什么是简式贷款 简式贷款是指贷款人向借款人提供一笔资金（本金），借款人于到期日连本带利予以偿还。 例如，如果银行向你发放1万元1年期简式贷款，利率为10%。1年后，你必须还给银行本利之和1.1万元。银行向工商企业发放的商业贷款通常属于这种类型。 目录 1 简式贷款的到期收益率 简式贷款的到期收益率 例如，一笔1年期贷款，今天价值是100美元，1年后的偿还额是110美元。为使100美元贷款的今日价值等于1年后110美元偿付额的现值，其到期收益率是： 100美元=110美元/（1+r) 则到期收益率r=(110-100)/100=0.10=10％
什么是累进付款抵押贷款 累进付款抵押贷款是指最初几年付款额较低，有的甚至不足于偿付当月利息，以后每月付款额随着年薪额的增长而逐步加大。 与传统的平均偿付的抵押贷款不同，尽管利率在整个期间固定，但是并非所有偿付额都相等。偿付额起初比较小，然后在期间的某一个或几个时点被调到一个新的较高水平，并持续一段时间，甚至到某一个时点，在剩余期间的支付额相等。这个基本框架有各种变形，但其原理基本上是一样的。累进还抵押贷款的分期付款时间表通常包括一个负摊销的时期。因为每期偿付额未能付足当期利息而导致贷款本金余额的增加——这至少在还款的前几年是会出现的。 ">编辑] 目录 1 累进付款抵押贷款的评价 2 参考文献 累进付款抵押贷款的评价 累进付款抵押贷款是为一个刚走上工作岗位的青年职工设计的，其收入可能随着职务的提升而逐步提高。这种贷款办法有的还在调整付款金额的同时，根据市场利率相应地调整贷款利率。 累进付款抵押贷款使借款人易于支付月费，以相同的定金购买较多的住宅，但由于最初年份月付款常不足支付利息，本金逐年增加，使贷款人有更多的资金面临违约的风险。 参考文献 ↑ 1.0 1.1 韦公远.美国住宅抵押贷款的创新形式多(J).中国房地产报,2003-1-16 ↑ John F Marshall,Vipul K Bansal,Marshall,Bansal.《金融工程》.清华大学出版社,1998
什么是统借统还贷款 统借统还贷款是由政府统一对外借款，这些资金或由国家集中使用，或者投放给地方政府和企业，借款本息由政府负责偿还 目录 1 统借统还贷款的用汇原则和计算方法 2 统借统还贷款的审核与支付 3 统借统还贷款支付单据的取得 4 统借统还贷款利息支出的税前扣除吗 5 非金融机构统借统还贷款业务营业税的征收 6 相关条目 统借统还贷款的用汇原则和计算方法 子项目单位利用世界银行贷款由国家统借统还的金额，不得突破国家计委批复子项目可研报告中确定的统借统还贷款额度。 对于子项目利用世行贷款部分国家统借还用汇的计算，由财政部国债司依据项目年度用汇计划，将子项目实际用汇支出的约50％，先列为国家统借统还债务，其余部分由子项目单位列为自还债务，待子项目贷款全部支付完毕后，根据实际用汇金额，采取报帐方式向财政部办理清算。 统借统还贷款的审核与支付 1.信用证的审核与支付 进出口公司依据已签定的商务合同，提出开立信用证申请书，经项目办审核，并开出提款申请书（一式四联），报财政部国债司登记盖章（国家统借统还财政部专用章，下同）后，送财政部世行司。世行司审核无误，通知银行对外开证。 信用证项下的支付，由进出口公司审核银行提交的付款确认单和有关议付单据后，在规定的日期内通知银行对外付款。 2.非信用证的审核与支付 进出口公司收到银行提交的到单通知书和有关议付单据后，依据已签订的商务合同，按国际贸易惯例和原则进行审单，审核无误后向国家计委项目办提出付款申请。国家计委项目办开出的提款申请书（一式四联）先送财政部国债司登记盖章，然后再送财政部世行司。世行司审核批准，通知银行支付。 统借统还贷款支付单据的取得 1.国家计委项目办在每次向财政部世行办理支付后，将“世行贷款提款申请书”中世行司盖章的一联返还国债司。 2.进出口公司在每月终了的 3日内，将本月各子项目的信用证项下支付确认单中盖有银行或本公司结算或财务专用章的一联，提送给财政部国债司，同时将公共商务合同项下的付款，按合同金额和受益人，作出子项目用汇分摊明细表，一并提送给财政部国债司。 3.财政部世行司在每月终了的 3日内，将本月收到的“世界银行支付通知单”和专用帐户的银行对帐复印件提送给财政部国债司。 财政部国债司收到上述各类单据，审核无误后，作为统借统还世行贷款科技发展项目会计核算的原始凭证。 统借统还贷款利息支出的税前扣除吗 《企业所得税税前扣除办法》第三十六条规定：“纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除。”国税函［2002］837号文明确指出，集团公司向金融机构借款，所属企业使用，只是资金管理方式的变化，不影响所属企业使用的银行信贷资金的性质，不属于关联企业之间的借款。因此，对集团公司所属企业单位从集团公司取得统借统还借款支付的利息，不受《企业所得税税前扣除办法》第三十六条规定的限制，凡集团公司能够出具从金融机构取得贷款的证明文件，其所属企业使用集团公司转贷的金融机构借款支付的利息，不高于金融机构同类同期贷款利率的部分，可以在税前扣除。 非金融机构统借统还贷款业务营业税的征收 企业集团或集团内的核心企业（以下简称企业集团）委托企业集团所属财务公司代理统借统还贷款业务，从财务公司取得的用于归还金融机构的利息不征收营业税；财务公司承担此项统借统还委托贷款业务，从贷款企业收取贷款利息不代扣代缴营业税。 以上所称企业集团委托企业集团所属财务公司代理统借统还业务，是指企业集团从金融机构取得统借统还贷款后，由集团所属财务公司与企业集团或集团内下属企业签订统借统还贷款合同并分拨借款，按支付给金融机构的借款利率向企业集团或集团内下属企业收取用于归还金融机构借款的利息，再转付企业集团，由企业集团统一归还金融机构的业务。 相关条目 统借自还贷款 自借自还贷款
什么是结构融资 结构融资是一个广泛应用但很少定义的概念。综合多种表述归纳为：结构融资是指企业通过利用特定目的实体(special purpose entitiesor special purpose vehicle,SPEsorSPV),将拥有未来现金流的特定资产剥离开来，并以该特定资产为标的进行融资。也可以理解为，以现金资产将企业特定资产从其资产负债表中替换（资产置换），在资产负债率不变的情况下增加高效资产，主要是流量资产。 目录 1 结构融资的分类 2 结构融资的特点 3结构化融资的要素 4 结构融资不同于股权融资和债权融资的特点 5 结构融资评估 6 参考文献 结构融资的分类 通常我们说的“结构融资”主要从报表的结构考虑。有资产融资和资本融资两大类。 资产融资主要有： 流动资产类的：现金融资（存一贷三）；应收帐款融资（保理、帐期）；存货融资（仓单融资）；定单融资（信用证打包贷款、红色条款信用证）等。 固定资产类的：抵押贷款、分期付款、融资租入固定资产、回租等。 资本类的主要有股权融资、所有者权益融资等。 ">编辑] 结构融资的特点 企业以增加公司的市场价值为目标来经营公司资源。一项经营活动，只有在其预期产生的未来现金收益的现值超出实施这项计划的初始现金支出时，才会增加公司的价值。除非企业能够完全依靠内部产生的资金来支持自身经营活动所需的资金，否则企业就必须进行外部筹资。如果企业在一段时期内的经营不能产生足够的现金流量来偿还或者以获得新的融资来替代到期的债务,就会面临困境。企业必须保证其债务结构有一个渐进到期的安排，确保从其他渠道得到足够的现金以偿还到期的债务(见图1)。 企业可以采取多种方式进行融资，可以选择不同的融资结构。当借入资本所节省税金的现值刚好等于财务风险的预期成本的现值时，公司就达到了它的最佳资本结构。最佳的资本结构是资产产生现金流的现值增值最大的结构。 传统的融资方式主要通过增加企业负债（债权融资）和增加企业权益（股权融资）两种方式来实现。债权融资和股权融资这两种方式反映的是资产负债表右侧的活动。结构融资进行的是资产负债表左侧的活动，是一种资产信用的融资方式，通过构建一个严谨的交易结构来实现融资目的。 结构化融资的要素 从美国结构化融资市场的发展历史来讲，有八大要素起着十分重要的作用。这些要素经常互为补充，一个要素的发展将会推动其他要素的发展。重要的是，这八大要素应当齐头并进、共同发展。 1. 完善的法律体制 对于每笔证券化交易而言，应建立完善的法律体制来保护投资者在基础性资产中的合法利益。最为重要的是，当发起人/卖方处于破产境地的时候，法律必须保护投资者对证券的基础性资产现金流的追讨权。所以，对于证券化交易而言，必须设立资信良好且不会破产的特殊目的实体。 从经济学角度来讲，设立特殊目的实体的目的：一是，购买由贷款人发起并出售的所有贷款，二是，发行证券来为基础性贷款的发起融通资金。特殊目的实体除从贷方那里得到的贷款外没有其他的资产，除那些与已发行证券有关的债务之外没有其他的债务。另外，应当建立完善的法律体制以明确规定发行人、信托人、贷款管理人以及服务方的责任和义务。 2. 明确的现金流分析 从融资的角度来讲，证券化实质上是帮助贷款方在扣除证券化成本以后可以筹集到和基础性资产将来现金流现值相等的现金流。在证券化开始的时候，发行人必须进行现金流分析以确定特殊目的实体的债务能否按时全额偿还。 在分析将来现金流并对其进行定价的时候，需要做很多假设。除了以假定贴现率来计算现值，现金流分析还必须对现金流本身的行为做假定，比如贷款期间内的经济状况、借款人偿还贷款的能力以及违约发生的概率。只有在深入分析大量基础性贷款现金流的历史数据后作出假设才能使它更具有现实意义。 3. 清晰的会计处理 在资产证券化的过程中有三个会计问题较为重要。一是，对证券利息收入的会计处理。由于证券由特殊目的实体来发行而基础性贷款又有利息收入，依照常理推断应当对特殊目的实体征税。为了避免双重征税的问题，只要特殊目的实体满足作为“授予人信托（grantor trust）”的所有要求，在美国它就将被视为“授予人信托”而被免去联邦税（出于税收目的，发行机构也能够采用“所有人信托”的名义）；二是，通过明晰基础性贷款中周期性现金流（包括利息和本金）的会计账目来保护投资者。三是，交易中产生的所有现金流都应当由会计师来严格审查。 4. 有公信的信用风险评估 由于贷方发行的证券受其发起的消费者贷款或商业贷款的支持，所以证券的投资者自然会比较关注基础性贷款与相应证券的信用风险。就拿住房抵押支持证券来讲，其信用就受到政府国民抵押协会（Ginnie Mae）、联邦国民抵押协会（Fannie Mae）以及联邦住宅贷款抵押公司（Freddie Mac）三家机构的担保。假如住房抵押支持证券、商业抵押支持证券以及资产支持证券的信用未受到上述三家机构中任意一家的担保，则就需要通过各种不同的方法以提升证券的信用状况。 一般而言，可以有四种方法来提升信用等级，它们分别是：优先/次级现金流结构（或者超额抵押）、母公司担保、担保债券以及信用证。另外，证券的信用状况还必须经过三家国际信用评级机构中的一家或者两家或者所有三家的评级，具体的情况取决于是如何运用上述四种方式中的一种或者多种方式中的组合来进行提升信用的。 5. 完善的投资银行业务 新证券的承销和发行是投资银行的职责。投资银行可以被当作连接发行人与投资者的桥梁。但是，在整个证券化过程中，投资银行发挥着非常重要的作用。投资银行负责协调和帮助发行机构处理法律、会计、税收以及现金流分析方面的事务。除此以外，投资银行还扮演着经销商的角色：为证券定价，购买所有发行的证券并将其出售给投资者。在完成经销商的职责后，为了保证证券的流动性，投资银行又充当起“做市商”在二级市场上积极地买卖证券。 6. 良好的国债市场 为了保证证券化市场的健康发展，应当有一个良好的国债市场。由于政府债券是不存在信用风险的，所以该类证券的交易就为市场提供了不同期限水平的无风险收益率。在无信用风险情况之下，描述期限与收益率之间关系的曲线就被叫做“国库券收益率曲线”。这条收益率曲线是所有不同期限不同风险状况的固定收益证券在初级市场上以及随后二级市场上的定价提供了基准。所有的非政府固定收入证券均是在国库券收益曲线上的基础上以一定的收益率价差从事交易。 7. 活跃的二级市场 一个成功的证券一级市场必须有一个活跃的二级市场来支持。二级市场为即将发行类似证券应当怎样定价提供了有效的信息。一旦证券发行以后，投资者就必须有一个活跃的二级市场来提供证券的流动性，如此一来与利率无关的因素就不会导致价格的大幅波动，投资者就能够在一个价格比较平稳的市场中来买卖证券。 然而在此需要特别指出的是，投资者在极大程度上有能力创造一个非常活跃的二级市场。假如投资者在一级市场只是简单地持有证券而不愿从事任何的交易，只是依靠投资银行来保证二级市场的流动性将是十分困难的。 8. 多样化的投资者 结构化融资市场获得成功的一个重要因素是在于投资者群体的迅速增长。投资者群体中包括各种类型的投资者，从短期货币市场投资者，到商业银行的投资组合经理，再到长期养老基金经理。 另外，随着资本市场发展的日益全球化，外国投资者将会愈来愈重要。实际上，结构化融资市场能够迅速发展还应当归因于结构化融资证券本身的创新性。通过不同的期限档次和信用档次，结构化融资证券可以满足不同投资者的需求。 结构化证券的高收益特点能够吸引“收益导向型”投资者。结构化证券的期限分档特点则吸引了“期限导向型”投资者，否则，这些投资者就会因投资期限的不匹配而难以购买结构化证券。同时，结构化证券的信用分档特点也吸引了那些依照规定只能投资于投资级证券的“信用导向型”投资者。 ">编辑] 结构融资不同于股权融资和债权融资的特点 ①利用结构融资可以在不提高资产负债率的情况下为企业实现融资。 多数的结构融资采用了表外融资的处理方法，将基础资产转移到资产负债表外，从而达到改善资产负债表结构的目的。例如对于很多行业，当其资产负债率达到某一水平后，有关法规对企业融资就会有一定限制，比如上市公司，负债率达70%，就无法融资。而利用结构融资的方法，在资产负债率不变的前提下，公司可以通过将它的某些资产出售出租，从而将该资产从资产负债表中剥离，实现融资，降低资产负债表上的风险资产总额，提高资本充足率。 案例：1993年11月，面临困境的英国旅店企业QueansMoatHouses集团，将在德国的一些旅店出售给董事和高层管理人员，之后再将它们租回。这笔交易将价值2.7亿德国马克的债务从集团的资产负债表中抹去，并且集团通过运用财务政策，在交易生效的当年，集团报表中的经营利润就增加到了3200万美元。 ②利用结构融资有利于降低资金成本，使在传统方式下无法达到融资条件的企业实现融资。 传统的股权融资或债权融资都是以企业整体信用为基础进行融资，股票融资要以现有的全部权益为基础与投资者分享未来的收益，造成股权稀释，必须满足较高的盈利水平，债权融资要以企业的整体信用为基础决定融资成本，必须在流动性、负债率和盈利水平等方面满足较高的发债条件,企业所提供的保证一般都是企业的整体信用，投资者是看在企业整体实力的“面子”上参与这种融资活动。从微观角度看，企业不加区别地以整体资产进行融资是一种资源浪费，而结构融资只要求基础资产、项目或其他权益具有稳定的、可预测的现金流，由融资企业的资产、项目或其他权益作为偿付来源。使优质的资产能够脱离发行人自身的信用，以优质资产获得优质资金，对于难于直接进入资本市场筹资而拥有可以产生稳定现金流的优良资产的中小企业，可以通过结构融资以最低的成本融得企业所需资金，确保经营的顺利进行，这一点对于我国中小企业而言具有重要的现实意义。 ③利用结构融资可以对企业资产负债表中的具体项目进行调整和优化，从而优化财务状况，提高自有资金使用杠杆，增加股本回报率。 企业可以根据自身的财务特点和财务安排的具体要求，借助结构融资提供一种偿付期与其资产的偿还期相匹配的资产融资方式，对资产负债表中具体项目进行调整和优化,盘活存量资产，增加资产流动性。如对应收账款的结构融资，可以增加现金流，减少应收账款，促进销售，增加当期收益。对企业库存采用售后回租（sale sand lease back），将企业生产过程中所需的原材料等库存资产出售给出租人，从而将其剥离出资产负债表，或采用委托采购回租（outsourcing and lease back）的方案，将企业生产过程中所需的原材料等库存资产的采购委托出售给出租人办理，从而使该部分库存资产不进入资产负债表，减少运营成本，改善现金流量和资产负债比率。对经营性设备通过将企业设备等资产剥离，对摊提、折旧方式进行调整，避免利用股本金进行购买会减少现金储备，利用贷款进行购买会增加负债比率，为企业提供最优惠的购买资本，优化损益表，实现企业对利润、成本、费用等指标的要求，从而实现要求的股本回报率及资产回报率，最终优化财务状况，实现股东价值最大化。 结构融资作为一种有效的风险管理负债管理工具和融资渠道，专业性强、程序复杂，涉及到多个参与主体，其起源可以追溯到上世纪70年代的证券化（securitization）和特定目的的附属公司(special purpose subsidiaries)，自1970年以来发展迅速，结构融资的范围、载体和方式日益多样化和复杂化，目前已被美国公司和金融机构广泛应用，根据需要量身订做，对客户和公司的繁荣发挥了重要作用。 结构融资评估 结构融资评估的对象是以资产或第三方信用为抵押的证券，其目的是揭示在整个发行期内受评估证券的信誉质量及隐含地涉及证券尚未到期时的变现水平。结构融资的独特之处是资产的运作完全没有资产原始拥有者继续经营、管理和无偿还能力的问题，不存在经营历史或先前经营活动的问题。把这些资产和原始拥有者的资产分开是结构融资评估的关键，因为评估可以直接集中在具体资产或资产组合对投资者履行支付义务的能力上。 对结构融资评估主要考虑三方面内容：一是担保抵押品的质量和充分性。一般地说，结构融资模式要确立优先求偿的抵押资产质量是有保障的、在数量上是充分的，并对资产违约率、交易过程中的时间安排模式、拖欠率、市场价值下降、实现回收的拖延等因素根据历史经验进行预测；二是涉及交易的现金流结构，保证出资人到期获得利息和本金的支持措施必须到位；三是对于法律和税收的考虑，要求确保资产抵押人的合法性，以及和交易有关的资产可得性、现金流的及时性和充足性。可能的税收也会影响现金流，因此对有关问题的税收情况也进行了估计。 参考文献 ↑ 1.0 1.1 1.2 刘向东.信托在结构融资中的策略分析.数字财富.2007年第3期 ↑ 张勇,周琼.结构性金融产品的信用评级.集团经济研究 ↑ 王华敏.融资租赁资金来源方式及其渠道分析
什么是结构化票据 结构化票据是以票据形式发行的高收益投资工具，是一种结合“固定收益型产品”及“衍生性金融产品”的投资工具，透过发行机构将大部分的本金投资于固定收益产品，利用剩余少数的本金从事衍生性金融产品的操作，同时达到保障本金与资产增值的目的(如利用95%的本金购买零息债券，5%的本金投资选择期权等衍生性金融商品)，其回报最终将取决于与票据挂钩的标的资产或资产类别的表现，所争取的收益率可达到一般货币市场工具所提供的无风险利率的若干倍。包括高息票据、保本票据等标准化产品。如果投资者持有大量现金，不想投资权证等高风险产品，又希望能跑盈一般货币市场工具，结构化票据正好切合他的需要。结构性票据不一定派发利息，而且大部分结构性票据也不保本。投资者应慎重考虑发行商的背景、实力及财务状况；也应评估自己短期内对流动资金的需要。 结构化票据是一个小作品。你可以通过编辑或修订扩充其内容。
经营租赁概述 经营租赁，又称为业务租赁，是融资租赁的对称。为满足承租人临时使用资产的需要而安排的“不完全支付”式租赁。它是一种纯粹的、传统意义上的租赁。承租人租赁资产只是为了满足经营上短期的、临时的或季节性的需要，并没有添置资产上的企图。 经营租赁泛指融资租赁以外的其他一切租赁形式。租赁开始日租赁资产剩余经济寿命低于其预计经济寿命25%的租赁，也视为经营租赁，而不论其是否具备融资租赁的其他条件。经营租赁它是由大型生产企业的租赁部或专业租赁公司通过向用户出租本厂产品的一种租赁业务。出租人一般拥有自己的出租物仓库，一旦承租人提出要求，即可直接把设备出租给用户使用，同时，出租人还可为承租人提供设备的保养维修服务。用户按租约交租金，在租用期满后退还设备。这种租赁方式适用于租赁期较短、技术更新较快的项目，且在租约期内可中止合同，退还设备，不过租金相对要高些。由于这种方式出租人必须连续多次出租设备才能收回设备的投资并获取利润，故称经营租赁为“非全额清偿”的租赁。 目录 1 经营租赁的主要特点 2 企业经营租赁的基本特征 3 经营租赁的手续 4 租赁、融资租赁、经营租赁的区别 5 经营性租赁的会计处理 6 经营租赁案例分析 7 参考文献 经营租赁的主要特点 （1）可撤销合同期间，承租人可中止合同，退回设备，以租赁更先进的设备； （2）不足支付。基本租期内，出租人只能从出租中收回设备的部分垫支资本，需通过该项设备以后多次出租给多个承租人使用，方能补足未收回的那部分设备投资外加其应获得利润； （3）租赁机构不仅提供融资便利，还提供维修管理等项专门服务，对出租设备的适用性、技术性能负责，并承担过时风险，负责购买保险。 企业经营租赁的基本特征 较彻底地实现企业所有权和经营权的分离。 租赁经营双方的法律地位平等。 租赁经营的形式多样。 租赁经营的主体要经营严格遴选。 租赁经营的标的企业的全部资产但不是企业本身。 企业租赁经营有其特定的适用范围。 经营租赁的手续 经营租赁是一种双边交易，业务手续比较简单，大致可分为以下几个步骤： （1）未来承租人把自已所需租赁的设备名称、规格和型号向租赁机构提出委托。 （2）租赁机构研究该项委托后，与未来承租人一起磋选租设备的租期、租金和支付方式等租赁条款，待谈妥后与未来承租人签订租赁合同。为简化手续，经营租赁的出租人往往将各类待出租设备按不同的租期和支付方式，分别列出固定租赁费率，供承租人选择，承租人只需按固定格式填写一份表格式简单租约。 （3）出租人交货、收租并提供出租设备的维修服务。 （4）出租人到期收回租赁事件。 租赁、融资租赁、经营租赁的区别 租赁是指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人以获取租金的协议。融资租赁是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。所有权最终可能转移，也可能不转移。 经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。 经营性租赁的会计处理 经营性租赁,是一项暂时过渡资产使用权的行为,按《营业税暂行条例》的规定,其属于服务业中的租赁行为。在实际经济活动中,租金收取形式有分次或一次性收取两种方式,收取款项时间通常为期初或期末。在纳税义务的确认上,根据《营业税暂行条例》第九条的规定:“营业税的纳税义务发生时间,为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。”由于租赁收入在会计核算上存在应计收入和预收收入两种情况,根据权责发生制和配比原则,相应对税金的会计处理,也有所不同。 一、期初收取租金 A公司在2000年1月1日将一套闲置不用的设备出租给乙公司,租期2年,租金为24000元。合同约定,2000年1月1日,乙公司先支付一年的租金12000元,2001年1月1日,支付余下的当年租金12000元。A公司的会计处理如下: 收到租金时,将本期的租金收入与后期的租金收入分别入账,即当月的租金收入12000÷12=1000(元),应记入“其他业务收入”科目,而后期2月 —12月的租金收入,对本期来说劳务尚未提供,应记入“预收账款”科目。营业税金问题,按照税法规定,企业在收到租金收入时,应确定为纳税义务发生的时间,并将应纳税额计入“应交税金”科目,但根据配比原则,其“应交税金”应平均分摊到各个受益期间。 收到租金时: 借:银行存款 12000 贷:其他业务收入———租金收入1000 预收账款 11000 借:待摊费用———待摊税金550 其他业务支出 50 贷:应交税金———应交营业税 600 2000年以后的11个月作分录: 借:预收账款 1000 贷:其他业务收入 1000 借:其他业务支出 50 贷:待摊费用———待摊税金 50 2001年分录同2000年。 二、期末收取租金 续上例,假设合同规定乙公司分别于2000年12月30日、2001年12月30日支付租金12000元。会计处理如下: 从权责发生制角度分析,2000年A公司提供了财产使用权,当年1月—12月每月应确认租金收入,与此同时,按会计制度确认收入的同时,根据配比原则,也应计算企业每月应负担的税金费用,平均计入每月。即当年1月—12月每月均应作如下分录: 借:应收账款 1000 贷:其他业务收入 1000 借:其他业务支出 50 贷:其他应付款———应付税金 50 2000年12月30日,收到租金时: 借:银行存款 12000 贷:应收账款 12000 借:其他应付款———应付税金 600 贷:应交税金———应交营业税 600 2001年分录同2000年。 经营租赁案例分析 ">编辑] 案例一：企业经营租赁业务审计分析 一、现阶段企业经营租赁业务存在的问题及原因 在审计工作中,我们发现企业经营租赁行为容易出现以下问题: 1、租赁合同签订不够规范。未对易产生纠纷的事项进行约定,如无定金担保措施;未注明租赁期间及承租开始日,导致租赁费纠纷;未明确约定合同到期后承租方装璜材料的归属及费用承担等。 2、租赁物范围和权责不明确。表现为缺乏租赁物清单,缺少出租土地宗地图,未注明租赁物交付时间,租赁物缺失的赔偿标准,租赁物正常维修责任约定等。 3、租赁行为审批程序不严谨。合同的签定、履行过程是对双方权利的维护过程。个别企业在签订合同时,对维护自身权利的条款约定较少,而维护承租方利益的条款约定较多,明显不合常理。 4、租赁收入未入账或未入当期损益。少数企业将部分租赁收入不入财务帐,而存入小金库,留做小团体支出;租赁收入不入企业当期损益,只挂往来账,达到少缴税款的目的。 5、违约责任不明确。如承租单位延期支付租金、水电气等费用,承租单位擅自改变租赁物用途,未经允许转租他人,违反消防安全规定等情形,出租人有权单方面解除合同。承租方上述违约现象未在合同中明确约定。 6、缺乏对特殊情况约定。缺少因企业改制、产业结构调整、土地征迁(含租赁到期)等特殊情况和不可抗力原因,合同终止的条款约定。由于未对特殊情况约定,容易造成出租方所收租金收入不够支付赔偿损失的被动局面。 分析产生上述问题的原因,主要有以下几个方面: 一是《合同法》知识欠缺,企业未能全面、有效地制订维权条款; 二是缺乏上级监督检查,造成企业租赁经营业务成为个别领导个人决策行为; 三是审计力量匮乏,审计领域未能深入到企业的各个管理层面,经营租赁业务审计局限于报表审计。 纵观公司几年来资产重组工作,经营租赁起到了积极作用。经营租赁可以盘活存量资产,实现资本增值;能够提供工作岗位,解决下岗职工再就业。经营租赁是盘活存量资产一种形式,在资产变现前可以有效增加留守企业的现金流量。因此,经营租赁业务应该成为企业内部管理的一个重要内容,需要接受内部审计的考核监督。 二、经营租赁审计程序 (一)内部审计原则 由于企业经营租赁行为的特点决定了对其的内部工作具有“财务收支审计”、“经济责任审计”等综合特征,且涉及部门众多,企业业务部门、经营决策层,上级单位中的职能部室如资产部、审计部等,因此,租赁经营是一项较为复杂的专项审计。实践中要注意遵循以下处理原则: 1、与财务收支审计相结合 在开展审计工作时,财务收支审计为基础,经营租赁业务审计仍然是采用查阅会计记录、追踪会计凭证、分析性复核等常用的方法。 2、与经济责任审计相结合 由于合同签定人为留守企业负责人,因此,年度考核或离任考核当中,经营者的经营行为是考核内容之一,因此,通过内部审计评价经营租赁行为的真实性、合法性、效益性情况,正确反映留守企业负责人经营管理职能的履行情况。 (二)围绕事前、事中、事后工作重点,做好全过程跟踪审计 1、全面了解资产状况,做好盘点清查工作 首先,公司及留守企业应组织有关部门的人员,对资产进行全面清理、评估和产权界定,对界定后的资产,将其所有权和使用权分离。对于涉及抵押或进入法律诉讼(被查封、冻结)的资产,企业需特别说明并附上相关资料。其次,对所有权资产登记造册,并依据租赁合同和租赁物清单,核对租赁资产的范围、使用状况、租金收缴等情况,做到全面、准确、真实反映租赁资产现况,为进一步规范租赁经营管理打下良好的基础。 2、加强租赁业务程序管理,做好审批、过程和收益管理 留守企业租赁标的、承租方的基本情况、拟租赁合同的主要内容及租赁行为的内部决策及批准情况需报资产运营公司,经公司同意后,签订租赁合同并经运营公司的职能部门鉴证盖章、备案。留守企业认真做好资产租赁的日常管理工作,明确相应的管理机构和人员,建立相关台帐,全面、及时、准确反映资产租赁情况。留守企业应按合同规定向承租方足额及时收取租金,各留守企业的资产租赁收入必须汇缴企业专设的银行帐户,该帐户须报资产经营公司备案。 3、加强资产运营和收益的使用监管 公司审计部定期进行财务收支审计,加强财务管理,实行审计监督。公司加强对改制企业的审计监督,建立和健全科学的国有资产保值增值指标体系和考核制度,找出企业资产、财务管理的薄弱环节,防范企业截留资产租赁收入,严惩弄虚作假、以权谋私,造成企业经济损失相关责任人。 (三)经营租赁控制点管理 从企业经营租赁审计活动的时间先后来看,审计不应该是一次性的,审计应该贯穿整个项目实施过程。在项目前期准备阶段要参与项目承租人的选择、租赁合同的拟定;在项目实施过程中要对租金解缴范围、解缴及时性、足额性等情况进行审计;在项目完成后,要对租金解缴情况汇总、比较并反馈,对合同执行情况进行审计。因此,企业经营租赁情况审计是事前、事中、事后审计相结合的全过程控制审计。 1、租赁合同的签订 内部审计对留守企业签订的资产租赁合同具有鉴证权。留守企业对外租赁资产须向上级公司书面申报,申报的内容包括:租赁标的的基本情况;承租人的基本情况(身份、良好的社会信誉、具有经营租赁的能力、支付租金能力保障、经营资产的便利条件等);拟签租赁合同的主要内容(租赁标的、租赁用途、租赁期限、租赁押金、安全责任等);留守企业对外租赁行为的内部决策及批准情况。 2、租赁经营的日常管理 公司明确留守企业资产租赁管理机构和人员,建立相关台帐,全面、及时、准确反映资产租赁情况。公司对留守企业资产租赁行为具有审查、批准并检查、监督执行情况。 3、租赁收益管理 留守企业必须按合同规定向承租方足额及时收取租金,租金必须汇缴企业专设的银行帐户,该帐户须报上级公司备案。租金收入纳入专项资金管理,资产租金收入主要用于企业改制方案确定的有关费用及留守人员相关费用开支。 (四)报表审计步骤 1、查阅租赁合同或协议,统计各留守企业租金收入情况及至审计截至日应收租金数额 通过帐薄查阅、实地查看及询问承租人等方式,了解租金收入是否与协议列明金额相一致,如果不一致,须查明原因。 2、比率分析法进行分析性复核 比率分析法是利用被审计单位的财务数据,计算一些通用的比率,并将这些比率与人们普遍认为合理的一些标准进行比较的方法。 比率分析法主要从二个方面着手: 对本期租金收入与上年度的租金进行比较,分析对比租赁业务收入在结构、单价上的变化,并分析变动是否合理。 横向比较同类企业租金收入。如同是一个区域的相邻的工业企业,地理位置相同,环境差异不大,每平方米租金收入应该相差不大,如差距很大,应查明原因。 3、证实租金收入的真实性,可以采取以下审计方法: (1)采用审计抽样法证实租金收取金额和租赁行为的真实性。抽取部分租金收入明细帐,向承租人进行函证,获知其租金支付时间、金额与被审计单位租金收入帐面记录的时间、金额进行核对,如有不符,应查明原因。 (2)检查企业相关会计处理: 有无租金收入不开发票而通过预收(付)货款、应收(付)货款,其他应收(付)款直接抵帐。 有无以物抵租,不作收入处理现象。 有无租赁收入不申报纳税等行为。 有无未按会计制度所规定的时点确定租赁收入的行为。以上这些可以通过检查租赁合同、业务台帐、发票存根等原始凭证以及银行存款、现金等帐户获得审计证据。 (3)现场了解承租单位,将其与租赁合同、会计帐簿进行核对,看被审单位有无帐外出租场地现象。 (4)对租金收入大的业务进行详细核查。 (5)落实企业银行帐户开设情况,检查有无在财务帐外开设银行帐户,私设“小金库”并用于非法开支的问题。 (6)核对银行存款日记帐和银行对帐单,检查有无银行对帐单上有而银行存款日记帐中没有反映的资金收入业务,如有,应进一步审查资金去向。 (7)盘点现金,查有无收入未入帐现象。运用盘存法对现金进行突击检查,将检查的结果与帐面结存数进行核对,在调整未入帐凭证后,分析产生差异的原因。如无正常原因且相差悬殊,则存在隐瞒收入的可能性,如现金有长款,很可能是收入未入帐造成的。 参考文献 ↑ 杨秋雯.浅谈企业经营租赁业务审计.审计月刊.2008(09)
经营性物业抵押贷款的定义 经营性物业抵押贷款是指银行向经营性物业的法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施（如商场、商铺）等商业用房。期限最长原则上不超过 8年。 目录 1 经营性物业抵押贷款的条件 2 经营性物业抵押贷款的特点 3 经营性物业抵押贷款的优势 4 经营性物业抵押贷款案例 经营性物业抵押贷款的条件 1、在银行开立基本账户或一般账户, 具有贷款证(卡),且无不良信用记录； 2、在银行的信用评级在BB以上（含），资产负债率原则上不高于70％； 3、经营和财务状况良好，具有还本付息能力； 4、拥有经营性物业全部产权,持有合法、有效的土地使用权证和房产所有权证；获得土地使用权证的方式为国有出让土地； 5、董事会或有权决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物； 6、书面承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在银行办理，接受银行对物业经营收入、支出款项的监管。 经营性物业抵押贷款的特点 1、用于抵押的经营性物业必须是借款人自己拥有的、位于商业繁华地段的、用于对外出租并以所收取的租金作为还款来源的的贷款。 2、贷款可用于公司经营范围内合法合规的资金需求，包括但不限于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金。 3、抵押物的价值必须由具有建设部发布的《房地产估价机构管理办法》中具有二级（含）以上房地产估价机构资质条件的房地产评估公司平谷。 经营性物业抵押贷款的优势 （1）贷款用途灵活。经营性物业抵押贷款解决了房地产企业贷款用途监管难的问题，对于自行建造的物业，可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的自有资金，即置换出来的是属于房地产企业的自有资金，银行对企业的自有资金的使用监管力度可适当降低。 （2）贷款期限长。普通的抵押贷款，贷款期限一般1年，企业面临的还款压力较大，经营性物业抵押贷款，贷款期限最长可达10年，企业可获得长期稳定的资金。 （3）还款方式灵活、减轻企业财务管理费用。可根据企业资金安排和经营性物业现金流状况合理安排还款计划，经营性物业抵押贷款的还款来源是经营性物业的稳定的现金流，物业的所有租金监管到我行，即保证了贷款的按时归还，又节省了借款人的财务人员工作量和财务管理成本，使企业还款压力降到最低。 （4）操作简单，解决企业融资难问题。经营性物业抵押贷款操作简单，经营性物业抵押贷款主要关注抵押物的价值和贷款期内的现金流，只要满足这两点条件（即贷款第一还款来源和第二还款来源）的经营性物业均可操作经营性物业抵押贷款业务，企业可容易得获得银行贷款。 经营性物业抵押贷款案例 2009年8月上海某公司因资金紧张以华润时代广场790平米商务楼向红枫借贷借款1500万元，该公司在为该抵押物办理房产证之前曾以公司全部股权向典当行质押860万元。经尽职调查后，评估其房产价值2800万且抵押物无任何债务纠纷，因此设计和实施了如下解决方案：先以860万元帮助其从典当行解压股权，再以该房产作为抵押物帮助其从银行贷款1300万元。
经纪人贷款概念 银行对证券经纪人和自营商以所持证券为抵押品的贷款，称为经纪人贷款。对经纪人贷款要收取一定的保证金，即购买证券不能全额用银行贷款，必须使用一定比例的自有资金作保证，超过自有资金的部分由银行提供贷款。 目录 1 经纪人贷款保证比例 2 经纪人贷款的意义 经纪人贷款保证比例 保证比例是指证券经纪人自有资金数量占抵押证券价值的比率。 保证比率越高，借款比率越低，贷款风险越小；相反，保证比率低，贷款风险大。 经纪人贷款的意义 （1）为银行资产流动性提供了一个重要途径，使银行找到了短期资金利用的新途径。 （2）成为货币市场与资本市场的通道。当银行信用过度流入证券市场使证券市场的价格暴涨，中央银行便提高保证比例，经纪人贷款随之下降，减少了流入证券市场的资金数量，使证券价格回归合理价格；当证券价格暴跌时，中央银行可适当降低保证比率，对经纪人的贷款随之增加，使证券价格回归合理价位。
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