什么是基建借款 基建借款是指实行独立核算有还款能力的工业、交通运输等企业，进行基本建设所需要的资金，可根据国家基本建设计划，向建设银行申请的借款。 目录 1 基建借款的主要作用 2 基建借款的申请条件 3 基建借款的基本做法 4 基建借款的的应用 5 基建借款的帐务处理 6 参考文献 基建借款的主要作用 基建借款主要用于购置，建造固定资产，购置为生产准备的工具、备件等流动资产；不应计入财产价值的应核销的投资支出(如生产职工培训费、样品样机购置费等)和应核销的其他支出(如器材处理亏、损、基建借款利息等)。 基建借款的申请条件 企业申请基建借款，必须具备批准的计划任务书和初步设计，并纳入年度基本建设计划，经审查并符合下列条件，建设银行同意，签定贷款合同，取得贷款。 (1)产品有销路，工艺已过关； (2)生产所需资源，原材料、燃料动力、水源、运输等已经落实； (3)投资回收期的计算准确可靠，能够按期还本付息； (4)建设用地和设备、材料、施工力量已有安排。 基建借款，必须专款专用，按期还本付息。主要用建成投产后提取的基本折旧基金，应交固定资金占用费，应交利润，以及建设期间应交财政的基本建设收入等资金归还。不能按期还本付息的，应以留用的折旧基金等专用基金归还。 基建借款的基本做法 其基本做法是： 1.企业或企业筹建单位根据工程项目、生产能力、工程规模、施工时间、费用预算、投产时间、投资效果预测等，编制基建计划，办理贷款申请； 2.建设银行按照贷款合同，贷款给企业基建部门，基建部门单独立帐核算，企业生产部门与建设银行不直接发生财务关系； 3.企业基建部门将购建完成的各项财产和各项开支转交生产部门时，要作为企业生产单位向本企业基建部门取得基建借款入帐； 4.生产部门要在合同规定的还款期内，用投产后增加的利润、建设期间应交财政的收入等来偿还基建部门转入的借款，由企业基建部门归还建设银行； 5.企业不能按期用上述资金来源还本付息的，应由企业财务部门用自筹专用基金归还； 6.基建借款可用于购建固定资产，购置为生产准备的专用工卡具、备品备件等流动资产，还可用于不应计入固定资产或流动资产价值，应予以核销的其他支出。还款时，一般要求先归还流动资产借款，再归还固定资产借款，最后归还其他支出借款； 7.企业用应交国家的利润、固定资金占用费和基本建设收入偿还基建借款时，其与固定资产、流动资产价值相应的部分应转作“固定基金——国家固定基金”或“流动基金——国家流动基金”；企业用应交的折旧基金，或在不能按期偿还而用更新改造基金等专用基金偿还基建借款时，其与固定资产、流动资产相当的价值应转作“固定基金——企业固定基金”或“流动基金——企业流动基金”。 基建借款的的应用 在工业企业会计业务中，对基建借款通常设置“基建借款”帐户，用来核算实行基本建设贷款制的企业由建设单位随同购建完成的财产转来的基本建设借款。一般下设“固定资产借款”、“流动资产借款”、“其他支出借款”三个明细帐户。在收到建设单位随同财产转来的基建借款时，要根据财产（支出）的性质，分别借记“固定资产”、“流动资产”、“待核销基建支出”帐户，贷记本帐户；企业用应交利润和固定资金占用费偿还基建借款时，借记本帐户，贷记“银行存款”帐户，同时借记“利润分配——归还基建借款的利润”或“应交资金占用费”帐户，贷记“固定基金——国家固定基金”或“流动基金——国家流动基金”和“待核销基建支出”帐户；企业用自有更新改造基金等归还基建借款时，借记本帐户，贷记“银行存款”帐户，同时借记“专用基金”帐户，贷记“固定基金——企业固定基金”或“待核销基建支出”帐户。本帐户的贷方余额表示尚未归还的基建借款。 ">编辑] 基建借款的帐务处理 为了核算和监督基建借款的借入、归还和结欠情况，应设置“基建借款”科目，该科目属资金来源类，贷方登记建设单位购建完成固定资产交付使用时实际成本，和随同交付入库的工具备件等流动资产的实际成本，以及应核销投资支出、应核销其他支出数：借方登记归还基建借款数；贷方余额反映尚未归还的借款数。并分设“固定资产借款”、“流动资产借款”、。其他支出借款”三个明细科目。现将有关基建借款取得、利息支出、归还的核算程序说明如下。 1.基建借款的取得 企业收到建设单位购建完成的固定资产时，按照交付使用财产明细表中所列的实际成本，借记“固定资产”科目，贷记“基建借款——固定资产借款”科目；企业收到建设单位为生产准备的工具、备件等流动资产时，借记“低值易耗品”、“原材料”等科目，贷记“基建借款——流动资产借款”科目；建设单位转来应核销基建支出通知时，借记“待核销基建支出”科目，贷记“基建借款——其他支出借款”科目。 例：接到建设单位随同交付使用财产的各项支出有关凭证，共计基建借款2,000,000元，其中固定资产1,800，000元，原材料、备件等160,000元，待核销基建支出40,000元，应作如下分录： 借：固走资产 1,800,000 原材料等 160,000 待核销基建支出 40,000 贷：基建借款——固定资产借款 1,800,000 ——流动资产借款 160,000 ——其他支出借款 40,000 2.基建借款的利息支出 应区别下列情况进行处理： (1)在计划规定建设期内的基建借款利息计入在建固定资产的造价。并随同交付使用的固定资产，转入基建借款内。 (2)在规定的还款期限内应支付的已购建完成财产的借款利息，在“待核销基建支出”中列支。 (3)超过规定还款期限的逾期借款利息和加收的利息，应由企业专用基金支付，冲减“专用基金”科目。承上例；企业收到建设单位转来在规定还款期限内应付已购建完成财产的借款利息5,000元，应作如下分录： 借：待核销基建支出 5,000 贷：基建借款——其他支出借款； 5,000 3.基建借款的归还 其帐务处理按下列还款方式进行： (1)企业按规定用利润偿还基建借款时，借记“基建借款”科目，贷记“银行存款”科目。同时，借记“利润分配——归还基建借款的利润”科目，贷记“流动基金”，“固定基金”、“待核销基建支出”科目。 承上例：企业按规定用借款项目投产后新增利润1,700,000元归还基建借款，应作如下分录： 借：基建借款——流动资产借款 160,000 ——固定资产借款 1，540,000 贷：银行存款 1,700,000 借：利润分配——归还基建借款的利润 1,700,000 贷：流动基金 160，000 贷：固定基金 1,540,000 (2)企业经财税机关批准用减免的税金归还基建借款时，应借记“基建借款”科目，贷记“银行存款”科目。同时，借记“应交税金”科目，贷记“流动基金”、“固定基金”、“待核销基建支出”科目。 承上例：企业经批准按规定用借款项目投产后新增产品税200，000元归还借款，应作如下分录： 借：基建借款——固定资产借款 200，000 贷：银行存款 200，000 借：应交税金——应交产品税 200，000 贷：固定基金 200，000 (3)企业接列建设单位通知已用应交财政的基本建设收入偿还基建借款时，应借记“基建借款”科目，贷记“流动基金”、“固定基金”、“待核销基建支出”科目。 承上例：该企业接列建设单位通知已用基建收入归还基建借款20，000元，应作如下分录： 借：基建借款——固定资产借款 20，000 贷：固定基金 20，000 (4)企业按规定用专用基金偿还基建借款时，应借记“基建借款”科目，贷记“专项存款”科目。同时，借记“专用基金，，科目，贷记“流动基金”、“固定基金”、“待核销基建支出”科目。 承上例：企业由于不能按期偿还基建借款，按规定用更新改造基金等专用基金归还计85，000元，付以专项存款。应作如下分录： 借：基建借款——固定资产借 40，000 ——其他支出借款 45，000 贷：专项存 85，000 借：专用基金——更新改造基金 85，000 贷：固定基金 40，000 贷：待核钻基建支 45，000 基建借款核算程序图如上图。 参考文献 ↑ 陈锦荣,王明远,邹虎辰.工业会计学.江苏科学技术出版社,ISBN:7-5345-1241-7.1991.09.
什么是土地使用权 土地使用权（land user）是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。土地使用权是外延比较大的概念，这里的土地包括农用地、建设用地、未利用地的使用权。 目录 1土地使用权的分类 2土地使用权的用途 3土地使用权的确认 4土地使用权的变更程序 5土地使用权的提前收回 6土地使用权的补偿 7土地使用权使用期满 8 土地使用权的处置 土地使用权的分类 国有土地使用权是指国有土地使用人依法利用土地并取得收益的权利。国有土地使用权取得方式有划拨、出让、出租、入股等。有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。 农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。农民集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。农用地使用权是指农村集体经济组织的成员或者农村集体经济组织以外的单位和个人从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地使用权。宅基地使用权是指农村村民住宅用地的使用权。建设用地使用权是指农村集体经济组织兴办乡（镇）企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地的使用权。按照《土地管理法》的规定，农用地使用权通过发包方与承包方订立承包合同取得。宅基地使用权和建设用地使用权通过土地使用者申请，县级以上人民政府依法批准取得。 土地使用权的用途 按照中华人民共和国《土地管理法》的规定，土地使用权可以有出让、转让、买卖、出租、抵押、交换、变更、继承、赠与、划拨、终止等使用形式。 (1)土地使用权出让是国家以土地所有人的身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让有拍卖、招标和协议三种方式。 (2)土地使用权转让是指通过出让方式取得国有土地使用权的单位和个人，将土地使用权再转移的行为，如出售、交换、赠与等。土地使用权出让构成土地使用权流转的一级市场，土地使用权的转让构成土地使用权流转的二级市场。集体土地使用权的转让，目前情况比较复杂，在法律中并无系统的规定，各地的做法也不一致。从原则上讲，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。因此，集体土地使用权的转让，目前一般是指不改变农用地性质的承包和转包。通过土地划拨及建设用地程序取得的使用权是无限期的，通过土地使用权出让取得使用权的，按照土地的用途不同，使用权的年限也不同。 (3)土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。 (4)土地使用权买卖是土地使用权人以获取价款为目的将自己的土地使用权转移给其他公民或法人，后者获得土地使用权并支付价款的行为。 (5)土地使用权交换是相邻的集体所有制单位，为了改变土地利用的缺点、机械化作业条件和水利灌溉条件，进行局部土地界线的调整与交换部分土地。经调整后，土地利用条件得到改善。土地使用权的交换必须在自愿基础上产生，在平等互利的原则上协商解决，因而可由交换单位提出申请，在土地管理部门指导下，经协商提出方案，经县级以上地方人民政府批准后，进行划界，申请办理变更登记。土地使用权可以作为抵押权的标的物，以土地使用权设定抵押权时，其地上的建筑或其他工作物也随之抵押；当地上的建筑或其他工作物抵押时，其适用范围内的土地使用权也随之抵押。 (6)土地使用权变更指国有土地使用权、集体土地使用权在初始登记后发生的变更，主要有以下几种类型：a.国有土地划拨、集体土地内部划拨；b.依法通过土地有偿出让、转让取得土地使用权；c.因赠与或继承、买卖、交换、分割地上附着物引起；d.因土地交换、机构调整、企业兼并等原因引起；e.因宗地合并或分立引起；f.因处分抵押财产取得土地使用权；g.更改土地使用者名称、地址等。 (7)土地使用权赠与是土地使用权人将土地使用权无偿地转移给相对人，相对人予以接受的行为。 (8)土地使用权继承指公民按照法律规定或者合法有效的遗嘱取得死者生前享有的土地使用权的行为。继承人除继承土地的使用权外，其地上附着物的所有权也随之得到继承。 (9)土地使用权划拨是指国家依法按照一定的程序将国有建设用地的使用权无偿地转移给建设用地者。土地使用者以无偿方式取得土地使用权，但需要支付给原土地使用者拆迁安置及各项补偿费用 (10)土地使用权终止指因某种原因造成土地使用权的结束或停止，一般有四种情况：a.使用年限届满，未经批准续期，土地使用权即告停止；b.情况特殊，根据社会公共利益的需要，国家在给予合理补偿的前提下，依法提前收回土地使用权；c.土地灭失；d.土地使用权受让人逾期未全部支付土地出让金的，出让方依照法律和合同规定，终止其土地使用权。 土地使用权的确认 土地使用权确认在中国有关土地管理的法律文件中，被称为土地确权。不论称为如何，实质上都是对土地使用权归属的确认。土地确权是中国《土地管理法》中很重要的一个法律环节。 土地使用权确认是指在土地使用权的归属不明或发生争议时，利害关系人请求有关权利机关确认土地使用权归属，从而解决土地使用权争议的行为。土地使用权确认请求权由对特定的土地有利害关系人行使，利害关系人不一定是土地使用权人，在土地使用权的归属不清或发生争议时，利害关系人可以是任何与特定的土地就土地使用权归属有土地使用权法律关系的自然人、法人和其他组织，他们都可以向有关机关或机构提出土地使用权确认的请求。 土地使用权确认是土地使用权保护的前提，只有通过确认土地使用权，才能明确土地使用权的归属，只有在土地使用权归属明确的情形下，土地使用权受到侵害或妨害，土地使用权人既可以直接行使土地使用权请求权，以土地使用权方法进行保护，也可以行使债权请求权，以债权方法进行保护。在土地使用权归属不明或发生归属争议的情况下，首先应通过土地使用权确认，明确土地使用权归属之后，才能确定谁是真正的土地使用权人，才能确定请求权行使的主体。 土地使用权确认的确权主体是行政机关合人民法院 行政机关拥有行政裁决权，对有关土地权属等争议，依法行使裁决权。对行政机关确权决定不服的，申请行政复议，提起行政诉讼，人民法院行使司法审查。 土地使用权的确认包括两方面的内容：一是对土地使用权归属的确认，二是对土地使用权内容的确认。 确认土地使用权的归属就是确认土地使用权的权利主体，即确认对特定的土地享有直接占有和排他权利的权利人，所要确认的权利主体，包括使用权和担保权的权利人。行使返还原物、消除危险、排除妨害、赔偿损失等请求权，都是以土地使用权归属确定为前提，如若权利归属不清，行使土地使用权请求权和侵权请求权将没有依据。 土地使用权的变更程序 依照《城市房地产管理法》第17条规定，改变土地用途应依循以下程序： 1. 取得出让方和城市规划行政主管部门的同意 土地用途改变，将直接引起土地出让最高年限的改变和土地使用权出让金的变化。同时，土地用途的改变，必然发生土地使用权出让合同中规定的权利义务关系的变化。因此，《城市房地产管理法》第17条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条，都规定了土地用途的改变必须取得出让人的同意或批准。 土地用途是城市规划的重要内容之一，改变后的土地用途必须符合城市规划的要求。因此，改变土地用途亦应取得城市规划行政主管部门的同意。 2.签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同 土地用途的改变是土地使用权出让合同内容的重大变更，因此，土地用途的改变，在取得出让人和城市规划行政主管部门的同意之后，应由出让人和受让人签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让年限，并相应调整土地使用权出让金。 土地使用权的提前收回 提前收回土地使用权，是指出让人在土地使用权出让合同约定出让年限尚未届满的情况下，终止土地使用权出让合同而收回土地使用权。根据《城市房地产管理法》和《土地管理法》及其实施细则的有关规定，提前收回土地使用权的前提条件是在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，并由有关人民政府土地行政主管部门报经原审批机关批准。 (1)为公共利益需要使用土地的。为公共利益需要是指国家为经济、政治、军事、文化、卫生等建设，需要使用土地的，可以将土地使用权收回。 (2)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，随着城市建设的加快，新的城市规划的实施，需要对旧城区进行大规模的改造，需要重新调整和安排城市各个区域的土地的使用，为配合旧城区改建，国家要调整使用土地，收回或重新安排一些单位和居民正在使用的土地。 (3)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的。 (4)因单位撤消、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的。 (5)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。 土地使用权的补偿 根据《城市房地产管理法》第19条后段的规定，国家提前收回土地使用权的，应“根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”。由于国家提前终止土地使用权出让合同，收回土地使用权，必然会给土地使用者造成损失，国家给予相应的补偿，符合合同法理。 这种补偿分为两种情况： (1)付给余期土地使用权补偿费 提前收回使用权时，出让方应根据土地使用权的余期、土地的用途、土地使用者对土地进行投资开发的情况，出让时的地价和收回时的地价等因素，与土地使用者协商确定补偿费。补偿费的标准依土地使用者的损失情况而定。一般来说，要补偿的费用应抱愧土地使用者的直接损失和间接损失。 (2)用其他土地使用权交换 即出让方与使用方协商，将另一快地的使用权与被收回的土地使用权进行交换。交换时，双方商定收回的土地使用权的补偿费和换得的土地使用权的出让金进行结算。土地使用者通过交换得到土地使用权，应与出让方重新签订土地使用权出让合同，并办理登记手续。 土地使用权使用期满 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者依该合同取得的土地使用权即终止。由于土地使用权是一种有期限的他物权，土地所有者出让土地使用权的结果并不导致所有权的丧失。因而，使用期届限满，土地使用者理应将土地使用权返还给土地所有者，这是土地国家所有权的最终体现，也是土地有偿、有期限使用原则的具体反映。为了平衡土地使用权人和土地使用者利益，《城市房地产管理法》第21条从以下两个方面对土地使用权期限届满的法律后果作了规定： 1. 土地使用权出让合同约定的使用年限届满后的续期 (1)续期申请的提出 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年提出续期申请，这是《城市房地产管理法》第21条第1款前段对土地使用权续期规定的前提条件。 (2)续期申请的审批 土地使用者提出续期申请后，土地管理部门应在合理期限内，尽快作出答复，除根据社会公共利益需要收回该幅土地外，均应予以批准。 (3)续期的性质 土地使用权的续期与土地使用全的出让同其性质，也就是说土地使用权的续期也是土地使用权的出让。其唯一不同之处在于，对于土地使用权的续期申请，出让人根据社会公共利益需要收回外，应予以批准，但对于土地使用权出让申请，出让人并无此等义务。 2. 土地使用权出让合同约定的使用年限届满后的收回 《城市房地产管理法》第21条第2款规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，如果土地使用者未申请续期或未按法定期限申请续期，以及根据社会公共利益的需要，国家未批准其续期申请，土地使用权由国家无偿收回。 (1)土地使用权由国家无偿收回 国家是国有土地的所有者，国有土地使用权作为相对独立的财产权，它只是以通过出让的方式，在一定年期内由国家让渡于土地使用者。土地使用者在支付一定年期的土地使用权出让金后，取得在该年期内使用土地的权利，即取得了一定年期的土地使用权。当出让年期届满，土地使用者就不在拥有该土地使用权。因此，国家收回其土地使用权应当是无偿的，不应附加任何条件。 (2)国家在无偿收回起土地使用权的同时，无偿取得该土地上的建筑物、其他附着物所有权。 土地使用权的处置 土地使用权的处置指在企业改革中，按照产权清晰的要求，对企业一直占有使用的过去通去行政划拨的方式无偿取得的土地使用权进行处置，来明确国家与企业之间的财产关系。 土地使用权的处置有以下几种方式： 土地出让 土地租凭 土地作价出资（入股） 授权经营 保留划拨
什么是基期 基期是报告期的对称。物价指数是动态指标，是某一时期的价格水平与另一个时期价格水平对比计算的相对数。通常把作为对比基础的时期叫做基期，把与之进行对比的时期叫计算期或报告期。 目录 1 基期的分类 基期的分类 物价指数的基期有以下几种： (1)固定基期。即采用历史上某一特定年份的价格水平做为对比基期，固定不变。采用固定基期编制物价指数是为了说明从某一特定的历史时期以来，各个时期与某个时期相比价格水平运动变化的趋势和程度。采用固定基期能够剔除许多非正常因素影响，真实反映价格在正常情况下的实际变化趋势与程度。 我国常用的固定基期有：1950年、1952年、1957年、1965年、1970年，1978年、1980年、1985年。固定基期在使用较长时期后，由于社会消费结构的改变，代表规格晶也发生较大变化，基期与报告期相距时间过长所导致的报告期价格指数数值过大等因素，使原有的基期失去了凭借的客观条件，就需要对基期进行变更， (2)扩大基期。即以历史上若干连续年份组成的价格水平数列为对比基期。采用扩大基期主要是可以对基期各年份的价格水平进行平均调整，消除各种特殊因素的影响，使价格指数能够确切清晰地反映一个较长时期内物价水平的实际变化情况。例如，我国每年的工农业商品综合比价指数，还需和1930年到1936年的7年平均价格水平相对比，基期为7年，报告期为1年， (3)同期基期。即以不同年份的同一时期做为对比基期。如两个年份的同季、同月、同旬等。采取同期基期可以消除由于季节变化而对物价水平的影响，便于研究在客观因素大体相同情况下，价格的运动趋势和规律。我国在编制鲜菜，鲜果等季节性商品价格指数时均采用同期基期。 (4)环比基期，即以各报告期或计算期的上一期作为对比基期，编制环比物价指数。采用环比基期可以观察和研究各时期价格水平连续变动情况，计算在一般情况下价格水平每年上升或下降幅度。
什么是土地金融 土地金融土地金融是以土地经营为目的的资金融通活动。 土地金融的主要内容包括发生在土地开发、利用、经营过程中的贷款、存款、投资、信托、租赁、抵押、贴现、保险、证券发行与交易，以及土地金融机构所办理的各种中间业务等信用活动。 目录 1土地金融的特点 2土地金融的种类 3土地金融的功能 4土地金融的意义 5土地金融业务 6土地金融业务的内容 7参考文献 土地金融的特点 土地金融与其他部门金融不同,有以下特点。 1.土地金融是有担保的金融 土地金融属于长期信用,因此要以土地进行抵押为融资提供担保。担保包括人的担保(即信誉担保,具法律效力)和物的担保。人的担保,通常是由信誉卓著或资本雄厚的第二人(可以是个人或企业)为债务人的债务清偿提供担保,当债务人不能履行贷款合同时,该第三人具有代为履行偿还贷款的责任;物的担保,就是以特定的财物为借款人债务的履行作担保,当债务不能履行时,债权人有权行使该担保物权,无论债务人是否还负有其他债务或是否将该担保物转让他人，都能从该担保物权的执行中获得债权的优先清偿。其中,人的担保较为方便,物的担保比较安全。两种担保可选择其一,也可同时采用。台湾学者纪伟就说,要取得融资,"必有为人所信赖的基础,此基础不外人与物,个人生命及工作能力有限,短期尚足为信用基础,若就长期而论,则非土地及其定着物不可",因此,土地金融的债权必须以物,即以土地及其定着物作担保。但通常,出于土地金融的安全性考虑、往往是二者同时采用,如英国的房地产抵押贷款,除考察抵押物的价值外(即物的担保),还非常重视对债务人偿还能力.(即人的信用)的考察;而美国大部分的抵押除了要求房地产的担保外, 还须有政府担保机构的担保。当人的担保和物的担保同时并存时,原则上应先行使担保物权,因为人的担保属债权范畴,而物的担保属物权范畴。 2.土地金融以抵押权为基础 土地金融以土地抵押为前提,以土地抵押权的设立为开始,并以抵押权的注销(债权如期清偿时)或执行(债权不能清偿时)为结束。中国台湾学者黄通强调:"抵押权实为不动产金融之基础。"①所谓抵押权,就是抵押权人对抵押财产享有的优先受偿权,即债务人或第三人不转移对其财产的占有,将该财产作为债权的担保,当债务人不能履行债务时,债权人拥有从其抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款中优先受偿的权利。 抵押权具有以下主要特点:(1)抵押权属于担保物权,其作用仅仅是为了担保债权的清偿,因此抵押权从属于债权而存在,并将随着债权的清偿而消失。(2)抵押权担保的债权具有优先受偿权。即当同一债务有多项债权时,抵押权所担保的债权必须优先清偿。(3)用益物权可设立抵押权,抵押标的除了完全物权即所有权外,用益物权如使用权等也可设立抵押权。 在我国,可以抵押的房地产有:(1)依法获得的出让土地使用权;(2)依法获得的房屋所有权及其土地使用权;(3)依法获得的期房所有权②;(4)依法可抵押的其他房地产。以出让土地使用权抵押的,抵押前原有的地上房屋及其他附属物应当同时抵押;以出让土地使用权地上的全部房屋抵押的,该房屋占有范围内的土地使用权也随之抵押;以出让土地使用权地上的部分房屋抵押的,该房屋相应比率的土地使用权随之抵押;期房所有权抵押时,必须符合房屋预售和建筑承包管理的有关规定。 不能抵押的房地产包括:(1)权属有争议的房地产;(2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;(3)列入文物保护范围的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;(4)已依法公告列入拆迁范围的房地产;(5)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;(6)未依法登记领取权属证书的房地产;(7)未经中国注册会计师确认巳缴足出资额的外商投资企业的房地产;(8)行政机构所有的房地产,政府所有、代管的房地产;(9)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律允许抵押的除外。 3.土地金融一般要实行证券化 一般地说,土地金融和其他金融一样,其负债大多为期限较短、流动性较强的短期负债,但其资产则具有期限较长、额度较大的特点,当该项信贷资产规模占银行信贷资产总量的比重达到一定比例,通常为25%~30%时,银行便可能面临资金的流动性风险。为了使这部分长期资产短期化,即使资产具有流动性,有必要对房地产抵押贷款进行证券化。 房地产的证券化包括:(1)房地产本身或所有权(在我国为土地使用权和房屋所有权)的证券化,就是将房地产本身的价值或产权进行小额分割,并以证券的形式表示,使大额的不易流动的土地和房屋价值具有了较好的流动性;(2)房地产抵押债权证券化,是将期长额大的抵押债权进行小额分割,以有价证券的形式,通过资本市场进行融资,使得长期的抵押贷款资产具有了很好的流动性。 4.土地金融具有较强的政策性 土地金融是受政府政策干预较强、获得政府补贴较多的金融部门。一方面,农业土地利用、城市规划、都市发展计划、产业政策等对土地金融有诸多限制;另一方面,城市居民住房问题的解决,关系到社会的安定团结和政局的稳定,因此政府通常要透过房地产金融部门,通过各种奖励、补贴或税收优惠等手段,来支持购房贷款的发展,从而实现居民的安居乐业。 5.土地金融业务成本较高,但收益较好 一般讲,一宗房地产抵押贷款一般需要经历:借款人资信调查、房地产抵押物估价、抵押物保险、抵押权的设立到注销,有时还需执行抵押权(当债务不能履行时);在这一过程中,需要和土地管理部门、产权登记机关、保险机构、评估机构等部门进行联系;需要有相关知识的专业人员协作,如:土地估价师、资信评估人员、律师、会计师、经纪人等的配合,因此,操作较为复杂,这使得土地金融的经营成本较高。但另一方面,因其涉及的步骤较多,使得房地产金融的业务派生性较强,即可带动一些银行中间业务的发展,为金融部门带来了可观的手续费收入。 土地金融的种类 土地金融包括市地金融和农地金融。 市地金融 市地金融就是围绕城市土地及其建筑物的开发、经营和消费所进行的资金融通,包括:(1)房地产取得金融是对购买土地或建筑物(包括住宅)所进行的资金融通;(2)房地产改良金融是对土地及建筑物开发、建造所进行的资金融通;(3)房地产经营金融是对土地及建筑物的经营,如 租赁经营进行的资金融通。 农地金融 农地金融是围绕农地开发、生产、经营所进行的资金融通,包括:"农地取得金融是对购买或租赁农地进行的资金融通;(2)农地改良金融是对农地的开垦、整治、农田水利、土壤改良等所进行的资金融通;(3)农地经营金融是指对购买牲畜、肥料、农机具以及进行农业经营活动进行的资金融通。农地金融与市地金融相比,期限较长,盈利性较差,风险较大,政策性较强,所以通常由政策性专业银行经营,并需国家以信贷的途径提供补贴。本章以市地金融为主要对象。 在美国,根据资金融通对象的不同可将房地产金融分为购屋金融(mortgage)、收益性房地产(incomeproperty)金融、土地开发(landde-velopmmt)金融和建筑(construction)金融四种。 (1)购屋金融是指围绕居民购买住房所进行的资金融通,也称个人住房抵押贷款,是房地产金融的重要内容。 (2)收益性房地产金融是围绕投资者购买经营性房地产(也称非住宅类房地产),如商场、写字楼、厂房等所进行的资金融通。投资者购买收益性房地产不是用于消费,而是作为投资,在买入和卖出之间获得差价利润,或用于出租经营获得租金收入,或作为固定资产用于生产经营活动。这类房地产融资因其偿还贷款的资金来源主要为经营收益,因此,对其偿还能力的考察与个人住房贷款不同,应更为谨慎。 (3)土地开发金融是围绕土地开发,如七通一平,三通一平等所进行的资金融通。其现金量具有根据工程进度分期投入、一次收回的特点,期限通常在1~2年,但大面积成片开发的期限有时较长。 (4)建筑金融是围绕房地产开发、建设所进行的资金融通。其现金流量也有分期投入、一次收回的特点。有时建筑物和土地开发融资是不可分的,在我国称房地产开发企业融资。另外,因后三种房地产金融形式贷款时间较短,盈利性强,并多由商业银行给予贷款,所以也常归为商业(commercial)信贷一类。 根据有无中介机构的参与,可将房地产金融分为房地产间接金融和直接金融。间接金融是指借款人通过金融机构(如银行)获得资金融通,金融机构并非真正的资金供给者,而是资金供需双方的桥梁,故称间接金融;直接金融是指借款人直接通过有价证券,从投资者手中筹集资金的活动。借款人包括个人和法人。个人为了购买、建造或修茸自用住房而向银行申请贷款;法人主要包括房地产开发公司及其他购买房地产的非房地产企业客户。房地产开发公司通常是为了获得房地产取得、开发或经营资金而向银行申请贷款或通过资本市场进行融资,非房地产企业的客户主要是为了购置用于生产经营的固定资产或出于投资的目的而向银行申请贷款或通过资本市场融资。以上的融资行为构成了房地产金融一级市场。当个人住房贷款在使银行的信贷资产可能面临流动性风险时,银行有可能将个人住房贷款从其资产负债表中移出,以证券的形式出售给二级市场的投资人,通常为机构投资者,以便迅速收回资金,改善其信贷资产的流动状况;而法人通过资本市场融资发行的有价证券也可在投资人之间进行转移。以上构成了房地产金融的二级市场。 土地金融的功能 (1)用土地作为抵押品，以融通资金，发展农业生产的功能。 (2)政府可通过土地金融手段推行农业政策与土地政策。 (3)筹集建设城乡居民住房资金的功能。 土地金融的意义 一般国家的土地金融专业机构大多以农村为对象，协助农民经营与开发土地，并促进农、林、牧、渔等各个方面的建设。 我国发展土地金融对于土地开发、耕地保护和提高建设用地的利用率具有十分重要的意义。目前，我国土地金融的发展尚处于起步阶段，但有很广阔的发展前景。 首先，在对现有建设用地的开发中引入土地金融将有力地促进开发的深度和速度，大幅度提高现有建设用地利用程度，缓解建设用地供给的压力，减少非农建设项目占用耕地。 其次，在耕地后备资源开发和土地整理中引入土地金融，将会较大幅度的增加我国的耕地数量。 第三，在中低产田改造中引入土地金融，将加快我国提高耕地质量的速度。 土地金融业务 土地金融的产生和发展 随着社会生产力的发展，土地对资金的需求越来越迫切，在客观上要求专门的金融机构为土地的开发和利用服务。于是，世界各国先后出现了土地银行、不动产抵押银行、土地信用协会等多种土地金融组织，业务活动也由单一的存款发展到各种各样的土地金融业务。金融业乐于支持和配合土地的开发和利用，为其融通资金其原因在于： 1.为了金融资金的保值、增值和有利可图。 2.为了谋求资金的相对安全。 3.有利于吸收存款和开展其他中间业务。 土地金融业务的内容 调节货币流通，组织土地资金融通，是土地金融的基本业务活动。土地金融业务的主要内容概括起来包括以下三个方面： （一）融通资金业务 1.土地金融机构为土地所有者融通资金，筹集社会资金，使其流到土地所有者和使用者手中，满足其需求，并使提供资金的人也能从中得利。 2.通过将笃定在土地上的资金转化为金融资金重返流通过程，以满足其他方面的资金需求。 3.用发行抵押债券等手段吸引资金，以满足土地长期投资的需要。 （二）债券业务 （三）土地投资业务 土地开发投资与一般生产投资不同，它有以下三个特点： 1.连续重复负担利息。因为土地开发投资一般要求初始投资规模较大而且要求有连续性，尤其是在农地投资上还要求不断地重复投资。 2.收益率不易精确计算。由于土地开发投资规模大，时间长、利息重，所获利润以及投资收益率都难以计算。 3.资金占用时间较长。土地开发投资一般需较长时间占用资金，对资金要求相对较高，具有较大的风险性。 土地金融业务的意义 (一)有利于银行业务范围的进一步拓展 银行大力发展土地金融业务能从土地开始,提供对房地产开发?建筑施工?个人住房消费贷款的全过程?全方位?多功能?差别化的一条龙优质金融服务,能在时间上和空间上从市场?政策?客户群体?政府支持?管理经验等等方面获得更广泛?快速的发展机遇和占据具有很大潜力的土地金融业务市场? (二)有利于银行调整信贷结构,化解信贷风险 由于体制和自身经营管理水平的原因,长期以来,银行中长期固定资产贷款比重大?数额高,信贷结构不合理?土地储备所需银行贷款期限较短,一般为2到3 年,最短半年,最长也不超过5年,而且,商业银行开办的土地储备贷款等土地金融业务具有以下特点:一是土地储备机构作为政府的特殊单位,具有较大的稳定性和运作的垄断性,收益较稳定;二是贷款主体资金需求相对集中,便于管理;三是用地段较好的土地抵押加财政担保方式,贷款风险较小;四是通过开办这一贷款可改善商业银行与政府关系,吸收财政存款;五是能够带来附加收益,从土地源头抓起,便于对下游客户的营销;六是土地资源的不可再生性,土地的自然增值性,土地的级差地租等特点,以土地作为抵押的土地金融风险远比其他生产经营行业贷款风险小?投资收益高?我国已实施土地制度改革的城市土地金融实践证明,贷款逾期不良率均未超过2%,反而通过土地经营给贷款银行带来了巨大的沉淀资金存款和银行效益? (三)有利于土地资源的流转和优化配置 土地金融的中心环节是土地抵押,无论是土地抵押的所有权出让,还是抵押的使用权转让,抵押人逾期不能清偿债务,抵押土地产权即归债权人,这实质上是土地产权的一种流动方式?这样,土地金融成为实现土地流转的中介,使得土地能够与劳力?资金等其他生产要素重新组合,优化土地资源配置,有利于实现土地规模经营,提高土地资源的配置效率? (四)有利于土地市场的健康发展 我国城乡土地市场发育较为迟缓,发展土地金融,赋予土地使用权财产权性质,允许将其抵押以实现资金的融通,就能集中较多资金,从而对土地市场的形成和发育提供强大的金融动力? 土地金融业务中存在的问题 目前,各商业银行已开始关注土地金融业务,并取得了一定的成绩,但总体来看,发展速度和质量都很不够,表现在以下几个方面: (一)对发展土地金融业务的重要性认识不足 长期以来,各商业银行由于一直是与经济实体发生信贷关系,而与代表政府行使土地收购?储备?交易的事业单位的土地储备?交易中心发生巨额信贷关系心里无底,潜意识对土地政策变动?政府信用?风险控制及还贷能力产生各种怀疑和担心?对其市场潜力认识不统一,导致实际工作中有主观上不积极的思想,从而错过了不少拓展业务的好时机? (二)提供的土地金融业务服务单一,灵活性差 对顾客有关贷款抵押?担保方式?贷款期限?贷款额度?授信额?贷款利率?服务品种等业务要求难以满足,使得土地金融业务发展难有大的起色和突破?因此,有必要针对我国土地金融特点,在严格控制防范风险前提下,进行信贷政策,管理制度的创新? (三)对土地金融的具体业务操作标准不一,效率低下 各银行对土地储备贷款项目从贷款主体资格,抵押?担保方式?项目的评价标准?信贷管理办法?财务核算办法等没有一个统一的标准和管理办法?由于没有一套可操作的办法,实际工作中,经办银行往往是项目最先接,但由于不知如何申报或申报资料难以满足要求?审批效率低等诸多原因,最终失去到手的业务? (四)从事土地金融业务的职工队伍业务素质有待提高 土地金融业务涉及面广,政策性强,综合知识要求较高,是技术含量很高的金融业务,对土地政策?法律?土地价格?土地评估?土地贷款风险防范?资产保全的熟悉是从事这一业务领域的信贷人员必备素质,否则不仅工作质量低下,而且也存在较大的信贷风险? 加快发展土地金融业务的措施 针对土地金融业务中存在的问题,为使商业银行更快更好地发展土地金融业务,提出以下具体应对措施: (一)把土地金融业务提到作为壮大银行事业的战略高度来发展 各商业银行要统一思想,提高认识,加大工作力度,充分发挥银行的信贷?管理优势?当前要在经济较发达?投融资环境比较好?市场化程度比较高的大?中城市,优先选择规划具有前瞻性,具有较大升值潜力的土地开发项目积极开展对土地贷款及其他服务的营销工作,大力发展土地金融业务,把抓好土地金融作为贯彻银行中心城市战略?大力发展房地产金融业务的营销重点加以发展? (二)尽快制定土地金融业务的评审标准和业务管理办法 考虑到我国土地国有?土地收购储备交易中心的性质以及土地金融的特殊性,各商业银行应从贷款主体资格?贷款评估资料?贷款的抵押担保方式?贷款利率?执行标准?项目评估?授信评价?贷款审批条件?标准?风险控制?贷款的会计科目核算?归口部门管理等方面,尽快制定一个有操作性?统一规范的土地金融信贷?会计核算?业务管理办法? (三)加快土地金融产品创新,提高风险管理水平 由于土地归国家所有,政府信用级别较高,土地(特别是城市土地)可以有稳定的?可预测的现金流,而且具有较好的变现价值,收益相对安全,风险相对较小?因此,土地是一种特别适合证券化的资产?各商业银行要积极与政府部门密切配合,加快土地金融产品和服务创新,发展直接银团贷款和间接银团贷款等业务模式, 探索开展包括财务顾问?资产重组?企业并购和上市等方面的投资银行业务?在条件成熟时,商业银行不仅通过向土地储备机构贷款提供间接融资,还可以通过资本运作的方式帮助它们从资本市场上获得直接融资? 尽管多数业务以国家信用为基础,但土地金融业务仍然不可避免地存在政策风险?流动性风险?财务风险和经营风险,因此,各商业银行除应结合我国土地金融国情进行产品创新外,还应提高风险管理水平:认真对每一项目土地进行可行性分析和项目评价,以确立贷款授信额度和贷款额度及期限?有效运用不同贷款期限组合及利率组合等方式增强项目的风险可控性;广泛搜集房地产市场信息,建立动态的统计?分析?监控体系,加强土地政策研究?市场研究和客户研究,提高风险预警能力;加强第一还款来源土地拍卖经营收益的管理;构筑以政策支持为背景的贷款回收保障体系规避和减少风险等? (四)加强培训力度,提高土地金融从业人员素质和水平 要尽快培养一批懂政策?懂土地?懂法律?懂经营的专业人才队伍,始终做到市场信息收集?反应灵敏,与政府各有关部门联系紧密配合良好,确保商业银行在充分防范风险的同时,快速壮大?发展土地金融业务? 参考文献 张宏斌，贾生华.试论城市土地证券化及其运作模式.杭州师范学院学报 毕宝德.土地经济学.北京:中国人民大学出版社，1991. 冯玉华，张文方.土地金融与农村经济发展 张笑寒.城市土地收购储备资产证券化融资 杨益民.土地经济学
什么是基本品 基本品是指由交易所指定的作为进行期货交易和实物交割的标准商品。 ">编辑] 目录 1 基本品的条件 2 参考文献 基本品的条件 其他未达到标准品要求但能够用于进行实物交割的商品，则称为补充品。基本品要符合作为期货交易的基本条件，如商品规格要统一，生产量较大，易于存储和运输等。同时，基本品必须达到国家或国际质量认证要求的某一等级，并经期货交易所的技术部门鉴定与认可。 参考文献 ↑ 1.0 1.1 刘迎秋.现代期货大辞典.ISBN:7-01-002459-6/F830.9-61.人民出版社,1996.
城市信用合作社概述 中国城市居民集资建立的合作金融组织。其宗旨是通过信贷活动为城市集体企业、个体工商业户以及城市居民提供资金服务。 城市信用合作社实行独立核算、自主经营、自负盈亏、民主管理的经营原则，盈利归集体所有，并按股分红。主要经营业务是：面向城市集体企业、个体工商业户以及城市居民聚集资金，为其开办存款、贷款、汇兑、信息和咨询,代办保险和其他结算、代理、代办业务,支持生产和流通，促进城市集体企业和个体工商户经济的发展，搞活城市经济。 城市信用社（包括城市信用合作社市联社）的民主管理形式，是社员代表大会制度。社员代表大会由全体社员选举代表参加，是城市信用社的最高权力机构。其职权是制定或修改社章程,选举理事会、监事会成员,审议通过聘用由理事会推荐的社主任，遵循中央银行的宏观决策,确定一定时期的资金投向,讨论制订社年度计划和财务计划等。社员代表大会原则上每年召开一次。日常业务和工作实行理事会领导下的主任负责制。 城市信用社接受中国人民银行的领导、管理、协调、监督和稽核,按时向当地人民银行下属机构报送信贷现金计划及其执行情况，会计、统计报表和财务报告；在当地人民银行开立帐户，按规定缴存准备金，并实行资金负债比例管理；对于从城市集体企业、个体工商业户和城市居民中吸收的股金，可以继续转让但不得退股。 目录 1 我国城市信用社的历史沿革 我国城市信用社的历史沿革 城市信用社是我国经济和金融体制改革的产物，是我国金融机构体系的一个组成部分。我国城市信用社是在改革开放后出现的。 20 世纪70年代末，随着我国经济体制改革的逐步开展，一些地区出现了少量城市信用社。1986年以前，城市信用社的数量约为1300家，总资产约为30亿元。1986年1月，国务院下发《中华人民共和国银行管理暂行条例》，明确了城市信用社的地位。同年6月中国人民银行下发《城市信用合作社管理暂行规定》，对城市信用社的性质、服务范围、设立条件等作了规定。自20世纪80年代中期开始，城市信用社设立的速度加快，当时主要设立在地级以上大中城市，但有一些地方在县（市）也设立了城市信用社。随着城市信用社在全国范围内大规模建立，为加强管理，1988年8月中国人民银行颁布《城市信用合作社管理规定》，提高了城市信用社的设立条件,注册资本由10万元提高到50万元。到1989年末，城市信用社的数量达到3330家，总资产为284亿元。 1989年上半年，根据中央治理整顿的精神，中国人民银行组织了对城市信用社的清理整顿工作。 1990年到1991年清理整顿期间，各地控制了新设机构的规模，对经营不善的城市信用社予以撤并。两年间新设机构253家，撤销机构75家。到1991年底，全国城市信用社为3500多家，总资产为497亿元，职工77000多人。 1990年,开始了城市信用社市联社的试点工作。 1992 年清理整顿工作结束，我国经济进入高速发展时期，各行各业申办城市信用社的要求非常强烈。这一期间，城市信用社的数量急剧扩大，在绝大多数县（市）都设有城市信用社。到1993年底，城市信用社数量近4800家，较1991年末增加了1200多家，总资产为1878亿元，职工12.3万人。 自1993年下半年开始，中国人民银行大力清理整顿金融秩序，总行责令各省分行自1993年7月1日起一律停止审批新的城市信用社，已下达但未用完的指标暂停使用，同时对越权超规模审批城市信用社的问题进行清理。这一精神贯彻之后，绝大多数地方都没有审批新的城市信用社。 自1995 年起，根据国务院指示精神，部分地级城市在城市信用社基础上组建了城市商业银行。同年3月，中国人民银行下发《关于进一步加强城市信用社管理的通知》，以文件形式明确：“在全国的城市合作银行组建工作过程中，不再批准设立新的城市信用社"。这个通知下发以后，全国基本上完全停止了城市信用社的审批工作。 针对一部分城市信用社管理不规范、经营水平低下、不良资产比例高、抗御风险能力差、形成了相当大的金融风险这一现实情况，为切实防范和化解金融风险，保持社会稳定，确保城市信用社稳健经营和健康发展，1998 年10月，国务院办公厅转发中国人民银行《整顿城市信用合作社工作方案》(以下简称《整顿方案》)。《整顿方案》要求各地在地方政府的统一领导下，认真做好城市信用社的清产核资工作，彻底摸清各地城市信用社的资产负债情况和风险程度，通过采取自我救助、收购或兼并、行政关闭或依法破产等方式化解城市信用社风险；按照有关文件对城市信用社及联社进行规范改造或改制；要求全国各地进一步加强对城市信用社的监管。全国各地按照《整顿方案》的要求，至1999年底，除了对少数严重违法违规经营的城市信用社实施关闭或停业整顿外，还完成了将约2300家城市信用社纳入90家城市商业银行组建范围的工作，为城市信用社的健康发展奠定了良好的基础。
什么是基础期货 基础期货是指在交易所内进行的期货期权交易均以交易所制定的标准化期货合约为基础。而标难化合约对商品品质、规格、数量、交割时间、每日价格量大涨跌幅、交割方式和交割地点等作了统一的规定，商品或期货市场价格的波动不仅直接影响到期货期权的内涵价值，也影响时间价值。所以，相对于期货期权合约而言，这类商品期货也称为基础期货。 目录 1 相关条目 2 参考文献 相关条目 基础期货合约 参考文献 ↑ 刘迎秋.现代期货大辞典.ISBN:7-01-002459-6/F830.9-61.人民出版社,1996 基础期货是一个小作品。你可以通过编辑或修订扩充其内容。
什么是基本建设贷款 基本建设贷款是指用于新建、扩建、改建生产性基本建设项目的贷款。一般来说，这类贷款主要用于能源、交通和原材料等基础工业的建设，其重点支持列入。 凡是具有法人资格，在经济上实行独立核算，能承担经济责任，并有还能力的国有和集体企业、股份制企业以及国家批准的建设单位均可向银行申请基本建设贷款。 目录 1 基本建设贷款的条件 基本建设贷款的条件 1、贷款项目的项目建议书已经有权机关批准，可行性研究报告或设计任书已编制完毕并上报审批。 2、贷款项目投资方向符合国家产业、技术和经济政策并纳入国家中、长期计划和行业规划。 3、贷款项目经过银行评估，产品适销对路有发展前景，经济效益好，有按期还本付息能力。 4、各项建设资金落实到位并有不少于项目总投资20％～30％的自筹资金存入银行。 5、建设所需的土地、材料、设备、施工力量以及环保措施已基本落实。 6、贷款项目所采用的工艺须先进、技术过关。 7、投资后所需的原材料、燃料、动力、交通及协作配套条件有保证。 8、能落实符合条件的第三方保证单位或属己的财产作抵押。
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