什么是实体资产证券化 实体资产证券化：即实体资产向证券资产的转换，是以实物资产和无形资产为基础发行证券并上市的过程。 广义的实体资产证券化是指企业、项目和纯资产形态的资产经过一定结构安排，以组织的信用或资产的现金流为支撑发行受益凭证的过程。目前，一般来说资产证券化是指纯资产形态的证券化，姑且将其称为狭义的实体资产证券化。 狭义实体资产证券化的核心产业链条包括搜寻适宜资产、构造资产池——资产组织再造——发行受益券。其制度精髓是“集合资产、分散投资者、专家理财”。">编辑] 私募股权投资与实体资产证券化 作为金融制度，二者的区别表现为： 其一，产业链条环节的顺序不同。私募股权投资始于投资者，终于实体资产；而实体资产证券化始于实体资产，终于投资者。 其二，制度的组织特征不同。私募股权投资是货币资产为纽带的组织；而实体资产证券化是实体资产为纽带的组织。 其三，增信机制不同。私募股权投资增信机制不明显；而实体资产证券化有严格的增信机制。 其四，在广义视角下，私募股权投资可能会以股权形式投资于企业，而企业带有大量的未经监管机构认定的无形资产，发展空间也具有不确定性；而实体资产证券化中，企业形态下的资产证券化，其无形资产经过中介机构和监管机构的评估和认定。其五，投资者风险特征不同。 除三、四两点能表明私募股权投资风险大于后者，以下分析也表明了前者风险大于后者。一般地，私募股权投资投资决策由基金管理公司做出，由于货币资本形成早于投资对象，基金管理公司较易产生道德风险；而实体资产证券化中的投资决策由投资者做出，而且资产资本形成早于货币资本形成，资产质量较有保证，因而风险较小。其六，流动性特征不同。私募股权投资工具的流动性有赖于产权交易市场（包括回购等）和IPO、上市，流动性较差；资产证券化一般发行可上市交流的受益券，流动性相对较强。 除以上区别，私募股权投资和实体资产证券化还有以下相通之处： 其一，二者都贯穿了“集合”理念。两种制度都连接了两种“基”，一种是“基金”，一种是“基资”，只是顺序不同罢了。前者是指资金盈余者的集合，后者是指资金需求者的集合。前者具有分散投资主体、小额化、壮大投资规模的功能，后者具有降低非系统投资风险的作用。 其二，专家理财。专家为有财者理财是社会分工的深化，有利于提高经济效率。私募股权投资和实体资产证券化产业链中，都有资产管理者、资产托管者、资产评估等中介机构参与的服务。前者的核心技能主要是投资能力，后者的核心技能主要是资产估价和依据现金流的资产整合技术。 参考文献 ↑ PE与资产证券化异同.证券市场周刊,2007年第19期
什么是定期直存款 1、投资方（我方）以定期（6个月-3年）方式将大额人民币现款存入需款方相关联的银行； 2、银行给投资方出具大额存款证实书或大额存单，投资方与银行签定不提前支取、不抵押协议； 3、银行向需款方提供对应款额的计划外贷款。 定期直存款的条件 A：需款方应向投资方支付一定比例的贴息。 B：需款企业和银行关系密切。 定期直存款的特点 定期直存款的特点是个人定期直存款，存款人数不限，先做小额，逐步增加。 定期直存款的操作程序 1、甲方在双方签定协议，乙方支付 万元（交通费）后，安排相关人员在＿＿日内，即起程赴需款方接款银行所在地考察并落实资金事宜。 2、到了接款银行所在地，乙方出示贴息资金银行对帐单交由甲方核实，甲方立即在接款行开立临时帐户，开户后在乙方支付全部贴息资金的同时，甲方当即采用电子划款将 万元资金打进临时帐户显帐。 3、资金到帐后，甲方将该款转定一年并向乙方银行承诺：一年内不提前支取。银行开出大额存款单交甲方，双方同时柜台交割。定期直存款操作确认书 甲方（出资方）： 乙方（接款方）： 公司 双方作为出资方和接款方郑重确认并将严格按照下述条件及程序操作： 一、指定存款银行 （由接款方确定,定后不变） 。 二、存款金额为 亿元，首批操作 万人民币 。 三、存款期限为企业定期帐户 年，出资方拿走存单。 四、存款利息：利率按国家同档存款利率执行,收益人为出资方。 五、存款方式：出资方依照接款方指定的银行存企业定期帐户 年，拿走存单。 六、贴息：一次性贴息＿% 七、操作程序： 1）本确认书经出资方、接款方双方确认后，出资方人员带好所有开户过款手续由接款方代表购买去接款方所在地机票，并支付 元返程费用。出资方共去 人， 元/个人。 2）出资方确认本确认书并接到往返费用后，必须在2日内带上开户过款手续前往开户银行开设临时帐户，开户后接款方即将首批存款额的2%保证金支付给出资方操作人员，双方不离开银行，出资方当即采用电子划帐将首批 万元人民币划入临时帐户显帐。 3）首批存款显帐后，2%保证金即归出资方，当日，接款方需开出首批存款额的 %贴息全国通兑银行汇票（扣除已付2%保证金）或部分现金。出资方验明上述银行汇票真实有效后，将临时帐户资金转为企业定期帐户，出资方取走存单，并承诺该笔款在 年内不提前支取、不挂失、不转让、不抵押后交割完毕。 八、操作中的食、住、行费用由接款方承担。 九、违约责任： 1）接款方责任：出资方到达接款方指定银行开户前看不到接款方出示的2%保证金，属接款方违约，出资方原路撤回，所收的差旅费不予退还接款方；收了接款方2%保证金后，接款方不能在规定时间内支付该笔款的余额补偿贴息，出资方将临时帐户款项原路撤回，所收2%保证金作为违约金赔偿给出资方（其中30%归中介方），接款方不得以任何理由干涉。 2）出资方责任：出资方到达接款方指定银行开户后不能在当天银行工作小时内将资金显帐，属出资方违约，出资方不仅要将已收2%保证金退还给接款方，还应赔偿同等数额违约金给接款方（其中30%归中介方）；接款方具备补偿贴息后，出资方不能将临时帐户资金转为企业定期帐户也属出资方违约，并双倍返还所付一切差旅等费用。 3）以上条款以出资方、接款方签字为最终责任人，如有违约，违约方须赔偿守约方的经济损失，绝不涉及他人。 十、本确认书一式两份，甲乙双方各执一份，签字后生效，履行完毕，自动失效。 甲方： 乙方： 代表（签字）： 代表（签字）：相关条目戴帽直存款直存款
什么是无形资本融资 一般意义来说，无形资本融资是指企业利用其拥有的无形资本来获得一笔资金；而无形资本融资的更深一层含义是指企业对无形资本的获得，即企业想方设法获得技术、人才、品牌等各种无形资本。显然，当企业拥有了一定数量的无形资本，并使其与有形资本相结合时，通常可获得超额利润。也就是说，企业一旦获得了无形资本，就可以直接或间接地利用这些无形资本来进行资金的融通。 ">编辑]无形资本融资案例 无形资本融资案例一 青岛海尔集团是中国最大的家电企业之一。然而人们一段很少知道，在创业之初．海尔集团是一家几乎濒临倒闭的集体企业。1985年，海尔与德国合作引进电冰箱生产技术。从那时起，海尔人就有一个梦想，那就是依靠知识与技术，让中国的企业在世界上占有一席之地。十几年来，海尔始终如一地注重新产品开发与技术创新，注重人才的引进与培养，注重名牌战略的实施，并利用海尔的无形资本优势，多次进行并购、重组和证券融资，使海尔集团的规模与实力迅速扩大，并在人才、技术、品牌等方面具有强大优势。海尔品牌，现已家喻户晓，并已抢占欧美、日本等世界各国。从电冰箱起家，海尔现已形成集13个门类、5000多种规格品种的新产品于一体的特大型企业集团。海尔商标在1996年的无形资产价值达77亿元，拥有中国家电第一名牌的美誉。海尔集团正在向世界企业500强的行列进军。从海尔的发展历程，我们可以看到无形资本的巨大力量，无形资本将是决定现代企业发展成败的关键因素。 无形资本融资案例二 飞利浦公司有着百年的发展历史，然而这个“百年老店”却始终焕发着青春与活力。1914年，飞利浦发明了内国置聚光镜的投射灯，1917年，生产了世界上第一支无线电真空管；1922年，第-X光管问世；1926年，五级真空管诞生……1990年，开发了红绿激光技术；1991年，发明了QL感应照明系统，等等、近百年来，飞利浦公司年年都有多种新产品上市。正是由于一系列的技术融资与创新，使飞利浦公司这一老牌企业常盛不衰，给公司带来了滚滚利润。1991年，飞利浦公司的销售额达302亿美元，成为世界电子消费类产品市场上第六大生产商，从飞利浦公司的发展案例可以看出，企业要发展，必须要重视技术融资。技术融资与创新，是企业改善产品结构和提高产品附加值、使企业获得高额利润的根本途径；是实现企业产品升级换代、提高市场竞争力的必要手段。企业只有通过制定切实可行的技术融资与技术创新机制，采取积极有效的措施，确保企业技术融资渠道的畅通，才能使企业在激烈的市场竞争中战胜对手，常盛不衰。参考文献↑ 1.0 1.1 董贵昕.如何进行企业融资（M）.辽宁:大连理工大学出版社,2000年08月
什么是无形资本融资 无形资产融资又叫做知识产权运作,是指将无形资产资本化，进行无形资产营运，利用无形资产筹资与投资，使其实现价值的最大增值。无形资本融资的分类 无形资本融资可以分为技术融资、人才融资、品牌融资以及组织管理、经营特许权融资等多种类型。">编辑]无形资产融资的特点 1．与信贷、股权融资、债权融资、租赁融资等融资方式相比，利用无形资产融资具有自身的优势。利用无形资产融资既不存在偿债的压力与破产的风险，也不会丧失企业对资产的所有权、控制权，同时也没有太多的限制条件，只要市场上存在交易对象，企业就可以通过无形资产的转让、使用许可或投资获得资产增值，从而扩大企业的自有资本的规模，还可为企业进一步利用其他形式融资创造信用条件。 2．无形资产融资作为资本经营的一个重要内容，将促进企业经营管理思想与方法的发展。 3．无形资产融资还可以推动企业产业结构调整、产品结构的高技术化。无形资产融资有利于通过吸收高新技术，向高新技术产业迈进；通过运用高新技术，可以提高产品的技术含量，增加产品的附加值。无形资产融资可以推动企业重视技术和产品开发，形成具有竞争力的产品系列。">编辑]无形资产融资的意义拓宽企业的融资通道促进企业机制改革实现企业整体优势">编辑]无形资本融资的运作方式 不同的企业根据其拥有无形资产的特点选择不同的融资方式。通常，无形资产融资方式大致包括以下3种：无形资产的许可、转让与参股投资；利用声誉资产筹资和特许权融资。 (一)无形资产的许可、转让与参股这种融资方式大多用于知识产权类无形资产，特别是工业产权类无形资产，如专利权、商标权融资。 1．专利权的许可与转让专利权的许可是指专利权人通过签定许可合同或许可证协议准许他人制造、使用、销售专利产品或者使用其专利方法，并通过许可权出售得到经济上的补偿。 2. 专有技术的转让。 3. 商标权的转让与许可使用。 4. 专利权与商标权参股投资。 5. 购入无形资产，扩大资产规模，实现资本经营。 (二)特许权融资">编辑]无形资产融资的优势 相对而言，企业利用无形资产融资既不存在偿债的压力与破产的风险，也不会丧失企业对资产的所有权、控制权，同时也没有太多的限制条件，只要企业经过自身的努力开发新产品，注重品牌建设，树立良好的企业形象和声誉，就会拥有无形竞争优势，其品牌、商誉等就会成为企业所拥有的重要的自有资本。企业凭此无形资产可以进行筹资与投资，增加企业的市场价值，而不受许多外部环境或审批条件的限制，有利于拓宽企业的融资渠道。 1．通过无形资产的转让直接融资。只要市场上存在交易对象，企业就可以通过无形资产的转让、使用许可或投资获得资产增值，从而扩大企业的自有资本的规模。 2．利用无形资产获得其他融资便利。利用良好的声誉和财务信用等无形资产，还可为企业进一步利用其他形式融资创造信用条件。如优先取得银行贷款或为企业发行股票、债券提供条件。例如江苏南通樱华化妆品有限公司对其“东洋之花”产品商标进行价值评估，市场估价达1200万元，该企业据此获得银行最高质押比例贷款600万元，满足了扩大生产经营规模的需要。春兰集团以其良好的业绩和声誉争取到了股票上市的机会，筹集到了大量资金。幸福集团在上市前的资本总额中有1500万元的无形资产，其中商标就占有1200万元左右。 3．利用无形资产引进外资。近几年，外资看好中国市场，纷纷选择那些在国内有一定品牌知名度和较好声誉的厂家作为合作伙伴。例如，上海张小泉剪刀总厂筑巢引凤，吸引了世界上剪刀行业最具实力的德国一家剪刀厂的合资意向，虽然这一合资计划因张小泉剪刀总厂不愿放弃自己的名牌商标“张小泉”而流产，却也从另一个方面说明了品牌对一个企业的重要性。需要注意的是，国内不少企业为摆脱资金严重不足的困境，急于筹资，在合资过程中给外商提供种种优惠，不注意保护自己的品牌，甚至放弃自己多年创造的品牌。例如，国内洗涤行业在合资过程中，自身原有品牌基本上被外方品牌所取代，形成美国的“宝洁”、英国的“利华”、日本的“花王”、德国的“汉高”等品牌并一统中国洗涤市场的局面，造成国内无形资产的大量流失，这一教训是深刻的。参考文献 ↑ 1.0 1.1 彭福永.涉外金融与保险实务(M).北京:中国海关出版社,2002年05月.↑ 卢汉林.国际投融资（M）.湖北：武汉大学出版社,1998年10月↑ 崔荫.国际融资实务(M).北京:中国金融出版社,2006.9.
什么是房地产融资 房地产融资是指为了保证整个房地产业经济运动的顺利进行，而发生的融迩资金的经济活动。 房地产融资的内容 和其他融资活动一样，房地产融资包括筹集资金和供应资金这两个基本环节。筹集资金是供应资金的前提条件，没有资金的筹集，资金的供应就成了无源之水。从房地产资金运行来看，房地产融资又包括房地产开发经营资金的融通与房地产消费资金的融通两个方面。 房地产融资所融通的资金主要有国家或地方政府预算中的房地产开发经营资金和房地产行业或企业自己向社会广泛筹集的资金。其中包括通过银行，个人或其他行业的企业筹集而来的资金，只要这些资金在实际使用上是直接投入房地产业的经济运行的，那么就属于房地产融资的范畴。广泛而活跃的房地产融资活动，是社会房地产业发展的基础。房地产融资活动的深度和广度，直接制约着房地产业发展的规模，速度及社会对房地产消费的满足程度：同时，它也是反映房地产商品化进程的尺度。">编辑] 房地产融资的特点 房地产开发经营有规模大、投资多、周期长、风险高等特性，这决定了房地产融资的类似特点。 (一)融资规模大 房地产开发经营由于投资价值大而产生了大量的资金需求，并且，房地产企业的资金，存在使用支出上的集中性和来源积累上的分散性、长期性的矛盾。因此，房地产企业必须综合运用多种融资方式，充分发掘内部潜力并进行大规模的外部资金融通。 (二)资金回收期长 由于房地产开发经营的周期长，一个项目从策划、建设、竣工验收到出售(或出租)至少需1年以上时间，且销售(或出租)一定数量后才能收回成本乃至产生利润，因此，房地产开发经营的资金周转慢、回收期长，所以各种融通资金的回收期(或偿还期)也长。">编辑] 房地产融资的原则 房地产企业在融资过程中，必须综合研究、分析影响融资活动的各种因素，遵循一定的原则，力求达到房地产融资的最佳效益。 (一)适度规模原则 房地产企业不论通过什么渠道，采取什么方式融通资金，首先应该确定合理的资金需要量。融资固然要广开渠道，但必须有一个适度的界限。融资过多，会增加融资成本、降低资金使用效果；融资过少，又会影响资金的供应，进而影响开发经营的规模和进度。因此，在确定合理、适度的融资规模时，不仅要考虑房地产开发经营的规模、周期等，估算总的资金需要量，安排各年的投资支出；同时，还要根据开发经营对资金使用的时间要求，将全年的资金需求量合理分解为每季度、每月的需求量，并结合资金的回收预测，合理适度地安排融资、投放和回收。 (二)成本效益原则 房地产企业进行资金融通必须支付一定的代价、承担一定的融资成本，融资成本主要包括各种资金的占用费和筹措费。由于各种不同的房地产融资渠道和融资方式具有不同的融资成本和融资难易度，因此，房地产企业在融资时，应选择合理的融资渠道和方式，力求降低融资成本。房地产融资是为了投资，所以，房地产融资必须首先确定有利的投资方向和明确的资金用途，统筹考虑融资和投资两个环节，力求融资成本低而投资效益高，实现最优的成本效益。 (三)风险收益原则 房地产企业可依靠举债来从事房地产开发经营活动，即进行负债经营。负债经营可使企业利用财务杠杆作用提高权益资本收益率。但房地产企业进行资金融通是要承担一定的风险的。特别是当房地产企业进行负债经营时，面临着资金供给、还本付息、破产偿债等风险。因此，房地产企业在融资活动中，不仅必须考虑利用负债经营的财务杠杆作用，而且要全面衡量融资风险，力求实现房地产融资风险与收益的均衡。">编辑] 房地产融资的分类 从房地产融资的资本流向看，可以分为融出资本和融入资本。融出资本者是房地产资本的供给方，融入资本者是房地产资本的需求方。房地产资本的供求关系构成了房地产融资的主要矛盾，是房地产融资经济分析的基本要素。 房地产融资还可依照融资对象分作内部融资和外部融资，其中，外部融资又可以分为主权性融资方式和债务性融资方式。 主权性融资方式是指融资者以出让一部分利润为条件而向出资者融资的行为。主权性融资方式的共同特点是； (1)所融入资本是企业永久性资本，其资本使用方向不受限制； (2)出资者与融资者共同承担风险； (3)出资者参与利润分配； (4)融资程序较复杂，融资成本较高，如发行房地产企业股票就属于这种房地产融资方式。 债务性融资方式是指融资者以还本付息为条件而向出资者融资的行为，又可以分为直接债务融资和间接债务融资。直接债务融资是指企业直接与债权人确定债权债务关系而获取资本的行为，商业信用、金融租赁、发行房地产债券等就属于此类方式，间接债务融资是指房地产企业通过各种房地产融资机构而融入资本的行为。如从房地产融资机构凭信用借款或通过抵押、担保等形式借款等。 债务性融资方式的共同特点是： (1)所融入资本不能永久使用，均要还本付息； (2)债权人不参与企业利润分配； (3)所融资本的使用方向上大多是受债权人限制的； (4)融资程序较简便，融资成本较低。房地产融资的分类如下图： 房地产融资也称“住房融资”，这是因为住房是房地产的主要内容。美国房地产抵押贷款总额中，近80％是用于住房贷款，而商业房地产仅占20％。我国的情况与国外有所不同，我国的房地产融资是在两权分离的条件下进行的，即土地所有权在国家，而所有权和使用权又适当分离，从而使房地产产权形式有多种安排。 现代经济的一个最大特点，就是信用从经济活动的局">编辑] 房地产融资的途径 房地产业要进行融资必须通过适当的融资途径，根据国内外房地产融资业务来看，主要有以下几条途径： (1)建立房地产专业银行。房地产专业银行是整个社会融资系统中专门从事房地产融资业务的产业金融机构。它的资金来源主要是国家和地方政府的财政资金和广泛的社会储蓄。房地产专业银行的贷款数额、利率，期限，顺序先后，首先应服从社会房地产业总体发展规划的要求，其次应根据房地产开发建设项目的性质和轻重缓急的程度，最后还要确定合适的存贷款比例，对参加储蓄的存户，当他们的储蓄额达到一定数量时，可获得购买或租赁住宅的优先权。 (2)建立汪历合作社。住房合作社既是一种群众址的集体建房组织，也是一种新型的房地产融资形式。住房合作社的资金来源，是以社员入吸储蓄为基础，以国家采取优惠政策和企业向建房职工进行扶助为条件，以注宅合作社代表社员办理住房消费信贷和抵押贷款力补充，从而筹足建㈡资金。 (3)建立住房公积金。公积金是一种山政府规定的，强制性的职工义务性长期储蓄。住房公积金来源主要有两部分：一部分是职工每月从工资中提取一定比例，比如工资的5g6；另一部分是职工所在单位同时向基金会上缴该职工工资一定比例的款项，比如15％，存入该职工的基金户头之中。住房公积金由社会统一的法定机构统一掌管，专款专用，并按照规定向职工进行住宅建设和住宅消费资金贷款发放。 (4)房地产抵押贷款。这是指房地产开发经营企业以一定量的房地产商品作为如期偿还借款的保证物，向银行或其他贷款单位作抵押，从银行或其他单位取得贷款。贷款到期，借款企业必须如数归还所贷资金的本息，并交一定数量的抵押品保管费用；逾期无力偿还者，银行等贷款单位有权处理其抵押的房地产商品，首先作贷款的清偿之用。房地产企业借助于抵押贷款的方式，可以增加企业的资金实力；如果抵押物是尚处在建造期的房地产商品，还可以大大缩短企业获得资金的周期。 (5)同业或跨行业资金拆借。这是一种房地产资金的短期融通方式。拆借利息由拆借双方自己商定，期限一般几天或稍长一些。有的只是隔夜拆借。 (6)发行房地产债券或股票。房地产股票是以股份有限公司形式组织起来的房地产企业发行的投资入股的凭证。房地产债券是房地产企业为了追加开发经营资金而发行的一定期限的债券。房地产债券的偿还期应和房地产开发经营周期相对应，一般为3～5年。发行房地产债券或股票，企业可以用较少的自用资金，兴办大规模的房地产开发事业。 (7)金融信用担保。信用扫保，是房地产借款企业无需抵押物，由金融单位或具有实力的企业作为信用担保，而从银行获得贷款的一种方式。只是提供信用担保的企业，要向其所担保的房地产企业收取一定比例的担保费，作为担保风险补偿。 (8)利用外资，在国内资金短缺的情况下，吸引外资到国内来搞房地产开发建设，是一条十分重要的房地产融资渠道。主要途径有：土地入股，引进外资，建成后双方合作经营或用房地产商品偿还外商投资；向国外发行房地产债券或股票：向外国房地产商批租土地，由他们独资开发建设，并从事房地产商品的经营业务等等。此外，还可以向国际金融机构申请房地产开发建设的贷款和补助。 房地产融资的模式 进行房地产融资，首先应明确融资主体，再由融资主体进行融资活动，并承担风险。按照房地产融资主体，可将房地产融资模式分为两种：现有房地产企业融资模式和新建房地产企业融资模式。 (一)现有房地产企业融资模式 现有房地产企业融资模式是指房地产开发商确定了新的房地产投资项目后，依托现有企业进行融资活动。其特点主要有以下几个方面： 一是由现有的房地产企业统一组织融资活动并承担融资责任和风险； 二是在现有的房地产企业资产和信用的基础上进行融资活动，并形成增量资产； 三是根据现有房地产企业的财务状况分析研究融资后的投资收益和偿债能力等。 (二)新建房地产企业融资模式 该模式是指新组建房地产开发企业进行房地产项目的融资。其特点主要有以下几个方面： 一是房地产项目所需资金来自新建房地产企业筹集的资本金和债务资金； 二是全部风险由新建房地产企业的投资者承担； 三是主要根据房地产项目预期的开发运营情况评估其投资经济效益，分析其获利能力和偿债能力等。参考文献↑ 1.0 1.1 高晓晖编著.新世纪高校工程管理专业系列教材 房地产开发与经营.上海财经大学出版社,2005年03月第1版.↑ 沙维德主编.房地产融资概论.上海人民出版社,1995年09月第1版.↑ 赵红卫 陈小平 黄兴文 梁友君.房地产金融及投资知识问答.北京师范大学出版社,1993年07月第1版.
什么是房地产股票融资 房地产股票融资就是指房地产企业通过发行股票获得资金或者借壳上市后再进行增发或者配股从而获得资金的一种方式。前一种就是直接上市融资，就是首次发行上市(IPO)获得资金。IPO的筹资地点又分为国内A股上市和海外上市两种。另一种是买壳上市，即非上市房地产企业通过购买上市公司的股权来取得上市地位。买壳上市的目的是通过注入自己的资产和相关业务，达到证监会规定的扩股要求，从而实现在证券市场上的融资。买壳上市的方式又有两种，一种是场内交易即在二级市场公开收购，但这种方式通常成本很高，因为中国证券市场上市的公司绝大部分都是国企改制和国家控股的，在股权分置改革的今天，仍然有未完成改革的一部分企业的国有股和法人股占50％以上比例。第二种是场外交易即协议转让，这种方式的收购价格和成本低，转让基准是每股净资产和净资产收益率。另外一般卖出壳资源的公司资质一般不太好，房地产企业买壳上市有利于提高整个证券市场的公司质量。房地产股票融资的优势 ①筹资量大。股票融资与其他融资方式相比，能筹集的资金较大，这是股票融资的特点决定的。例如，2001年后在上海交易所上市的9支房地产类股票的平均筹资额为人民币4元左右。 ②融资能力强。由于股票的预期收益较高，并可一定程度地抵消通货膨胀的影响，因此，普通股筹资容易吸收资金。已经上市的房地产开发企业可以根据日后的实际情况，通过配股、增发或发行可转债进行再融资。 ③资金使用年限长。发行股票筹措的资本具有永久性，没有到期日，不需归还，便于房地产公司对资金使用方式的安排，而且普通股股权筹资没有固定的股利负担。 ④改善企业的财务结构。自有资本在资金来源中所占比率的高低是衡量一个公司财务结构和实力的重要指标。上市融资可以提高公司自有资本比率，改善其财务结构业，从而提高公司的经营安全程度和竞争力，进而增强公司通过其他方式融资的能力。 ⑤分散风险。公司股票上市以后，会有更多的投资者认购公司股份，公司股份的分散自然有利于原有股东承担风险的分散。 ⑥有利于企业股份制改造。根据规定，推荐上市的企业必须是股份制企业，必须明晰产权、建立健全规范的法人治理结构、优化产业结构和资本结构。在激烈的市场竞争面前，房地产企业也面临着改制的巨大压力，以上市为契机，可以为尚未实行股份制的房地产企业构筑建立现代企业制度的可靠保证。 ⑦提高公司的价值。股票上市以后，公司股份流动性大大增强，其价值必然显著提高，从而提高公司价值进而提高股东财富。同时，公司股价有市价可循，便于公司总体价值的确定，有利于公司采取措施提高其总体价值进而实现股东财富的最大化。 ⑧提高公司知名度。股票上市的公司更易为社会公众所熟悉，而且往往被认为经营优良，这将给公司带来良好的声誉，促进公司产品的销售。特别地，由于股市具有的社会公众效应，上市后能够有效地宣传公司的品牌，提高公司的知名度。这将有助于全国性的品牌的形成，培养客户的认同感、形成稳定的客户消费群体。 ⑨便于公司进行并购(资产重组)股票上市后更容易为们所接受，为公司提供了一个进行并购的有力工具。公司的兼并与收购将变得相对容易，从而有利于公司日后迅速扩张，做强做大。房地产股票融资的劣势 任何事物都有其两面性，融资有比较高的成本，此外，企业上市融资成功也并不意味着企业获得了免费的自动取款机，而应负担相应的义务，并承担较高的监管和经营压力。 ①融资成本高。首先，从投资角度来说，股票投资风险较高，相应的必然要求有较高的投资报酬率；其次，股票股利的是从公司税后利润支付，不像债务利息那样具有抵税作用；再次，股票的发行费用也是比较高的。 ②削弱原有股东的控制权。上市公司后，董事局有其他代表，会减弱大股东的控制。股票代表着股东对公司的所有权。公司上市融资，股票向社会公众出售，也就是公司的部分控制权从原有股东向社会公众转移，这是对原有股东控制权的削弱。在某些情况下，甚至可能导致原有股东对公司控制权的丧失。 ③增加公司相关义务。需遵守上市的有关的法规与受监督。上市公司还有信息披露的义务，公司必须对自身财务状况、重大经营决策、并购活动、关联交易等等按时向社会公众进行披露。这些内容有时涉及商业机密，对公司的竞争可能产生不利影响。法定披露使公司一些资料需要公开，增加各种成本，如公关费、律师费等。 ④其他问题。增加了公司被收购的可能惟；管理者可能因管理不当而引起刑事或民事责任；大股东股权转让引起整个社会的关注。房地产股票融资面临的问题 1、融资成本相对较高 股票融资的直接成本包括上市费用和股利，此外还会产生税负成本、管理成本等间接费用。上市费用，即企业上市前必须聘请专业的律师事务所、会计师事务所和券商进行严格的评估与辅导，从而产生入市费、年费、审计师费、财务顾问费、承销商费等～系列费用的支出。股利，即为了保持良好的市场形象，房地产企业通常在年终结算后，将盈利的一部分作为股息按股额分配给股东，因而增加了公司的成本。税负成本，即在上市融资的情况下，存在对公司法人和股东“双重征税”的情况。这实际上相当于提高了股东的成本，降低了其收益。管理成本，即上市公司信息公开需要的费用，以及董事会和监事会进行重大决策的谈判成本等。 2、对财务信息透明度的要求增强 房地产企业资金运作数额较大，作为商业的机密，房地产企业一般不愿披露财务运作的细节，然而一旦成为上市公司，就必须按规范及时进行信息披露，从企业自身的角度来讲，企业运用资金的自由度必然受到限制。 3、对企业治理结构造成影响 股票融资导致公司治理结构发生变化。新股东的加入带来了管理层的变动，使得管理层不稳定，企业的战略方针和经营策略变化的不确定性增加，不利于企业长期发展。 房地产股票融资案例分析 ">编辑] 案例一：我国房地产股票融资的发展分析 一、我国房地产股票融资的发展现状 国内房地产公司实现上市融资的可能途径有： ①国内A股上市。即房地产企业设立股份有限公司，直接在国内主板A股上市融资。 ②国内B股上市。即房地产企业设立股份有限公司，直接在国内主板B股上市融资。 ③国内买壳上市。房地产企业收购一家在国内上市的公司，利用其壳资源发行新股融资。 ④海外上市。房地产企业选择在境外(包括香港)直接上市或者买壳上市融资。 以上上市融资各有自己的特点，如下表所示： 表 各种上市方式比较 目前我国3万家房地产企业，只有近70家实现了在资本市场上市融资(包括买壳借壳上市的房地产企业)，这显然与房地产企业在国民经济中的地位不符。其中有相当一部分上市公司是我国证券市场发展之初实现上市的，房地产泡沫破灭以后，资本市场对房地产企业关上了大门。2000年以后房地产企业上市开禁以后，又有若干企业上市，但直接上市的企业不多，相当一部分房地产企业是通过兼并收购，即买壳上市实现间接上市的目的。上市的要求高，要求企业有相当的实力。中国证监会规定：“自2004年1月1日起，除国有企业整体改制、有限责任公司整体变更和国务院批准豁兔的情况外，股份公司必须设立满3年后才能申请首发上市；同时，为使发行人最近3年盈利具有可比性，要求发行人的业务、管理层最近3年不能发生重大变化，实际控制力未发生变更。”大多数房地产企业难以达到此要求，特别是房地产企业的盈利状况方面，房地产企业经营特殊，房地产项目从开发到竣工验收需要两三年时间，房地产项目的预售额在项目完工前不可算作企业利润，使得房地产企业难以达到上市的要求。直接上市需要经过漫长道路，手续和审批严格，发行上市还需要一年的辅导期，而且常受到国家政策的影响，因此，有意直接上市的房地产企业需要做好客观评估自身实力以确定是否有条件直接首发上市，并做好充分的硬件准备和思想准备，保证有足够的承受能力应对监管压力，要求有较高的企业信息透明度。 目前，我国上市股票中，属于房地产行业板块的共有70支(其中A股61支，B股9支)，分别属于65家房地产上市公司(其中5家公司同时发行A股和B股)。目前的房地产上市公司中，万科A(000002)流通股已达15．7亿股，上市的地产公司平均流通股本也在1亿股左右。 表 2001年后上市房地产公司 大大小小的房地产企业都充满上市的憧憬，但企业必须正确对待股市，正确看待上市。对于大多数房地产企业，能够上市融资特别是直接上市融资还是难以实现的。资本市场要求上市公司的财务和经营财务状况更加透明，市场行为更加规范。现实中，我国的房地产企业普遍存在操作不规范、核算标准不统一、经营管理水平低、规模小、开发资质低等问题。我国国内A股上市需要严格的审查和审批，只有实力强、信誉好的、股份制改造成功的房地产企业才能够有可能获得政府的支持、投资银行的推荐、投资者的认可。 二、发展我国房地产股票融资的几点建议 证券市场毕竟是一个公开的超越地域的全国性的市场，而且随着中国加入WTO尤其余融和证券领域的不断开放，现代企业与世界接轨成为不可逆转的趋势。 关于房地产企业通过证券市场融资，需要注意以下几点： ①直接上市融资比较适合规模大、实力强的房地产企业。但应注意的是，上市是手段，不是目的。房地产企业应当建立现代的企业组织机制，不断扩大资本实力，迅速提高企业的盈利能力，实现赢利创新，从而健康发展。 ②对于我国大多数中小房地产企业来讲，借壳上市是做大做强的最好方式之一。相比较银行融资的弱点和直接上市的壁垒，借壳上市有很多优点，例如：可缩短上市时间、实现低成本扩张、广告效应显著、受国家宏观政策环境影响较小等等。 ③有条件的房地产企业，除了可以在深交所和上交所办理一定的手续上市外，还可以在NET和STAQ两个场外交易所系统上市。这种方式有利于筹集国际资本，迅速提高企业竞争力，学习国外的先进技术和管理经验，提升企业在国际资本市场上的形象，并且由于上市过程简单有效，所以能够在较短时间内完成融资计划。 ④房地产企业要增强自身竞争力，保持持续稳定盈利的形象。房地产企业的土地储备规模、资金实力、开发资质、品牌知名度、财务状况、盈利能力和管理水平等等，都是需要注意的方面。只有这样，才能建立自身稳定的现金流基础，投资者才能对房地产企业的价值有一个基本的和较长期的判断，有助于股票定价和发行。 ⑤取得政府的支持。房地产业是敏感行业，与整个国民经济的关联度非常大，常常是宏观调控的重点行业，特别是在固定资产投资乃至整个国民经济过热的时候，房地产企业上市申请的政策风险达到了极致。 参考文献 ↑ 张洋.关于房地产融资模式的分析与研究.《重庆大学》.2007
戴帽直存款的概述 资金方将大额资金（10-50亿）先打入自己的临时账户，然后转存至用款方的账户，用款方背书明确受益人为资金方，存单放银行保管，资金方拿走保管单，到期后，资金方拿保管单，银行无条件兑付。银主：国有企业年限：五年接款银行类型：不限存款利率：按央行同期利率执行。一次性贴息：10%。 戴帽直存款的程序 程序： 1.用款企业提交银行接款确认书； 2.签署4%的财务协议； 3.资金方确认后，用款方到京签署6%的财务协议； 4.用款方陪同资金方及相关人员到企业指定的银行，开具临时账户； 5.临时账户激活后,资金方资金到账，银行按双方所签协议内容同台交割。 全程没有资料费、考察费、差旅费、保证金，即中介方及银主在同台交割前不收取任何费用。相关条目直存款定期直存款
德隆模式概述 德隆模式是企业资本运营模式之一,其基本特色是充分利用了资本市场：首先通过买壳上市，改变上市公司的股权结构；通过注入优质资产调整产品结构，使上市公司的主业结构发生变化；进而，通过并购、托管、委托加工等形式，对上市公司所处产业进行整合，优化产业结构；最后，通过对销售网络和销售渠道的整合，扩大上市公司产品在国内外市场的占有率，形成规模化、垄断性经营。对此，德隆决策者认为，战略投资管理可以更快捷地树立企业的市场优势，事半功倍地强化其核心竞争力。 德隆的资本运营的特征和内容 1.充分利用财务杠杆进行广泛融资，注重建立金融资本与产业资本的有机结合体，既确保资金链条的健康，又可规避资本市场风险 德隆的成功很大程度上源于其对资本运营的深层认识，源于其对资本风险的关注以及对融资环节的重视，他们知道，没有通畅的资金链条和健康的现金流，一切资本运营手段只能是幻想，只能是巨大风险的代名词。因此，从介入资本市场的那天起，德隆就着意打造流畅的资金链条，就把持续的融资能力视为发展的引擎，以一个民营企业的身份建立了金融资本与产业资本的结合体。 德隆的融资模式可简单地归纳为：一类是资产抵押-银行贷款-投资-再抵押-再投资的循环融资模式；另一类是资产担保（子公司之间的担保、母子公司之间的担保）-融资-投资-再担保-再融资-再投资的连环模式。 通过两类方式的连锁运用，初始资金释放出了强大的“核聚变”能力，推动了德隆的大规模资本流动。 历来的经济学都强调要用最小的投入去取得最大的产出，从来也没有哪种经济学说过不投入就会有产出。现在中国的问题是除了我们国家的民营企业融资途径十分狭窄外，许多企业并没有创新性地充分运用金融杠杆，这也是一个重大的遗憾。在资本的来源上，就其大类来看可以分为两种：一是企业募集的资本；一是企业借入的资本。资本与债务的关系形成了资本的组合，因而，任何企业都会遇到这一对关系。尽管中国目前在资本与债务的关系上遇到了很大的困难，尤其是许多国有企业都出现了资不抵债的困难，但我们还是要说，现代市场经济，是信用高度发达的经济，一个成熟的企业必须学会充分利用债权债务实现自己的经营目标。完全没有债务或不会利用债务就是对资本运作没有真正把握。而德隆作为一家民营企业则是在创业时期便懂得了合法合理利用债务这一财务杠杆进行融资迅速发展自己的极具金融意识的企业。 当德隆发展成为一个庞大的企业体系后，德隆又充分利用自身庞大的资本实力通过各类担保方式为德隆体系的发展提供了源源不断的资金，其中既有子公司之间的担保，也包括母子公司之间的担保。如通过合金股份、湘火炬的共同担保，合金股份所属的上海星特浩集团公司获得了共计4亿元贷款，确保了星特浩并购活动与整合产业的发展资金。 最大限度地发挥财务杠杆作用进行广泛融资是德隆资本运作模式的主要特色之一，从而为德隆的发展提供了源源不断的资金支持。 2.利用强大的融资能力通过一级半市场以股权转让方式连续并购上市公司 许多人问，德隆拿了那么多钱干什么？总裁唐万里说：“拿了钱干什么？我们都买了企业。从德隆创立那天起，我们这几个创业者从来没有分过一次红，我们把应该分的红利也都投入到企业里去了” 那么，德隆是如何购买企业的呢？我们发现，德隆的并购模式主要有两类： (1).收购上市公司母公司的大部分股权，从而达到间接控制上市公司的目的 如对新疆屯河、天山水泥、重庆实业三家上市公司母公司股权的收购。收购者可能是德隆总部本身，也可能是德隆旗下的上市公司或非上市公司。 (2).直接受让上市公司大股东的股权，从而达到直接控制上市公司的目的 如对沈阳合金、湘火炬的并购。与不少企业直接在二级市场收购股权从而达到控制目标企业的目的不同。德隆则主要是在一级半市场上寻找合作伙伴，通过谈判方式受让股权。这种作法的明显特点就是并购的直接成本比较低、比较稳妥，而且不容易出现违规操作的问题。 事实表明，德隆的并购策略是比较稳妥有效的。德隆并购数家上市公司均在“静悄悄”的过程中就完成了，而且结果也令股权转让者、中小股东等所有相关者获得了满意的效益。 通过收购国有股权，德隆相继入主新疆屯河、沈阳合金和湘火炬，被证券市场上称为“德隆系”，因为德隆控股的这三家上市公司的股价出现了神奇的飙升。三年多的时间里，屯河、合金、火炬的股价分别上涨了1100%、1500%和1100%，以至股市出现了“有德则灵”的传说，哪支股票被认为与德隆有关，股民就蜂拥而至。这种现象被称为中国股市上的“德隆现象”。 这种少有的增幅究竟依靠什么来支撑呢？如果德隆是通过把一些所谓的优质资产装进这些上市公司，将股价拉升到高位后套现，我们就要理由说它炒作。然而，随着股价的平稳走强，我们发现德隆并没有套现，而是利用这些上市公司展开了更大规模的产业整合行动，使得这些上市公司相继成了产业整合的枢纽。从这里，我们可以发现了德隆资本运营的深层目的，而这个深层目的也恰恰就是德隆与其他企业在资本运营模式上的实质差异。 3.以并购后的上市公司为核心，通过充分发挥其强有力的融资功能 对其所在的传统产业进行全球范围的大规模整合，形成了一个强大的战略投资体系。 德隆的产业战略思路 德隆的产业战略思路是：以资本运作为纽带，通过企业并购，整合传统产业，为传统产业引进新技术、新产品，增强其核心竞争能力；同时在全球范围内整合传统产业市场与销售通道，积极寻求战略合作，提高中国传统产业产品的市场占有率和市场份额，以此重新配置资源，谋求成为中国传统产业新价值的发现者和创造者。 根据这一战略思路，德隆主要的投资力量在于成熟产业，如农业、制造业、金融业和旅游业，很少投资高科技产业。他们认为高科技风险大，是风险投资的对象，但不是现金流的提供者和强大产业体系的支撑者，进行整合的空间较小。 德隆进行产业发展决策的一个基本依据就是站在全球化的角度看问题。他们选择一个产业、投资一个项目，首先从国际市场的需求和供应来思考项目的可行性，时时刻刻着眼于国际分工。这种全球化观念不同于我们许多企业“走向国际市场”的“平面”概念，而是一种俯视市场的“立体”概念，不仅仅是把国内的产品输出国外或把国外产品输入国内，而是从全球的角度选择市场切入点、选择生产基地、选择合作伙伴。比如有的产品是把技术和配方输入美国，并购美国知名品牌公司，在美国生产，用美国的品牌；有的产品则在中国生产，在欧洲销售，用美国的品牌。 唐万新一再强调：“德隆不仅是做企业，更是做产业；做产业，关键在于做市场”。而德隆做产业的方式就是运用他们擅长的资本运作方式对现有产业的整合。 “整合”这个词在德隆的文件中和德隆人的口中出现的次数最多——整合生产，整合销售，整合人才。而整合的利器就是并购。而并购又是资本扩张的主要手段和形式。德隆模式的运用 1.1996至1997年以搜集法人股的形式入主合金股份、湘火炬和新疆屯河，控制了这三家上市公司。 2.德隆指挥合金股份在1997年投资200万元合资组建北京大合金动感电影设备有限公司，1999年以5000万元的价格出售太合金公司；1998年合金股份收购上海星特浩公司和太湖集团；此后，于1999年进军小型农机、汽油机、形状记忆合金材料领域；参股北方证券。 3.德隆指挥新疆屯河先后参股新疆租赁有限公司、新疆金星信托投资公司、新世纪金融租赁有限责任公司、厦门信托投资公司。德隆撮合新疆屯河与天山股份合作，成立新的水泥公司，成功整合新疆地区两大水泥巨人，控制新疆地区60％的水泥市场。同时，将番茄酱项目导人屯河主业，并于2001年5月入主开京汇源集团，持股51％，成功实现主业转业，变灰色链条为红色链条。 4.指挥湘火炬投资湖南证券有限责任公司和新世纪金融租赁公司。 5.参股深发展和青旅控股。德隆模式的缺陷 德隆模式本身就有问题，因为它缺乏“四种资本”的储备。 这“四种资本”是实物资本、投能资本、制度资本、观念资本。 实物资本：是指企业拥有资金、固定资产。 投能资本：是指企业员工（包括决策者、管理者和操作者）所具备的专业技术技能和管理技能。 制度资本：是只企业管理制度、运营流程的规范程度和之星效率。 观念资本：是指导企业进行产品开发、市场推广、公司管理的理念和价值观，以及指导企业处理与客户、社会和自然的关系的理念和价值观。 “四种资本”中，实物资本和技能资本容易获得，但是，如果没有足够的制度资本和观念资本的支撑，十五资本特别是现金，总是不够用，并开始慢慢减少，技能资本开始慢慢失效。 德隆模式的失败在于它几乎全靠实物资本去改善传统产业，去谋求公司的发展。犹豫没有足够的技能资本、制度资本和观念资本的支撑，德隆旗下的上百家企业没有足够的盈利能力和资产回报率，也就是没有足够的自我“造血”功能，几乎全靠金融市场的“输血”，德隆模式的失败似乎是种必然。 德隆模式与海尔模式、亿安模式的异同 1.都有强大的产业支撑，不是完全的股市操作 从现实来看，我国企业的资本运营要获得成功并给企业带来可持续性的效益，须与产业支撑有紧密的有机联系。无论是海尔的以产业扩张为核心的资本运营还是德隆的以资本市场整合传统产业，都是把资本运营作为一个战略手段，而亿安则明显缺乏产业的基础，所谓的投资项目还远没有产业化或根本不具有多少技术含量。最主要的是，在亿安模式里，产业仅仅成了一个“圈钱”的“故事背景”。我国许多进行资本运营的企业也同样患有亿安模式病症，在这些资本运营的运作主体眼中，资本运营就是炒股票和圈钱。 2.具有整体的战略设计，不是为了短期的股市炒作 海尔模式与德隆模式尽管具有非常鲜明的不同特征，但却有突出的共同特点，那就是资本运营都是在长远的战略设计下进行的，整个资本运营战略的进行有着长远的战略目标和长期的设计和整体的规划，而且这种战略设计不仅仅着眼于国内的发展而是放眼于全球化的比较优势和全球性的发展趋势，是公司整体战略和盈利模式的一个组成部分和手段；而亿安模式则以短期炒作从股市获利为目的，不仅继承了前几年许多企业热衷“造名”的“传统”，为了出名，大放“炮竹”，而且更具危害性的是它是损人利己的行为，它的发展会导致资本市场的巨大风险。 3.注重资金链条的完整性和现金流的通畅，不是依靠股市的冒险行为 尽管德隆、海尔的资本扩张是迅速的，但也是相对稳健的，其突出的表现就是注意打造稳固的资金链条，不仅注意项目的选择和科学的论证以及长时期的考察，而且注意培育多元化的融资途径和风险防范机制，形成了中国产业资本与金融资本的新型结合模式，从而保证了资本扩张中现金流的通畅和资金链条的完整性。亿安科技“百元神话”破灭的直接原因就是炒作机构现金链条的断裂。 4.强调资本运营过程中的并购整合策略，不是仅仅关注并购行为本身 资本运营的一个重要手段就是并购，并购成功的关键在于整合。许多并购行为的失败不在于并购本身的技术问题（包括价格问题），往往是在并购后的整合出了问题，甚至迟迟不能形成有效的整合。而德隆、海尔在资本运营过程中都把整合视为非常重要的环节，甚至认为整合比并购本身更重要，海尔强调企业文化整合的重要性，而德隆则重视人力资本的整合与产业结构的整合。正是这种对整合的无比重视造就了海尔的持续发展和德隆的扩张奇迹。
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