补助又告断绝。李登辉校长千方百计地开源节流，师生共同努力，终于使学校收支趋于平衡。在这样克服困难的过程中，养成了复旦师生团结奋斗，精打细算，讲究效率的传统。 1912年～1916年，共培养大学预科毕业生十五人，中学毕业生一百五十人。其中著名的有张志让、孙越崎等人。 1916年6月，袁世凯帝制失败，羞恨而死。当年国庆，复旦师生兴高采烈，演剧三天。 1917年，复旦开始办理大学生本科业务，改名为复旦大学。李登辉先生1917～1937年担任校长。复旦升格为大学后学生也逐步增加。下设文、理、商三科以及预科和中学部。 1918年，李登辉先生去南洋集资了15万，在江湾买了块地，即是今天复旦之基础。 1919年，五四爆发，复旦教师邵力子当时任《民国时报》总编,所以首先接到北京方面的传真，立即告知李登辉及复旦同学，成立了上海市学生联合会，组织学生坚持罢课、罢市，站在了斗争的最前列，并得到了孙中山的大力支持，使师生们大受鼓舞。 1920年冬在江湾建造校舍，至1922年落成。计有教室楼一座，名简公堂（今复旦博物馆）；办公楼一座，名奕柱堂（1929年增添两翼，改作图书馆，今经济学院）；第一学生宿舍（抗日战争中毁于炮火，今相辉堂址）一座；教师宿舍一栋（已毁）。学校初具规模，奠定了以后发展的基础。 1921年，复旦学生为482人，教职员34人。 1923年，金通尹教授倡议在理科设立土木工程系，内部分为道路、桥梁、建筑等。该年秋，郭任远教授建议设立了心理学院，立志建成中国最好的心理学院。 1924年，复旦学生为841人，教职员58人。 1928年，日寇在济南弄出五三惨案，打死我军民众五千余人，残杀我外交人员蔡公时等17人.复旦同学在默哀完后，无不义愤填膺，自动组织义勇军，积极训练,准备投笔从戎。 1929年，复旦大学进行系科改组，增设新闻系、市政系、法律系、教育系，其时全校共有17个系，分属文、理、法、商四个学院。 1931年，“九·一八”事变爆发，复旦在李登辉校长主持下，召集全校师生开声讨大会，并成立军事训练委员会，加强对学生的军事训练。复旦同学在李校长的支持下，三次去南京向国民党政府请愿，强烈要求出兵抗日。 11月20日，复旦一百多同学组织“义勇军”，参加十九路军抗日，被分配担任后勤、宣传、教育等工作.战争期间，复旦迁至徐家汇附中(今复旦中学)，继续上课。 1935年，日寇又制造华北事变，妄图侵吞华北。北平学生发动了“一二九”运动，复旦同学立即响应，到上海市政府请愿，反对华北自治。后又云集火车站准备赴南京请愿。蒋介石打电报给李登辉，李校长被迫去火车站劝阻学生，被同学们谢绝。由于国民党当局的阻扰，复旦学生自己开火车准备去南京请愿，但是铁轨又被破坏。“我们修。”同学们修复铁路后在无锡被阻拦。国民党用武力将同学押解回沪。但京沪铁路中断四天，引起了国际的重视，反响很大。 1936年，3月25日凌晨，上海市军警当局包围复旦大学，并从校外宿舍逮捕学生救国会干部七人。下午，军警又冲入校内，殴打师生，学生大怒，有力反抗，将军警逐出校外。军警在校外开枪，误杀警察一人，反诬学生所为。26日上午，军警进校搜捕，结果一无所获。李登辉校长强烈抗议国民党的暴行，29日召开临时校董会，会后前往责问上海市长吴铁城。吴承认发布复旦学生枪杀警察的新闻是错误的，保证以后决不派警入校搜查。上海各界救国会也发表宣言，抗议军警围捕复旦学生。在各方面的反对和抗议下，国民党不得不将全体被捕学生释放，斗争取得了完全胜利。下半年，李登辉校长在国民党当局的阴谋下被迫离职，吴南轩继任。吴南轩到任后，复旦爱国学生遭迫害，救亡运动被扼杀。 1937年1月8日，为了贯彻国民党最高当局把复旦大学迁出上海的意图，学校董事会召开第九次会议“拟在太湖流域另觅佳处”。国民党三届二中全会期间，民族资本家 荣德生出资购买太湖边土地一千余亩，以促成复旦迁校。由于抗日战争爆发，这一迁校计划未能实行。 1937年，复旦大学发展为具有文、理、法、商四学院，十六系科的大学。还附设有中学、实验中学各一所，义务小学二所。复旦大学已成为我国东南的重要学府。 1937年，“八一三”日寇侵沪战争爆发，战火纷飞，复旦学生开学到校极少。不久，南京教育部派人来沪，指示复旦、大同、大夏、光华四所大学组织临时联合大学内迁。大同、光华因经费无着落而退出。复旦、大夏组织临时联大，分二部分别迁往江西、贵州。 11月12日，上海沦陷。江西一部联大决定内迁贵阳与二部合并，师生长途跋涉，于12月底抵重庆。重庆各界欢迎复旦留在四川。 1938年2月，复旦在重庆复课，师生精神振奋，教学认真，生活俭朴，颇有一番新兴气象。同时，复旦于大夏之“临时联合”正式宣告解体。该年复旦大学重庆部有六十多名毕业生。 1938年2月，留沪复旦复课。这年暑假，复旦上海部有55名毕业生。 1938年秋，复旦渝校陆续增设史地系、数理系、统计系、农垦专修科、园艺系、农场、茶叶组、农艺系等。 1940年5月27日，日机轰炸重庆复旦大学，罹难师生共七人。全校师生，同声哀悼。由于校舍被炸毁，学校宣告本学期暂告一段落。 1940年秋，复旦渝校建立农学院。 1941年11月25日，国民政府行政院第五届一次会议通过决议，复旦大学渝校由私立改为国立，由吴南轩任校长。 12月8日，太平洋战争爆发。日寇进驻上海租界。李登辉校长宣布学校实行“三不主义”，即不向敌伪注册，不受敌伪津贴，不受敌伪干涉。三不不行，立即停办。在敌伪环伺的情况下，学校坚持不教日文。 1946年8月,复旦大学渝校的师生回到上海。 12月24日夜，北大先修班的女生沈崇被美国兵强行奸污。30日晚，复旦举行“全校学生大会”，控诉揭露驻华美军暴行，决定从12月31日起罢课三天。31日，复旦与其他各校代表开会，组成“上海市学生抗议美军暴行联合会”，并决定在1947年元旦举行全市性抗暴游行大示威。 1947年元旦，复旦同学七八百人由虹口公园经四川北路进行游行示威。下午，游行队伍在外滩与十所大专院校、十六所中学同学一起共一万余人，排列成浩浩荡荡的队伍，沿南京路进行游行示威。同日，复旦大学的33位教授，发表《正告美国政府的意见书》。这场抗议驻华美军的运动持续到三月上旬，成为蒋统区人民斗争的新高潮的标志。 3月，复旦学生自治会进行改选，进步同学组成“五院联合竞选团”，反动学生组成“不谈政治竞选团”，展开了激烈的竞选活动。“五院联合竞选团”获得了压倒的胜利。学生自治会竞选一结束，复旦同学立即投入到三反运动中去。 5月26日，在特务学生的指挥下，反动军警在国权路埋伏，袭击进步学生，这就是“国权路血案”。 “国权路血案”发生后，同学罢课，教授罢教，章益校长也多次向教育部提出辞职。国民党反动派进行全市性大搜捕，全市共逮捕学生50余人。复旦同学被捕去11人，由于争议力量的努力，从7月8日开始，被捕学生陆续释放。 7月5日，李登辉老校长提出了“复旦精神”的定义，他对毕业生说：“…服务、牺牲、团结，是复旦的精神，也是你们的责任！” 1948年底，国民党教育部暗中策划复旦迁校台湾，一千多名师生联合签名反对，这件事揭开了护校和迎接解放斗争的序幕。 1949年，为了做好护校工作，以学生为主建立了防护大队。 4月27日，上海警备司令部限令复旦大学在两天内迁入市区育才中学。国民党军队随即进入学校。 5月27日，上海大部解放，复旦同学立即集合，配合人民解放军，乘汽车进入复旦校园。 6月20日，学校由中国人民解放军上海军事管制委员会接管，复旦大学从此回到了人民的怀抱。 1949年新中国成立之后，复旦大学成为中国重点大学之一。毛泽东同志于1951年应陈望道校长之请，为复旦亲笔题写了校名。建国52年来，在党和政府的关怀下，复旦经历了三次重大发展机遇。 第一次是1952年的全国高校院系调整。复旦原有的一批应用系科调出，华东地区10余所高校的文、理相关系科并入，是年复旦不仅大大加强了基础学科的实力，也集中了江、浙、皖、沪地区一批优秀人才，如：苏步青、陈建功、谈家桢、卢鹤绂等教授，均是在院系调整中进复旦的。 第二次是在改革开放以来的20年。国家在“七五”、“八五”、“九五”计划中，连年把复旦大学纳入重点建设之列，使复旦迅速由文、理两科发展成为包括人文、社会、自然、技术和管理科学的多科性综合大学，成为新中国一所有世界影响的著名学府。 第三次是2000年4月27日复旦大学与上海医科大学的合并，组建新的复旦大学。复旦历史上第一次有了医科，学科门类比过去更齐全，综合实力比过去更增强，更具备向世界第一流大学迈进的必要条件。外文学院学院介绍 外国语言文学系是复旦大学最早建立的系科之一。英语语言文学专业与学校同龄，已有九十多年历史。 1949年以后，外文系开设英语和德语语言文学两个专业，随后又增设俄语语言文学专业，同时开设英、法、德、俄、日五个语种的公共外语课程。1952年全国高校院系调整，德文专业并入南京大学；上海圣约翰、沪江及浙江大学等近十所院校的英文专业全部或部分并入我系，复旦大学外文系逐渐成为华东地区师资力量最强的一个英语教育基地。1956年开始，遵照教育部部署，停办俄文专业，集中力量办好英文专业。1966年"文化大革命"开始，外文系师资队伍遭到严重打击，停止招生达5年之久。 七十年代起随着我国外交关系的大发展，外文系除英文专业外，又恢复了俄文和德文专业，新建了日文、法文和西班牙文专业，十年中培养了七百多名学生，教师力量也得到了很大的充实和加强。1978年之后，外文系迎来了复兴的良好时机，全国高考的恢复使外文系的学生质量得到保证；政治上的解放，使许多优秀教师能重新登上讲台，教学质量飞速提高；现代英语、外国文学和莎士比亚等研究室和朝鲜语言文学专业相继建立；现代化的教学设备、图书资料不断增添和更新；原公共外语教研室于1985年发展成相对独立的实体──大学英语教学部；硕士点、博士点的设立和招生使外文系在人才培养方面更上一层楼。2003年成为了复旦大学外国语言学一个新的发展契机，现代英语研究所、外国语言学及应用语言学博士点和外国语言文学博士后流动站相继设立。同年9月，外文系与大学英语教学部合并后成立了外文学院。 外文学院下设的科研组织有：现代英语研究所、莎士比亚和外国文学等研究室。专业教研室有英语、日语、法语、德语、俄语、朝（韩）语和外国文学。每个二级学科都设有硕士点。"英语语言文学"和"外国语言学及应用语言学"设有博士点，还有一个"外国语言文学博士后流动站"。外国语言文学的研究方向有：英语语言文学--现代英语研究、英语文学研究、美国文学研究、翻译学研究、语言学研究、文艺理论研究；俄语语言文学--俄罗斯文学、现代俄语；法语语言文学--法语文体学研究、法语语言学研究、中法文化交流研究；德语语言文学--文学翻译理论、德语文学、西方语言学；日语语言文学--日语语言研究、日本文学研究、翻译学、中日对译、中日比较文学、比较文化；外国语言学及应用语言学--论语言学、应用语言学、翻译理论与实践。 外文学院现有博士生导师9名，教授23名，副教授61名。每年从世界各地聘请近十名外籍教师任教，更有众多的外国语言文学方面的专家、学者前来作短期访问和讲学。本系教师百分之九十以上均曾赴国外访问或进修。德语教授董问樵生前因在中德文化交流中的贡献于1980年获德国总统颁发的铁十字勋章。历史上曾在外文系任教的著名人士有：全增嘏、林同济、戚叔含、伍蠡甫、徐燕谋、葛传槼、杨岂深、杨烈、潘世兹、董问樵、余日宣、余楠秋、孙大雨、黄有恒、姚善友、李振麟、杨必、刘德中、程雨民、陆国强等。他们为外文系的发展和语言文学的研究都作出了极其重要的贡献。 无论教学和科研水平外文学院在全国处于领先地位。在全国专业英语四、八级统测中屡屡获得总分第一和个人第一的优异成绩。科研方面硕果累累；1982年修订了《新英汉词典》，并在此基础上着手进行由陆谷孙教授主编的《英汉大词典》编纂工作。此词书收词20万条，是国家哲学社会科学"七·五"规划的重点项目之一，是建国以来最大的一部英汉双语词典，91年上、下册全部出版完毕。获得了国家、上海及分类学科特等、一等多项重奖。教材建设除修订旧教材外，新的《文科英语》、《理工科英语》、《研究生英语》、《综合英语》、《大学英语》及其配套用书相继编成出版。我院教师的专著、译著、论文络绎不断。其中如译文卓越的外国文学名著《名利场》（杨必译），《浮士德》（董问樵译）等等在八十年代一再重版。在这一时期，外文系先后与英、美、法、德、加、日本、苏联（俄罗斯）、澳大利亚、朝鲜、韩国、新西兰等国的许多大学和研究机构发展了友好的交流关系。 我院多年来教学科研成绩突出，英文教研室93年被上海市评为模范集体；陆谷孙教授同年荣获上海市劳动模范殊荣。94年评为全国教育系统劳动模范，2000年成为全国先进工作者。93年以陆国强教授等为首的英语教学小组获全国二等和上海市一等优秀教学成果奖。朱永生教授和姜银国教授分别于1997和1999年获得上海市育才奖。1997年，以陆谷孙教授为首的英语教学小组获上海市一等优秀教学成果奖。陆谷孙教授主编的《英汉大词典》于1999年荣获国家哲学社会科学优秀成果一等奖。我院目前承担的重大项目有《中华汉英大词典》等。 目前外文学院在读本科生383人，硕士生在读人数57人，博士生在读人数19人。学生的思想政治教育工作是全院和党总支的一项主要工作。99级本科班学生被评为上海市先进集体，学生工作组在97年被评为上海市三八红旗集体。98年5月，由我院学生吴蔚、李峻组成的复旦大学代表队获得第二届"外研杯"全国高校英语辩论赛冠军。2004年我院学生魏香君在我国水平最高最具权威的"21世纪杯"全国大学生英语演讲比赛中勇获一等奖。每年学生中多人次被评为市、校先进个人，并获得各类高额奖学金。英语、日语、德语、法语专业学生在上海和全国多次演讲比赛中成绩优异。英语专业四级、八级考试十年来一直在全国名列前茅。96年度日语专业学生在全国日语水平测试中，荣获个人第一，并在前10名、前20名的优秀学生中外文系学生分别占据50%。师资队伍 英语语言文学系 教授 陆谷孙 朱永生 熊学亮 黄勇民 曲卫国 张 冲 孙 建 谈 峥 沈 黎 汪洪章 副教授 孙 靖 朱建新 方志平 卢丽安 王爱萍 沈 园 张 琼 高永伟 讲师 徐 蔚 丁 骏 王炎强 助教 郑咏滟 翻译系 教授 何刚强 王建开 副教授 陶友兰 讲师 管玉华 姜 倩 助教 冯 超 法语语言文学系 教授 褚孝泉 副教授 陈良明 蔡槐鑫 陈伟丰 袁 莉 助教 郭斯嘉 张 华 赵英晖 德语语言文学系 教授 魏育青 王滨滨 副教授 徐龙顺 夏正标 讲师 李晶浩 刘 炜 吴勇立 高天忻 日语语言文学系 副教授 庞志春 周昭孝 项杏林 余月仙 李 征 讲师 吴 琼 吴冬青 艾 菁 助教 黄小丽 邹 波 俄语语言文学系 教授 姜 宏 副教授 李 静 讲师 汪海霞 赵艳秋 汪 吉 朝鲜语语言文学系 教授 姜银国 金钟太 姜宝有 副教授 黄贤玉 蔡玉子 讲师 姜 颖 郭一诚 大学英语教学部 教授 陆效用 邱东林 曾道明 余建中 梁正溜 蔡基刚 副教授 张丽珍 王春秀 俞宝发 查国生 王美娣 吴建蘅 袁 全 徐德明 唐荣杰 丁小龙 姜新荣 徐 欣 姚燕瑾 程 寅 陈洁倩 陆丽萍 季佩英 陈 进 孙文捷 朱万玉 曹京渊 吴晓真 康志峰 董宏乐 汪 琦 胡凤春 李定军 戴月珍 唐 伟 叶莲莉 王妹芳 吴德雯 殷建国 陆惠勤 陈 欣 赵世澄 陈社胜 讲师 李 萍 宋 梅 蒋亚萍 刘 雯 尤志文 万江波 曾建彬 卢玉玲 肖 杰 李晶洁 谷红欣 刘亦春 吴宝雷 王绍梅 张 颖 毕小莺 赵 海 赵 蓉 汪忠平 雍 毅 时丽娜 何 雁 傅 佳 艾 斐 孙东云 黄 莺 张雪波 谢晓燕 黄红霞 王初文 张传标 倪 慧 葛 宁 刘 兵 涂伶俐 宣 枫 凌秋虹 陈雪雷 彭 华 肖 英 蔡和兵 孙庆祥 杨 霞 李红叶 贺灿文 助教 何 静 陈 淇 樊重芳 顾 乡 江 静 王 旸 张 勤 范若恩 徐 真 马静晶
目录 1 什么是房地产成本 2 房地产成本的组成 3 房地产成本会计的具体工作 4 房地产成本的核算 5 房地产成本核算三大问题 什么是房地产成本 房地产成本是指以房地产开发产品为成本核算对象，以正常生产经营活动为前提，根据房地产开发建设过程中实际消耗量和实际价格计算的实际应用成本。房地产成本按照资金进入企业的形态分类，可以分为采购成本、开发成本和经营成本。 由货币形态转变为储备形态过程中的资金构成采购成本。购入物资的采购成本包括：（1）买价；（2）运杂费；（3）流通环节交纳的税金、外汇价差；（4）采购保管费，即企业的材料物资供应部门和仓库在组织材料物资采购、供应和保管过程中发生的各项费用。其中第（1）、（3）项应直接计入材料物资的采购成本。不能分清负担对象的，按材料物资的重量或买价的比例等分摊标准，分摊计入各有关材料物资的采购成本。采购保管费一般应先通过采购保管费科目核算，月终采用实际分配率或计划分配率分配计入各材料物资的采购成本。 由储备状态转变为成品状态过程中的资金构成开发成本。开发成本汇聚了企业在开发房屋、土地、配套设备和代建工程过程中除开管理费用和财务费用以外的一切费用。通过设置开发成本和开发间接费用两个成本类账户来归储和分配开发产品成本开发成本账户核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程等开发过程中发生的各项费用，包括土地使用和拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费等。企业发生的各项费用属于直接费用的，直接计入开发成本账户；应由开发产品负担的间接费用，应先在开发间接费账户进行归集，月末，再按一定的标准分配计入有关开发产品成本。 由成品状态转变为货币形态过程中的资金构成经营成本。通过设置经营成本账户核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的经营成本，按照经营成本的种类，还可以设置土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、代建工程结算成本、出租产品经营成本等明细科目。出租产品经营成本等于按月计提的出租产品摊销和发生的维修费用之和。除了出租产品经营成本较其产品的开发成本在账上的数额有所变化外，商品房销售成本、配套设施销售成本、土地转让成本和代建工程结算成本都与其相应产品的开发成本在数额上一致。 房地产成本的组成 1、土地费用 土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。 2、前期工程费 前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。 3、建筑安装工程费 建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。 4、市政公共设施费用 市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20% ~30%左右。 5、管理费用 管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。 6、贷款利息 房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。 7、税费 税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。 8、其他费用 其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。 房地产成本会计的具体工作 一、首先要弄清房地产成本的组成。 二、要掌握开发成本核算的项目。开发成本的核算项目有： 1、土地征用及拆迁补偿费：指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。 2、前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 3、基础设施费指：土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 4、建筑安装工程费：指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 三、正确核算区分开发成本和期间费用 1、房地产开发企业的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。 2、管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。 3、因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。 房地产成本的核算 一、开发成本的核算 (一)、房地产开发成本的组成内容 为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。 要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类： 1、土地开发成本：指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 2、房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。 3、配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 4、代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。 以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目： 1、土地征用及拆迁补偿费或批租地价：指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。 2、前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 3、基础设施费指：土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 4、建筑安装工程费：指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。 (二)、房地产开发成本核算程序 房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程 开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。其一般程序是： 1、归集开发产品费用 由于开发规模的不同，房地产开发的成本归集对象也是不同的。对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，如街坊改造或小区开发，就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，成本核算不能过细（台以单幢为单位），因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋，这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，成本核算也不能简单地以小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其成本结算和管理上的作用。本文以为：应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据，对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和成本结算，充分发挥成本核算的作用。 （1）在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。 （2）为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。 （3）将“开发间接费”账户归集的开发间接费，按一定的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。 通过上述程序，将应计人各成本核算对象的开发费用，归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。 2、正确划分成本项目 客观地反映产品成本的结构，便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。选择成本项目不能太多，对于发生次数较少、特别是单笔发生的费用，应尽量合并。而对金额较大、并陆续发生的费用应单独设立科目核算。 为核算开发企业的开发成本，企业可根据其本身经营开发的业务要求，设置下列账户： （1）“4301开发成本”账户。 本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。借方余额反映未完开发项目的实际成本。本账户应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算对象进行明细核算。 （2）“4302开发间接费”账户。 本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。月末本账户无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部门（分公司）设置明细账户。 按现行的房地产开发企业会计制度规定，间接费用应作为期间费用，直接计入当期损益，本文认为，这样处理，对部分费用来说，有悖于会计的配比性原则。该原则要求：企业的各项收入和与其相关联的成本、费用，应当在同一会计期间内予以确认和计量。比如，为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用，这些费用的特点是数额较大、受益对象明确，如果在受益对象实现销售之前，就将其列入损益类科目进行核算，势必会形成虚假的财务成果，不能客观地反映企业的实际经营情况。 3、计算并结转已完开发产品实际成本 计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品”账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。 4、按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户。 即借记“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户，贷记“开发产品”账户。 房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决策，因为工程决算在施工完成后进行，时间性比较明确，而且涉及到工程款的支付，比较实际，不易拖拉，而项目决算有可能因为各种原因显得遥遥无期，比如小区个别配套没有完成（不影响销售），计划中的公建设施暂时不能实施，或者押金的收回久拖不决等等，这些都会影响整个开发项目的完全建成，进而影响项目决算。如何解决这个问题，本文以为完全可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算预提计入成本，以便项目决算能按计划进行，以后待工程完成后再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程内容通常在项目总投资中所占的比例很小，所以对项目的总成本和单位成本一般不会造成较大的影响。 (三)、房地产开发成本的确定 对于房地产开发公司来说，根据《企业所得税暂行条例》第六条、第七条、《企业所得税暂行条例实施细则》第八条、《企业所得税税前扣除办法》（国税发 200084号）第四条、第六条、第八条、第九条，《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发200631号）规定，开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。 那么，对于房地产开发企业来说，其销售成本应如何确定呢？ 1、根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发200631号）第八条第（二）项的规定，已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本。 2、至于广告费列支的问题，根据《企业所得税税前扣除办法》（国税发200084号）第四十条的规定，纳税人每一纳税年度发生的广告费支出可以在税前列支的部分确实应该在销售（营业）收入2％以内据实扣除。但是后来，国家税务总局在2001年8月又下发了《关于调整部分行业广告费用所得税税前扣除标准的通知》（国税发200189号），根据该《通知》第一条的规定：自2001年1月1日起，制药、食品（包括保健品、饮料）、日化、家电、通信、软件开发、集成电路、房地产开发、体育文化和家具建材商城等行业的企业，每一纳税年度可在销售（营业）收入8%的比例内据实扣除广告支出。另外，《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发200631号）规定，开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数；新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。 3《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发200631号）第八条第（二）项第十二、十三款是这样分别规定的：开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除；成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。 4、借款利息支出，按照下列方法对成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除： （1）开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。 （2）开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。 （3）开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。 二、土地开发成本的核算 (一)、土地开发支出划分和归集的原则 房地产开发企业开发的土地，按其用途可将它分为如下两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地（也叫商品性建设场地）；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。 现行会计制度中设置的“开发成本——土地开发成本”科目，它的核算的内容，与企业发生的土地开发支出并不完全对口，原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地，其费用可分清负担对象的，应直接计入有关房屋开发成本，在“开发成本——房屋开发成本”科目进行核算。如果企业开发的自用土地，分不清负担对象，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，其费用可先通过“开发成本——土地开发成本”科目进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准（如房屋占地面积或房屋建筑面积等）将其分配计入有关房屋开发成本。如果企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分，则应将整块土地作为一个成本核算对象，在“开发成本——土地开发成本”账户中归集其发生的全部开发支出，计算其总成本和单位成本，并于土地开发完成时，将成本结转到“开发产品”账户。待使用土地时，再将使用土地所应负担的开发成本，从“开发产品”账户转入“开发成本——房屋开发成本”账户，计入商品房、出租房等房屋的开发成本。 (二)、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 （1）土地开发成本核算对象的确定 为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象： 1、对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象； 2、对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。 成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。 （2）土地开发成本项目的设置 企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和内容都不相同，有的只是进行场地的清理平整，如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整；有的除了场地平整外，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。因此，就各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完全相同的。企业要根据所开发土地的具体情况和会计制度规定的成本项目，设置土地开发项目的成本项目。对于会计制度规定的、企业没有发生支出内容的成本项目，如建筑安装工程费，配套设施费，可不必设置。根据土地开发支出的一般情况，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目： （1）土地征用及拆迁补偿费或土地批租费； （2）前期工程费； （3）基础设施费； （4）开发间接费。 其中土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有关地上、地下物拆迁补偿费等。但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减有关成本。开发土地如通过批租方式取得的，应列入批租地价。前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用，包括规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等。基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。开发间接费指应由商品性土地开发成本负担的开发间接费用。土地开发项目如要负担不能有偿转让的配套设施费，还应设置“配套设施费”成本项目，用以核算应计入土地开发成本的配套设施费。 (三)、土地开发成本的核算 企业在土地开发过程中发生的各项支出，除可将直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发成本”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地开发成本”账户进行核算。 为了分清转让、出租用土地开发成本和不能确定负担对象自用土地开发成本，对土地开发成本应按土地开发项目的类别，分别设置“商品性土地开发成本”和“自用土地开发成本”两个二级账户，并按成本核算对象和成本项目设置明细分类账。对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发成本明细分类账，并记入“开发成本——商品性土地开发成本”、“开发成本——自用土地开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款—— 应付工程款”等账户的贷方。发生的开发间接费用，应先在“开发间接费用”账户进行核算，于月份终了再按一定标准，分配计入有关开发成本核算对象。应由商品性土地开发成本负担的开发间接费，应记入“开发成本——商品性土地开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。 (四)、举例说明土地开发成本的核算 如某房地产开发企业在某月份内，共发生了下列有关土地开发支出： 商品性土地自用土地 支付征地拆迁费78 000元72 000元 支付承包设计单位前期工程款20 000元18 000元 应付承包施工单位基础设施款25 000元18 000元 分配开发间接费10 000元 合计133 000元108 000元 1、则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作： 借；开发成本——商品性土地开发成本 78 000 开发成本——自用土地开发成本 72 000 贷：银行存款 150 000 2、用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作： 借：开发成本——商品性土地开发成本 20 000 开发成本——自用土地开发成本 18 000 贷：银行存款 38 000 3、将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作： 借：开发成本——商品性土地开发成本 25 000 开发成本——自用土地开发成本 18 000 贷：应付账款——应付工程款 43 000 4、分配应记入商品性土地开发成本的开发间接费用时，应作： 借：开发成本——商品性土地开发成本 10 000 贷：开发间接费用 10 000 同时应将各项土地开发支出分别记入商品性土地开发成本、自用土地开发成本明细分类账。 (五)、已完土地开发成本的结转 已完土地开发成本的结转，应根据已完成开发土地的用途，采用不同的成本结转方法。 为转让、出租而开发的商品性土地，在开发完成并经验收后，应将其实际成本自“开发成本——商品性土地开发成本”账户的贷方转入“开发产品——土地”账户的借方。假如上述开发企业商品性土地经开发完成并验收，加上以前月份开发支出共1002 000元，应作如下分录入账： 借：开发产品——土地 1002 000 贷：开发成本——商品性土地开发成本 1002 000 为本企业房屋开发用的土地，应于开发完成把土地投入使用时，将土地开发的实际成本结转计入有关房屋的开发成本，结转计入房屋开发成本的土地开发支出，可采用分项平行结转法或归类集中结转法。分项平行结转法是指将土地开发支出的各项费用按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的对应成本项目。归类集中结转法是指将土地开发支出归类合并为“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”两个费用项目，然后转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”成本项目。凡与土地征用及拆迁补偿费或批租地价有关的费用，均转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”项目；对其他土地开发支出，包括前期工程费、基础设施费等， 则合并转入有关房屋开发成本的“基础设施费”项目。经结转的自用土地开发支出，应将它自“开发成本——自用土地开发成本”账户的贷方转入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方。 假如上述开发企业自用土地在开发完成后，加上以前月份开发车出540 000元共648 000元。这块土地用于建造151出租房和181周转房，其中151出租房用地1500平方米，181周转房用、地1200平方米，则单方自用土地开发成本为240元（648000元／1500+1200），应结转151出租房开发成本的土地开发支出为360 000元（240元×1500），结转181周转房开发成本的土地开发支出为288 000元（240元×1200），在总分类核算上应作如下分录入账： 借：开发成本——房屋开发成本 648 000 贷：开发成本——自用土地开发成本 648 000 如果自用土地开发完成后，还不能确定房屋和配套设施等项目的用地，则应先将其成本结转“开发产品——自用土地”账户的借方，于自用土地投入使用时，再从“开发产品——自用土地”账户的贷方将其开发成本转入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方。 三、前期工程费用的核算 房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等各项前期工程支出，能分清成本核算对象的，应直接记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。应由两个或两个以上成本核算对象负担的前期工程费，应按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。 四、基础设施费用的核算 房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化、环卫设施以及道路等基础设施支出，一般应直接或分配记入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。如开发完成商品性土地已转入“开发产品”账户，则在用以建造房屋时，应将其应负担的基础设施费（按归类集中结转的还应包括应负担的前期工程费和开发间接费）计入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本—— 房屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账户的贷方。 五、建筑安装工程费用的核算 房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出，应根据工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用发包方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其建筑安装工程支出，应根据企业承付的已完工程价款确定，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。如果开发企业对建筑安装工程采用招标方式发包，并将几个工程一并招标发包，则在工程完工结算工程价款时，应按各项工程的预算造价的比例，计算它们的标价即实际建筑安装工程费。 如某开发企业将两幢商品房建筑安装工程进行招标，标价为1080 000元，这两幢商品房的预算造价为： 101 商品房 630 000元 102 商品房 504 000元 合计 1134 000元 则在工程完工结算工程价款时，应按如下方法计算各幢商品房的实际建筑安装工程费： 某项工程实际建筑安装工程费＝工程标价×该项工程预算造价÷各项工程预算造价合计 设例中： 101 商品房 1080000元×630000元÷1134000元＝600000元 102 商品房 1080000元×504000元÷1134000元＝480000元 采用自营方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其发生的各项建筑安装工程支出，一般可直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存材料”、“应付工资”、“银行存款”等账户的贷方。如果开发企业自行施工大型建筑安装工程，可以按照本章第二节所述设置“工程施工”、“施工间接费用”等账户，用来核算和归集各项建筑安装工程支出，月末将其实际成本转入“开发成本——房屋开发成本”账户，并记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。 企业用于房屋开发的各项设备，即附属于房屋工程主体的各项设备，应在出库交付安装时，记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存设备”账户的贷方。 施工的房屋开发项目，其发生的各项建筑安装工程支出，一般可直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存材料”、“应付工资”、“银行存款”等账户的贷方。如果开发企业自行施工大型建筑安装工程，可以设置“工程施工”、“施工间接费用”等账户，用来核算和归集各项建筑安装工程支出，月末将其实际成本转入“开发成本——房屋开发成本”账户，并记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。企业用于房屋开发的各项设备，即附属于房屋工程主体的各项设备，应在出库交付安装时，记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存设备”账户的贷方。 六、配套设施开发成本的核算 (一)、配套设施的种类及其支出归集的原则 房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。 按照现行财务制度规定，城市建设规划中的大型配套设施项目，不得计入商品房成本。因为这些大配套设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中，由于城市基础设施的投资体制，无法保证与城市建设综合开发协调一致，作为城市基础设施的投资者，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，开发企业也只得将一些不能有偿转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。 为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种： 1、对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出； 2、对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本； 3、对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集。 由上可知，在配套设施开发成本中核算的配套设施支出，只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。 (二)、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转，有的也需要其他配套设施为其提供服务，所以理应分配为其服务的有关设施的开发成本。 对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。如果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总成本后，按照各该项目的预算成本或计划成本的比例，算出各配套设施的开发成本，再按一定标准，将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本。至于这些配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置如下四个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费。由于这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发间接费用，也可直接分配计入有关房屋开发成本。因此，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。 (三)、配套设施开发成本的核算 企业发生的各项配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出，应记入各大配套设施开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用，应记入各配套设施开发成本明细分类账的“开发间接费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。 对配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可接配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费，将它记入房屋等开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“预提费用”账户的贷方。因为一个开发小区的开发，时间较长，有的需要几年，开发企业在开发进度安排上，有时先建房屋，后建配套设施。这样，往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销售，而幼托、消防设施等尚未完工的情况。这种房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法接配套设施的实际开发成本进行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋等的开发成本。开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行： 某项开发产品预提的配套设施费＝该项开发产品预算成本（或计划成本）×配套设施费预提率 配套设施费预提率＝该配套设施的预算成本（或计划成本）÷应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计×100% 式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施。 例如：某开发小区内幼托设施开发成本应由101、102商品房，151出租房，181周转房和201大配套设施商店负担。由于幼托设施在商品房等完工出售、出租时尚未完工，为了及时结转完工的商品房等成本，应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等的开发成本。假定各项开发产品和幼托设施的预算成本如下： 101 商品房 1000 000元 102 商品房 900 000元 151 出租房 800 000元 181 周转房 800 000元 201 大配套设施——商店 500 000元 251 幼托设施 320 000元 幼托设施配套设施费预提率＝320000÷（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%＝320000÷4000000×100%＝8% 各项开发产品预提幼托设施的配套设施费为： 101商品房：1000 000元×8％＝80 000元 102商品房：900 000元×8％＝72000元 152出租房：800 000元×8％＝64000元 182周转房；800 000元×8％＝64000元 201大配套设施——商店：500 000元×8％＝40 000元 按预提率计算各项开发产品的配套设施费时，其与实际支出数的差额，应在配套设施完工时，按预提数的比例，调整增加或减少有关开发产品的成本。 现举例说明配套设施开发成本的核算如下： 如某房地产开发企业根据建设规划要求，在开发小区内负责建设一间商店和一座水塔、一所幼托。上述设施均发包给施工企业施工，其中商店建成后，有偿转让给商业部门。水塔和幼托的开发支出按规定计入有关开发产品的成本。水塔与商品房等同步开发，幼托与商品房等不同步开发，其支出经批准采用预提办法。上述各配套设施共发生了下列有关支出（单位：元）： 201 251 252 商店 水塔 幼托 支付征地拆迁费 50 000 5 000 50 000 支付承包设计单位前期工程款 30 000 20 000 30 000 应付承包施工企业基础设施工程款 50 000 30 000 50 000 应付承包施工企业建筑安装工程款 200 000 245 000 190 000 分配水塔设施配套设施费 35 000 分配开发间接费 55 000 预提幼托设施配套设施费 40 000 1、则用银行存款支付征地拆迁费时，应作： 借：开发成本——配套设施开发成本 105 000 贷：银行存款 105 000 2、用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作： 借：开发成本——配套设施开发成本 80 000 贷：银行存款 80 000 3、将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时，应作： 借：开发成本——配套设施开发成本 765 000 贷：应付账款——应付工程款 765 000 4、分配应记入商店配套设施开发成本的水塔设施支出时，应作； 借：开发成本——配套设施开发成本——商店 35 000 贷：开发成本——配套设施开发成本——水塔 35 000 5、分配应记入商店配套设施开发成本的开发间接费用时，应作： 借：开发成本——配套设施开发成本——商店 55 000 贷：开发间接费用 55 000 6、预提应由商店配套设施开发成本负担的幼托设施支出时，应作： 借：开发成本——配套设施开发成本——商店 40000 贷：预提费用——预提配套设施费 40000 7、同时应将各项配套设施支出分别记入各配套设施开发成本明细分类账。 (四)、已完配套设施开发成本的结转 已完成全部开发过程计经验收的配套设施，应按其人问情况和用途结转其开发成本： 1、对能有偿转让给有关部门的大配套设施，如上述商店设施，应在完工验收后将其实际成年自“开发成本一配套设施开发成本”账厂的贷方转入“开发产品——配套设施”账户的借方，作如下分录入贴： 借：开发产品——配套设施 460000 贷：开发成本——配套设施开发成本 460000 配套设施有偿转让收入，应作为经营收入处理。 2、按规定应将其开发成个分配计入商品房等计发产品成本的公共配套设施，如上述水塔设施，在完工验收后、应将其发生的实际开发成本按一定的标准（有关开发产品的实际成本、预算成本或计划成本），分配记入有关房屋和大配套设施的开发成本，作如下分录入账： 借：开发成本——房屋开发成本 265000 开发成本——配套设施开发成本 35000 贷：开发成本——配套设施开发成本 300000 3、对用预提方式将配套设施支出记入有关评发产品成本的公共配套设施，如幼托设施，应在完工验收后，将其实际发生的开发成本冲减预提的配套设施费，作如下分录入账： 借：预提费用——预提配套设施费 320 000 贷：开发成本——配套设施开发成本 320 000 如预提配套设施费大于或少于实际开发成本，可将其多提数或少提数冲减有关开发产品成本或作追加的分配。如有关开发产品已完工并办理竣工决算，可将其差额冲减或追加分配于尚未办理竣工决算的开发产品的成本。 五、房地产开发间接费用的核算 (一)、开发间接费用的组成和核算 开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”贴户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。 为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发间接费用应分设如下明细项目进行核算： 1、工资 指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。 2、福利费 指按上项人员工资总额的一定比例（目前为14％）提取的职工福利费。 3、折旧费 指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。 4、修理费 指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。 5、办公费 指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。 6、水电费 指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。 7、劳动保护费 指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。 8、周转房摊销 指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。 9、利息支出 指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。 10、其他费用 指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。 从上述开发间接费用的明细项目中，可以看出它与土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费等变动费用不同，它属于相对固定的费用，其费用总额并不随着开发产品量的增减而成比例的增减。但就单位开发产品分摊的费用来说，则随着开发产品量的变动而成反比例的变动，即完成开发产品数量增加，单位开发产品分摊的费用随之减少；反之，完成开发产品数量减少，单位开发产品分摊的费用随之增加。因此，超额完成开发任务，就可降低开发成本中的开发间接费。 开发间接费用的总分类核算，在“开发间接费用”账户进行。企业所属各内部独立核算单位发生的各项开发间接费用，都要自“应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“递延资产”、“银行存款”、“周转房——周转房摊销”等账户的贷方转入“开发间接费用”账户的借方，作如下分录入账： 借：开发间接费用 贷：应付工资 应付福利费 累计折旧 递延资产 银行存款 周转房——周转房摊销 必须指出，如果开发企业不设置现场管理机构而由企业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的费用，除周转房摊销外，其他开发间接费可记入企业的管理费用。 开发间接费用的明细分类核算，一般要按所属内部独立核算单位设置“开发间接费用明细分类账”，将发生的开发间接费用按明细项目分栏登记。 (二)、开发间接费用的分配 每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计人有关开发产品的成本。开发间接费用的分配方法，企业可根据开发经营的特点自行确定。不论上地开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计人有关房屋开发成本。也就是说，企业内部独立核算单位发生的开发间接费用，可仅对有关开发房屋、商品性土地、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配。开发间接费用的分配标准，可按月份内各项开发产品实际发生的直接成本（包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费）进行，即： 某项开发产品成本分配的开发间接费＝月份内该项开发产品实际发生的直接成本×本月实际发生的开发间接费用÷应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本总额 如某房地产开发企业某内部独立核算单位在1998年5月份共发生了开发间接费用41 600元，应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本如下： 开发产品编号 名称 直接成本 101 商品房 50 000 102 商品房 120 000 151 出租房 75 000 181 周转房 70 000 201 大配套设施——商店 80 000 301 商品性土地 125000 合计 520 000 根据上列公式，即可为各开发产品算得5月份应分配的开发间接费： 101商品房：50000元×41600元÷520000元＝50 000元×8%＝4 000元 102商品房：120 000元×8%＝9 600元 151出租房：75 000元×8％＝6 000元 181周转房：70 000元×8％＝5 600元 201大配套设施：80 000元×8％＝6 400元 301商品性土地；125 000元×8％＝10 000元 根据上面计算，就可编制有如下所示的开发间接费用分配表： 开发间接费用分配表 2000年5月 单位：元 开发项目编号名称 直接成本 分配开发间接费 101商品房 50 000 4 000 102商品房 120 000 9 600 151出租房 75 000 6 000 181周转房 70 000 5 600 201大配套设施 80 000 6 400 301商品性土地 125 000 10000 合 计 520 000 41 600 根据开发间接费用分配表，即可将各开发产品成本分配的开发间接费记入各开发产品成本核算对象的“开发间接费”成本项目，并将它记入“开发成本”各二级账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方，作如下分录入账： 借：开发成本——房屋开发成本 25 200 开发成本——配套设施开发成本 6 400 开发成本——商品性土地开发成本 10 000 贷：开发间接费用 41 600 房地产成本核算三大问题 有些房地产公司正在有意或无意的错误核算开发成本，以不真实开发成本隐性抬高房价。假定购房者总共花费115元，其中“底商”等经营性配套设施成本占到 20元，车库成本占到10元，物业管理公司用房成本５元，也就是说真正的住宅成本才80元。换句话说，购房者花了30％本不该自己掏的钱。地产商就是通过将本不该购房者负担的成本都放入住宅的“大成本”里面，不知不觉中抬高了房价，从中获取现金或无偿占用房屋的利益。 由于房地产开发周期长，开发过程中涉及到相关行业、部门众多，行政性收费项目较多，需要掌握的相关法规政策也较多，如果房地产经营企业同时开发的不止一个建设项目，成本核算就显得相当复杂。地产商正是钻了这样的空子，猛揩了业主们一次油。 隐性手段—：底商成本计入住宅成本 当工程竣工验收后，房地产经营企业将发生的全部成本均计入建设项目成本，做为商品住宅的成本，而每个建设项目并不分类核算经营用房和居民住宅。有的房地产经营企业更甚，将其在小区内建设的单体经营用房成本，如准备以后用做商场或文化体育设施等的成本，全部计入商品住宅成本，使商品住宅成本增高，致使房价虚高，消费者负担加大。 由于这类建设项目建成后往往都是由房地产经营企业出租或出售给其他商户使用，但是这些建筑的成本都计入商品住宅成本，致使房屋产权不明晰，实际上形成了房地产经营企业是在违法出租或违法出售商品房。同时使商品住宅成本加大，从而损害了消费者的利益。 正确的做法是应将“底商”的成本单独核算，即按“底商”的建设面积占此建筑总建设面积的比例来分配负担相应的建筑安装工程费、配套设施费、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和开发间接费等费用。 隐性手段二：车库成本计入住宅成本 车库也被地产商们打起了主意。他们采取的做法通常是把车库出售或出租给业主。但房地产经营企业在成本核算中，往往将机动车库的成本计入商品住宅的大成本。这样形成的结果是加大了商品住宅成本，但购买住宅的消费者并没有得到相应的车位？而且由于机动车库并没有单独报产权，所以机动车库没有产权，而房地产经营企业又将这没有产权的车位出租或出售给其他消费者，容易引起产权的混乱，并使国家税收遭受损失。 隐性手段三：物业管理用房计入住宅成本 在各房地产经营企业的固定资产账上几乎没见到过各开发小区物业管理用房（指为多幢房屋服务的管理用房）的记录，这就是说各小区的物业管理用房的所有权并不属于相应的房地产经营企业，但实际情况是各小区的物业管理用房都被相应的房地产经营企业或该房地产经营企业另组建一个物业管理公司控制着。 在房地产经营企业的账上，建造这些物业管理用房的成本，并没有单独记录，也是计入商品住宅的成本中。如果这样核算，物业管理用房就应该是业主的共有财产，而业主们并不了解情况，也得不到该物业管理用房的管理权和支配权，这实际上形成一种欺诈行为。 按照北京市国土资源和房屋管理局《北京市商品房销售面积计算及公用面积分摊暂行规定》：“为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不应计入建筑空间”；国家计委、建设部《关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》中第七条规定：“开发经营企业留用的办公用房，经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用不得计入经济适用住房价格。” 可见，将管理用房由开发经营企业管理而将其成本摊入商品住宅成本是不合理的，应将其成本单独核算，计入房地产经营企业的固定资产；如果将为多幢房屋服务的物业管理用房的成本摊入商品住宅成本，那么这些房屋的产权就应明确为购买小区住宅的业主所共有。 房地产商通过以上三种手段，无形中抬高了房价，最终受害的还是广大业主。相关法规还应该再进一步细化，“底商”、“车库”、“物业管理用房”都应该单独核算。
横向销售（crosswise sale） 目录 1 什么是横向销售 2 横向销售的账务处理 什么是横向销售 横向销售是指企业集团内部两家子公司之间销售存货、固定资产、无形资产和购买债券的行为。 横向销售的账务处理 当发生横向销售时，出售的子公司已在其账上实现收入、结转成本费用，确认损益，但从企业集团看，只要购入的子公司尚未将存货向外界转售，或购入内部长期资产尚在使用，或尚持有内部债券，则总存在着未实现损益或推定损益，未实现损益和推定损益均应归属于出售的子公司，在复杂权益法下需要调整母公司的投资收益和长期股权投资；在计算少数股东损益时，也应调整由少数股权分摊的未实现损益或推定损益。 因此，横向销售时所形成的未实现损益和推定损益对少数股东损益和少数股东权益均产生了影响。
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