名词解释 国库券市场即国库券发行与流通所形成的市场。 它的优势 国库券是为解决国库资金周转困难而发行的短期债务凭证，期限短，流动性强；国库券发行频率高，但存量可观；国库券发行一般采用间接发行方式由金融机构承销；国库券安全性好，收益率合理且可以免税。因此，国库券市场交易活跃，既是投资者的理想场所，也是商业银行调节流动性和中央银行公开市场操作的场所。
什么是房地产融资 房地产融资是指为了保证整个房地产业经济运动的顺利进行，而发生的融迩资金的经济活动。 房地产融资的内容 和其他融资活动一样，房地产融资包括筹集资金和供应资金这两个基本环节。筹集资金是供应资金的前提条件，没有资金的筹集，资金的供应就成了无源之水。从房地产资金运行来看，房地产融资又包括房地产开发经营资金的融通与房地产消费资金的融通两个方面。 房地产融资所融通的资金主要有国家或地方政府预算中的房地产开发经营资金和房地产行业或企业自己向社会广泛筹集的资金。其中包括通过银行，个人或其他行业的企业筹集而来的资金，只要这些资金在实际使用上是直接投入房地产业的经济运行的，那么就属于房地产融资的范畴。广泛而活跃的房地产融资活动，是社会房地产业发展的基础。房地产融资活动的深度和广度，直接制约着房地产业发展的规模，速度及社会对房地产消费的满足程度：同时，它也是反映房地产商品化进程的尺度。">编辑] 房地产融资的特点 房地产开发经营有规模大、投资多、周期长、风险高等特性，这决定了房地产融资的类似特点。 (一)融资规模大 房地产开发经营由于投资价值大而产生了大量的资金需求，并且，房地产企业的资金，存在使用支出上的集中性和来源积累上的分散性、长期性的矛盾。因此，房地产企业必须综合运用多种融资方式，充分发掘内部潜力并进行大规模的外部资金融通。 (二)资金回收期长 由于房地产开发经营的周期长，一个项目从策划、建设、竣工验收到出售(或出租)至少需1年以上时间，且销售(或出租)一定数量后才能收回成本乃至产生利润，因此，房地产开发经营的资金周转慢、回收期长，所以各种融通资金的回收期(或偿还期)也长。">编辑] 房地产融资的原则 房地产企业在融资过程中，必须综合研究、分析影响融资活动的各种因素，遵循一定的原则，力求达到房地产融资的最佳效益。 (一)适度规模原则 房地产企业不论通过什么渠道，采取什么方式融通资金，首先应该确定合理的资金需要量。融资固然要广开渠道，但必须有一个适度的界限。融资过多，会增加融资成本、降低资金使用效果；融资过少，又会影响资金的供应，进而影响开发经营的规模和进度。因此，在确定合理、适度的融资规模时，不仅要考虑房地产开发经营的规模、周期等，估算总的资金需要量，安排各年的投资支出；同时，还要根据开发经营对资金使用的时间要求，将全年的资金需求量合理分解为每季度、每月的需求量，并结合资金的回收预测，合理适度地安排融资、投放和回收。 (二)成本效益原则 房地产企业进行资金融通必须支付一定的代价、承担一定的融资成本，融资成本主要包括各种资金的占用费和筹措费。由于各种不同的房地产融资渠道和融资方式具有不同的融资成本和融资难易度，因此，房地产企业在融资时，应选择合理的融资渠道和方式，力求降低融资成本。房地产融资是为了投资，所以，房地产融资必须首先确定有利的投资方向和明确的资金用途，统筹考虑融资和投资两个环节，力求融资成本低而投资效益高，实现最优的成本效益。 (三)风险收益原则 房地产企业可依靠举债来从事房地产开发经营活动，即进行负债经营。负债经营可使企业利用财务杠杆作用提高权益资本收益率。但房地产企业进行资金融通是要承担一定的风险的。特别是当房地产企业进行负债经营时，面临着资金供给、还本付息、破产偿债等风险。因此，房地产企业在融资活动中，不仅必须考虑利用负债经营的财务杠杆作用，而且要全面衡量融资风险，力求实现房地产融资风险与收益的均衡。">编辑] 房地产融资的分类 从房地产融资的资本流向看，可以分为融出资本和融入资本。融出资本者是房地产资本的供给方，融入资本者是房地产资本的需求方。房地产资本的供求关系构成了房地产融资的主要矛盾，是房地产融资经济分析的基本要素。 房地产融资还可依照融资对象分作内部融资和外部融资，其中，外部融资又可以分为主权性融资方式和债务性融资方式。 主权性融资方式是指融资者以出让一部分利润为条件而向出资者融资的行为。主权性融资方式的共同特点是； (1)所融入资本是企业永久性资本，其资本使用方向不受限制； (2)出资者与融资者共同承担风险； (3)出资者参与利润分配； (4)融资程序较复杂，融资成本较高，如发行房地产企业股票就属于这种房地产融资方式。 债务性融资方式是指融资者以还本付息为条件而向出资者融资的行为，又可以分为直接债务融资和间接债务融资。直接债务融资是指企业直接与债权人确定债权债务关系而获取资本的行为，商业信用、金融租赁、发行房地产债券等就属于此类方式，间接债务融资是指房地产企业通过各种房地产融资机构而融入资本的行为。如从房地产融资机构凭信用借款或通过抵押、担保等形式借款等。 债务性融资方式的共同特点是： (1)所融入资本不能永久使用，均要还本付息； (2)债权人不参与企业利润分配； (3)所融资本的使用方向上大多是受债权人限制的； (4)融资程序较简便，融资成本较低。房地产融资的分类如下图： 房地产融资也称“住房融资”，这是因为住房是房地产的主要内容。美国房地产抵押贷款总额中，近80％是用于住房贷款，而商业房地产仅占20％。我国的情况与国外有所不同，我国的房地产融资是在两权分离的条件下进行的，即土地所有权在国家，而所有权和使用权又适当分离，从而使房地产产权形式有多种安排。 现代经济的一个最大特点，就是信用从经济活动的局">编辑] 房地产融资的途径 房地产业要进行融资必须通过适当的融资途径，根据国内外房地产融资业务来看，主要有以下几条途径： (1)建立房地产专业银行。房地产专业银行是整个社会融资系统中专门从事房地产融资业务的产业金融机构。它的资金来源主要是国家和地方政府的财政资金和广泛的社会储蓄。房地产专业银行的贷款数额、利率，期限，顺序先后，首先应服从社会房地产业总体发展规划的要求，其次应根据房地产开发建设项目的性质和轻重缓急的程度，最后还要确定合适的存贷款比例，对参加储蓄的存户，当他们的储蓄额达到一定数量时，可获得购买或租赁住宅的优先权。 (2)建立汪历合作社。住房合作社既是一种群众址的集体建房组织，也是一种新型的房地产融资形式。住房合作社的资金来源，是以社员入吸储蓄为基础，以国家采取优惠政策和企业向建房职工进行扶助为条件，以注宅合作社代表社员办理住房消费信贷和抵押贷款力补充，从而筹足建㈡资金。 (3)建立住房公积金。公积金是一种山政府规定的，强制性的职工义务性长期储蓄。住房公积金来源主要有两部分：一部分是职工每月从工资中提取一定比例，比如工资的5g6；另一部分是职工所在单位同时向基金会上缴该职工工资一定比例的款项，比如15％，存入该职工的基金户头之中。住房公积金由社会统一的法定机构统一掌管，专款专用，并按照规定向职工进行住宅建设和住宅消费资金贷款发放。 (4)房地产抵押贷款。这是指房地产开发经营企业以一定量的房地产商品作为如期偿还借款的保证物，向银行或其他贷款单位作抵押，从银行或其他单位取得贷款。贷款到期，借款企业必须如数归还所贷资金的本息，并交一定数量的抵押品保管费用；逾期无力偿还者，银行等贷款单位有权处理其抵押的房地产商品，首先作贷款的清偿之用。房地产企业借助于抵押贷款的方式，可以增加企业的资金实力；如果抵押物是尚处在建造期的房地产商品，还可以大大缩短企业获得资金的周期。 (5)同业或跨行业资金拆借。这是一种房地产资金的短期融通方式。拆借利息由拆借双方自己商定，期限一般几天或稍长一些。有的只是隔夜拆借。 (6)发行房地产债券或股票。房地产股票是以股份有限公司形式组织起来的房地产企业发行的投资入股的凭证。房地产债券是房地产企业为了追加开发经营资金而发行的一定期限的债券。房地产债券的偿还期应和房地产开发经营周期相对应，一般为3～5年。发行房地产债券或股票，企业可以用较少的自用资金，兴办大规模的房地产开发事业。 (7)金融信用担保。信用扫保，是房地产借款企业无需抵押物，由金融单位或具有实力的企业作为信用担保，而从银行获得贷款的一种方式。只是提供信用担保的企业，要向其所担保的房地产企业收取一定比例的担保费，作为担保风险补偿。 (8)利用外资，在国内资金短缺的情况下，吸引外资到国内来搞房地产开发建设，是一条十分重要的房地产融资渠道。主要途径有：土地入股，引进外资，建成后双方合作经营或用房地产商品偿还外商投资；向国外发行房地产债券或股票：向外国房地产商批租土地，由他们独资开发建设，并从事房地产商品的经营业务等等。此外，还可以向国际金融机构申请房地产开发建设的贷款和补助。 房地产融资的模式 进行房地产融资，首先应明确融资主体，再由融资主体进行融资活动，并承担风险。按照房地产融资主体，可将房地产融资模式分为两种：现有房地产企业融资模式和新建房地产企业融资模式。 (一)现有房地产企业融资模式 现有房地产企业融资模式是指房地产开发商确定了新的房地产投资项目后，依托现有企业进行融资活动。其特点主要有以下几个方面： 一是由现有的房地产企业统一组织融资活动并承担融资责任和风险； 二是在现有的房地产企业资产和信用的基础上进行融资活动，并形成增量资产； 三是根据现有房地产企业的财务状况分析研究融资后的投资收益和偿债能力等。 (二)新建房地产企业融资模式 该模式是指新组建房地产开发企业进行房地产项目的融资。其特点主要有以下几个方面： 一是房地产项目所需资金来自新建房地产企业筹集的资本金和债务资金； 二是全部风险由新建房地产企业的投资者承担； 三是主要根据房地产项目预期的开发运营情况评估其投资经济效益，分析其获利能力和偿债能力等。参考文献↑ 1.0 1.1 高晓晖编著.新世纪高校工程管理专业系列教材 房地产开发与经营.上海财经大学出版社,2005年03月第1版.↑ 沙维德主编.房地产融资概论.上海人民出版社,1995年09月第1版.↑ 赵红卫 陈小平 黄兴文 梁友君.房地产金融及投资知识问答.北京师范大学出版社,1993年07月第1版.
黄金首饰 黄金首饰从价值上可分为三档，即高档、中档和低档。 高档 高档首饰是用K白金金、高K黄金、足金制成的。除足金首饰外，都镶嵌猫眼石、红宝石、蓝宝石、祖母绿、琥珀石以及质地优良的珍珠、钻石等。高档黄金首饰是不蛀、不锈的永恒财宝，因此，有一定的收藏价值。 中档 中档首饰用K黄金制作，镶嵌一般的宝石、半宝石，如翡翠、红宝石、蓝宝石、孔雀石、松石、珍珠等。这是比较普及的金首饰，一般人都能买得起。这种首饰款式比较新颖。 低档 低档首饰品种繁多。这种首饰款式变化大，是价格便宜、款式新潮的首饰。其中包括银制首饰、低K金首饰，一般镶嵌有半宝石。另外，还有以玉石雕刻、象牙雕刻、骨刻为主体，略加金属镶嵌或不加镶制的首饰，以及景泰蓝、雕漆、塑料、有机玻璃、料石等首饰。 从佩戴的对象来区分，有男用首饰、女用首饰、儿童首饰。它们符合佩戴对象的心理特点，款式上也各具特色。男用首饰造型粗犷、简练、素雅、大方，品种有戒指、袖扣、领带卡、领针、项链等。女用首饰造型细巧，图案丰富多彩，品种有戒指、别针、胸花、项链、耳环、耳插、手镯、臂镯、脚镯等。
瑞朗 瑞郎 （1）瑞郎货币特征 由于瑞士奉行中立和不结盟政策，所以瑞士被认为是世界最安全的地方，被称为传统避险货币，加之瑞士政府对金融、外汇采取的保护政策，使大量的外汇涌入瑞士。瑞士法郎也成为稳健受欢迎的国际结算与外汇交易货币。 其现钞的主要特征可以简单归纳为以下几个： 货币名称：瑞士法郎（SWISS FRANC） 发行机构：瑞士国家银行（BANQUE NATIonALE SUISSE） 货币符号：CHF 辅币进位：1瑞士法郎 =100生丁（CENTIMES） 钞票面额：纸币面额有10、20、50、100、500、1000法郎，铸币有1、2、5法郎和1、2、5、10、20、50分等。 （2）影响瑞郎的因素 影响瑞士法郎的基本面因素 Swiss National Bank(SNB): 瑞士国家银行。瑞士国家银行在制订货币政策和汇率政策上有着极大的独立性。不象大多数其它国家的中央银行，瑞士央行并不使用特定的货币市场利率来指导货币状况。直到1999年秋，央行一直使用外汇互换和回购协议作为影响货币供应量和利率的主要工具。 由于使用了外汇互换协议，货币流动性的管理成为影响瑞士法郎的主要因素。当央行想提高市场流动性，就会买入外币，主要是美圆，并卖出瑞士法郎，从而影响汇率。 从1999年12月开始，央行的货币政策发生了转移，从货币主义经验者的方式（主要以货币供应量为目标）转移到以基于通货膨胀的方式，并定为2.00%的年通货膨胀上限。央行将使用一定范围内的3月期伦敦银行间拆借利率（LIBOR）作为控制货币政策的手段。 央行官员可以通过一些对货币供应量或货币本身的一些评论来影响货币走势。 Interest Rates: 利率。SNB使用贴现率的变化来宣布货币政策的改变。这些变化对货币有很大影响。然而贴现率并不经常被银行作为贴现功能使用。 3-month Euroswissfranc Deposits: 3个月欧洲瑞士法郎存款。存放在非瑞士银行的瑞士法郎存款称为欧洲瑞士法郎存款。其利率和其它国家同期欧洲存款利率之差也是影响汇率的因素之一。 瑞士法郎作为避险货币角色：瑞士法郎有史以来一直充当避险货币的角色，这是因为：SNB独立制订货币政策；全国银行系统的保密性以及瑞士的中立国地位。此外，SNB充足的黄金储备量也对货币的稳定性有很大帮助。 Economic data: 经济数据。瑞士最重要的经济数据包括：M3货币供应量（最广义的货币供应量），消费物价指数（CPI），失业率，收支平衡，GDP和工业生产。 Cross Rate Effect: 交叉汇率的影响。和其它货币相同，交叉汇率的变化也会对瑞士法郎汇率产生影响。 3-month Euroswiss Futures Contract: 3个月欧洲瑞士法郎存款期货合约。期货合约价格反映了市场对3个月以后的欧洲瑞士法郎存款利率的预期。与其它国家同期期货合约价格的利差也可以引起瑞士法郎汇率的变化。 其它因素：由于瑞士和欧洲经济的紧密联系，瑞士法郎和欧元的汇率显示出极大的正相关性。即欧元的上升同时也会带动瑞士法郎的上升。两者的关系在所有货币中最为紧密。
一级半市场 发行市场叫一级市场，流通市场叫二级市场，一级半市场就是介入发行和流通的中间环节。原来专门有人做一级半市场，是因为有内部职工股，内幕人士在知道股票上市的确切消息后，到公司职工手中低价购买职工股，待上市后牟取暴利，随着内部职工股的消亡，一级市场也逐渐消亡了，现在的上柜股票买卖勉强可叫一级半市场。 问题隐患 业内人士认为,目前的“一级半市场”十分混乱,已经滋生出很多问题和隐患。如持有上柜公司股票者在需要变现、退休、死亡等情况下,股票的流通问题无法得到保证;黑市的发展不仅使地方政府减少了税收,而且由于对黑市的管理远不如对柜台市场的管理得力,产生了诸如非交易过户等一系列社会问题;企业的信息发布、财务状况、股东的权益等都失去了透明度;黑市的存在使证券知识缺乏者容易上当受骗,陷入原始股或者内部职工股的陷阱。
什么是房地产股票融资 房地产股票融资就是指房地产企业通过发行股票获得资金或者借壳上市后再进行增发或者配股从而获得资金的一种方式。前一种就是直接上市融资，就是首次发行上市(IPO)获得资金。IPO的筹资地点又分为国内A股上市和海外上市两种。另一种是买壳上市，即非上市房地产企业通过购买上市公司的股权来取得上市地位。买壳上市的目的是通过注入自己的资产和相关业务，达到证监会规定的扩股要求，从而实现在证券市场上的融资。买壳上市的方式又有两种，一种是场内交易即在二级市场公开收购，但这种方式通常成本很高，因为中国证券市场上市的公司绝大部分都是国企改制和国家控股的，在股权分置改革的今天，仍然有未完成改革的一部分企业的国有股和法人股占50％以上比例。第二种是场外交易即协议转让，这种方式的收购价格和成本低，转让基准是每股净资产和净资产收益率。另外一般卖出壳资源的公司资质一般不太好，房地产企业买壳上市有利于提高整个证券市场的公司质量。房地产股票融资的优势 ①筹资量大。股票融资与其他融资方式相比，能筹集的资金较大，这是股票融资的特点决定的。例如，2001年后在上海交易所上市的9支房地产类股票的平均筹资额为人民币4元左右。 ②融资能力强。由于股票的预期收益较高，并可一定程度地抵消通货膨胀的影响，因此，普通股筹资容易吸收资金。已经上市的房地产开发企业可以根据日后的实际情况，通过配股、增发或发行可转债进行再融资。 ③资金使用年限长。发行股票筹措的资本具有永久性，没有到期日，不需归还，便于房地产公司对资金使用方式的安排，而且普通股股权筹资没有固定的股利负担。 ④改善企业的财务结构。自有资本在资金来源中所占比率的高低是衡量一个公司财务结构和实力的重要指标。上市融资可以提高公司自有资本比率，改善其财务结构业，从而提高公司的经营安全程度和竞争力，进而增强公司通过其他方式融资的能力。 ⑤分散风险。公司股票上市以后，会有更多的投资者认购公司股份，公司股份的分散自然有利于原有股东承担风险的分散。 ⑥有利于企业股份制改造。根据规定，推荐上市的企业必须是股份制企业，必须明晰产权、建立健全规范的法人治理结构、优化产业结构和资本结构。在激烈的市场竞争面前，房地产企业也面临着改制的巨大压力，以上市为契机，可以为尚未实行股份制的房地产企业构筑建立现代企业制度的可靠保证。 ⑦提高公司的价值。股票上市以后，公司股份流动性大大增强，其价值必然显著提高，从而提高公司价值进而提高股东财富。同时，公司股价有市价可循，便于公司总体价值的确定，有利于公司采取措施提高其总体价值进而实现股东财富的最大化。 ⑧提高公司知名度。股票上市的公司更易为社会公众所熟悉，而且往往被认为经营优良，这将给公司带来良好的声誉，促进公司产品的销售。特别地，由于股市具有的社会公众效应，上市后能够有效地宣传公司的品牌，提高公司的知名度。这将有助于全国性的品牌的形成，培养客户的认同感、形成稳定的客户消费群体。 ⑨便于公司进行并购(资产重组)股票上市后更容易为们所接受，为公司提供了一个进行并购的有力工具。公司的兼并与收购将变得相对容易，从而有利于公司日后迅速扩张，做强做大。房地产股票融资的劣势 任何事物都有其两面性，融资有比较高的成本，此外，企业上市融资成功也并不意味着企业获得了免费的自动取款机，而应负担相应的义务，并承担较高的监管和经营压力。 ①融资成本高。首先，从投资角度来说，股票投资风险较高，相应的必然要求有较高的投资报酬率；其次，股票股利的是从公司税后利润支付，不像债务利息那样具有抵税作用；再次，股票的发行费用也是比较高的。 ②削弱原有股东的控制权。上市公司后，董事局有其他代表，会减弱大股东的控制。股票代表着股东对公司的所有权。公司上市融资，股票向社会公众出售，也就是公司的部分控制权从原有股东向社会公众转移，这是对原有股东控制权的削弱。在某些情况下，甚至可能导致原有股东对公司控制权的丧失。 ③增加公司相关义务。需遵守上市的有关的法规与受监督。上市公司还有信息披露的义务，公司必须对自身财务状况、重大经营决策、并购活动、关联交易等等按时向社会公众进行披露。这些内容有时涉及商业机密，对公司的竞争可能产生不利影响。法定披露使公司一些资料需要公开，增加各种成本，如公关费、律师费等。 ④其他问题。增加了公司被收购的可能惟；管理者可能因管理不当而引起刑事或民事责任；大股东股权转让引起整个社会的关注。房地产股票融资面临的问题 1、融资成本相对较高 股票融资的直接成本包括上市费用和股利，此外还会产生税负成本、管理成本等间接费用。上市费用，即企业上市前必须聘请专业的律师事务所、会计师事务所和券商进行严格的评估与辅导，从而产生入市费、年费、审计师费、财务顾问费、承销商费等～系列费用的支出。股利，即为了保持良好的市场形象，房地产企业通常在年终结算后，将盈利的一部分作为股息按股额分配给股东，因而增加了公司的成本。税负成本，即在上市融资的情况下，存在对公司法人和股东“双重征税”的情况。这实际上相当于提高了股东的成本，降低了其收益。管理成本，即上市公司信息公开需要的费用，以及董事会和监事会进行重大决策的谈判成本等。 2、对财务信息透明度的要求增强 房地产企业资金运作数额较大，作为商业的机密，房地产企业一般不愿披露财务运作的细节，然而一旦成为上市公司，就必须按规范及时进行信息披露，从企业自身的角度来讲，企业运用资金的自由度必然受到限制。 3、对企业治理结构造成影响 股票融资导致公司治理结构发生变化。新股东的加入带来了管理层的变动，使得管理层不稳定，企业的战略方针和经营策略变化的不确定性增加，不利于企业长期发展。 房地产股票融资案例分析 ">编辑] 案例一：我国房地产股票融资的发展分析 一、我国房地产股票融资的发展现状 国内房地产公司实现上市融资的可能途径有： ①国内A股上市。即房地产企业设立股份有限公司，直接在国内主板A股上市融资。 ②国内B股上市。即房地产企业设立股份有限公司，直接在国内主板B股上市融资。 ③国内买壳上市。房地产企业收购一家在国内上市的公司，利用其壳资源发行新股融资。 ④海外上市。房地产企业选择在境外(包括香港)直接上市或者买壳上市融资。 以上上市融资各有自己的特点，如下表所示： 表 各种上市方式比较 目前我国3万家房地产企业，只有近70家实现了在资本市场上市融资(包括买壳借壳上市的房地产企业)，这显然与房地产企业在国民经济中的地位不符。其中有相当一部分上市公司是我国证券市场发展之初实现上市的，房地产泡沫破灭以后，资本市场对房地产企业关上了大门。2000年以后房地产企业上市开禁以后，又有若干企业上市，但直接上市的企业不多，相当一部分房地产企业是通过兼并收购，即买壳上市实现间接上市的目的。上市的要求高，要求企业有相当的实力。中国证监会规定：“自2004年1月1日起，除国有企业整体改制、有限责任公司整体变更和国务院批准豁兔的情况外，股份公司必须设立满3年后才能申请首发上市；同时，为使发行人最近3年盈利具有可比性，要求发行人的业务、管理层最近3年不能发生重大变化，实际控制力未发生变更。”大多数房地产企业难以达到此要求，特别是房地产企业的盈利状况方面，房地产企业经营特殊，房地产项目从开发到竣工验收需要两三年时间，房地产项目的预售额在项目完工前不可算作企业利润，使得房地产企业难以达到上市的要求。直接上市需要经过漫长道路，手续和审批严格，发行上市还需要一年的辅导期，而且常受到国家政策的影响，因此，有意直接上市的房地产企业需要做好客观评估自身实力以确定是否有条件直接首发上市，并做好充分的硬件准备和思想准备，保证有足够的承受能力应对监管压力，要求有较高的企业信息透明度。 目前，我国上市股票中，属于房地产行业板块的共有70支(其中A股61支，B股9支)，分别属于65家房地产上市公司(其中5家公司同时发行A股和B股)。目前的房地产上市公司中，万科A(000002)流通股已达15．7亿股，上市的地产公司平均流通股本也在1亿股左右。 表 2001年后上市房地产公司 大大小小的房地产企业都充满上市的憧憬，但企业必须正确对待股市，正确看待上市。对于大多数房地产企业，能够上市融资特别是直接上市融资还是难以实现的。资本市场要求上市公司的财务和经营财务状况更加透明，市场行为更加规范。现实中，我国的房地产企业普遍存在操作不规范、核算标准不统一、经营管理水平低、规模小、开发资质低等问题。我国国内A股上市需要严格的审查和审批，只有实力强、信誉好的、股份制改造成功的房地产企业才能够有可能获得政府的支持、投资银行的推荐、投资者的认可。 二、发展我国房地产股票融资的几点建议 证券市场毕竟是一个公开的超越地域的全国性的市场，而且随着中国加入WTO尤其余融和证券领域的不断开放，现代企业与世界接轨成为不可逆转的趋势。 关于房地产企业通过证券市场融资，需要注意以下几点： ①直接上市融资比较适合规模大、实力强的房地产企业。但应注意的是，上市是手段，不是目的。房地产企业应当建立现代的企业组织机制，不断扩大资本实力，迅速提高企业的盈利能力，实现赢利创新，从而健康发展。 ②对于我国大多数中小房地产企业来讲，借壳上市是做大做强的最好方式之一。相比较银行融资的弱点和直接上市的壁垒，借壳上市有很多优点，例如：可缩短上市时间、实现低成本扩张、广告效应显著、受国家宏观政策环境影响较小等等。 ③有条件的房地产企业，除了可以在深交所和上交所办理一定的手续上市外，还可以在NET和STAQ两个场外交易所系统上市。这种方式有利于筹集国际资本，迅速提高企业竞争力，学习国外的先进技术和管理经验，提升企业在国际资本市场上的形象，并且由于上市过程简单有效，所以能够在较短时间内完成融资计划。 ④房地产企业要增强自身竞争力，保持持续稳定盈利的形象。房地产企业的土地储备规模、资金实力、开发资质、品牌知名度、财务状况、盈利能力和管理水平等等，都是需要注意的方面。只有这样，才能建立自身稳定的现金流基础，投资者才能对房地产企业的价值有一个基本的和较长期的判断，有助于股票定价和发行。 ⑤取得政府的支持。房地产业是敏感行业，与整个国民经济的关联度非常大，常常是宏观调控的重点行业，特别是在固定资产投资乃至整个国民经济过热的时候，房地产企业上市申请的政策风险达到了极致。 参考文献 ↑ 张洋.关于房地产融资模式的分析与研究.《重庆大学》.2007
黄金饰金需求 a.占黄金需求比例为75%左右,分额最大 b.2005年增长5%,为2736吨 c.传统饰金消费大国为印度,沙特,阿联酋,中国,土耳其等 对价格的影响:对价格的影响巨大, ,呈现季节性与周期性,通常第一及第四季度,饰金需求增长明显. 例子:每年印度的婚庆及宗教节日,中国的农历新年,西方的圣诞节和情人节,对饰金的需求都较其他时间增多. 印度被称为拜金之城，印度人对黄金以及金饰品之所以情有独钟，购买黄金在印度是一种固有的传统，甚至印度的穷人手里一旦有了积蓄便会购置金银用于保值。黄金在印度社会中扮演了至关重要的角色，除了它的基本用途之外，还具有特别的宗教意义。印度黄金的历史可以说和人类的发展历史并驾齐驱，早在出现丝绸和香料交易的古罗马时代就已有记录记载印度黄金的存在。第一枚金币是由威尼斯铸币厂制造的，经过地中海的"累范特"地区进入印度。17世纪，荷兰和英国在东印度的公司开始以黄金和白银为贸易的支付手段互通有无。随后在美国内战时期，美国以黄金大量换取印度的棉花以补足内需，因此大约有13000吨黄金留在了印度国内，而这个数量大约是当时全球金矿产量合计的9％。 印度对黄金的需求深深植根于这个国家的文化和宗教传统。这个国家是世界上受宗教影响最深的宗教社会之一，对印度教的信仰遍及全国占到了总人口的大约80%。黄金在印度教的信仰中是财富与繁荣的象征。被尊为财富、丰饶以及繁荣之神的拉萨米(Lakshmi)神传说是由驮着装满清水的黄金器皿沐浴的。她被描绘成一个美丽的被黄金装饰的女子，穿着黄金镶边的红色衣服，从她的手中不断流出黄金。自从传说信奉她的人会得到财富，印度人就认为黄金是能带来吉运的金属并且他们喜欢在宗教节日期间将黄金作为礼品或者装饰。其中最重要的节日是Diwaii，这个节日被视作印度新年的开始并且通常在10或11月到来。 通常在4月或5月到来的Akshaya Thrithiya节被认为是购买黄金的重要节日。在这一天购买黄金被认为会带来吉运（这一天是印度历中的第三吉日）。人们将黄金和“吉运”联系起来被认为是近年来推动黄金购买的原因。在过去的5年中，Akshaya Thrithiya节已经成为了南部印度购买黄金的主要时节，特别是在Tami Nadu州，该地区的黄金销售已经达到了空前的高度。从2005年开始人们关于黄金和“吉运”有关的思想在印度的北部和西部广泛传播，这也使得黄金的销售在这些地区大幅增加。 黄金在婚礼仪式上同样扮演着非常重要的角色，在婚礼上新娘通常从头到脚都都戴着黄金饰品。这些饰品中的大部分都来自新娘的父母并作为她的嫁妆，根据印度传统的规定家庭的财产通常只会让儿子来继承。新娘收到的黄金（以及其他礼物）意味着新娘的父母能够保证她有经济保障并且能够至少享受和她童年相同的生活水平。在这一方面黄金显得特别重要，只要她仍然拥有黄金（她仍然能够保护自己），即使她对家中其他“财政事务”没有什么发言权。由于每年印度结婚的人数估计会达到1000万，和婚礼相关的需求就成了一个“大蛋糕”。这其中的大部分需求都发生在结婚季节，通常的结婚季节在10月到1月，4月到5月之间到来，但是仍然有大部分的购买在结婚季节来到之前就开始了。我们统计1975-2005年黄金月度波幅可以看出，9月和10月往往是金价表现最好的时候，一大部分原因就是印度人为他们的宗教及婚庆季节的到来提前做准备而集中购买黄金。 此外，印度人以热衷于储备著称，国内金融储蓄的比例很高，大约占到GDP值的90％还要多。这种储蓄的习惯也被继承了下来，深深植根于印度人的思想中，对于黄金也同样适用。一直以来黄金在印度被当作储备和投资的主要工具，它的受欢迎程度以及普及程度仅次于银行存款。在拥有全国人口70%的农村，黄金同样被视为一种保障并且很容易作为一个储藏的媒介。黄金同样被认为是用来对抗通货膨胀的良好资产。随着近些年印度国内针对黄金市场一些改革措施的逐步实施，印度目前已经形成了以透明规范为标准的自由运作的黄金交易市场。 印度是全球黄金最大的消费国。在2005年，印度的珠宝需求占全球黄金珠宝总需求的22%，占总零售净投资（金币和金条）的35%。自从1990年黄金控制法案（Gold Control Act）开始重新实施印度黄金需求的年平均增长率达到了10%，该法案禁止以金条的形式持有黄金。估计尽管情况有所变化，但是目前印度仍然持有接近15000吨的黄金，这占了全球整个地表黄金总量的10%。在过去的10年间印度平均每年出售黄金676吨，这个数量是美国所持有黄金数量的1.5倍还要多，而美国是全球第二大的市场，同时是世界其他主要黄金消费国中国、土耳其、沙特阿拉伯以及阿联酋的3到8倍。(图1)，过去的10年中印度经济经历了高速增长，印度国民收入的增加使得其对黄金的需求也稳健增长，在过去的几年（2002~2005）印度对黄金的需求没有完全受到黄金价格上涨的负面影响，当时黄金需求从2760亿卢比（571吨）稳步上涨到4730亿卢比（750吨），尽管黄金价格在此期间从15026卢比上涨到19599卢比。在2005年，尽管黄金的卢比价格上涨了6%，黄金的消费确从前一年的639吨上涨到750吨，同时表现为各方面的增长（珠宝、金币和金条、金牌以及铸币、电子和其他工业和装饰需求）。
戴帽直存款的概述 资金方将大额资金（10-50亿）先打入自己的临时账户，然后转存至用款方的账户，用款方背书明确受益人为资金方，存单放银行保管，资金方拿走保管单，到期后，资金方拿保管单，银行无条件兑付。银主：国有企业年限：五年接款银行类型：不限存款利率：按央行同期利率执行。一次性贴息：10%。 戴帽直存款的程序 程序： 1.用款企业提交银行接款确认书； 2.签署4%的财务协议； 3.资金方确认后，用款方到京签署6%的财务协议； 4.用款方陪同资金方及相关人员到企业指定的银行，开具临时账户； 5.临时账户激活后,资金方资金到账，银行按双方所签协议内容同台交割。 全程没有资料费、考察费、差旅费、保证金，即中介方及银主在同台交割前不收取任何费用。相关条目直存款定期直存款
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