软贷款的定义 定义1：软贷款是指国家开发银行作为政策性银行，可以通过政府或国有公司的融资平台进行贷款，其贷款允许用于国家确定的重点建设项目的资本金或股本投入，这是软贷款与商业银行硬贷款的最大区别。 定义2： 1.利率低于市场水平的贷款。 2.跨国开发银行及世界银行向发展中国家提供的贷款。除偿还时间表比一般银行贷款长、利率较低外，软贷款还设有宽限期，在这段期间，只需支付利率或服务费。 目录 1 相关条目 相关条目 硬贷款
什么是跨式委托 跨式委托是指同时买进或同时卖出同一标的物买权和卖权，且数量相同。是一种期权交易策略。 目录 1 跨式委托与价差委托联系与区别 2 跨式委托实例分析 3 相关条目 4 参考文献 跨式委托与价差委托联系与区别 跨式委托与价差委托联系：跨式委托下单方式和价差委托类似；跨式委托与价差委托区别：是跨式委托在限价时，是以两期权价格的和委托。 跨式委托实例分析 例如“买进A(买权)和B(卖权)，限价5.25美元”，意为二者价格之和不得超过5.25美元;“卖出A和B，限价5.50美元，，意为二者价格之和不低于5.50美元。 相关条目 勒式组合 价差委托 二择一委托 参考文献 ↑ 陈建瑜.股票期权 合约设计与运作构想 specifications and operations.ISBN:7-5005-9503-4/F279.246.中国财政经济出版社, 2007
什么是跟进性止损 与保护性止损明显不同，跟进性止损是专门针对短期获利交易的，有时可能会结束于一个中等趋势甚至是长期的市场顶部，特别是在一轮异乎寻常的逃逸性运动中，跟进止损的优点就更为突出，不仅确保了应有的较高收益，而且节省了宝贵的时间并增加了市场机会。 目录 1跟进性止损的设置方法 2相关条目 跟进性止损的设置方法 一、预期目标位跟进止损 价格形态发生后，风险与报酬合理比率的预期通常便可基本确定，与预期方向相反时，可以采用保护性止损控制风险，而达到预期目标后则需采用跟进止损确保收益。 在趋势通道中，期价穿透通道线后返回且收于通道内，或接近通道线时出现转向，通常都会成为买卖良机；期价在较关键的阻力/支撑位极易反复，即在上一个局部底/顶部或重要比率如0.318、0.5等处改变当时运行方向，当为实施跟进止损的时机；形态的量度升幅及其重要的倍率附近，如价格在接近上涨或下跌空间的1倍到2倍时候，还可注意形态交叉点或不同的重要趋势线的交点在时间和价位方面的预示作用。 二、加速运行时的跟进止损 当期价达到形态幅度后，或冲破通道并加速运行时，跟进性止损可设在形态高度的2倍、3倍或第二、第三道外延平行线附近，但作为一般规律，加速运行将会造成期价与短期均线如5日或2周均线的乖离率过高(如15%左右)，该线较趋势线发出的信号往往会早得多，只要收在前一日/周收盘价下方3%即可实施止损，即此时根本不必等到靠近较长的均线时才采取，对逃逸性运动则可适当留意分时(如60分钟)的情况。 三、显著放量时的跟进止损 出现异常成交量上攻而未形成突破时，取消原保护性止损，将该日收盘价之下约2。5%处作为跟进止损位；通道中突放巨量突破前一局部高低点，而创新值前无疑是一种示和威胁，特别是存有缺口或此处单日反转时更加可靠，若继续向前挺进而未放量，则可以在收盘或之下2。5%处作为止损，直至另一次发泄或顶部信号出现。 跟进止损设置的关键是利用市场运行节奏的变化，其价位更应随时间的推移不断提高而不能向下移动，高位退出后的回补则方向相反。换言之，时间就是一切，宁可牺牲部分可能的盈利，也决不参与整理或等待风险的降临。要想在风险市场中活得好，就必须放弃侥幸心理，尽管大盘运行状况基本决定了资金的使用与分配，但它对设置止损却几乎毫无影响。 相关条目 保护性止损
什么是还旧借新 “还旧借新”是指借款人用自有资金偿还原贷款后，因生产经营需要，向金融机构重新办理借款的行为。 ">编辑] 目录 1还旧借新案例分析 2参考文献 还旧借新案例分析 案情简介 1998年2月19日，C公司把自筹资金划至A联社在当地农行的账户，用于归还D公司(D公司是C公司的母公司)所辖三家公司在A联社的1200万元贷款。同日，C公司又向A联社申请借款1200万元，借款用途为“购原材料”。该贷款由B公司提供担保。A联社直接用C公司新借的资金偿还了三家公司的贷款，并从联社在农行的账户上直接划走1200万元至C公司及相关联人的账户。 1999年3月27日，C公司被E公司(E公司为B公司的子公司)兼并，并于2001年4月被吊销营业执照。截至2004年12月31日，C公司的借款利息均由B公司代为偿还(E公司代为C公司偿还了一个季度的贷款利息)。 2006年6月，A联社在B公司不履行担保义务后，依法向法院起诉B公司，请求判令该公司清偿1200万元贷款及利息。B公司向法院举证进行抗诉。 争议焦点 A联社上诉认为：C公司的1200万元贷款性质为“还旧借新”，B公司应承担连带担保责任。A联社向法院出示了C公司新的借款资金被划至借款人及相关联人的账户的资金流向证明，证明新贷款资金由借款人自主支配，贷款性质应是“还旧借新”。 B公司(担保人)抗诉认为：C公司的1200万元贷款性质应为“借新还旧”，并声称办理保证担保手续时，不知道该借款用途为“借新还旧”。根据最高人民法院《关于适用担保法若干问题的解释》第39条第1款“主合同当事人双方协议以新贷偿还旧贷，除保证人知道或者应当知道的外，保证人不承担民事责任”的规定，应该免除相关民事责任。 A联社针对B公司的抗辩理由，举证证明B公司的法人代表是C公司的股东之一(C公司原董事长书面证明B公司法人代表是C公司的股东)，应该知道C公司借款的真实用途，即使该贷款性质是“借新还旧”，B公司也应承担连带担保责任。 B公司按“谁主张，谁举证”的原则向法院举证，用C公司在工商局的登记资料不是B公司法人代表亲自签字为由，证明B公司法人代表不是C公司的股东，进而证明B公司不知C公司借款的真实用途，要求免除连带担保责任。 审判结果 经过A联社与B公司几番激烈争辩，法院就C公司新贷款的性质和B公司(担保人)是否知道C公司借款真实用途等问题进行了认定和裁决。 一审法院认为：A联社与C公司签订的《保证担保借款合同》合法有效。A联社依约履行了贷款义务，C公司除通过B公司和E公司代付借款利息至2004年底外，借款本金及剩余利息均未付。A联社请求由保证人B公司承担保证责任的理由成立，依法予以支持。B公司辩称其办理保证担保贷款时，不知道借款真实用途，应免除保证责任。按“谁主张，谁举证”原则，由于B公司不能提供证据证明A联社与C公司之间恶意串通骗取担保的证据。同时，A联社举证充分证明B公司的法定代表人系C公司的股东兼监事，并亲自在保证担保合同上签字，理应知道C公司新借借款的用途，法院对B公司的抗辩理由不予以支持。法院判决：被告B公司在本判决生效后偿还原告A联社贷款1200万元及余欠利息。 B公司不服一审法院判决，遂向省高级人民法院上诉。 二审法院查明，C公司以汇票方式向A联社支付1200万元后，并未直接用于归还相关3笔逾期贷款，而是存入A联社在农行的账户，又由A联社重新划回到了C公司及关联人的账户中；相关3笔逾期贷款，应系用案涉贷款归还。因此，B公司上诉认为A联社与C公司在本案中协商以购原材料之名、行以贷还贷之实的主张，持之有据，且符合情理，能够成立，本院对此予以支持，并明确该贷款性质应为“借新还旧”，否定了A联社认为该贷款性质为“还旧借新”的主张。 同时，二审法院同意一审法院判决观点，维持原判。 案例分析 通过一、二审法院判决，A联社虽然胜诉，但是其主张的贷款性质是“还旧借新”的理由被法院否决，B公司主张的贷款性质是“借新还旧”的理由得到法院支持，当事双方的“借新还旧”与“还旧借新”之争以A联社失败告终。本文站在农信社角度，仅对A联社的“还旧借新”之争失利的原因进行解析。 首先，C公司归还旧贷与办理新贷为同一天，造成原借款合同的消灭时间与新借款合同成立的时间相同，难认定C公司是自筹资金先偿还原贷款，还是先办理新的借款手续后偿还原贷款，造成双方对C公司新的贷款性质产生分歧。 其次，A联社没把新放的贷款资金划至C公司账户上，而是直接通过内部账务处理，归还了C公司及两家高度关联公司的1200万元贷款。此举成为B公司辩称C公司新的贷款资金用于归还了三笔旧贷款的有力证据。 再次，A联社直接用其在农行的账户上的资金支付C公司新的贷款资金，造成法院认定C公司先前划至A联社在农行账户上的资金，又由A联社自行划回了C公司及相关联人的账户，该笔资金并没有用于归还三笔旧贷。法院通过对资金流向分析，认为C公司并未用自筹资金归还原来的1200万元贷款，只是认为C公司的自筹资金在A联社内部循环而已，否定了A联社用资金流向证明C公司新的贷款性质是“还旧借新”的主张。 启示 本案实为B公司恶意逃债引发，但A联社自身操作不当，给了对方以可乘之机，“铁案”变为了“悬案”。实际操作中，应有效规避该类贷款的法律风险。 一是注重“还旧借新”贷款合同成立时间。办理“还旧借新”贷款时，旧借款合同关系消灭与新借款合同成立时间不能为同一天，新借款合同成立时间应晚于旧借款合同消灭时间。 二是规范处理“还旧借新”贷款账务。办理“还旧借新”贷款时，按照“谁的款进谁的账、由谁支配”的结算原则，新贷款资金要直接划至借款人账户，由其自行支配。应明确新贷款资金的流向，证明新贷款资金不是用于偿还原贷款，防止出现贷款资金在农信社内部循环的现象，以免埋下借款性质是“借新还旧”还是“还旧借新”的争议隐患。 三是把好“还旧借新”贷款准入关。农信社只能对借款人生产经营活动正常、属于周转性、能按时支付利息、抵押担保有效的贷款办理“还旧借新”手续。对因管理不善，经营陷入困境的借款人，不能再办理“还旧借新”手续，应采取强有力的措施清收处置贷款，防止出现借款人申请破产逃废债务的问题。 四是完善“借新还旧”贷款抵押担保手续。办理“借新还旧”贷款时，借款用途一定要注明是“借新还旧”，不能隐瞒借款真实用途。对有新担保人的“借新还旧”贷款，保证担保合同一定要有“借新还旧”的意思表示条款，明确该借款的真实用途，避免担保人以不知借款真实用途为由逃避保证担保责任。同时，办理“借新还旧”贷款的期限不应超过12个月。贷款期限内如借款人的经营状况继续恶化，要依法行使不安抗辩权，及时化解信贷风险。 参考文献 ↑ 田华茂，林颖，何鹏基.借新还旧与还旧借新之博弈.中国农村信用合作2009年6期
什么是过度投资 过度投资是指接受对公司价值而言并非最优的投资机会，尤其是净现值小于零的项目，从而降低资金配置效率的一种低效率投资决策行为。 ">编辑] 目录 1过度投资的形成原因 2避免企业过度投资的因素分析 3过度投资的治理对策 4参考文献 过度投资的形成原因 (一)委托代理所带来的经营者偏离所有者财务目标，所有者财务监督不力而形成的 在两权分离的现代企业制度下，经营者追求自己的私人目标(比如闲暇、个人帝国、回避风险、高奖金)，这会偏离所有者的财务目标，所有者与经营者之间的代理冲突不可避免。例如，经理人不像他们在最佳时期付出那么多努力。Jensen认为经理人可能使用自由现金流量来进行符合其自身最大利益的负NPV项目，因为他们能从控制更多资产中获得私人利益(比如安插自己的亲属、在工程承包方选择中寻租、在物资采购中收受回扣等)。 (二)经营者对投资的未来前景过于自信而造成的盲目投资 一些经理的性格特质属于过度自信型，对宏观经济和行业前景过于乐观，在决策中好大喜功，决策民主化、程序化和科学性不够，造成“跟风型”投资泛滥。郝颖等(2005)基于行为金融视角,对我国上市公司高管人员过度自信的现实表现及其与企业投资决策的关系进行了理论分析和实证检验。研究表明:第一，在实施股权激励的上市公司中,四分之一左右的高管人员具有过度自信行为特征；第二，同适度自信行为相比,高管人员过度自信行为不仅与投资水平显著正相关,而且投资的现金流敏感性更高；第三，过度自信高管人员投资的现金流敏感性随股权融资数量的减少而上升；第四，在我国上市公司特有的股权安排和治理结构下,过度自信高管人员在公司投资决策中更有可能引发配置效率低下的过度投资行为。 (三)所有者财务考核和激励不当而带来的投资规模偏好 在我国企业的当期绩效评价和激励中，净利润的绝对数使用频率很高，这就使得一些经理为了个人效用原因投资热情高涨，项目真实报酬率是否低于股东要求的报酬率无所谓，只要其大于零就能有效增加净利润，就会增加经理的个人效用。 企业过度投资带来的危害，既浪费了股东可贵的资本，又损害了企业的价值，导致企业业绩滑坡。 ">编辑] 避免企业过度投资的因素分析 行业生产能力过剩现象来自于该行业的企业投资过度.过度投资与技术竞争、环境等因素有关。这些西索诱引众多的竞争对手在同一时间竞相投赍。企业在进行投资决策时必须审慎地研究这些相关因索。 1.技术因素 规模经济 在许多行业生产能力必须达到一定的规模才能取得较好的效益。规模经济效益促使企业竞相扩张能力导致行业生产能力过剩。如果技术进步促使规模经济效益更加显著，能力过剩将随之加剧。例如远洋航运业，技术进步使得最低运营成本油轮的容量从五十年代的5万吨发展到七十年代的30万吨，为降低营运成本，数千家远洋航运公司纷纷扩大油轮吨位，最终导致远洋航运能力过剩。 技术变化 一项降低成本的新技术一旦问世，各企业竞相投资，新技术生产能力迅速扩张过剩，直到把使用旧技术的企业排挤出去。对新技术的过度投资还会造成产品价格下跌使得淘汰过程更加激烈。例如在六十年代末，随着一项甲醇低压生产工艺问世，每加仑甲醇价格从1970年的27美分跣到10美分，1969年美国有16家甲酵工厂，到1973年半数工厂破产倒闭 熟练技术 一个企业生产某产品愈多，经验愈丰富，技术愈熟练，该企业就享有熟练技术优势。这类企业总是想尽早扩大投资，像持熬练技术优势。例如电子存储器行业，日本厂商就是为扩大熟练技术优势，大量投资，扩充能力，导致行业能力过剩。 2.竞争因素 能力份额 在一些行业，例如航空运输业，顾客对某公司的需求取决于该公司的能力份额.，在国外，一家拥有较多航班的航空公司通常占有较高比铡的市场份额，并控制航运价格。这就促使各公司增加客机，增加航班，如果所有的公司都这样做，无疑是自相毁灭。 设施新旧 顾客往往欣赏更新。如在旅馆业顾客对现代化设施的偏好刺激各旅馆业业主建现代化的豪华太旅馆，暇旅馆则陷入顾客日减、空房率日增的困境 新企业进入 新企业的大量涌人是行业生产能力过剩的重要原因。如日本企业的进人造成了美国动态随机自动存储器行业能力过剩。新的非成员国石油公司的投产使得石油输出国组织进退两难。为了进入市场，新企业比老企业具有.更强烈的投资冲动。如果过度投资造成价格大战，行业衰退，则新企业损失的是其新增投资。老企业则不仅是新增投资，而且包括现有生产能力。 隐匿投资意向 企业之间彼此不了解投资动向，构成了一种潜在的危机：许多企业在同一个时间对同一个领域投资。虽然企业可以通过各种途径公布自己的投资意向，但许多企业更愿秘而不宣。例如房地产开发业，开发公司一般不公布开发计划，而悄悄地购地，以避免土地价格上涨。结果往往是数家公司在同一地段建造同样的楼房，一旦购地结束，开发计划公诸于世，谁也不愿停下来，势必造成投资过度。 投资期望膨胀 企业对某行业投资的乐观情绪互相影响，造成投资期望膨胀。一个企业介意短期的能力过剩。如在半导体行业，日本企业从长期盈刺观念出发，甘愿忍受暂时的损失，对该行业进行太规模投资。相反，热衷于短期盈利的企业则不会对暂时生产能力过剩的领域投资。 3.其它环境因素 税收的变化和银行利率的下降会明显刺激投资增加。筹资成本和税收的下降有和j于新投资的形成，但损害现有企业的利益。因为在筹资成本和税收下降的情况下，现有周定资产价值将下降。 政府的资助和限制。为了维持就业水平和促进主导产业的发展，政府往往资助某些行业的新增投资。倒如政府资助造船业，把低成本大容量油轮推向市场。与此相应，政府也会对某些行业实行限制政策。 投资决策往往面临两难选择：如果一个企业没有投资，而竞争对手投了资，则该企业失去了一次机会；如果大家都同时投资，又会造成全行业的衰退.因此，企业在投资决策时必须全面权衡各种因素。 ">编辑] 过度投资的治理对策 (一)优化经理奖惩机制 经理受投资者委托经营管理公司，掌握了公司资产的控制权。企业收益与经理的努力程度相关，在同等条件下，经理越努力，企业收益越好。公司必须设计激励机制，尽量使经理的目标和股东的目标趋于一致，要达到这样一种激励效果：经理越努力工作，经理和股东的收益越高。也就是说，激励机制要弱化经理的自利动机，经理以公司价值最大化为导向得到大于以私人收益为导向的收益，同时股东的收益也相应提高。所有者与经理人利益一致和集中所有权的监督可以缓和主要利益相关人的利益冲突，从而防止过度投资。经理薪酬必须与企业绩效挂钩，同时让经理可以分享企业的剩余收益。我国出台的《上市公司股权激励管理办法(试行)》为上市公司实施股权激励提供了指南。目前，已经有一些公司为高层管理人员提供了股权激励。 惩罚是负面激励，能督促经理尽量少犯错。经理上任之初，要求他提交责任保证金。任期届满，根据经理履行契约和整个宏观经济环境的情况，如数退还或者扣除一定比例的保证金。 对于经理的奖惩，以正面激励为主，负面激励为辅。有关经理奖惩信息要在媒体上发布，让投资者知晓经理的能力和履约情况。这也是对经理的一种舆论监督，可以形成声誉效应。如果上市公司都将公司业绩和经理奖惩信息向社会发布，慢慢就形成了一种声誉机制来监督经理们的行为。 (二)优化股权结构，完善公司治理 要全面提升上市公司质量，抑制过度投资，必须优化股权结构，完善公司治理。Richardson(2006)使用美国1998-2002上市公司的数据进行实证研究，发现治理结构有效地减少了过度投资，其中具有独立董事的大公司经理较少可能过度投资。 减持国有股，改变“一股独大”局面。一方面从竞争性行业全面撤出；另一方面引进战略机构投资者，稀释国有股比例。股权过于集中的局面，可以通过大力培养机构投资者来改变。机构投资者有动力也有能力来监督公司的经营管理。优化股权结构，改组董事会，从而改变大股东控制公司的局面，抑制过度投资行为。 董事会是公司治理的核心机构。完善公司治理结构，决不能忽视董事会建设。董事会不能成为大股东会。吸收美国经验，董事会应以外部董事为主。我国上市公司要求实行独立董事制度，在上市公司董事会中要求1/3以上的独立董事。实践上，上市公司在形式上满足了这一规定，但独立董事没有真正“独立”，也没有真正“懂事”。要“独立”，必须从董事提名开始；要“懂事”，就必须重视董事资格。董事会中要专门设立独立的董事提名委员会，负责董事的提名。独立董事的资格认定可以考虑建立董事资格认证制度。独立董事的薪酬也是一个值得认真考虑的问题。独立董事从上市公司领薪酬，同时要监督公司经营，这容易导致监督失效。监管机构可以考虑成立独立董事薪酬基金，由每家上市公司按一定办法缴纳，使独立董事不直接从上市公司领报酬，有助于监督功能的发挥。独立董事执行职业资格认证制度后，还可以考虑提高报酬。“天下没有免费的午餐”，独立董事报酬升高，可以让其不再当挂牌董事，而真正承担独立董事职责。 对于项目是否能够上马，涉及到财务、法律、市场、战略等各个方面，作为外部人的独立董事不可能是全能型的专家，但他(她)可以借助专家的力量(比如聘请专业事务所人员进行筛选)进行决策，对过度投资进行有效遏制。 (三)发展资本市场，创新融资工具 融资约束是过度投资的一个原因。发展资本市场，创新融资工具，减轻融资限制，从而抑制过度投资。 要降低上市门槛，允许更多符合条件的绩优公司上市。同时，也要制定办法让业绩恶化的公司及时退市，这是对业绩恶化公司的一种惩罚，也是对其它公司的警示。 负债可以有效遏制过度投资。Jensen(1986)提出了“负债控制假说”，他认为负债是股息的替代品，可以减少经理控制的自由现金流量而减少代理成本。然而，我国银行贷款对公司约束不“硬”，债券市场也不发达，特别是公司债券才刚刚起步，使得负债的治理效应大打折扣。我国国有银行的股份制改造虽基本完成，但完全市场化经营还有待时日，贷款的硬约束要逐步推进。国家应该在发展公司债券市场上下更多的功夫，从而改变目前资本市场股票重、债券轻的畸形结构。 (四)强化信息披露，提高公司透明度 信息不对称使资本成本升高，从而导致公司管理者不愿分配剩余现金，宁愿留在公司甚至过度投资；信息不对称也使投资者处于信息劣势，监督成本升高，加剧了管理者的过度投资倾向。因而，强化公司的信息披露，提高公司透明度，可以抑制公司的过度投资行为。 政府监管机构一方面要健全信息披露制度，另一方面要加强监管，督促上市公司真实、及时、完整地披露公司信息。信息披露一定要真实，对虚假披露、欺诈投资者的行为要严肃查处。信息不及时披露，就失去了实效性，等于无效披露。信息披露不完整，容易引起误解，误导投资者行为。 公司披露的信息还要让投资者容易获得。这就要求公司披露信息的承载体要多样化，报纸、网站等媒体充分利用起来。 公司信息充分披露，对外界透明度高，信息不对称程度低，投资者监督成本下降，投资者监督的积极性就会上升。这样，投资者可以选择优质公司注入资金，也可以纠正管理者的一些非理性行为。 (五)健全法律制度，加大执法力度 投资者权益得到有力的保障，投资者利益被侵害的危险降低，投资者信心提高，资本市场就能吸引更多的投资。法律是保护投资者权益有力的武器。投资者权益受保护程度越好，公司价值就越高。公司应以股东利益最大化为目标，平等、公正地对待所有股东。针对经理层损害公司和股东价值的自利动机以及大股东侵占中小股东利益的动机，法律应制定规则予以防范和打击，从而抑制过度投资。 当股东认为利益受经理行为损害，法律可以赋予股东赔偿要求权，举证责任在经理方。而广大中小股东的利益被大股东侵占，可以允许中小股东通过集体诉讼和委托诉讼来维权。我国已经把大股东占款问题写入刑法，明确表明大股东占款是犯罪行为，这是法律保护上市公司权益的一把利剑。 立法重要，执法更重要。依法办事，有法必依，执法必严。即使发现违法惩处的概率较低，只要惩处严厉，违法违规成本很高，也能杀一儆百，有效减少违法违规行为。 参考文献 ↑ 1.0 1.1 1.2 干胜道.企业过度投资的原因与对策分析.会计之友.2008年15期 ↑ 张载明.避免企业过度投资的因素分析.企业研究.1990年2期
什么是逆向年金抵押贷款 逆向年金抵押贷款是金融机构实行的一种房地产抵押贷款方式，它不同于通常的抵押贷款模式。一般的抵押贷款是贷款人先从银行贷款用于购房,然后再定期向银行还款直至付清全部本息。逆向年金抵押贷款的特点在于贷款人已拥有房屋所有权并向银行抵押房产，银行根据评估后的房屋价值和贷款人申请的贷款期限与贷款人签署协议，然后分期向贷款人支付贷款供其支配。其最大特点在于“逆向年金”，其含义是，借款人以逐步减少自己在房屋中的股份为代价，可以不断从贷款人那里得到现金支付。 逆向年金抵押贷款方式针对的是老年人群体：由于老年人每月退休金不够支付正常消费，故向金融机构提出申请，金融机构每月付给退休老人一定的费用，使得老人能够生活得相对充裕。这种贷款方式能够使老年人在一生中实现大致均衡的消费水平，并且盘活了老年人的房屋资产，有效解决了老年人有房没钱的问题。逆向年金抵押贷款方式在中国的实施目前也有一些制约，我们只有在认清这些现实障碍的前提下，才能把握好这种方式操作的可行性，做到有的放矢的运用。 目录 1 逆向年金抵押贷款的贷款方式 2 实施逆向年金抵押贷款的注意事项 3 目前开展逆向年金抵押贷款业务的制约条件 4 逆向年金抵押贷款的评价 逆向年金抵押贷款的贷款方式 逆向年金抵押贷款的基本贷款方式就是金融机构贷款给己经拥有房屋产权的老年人。这类老年人用几乎自己一生的收入购买房产或在一个较长期限里偿还贷款之后，只是拥有了体面的住宅，他们的生活水平会因存款总量的减少和月支付的增多而随之下降，高昂的医疗费用也得不到必备保障。根据这种状况设计的逆向年金抵押贷款，将老年人的房产权益逐渐转化为有生之年的消费资金，可以一次性支付给房主，也可以每月付给房主一定数额的款项。款项的大小与合同的期限、利率的大小、预期房屋的价值以及房主希望保留的房屋产权份额等有关。这样，将盘活老年人的住房资产，合同期届满后房产归金融机构所有。当然，房主也可保留一部分房产权益，可以应付未来的不确定性支出。 我们且将上一种贷款方式称为自有房产逆向年金抵押贷款。根据逆向年金抵押贷款的基本设计思路，结合我国基本国情，笔者对其贷款方式进行了改造。设计上，吸收了权益分享抵押贷款的思路，即金融机构贷款给还没有取得房产的老年人，这里称之为新购房产逆向年金抵押贷款。这类老年人拥有一定的积蓄，也有一定的购房欲望，但为了预防未来变故，无法用此积蓄来改善其居住条件。根据这种状况设计的逆向年金抵押贷款，金融机构将提供老年预购房产总价一定比例的贷款，并在今后较长时期内向老年人按月支付一定数额的款项，其具体金额根据评估贷款期届满时房屋价值的折现值与贷款现值的差额乘以贷款常数进行计算。老人拥有该房产的居住权，而金融机构拥有其产权。在老年人去世后，金融机构拥有该房产完整产权，可进行拍卖或经营，并从中获利。因此，该金融机构最好具备房地产投资及经营的相关能力，如房地产投资信托机构。由于逆向年金抵押贷款会遇到房主中途违约、提前偿还以及房产价值预测不准确等情况，因此，存在较大的风险，金融机构也应该慎重操作。 实施逆向年金抵押贷款的注意事项 实施逆向年金抵押贷款应注意以下的几个问题。 第一个是老年人住房的产权和状况问题。目前我国住房自有率很高。美英等发达国家住房自有率不过60%，而第五次人口调查显示我国城市中拥有的住房户已占到城市家庭的72％，沈阳的住房自有率更是高达80%。但这里面有很大一部分是福利分房，住房人在退休后依然有可能是和单位共有住房产权。另外，还有相当一部分老人居住条件较差，评估后的房产价值不高，贷款操作起来有些困难。解决以上问题可以从两个方面着手：首先，针对房产所有权问题，可以认真核实共有产权，或者要求老人自己先行买断房屋产权，或者要求老人与单位协商，使单位能够认可老人贷款并在贷款结束时为老人还清贷款，再把房权收回单位。 另外，虽然老年人住房条件差，但可以在贷款额度上适度从紧，结合具体房屋价值给予贷款。而且随着居民住房条件的改善，尤其是目前事业有成的中年人一般都拥有较好的住房条件，再过20年左右，在他们步入老年时，虽然收入下降，但是他们消费水准的下降幅度必然慢于收入下降幅度，在那个老龄化高峰时期实施逆向年金抵押贷款方式无疑就是雪中送炭了。实行逆向年金抵押贷款方式可以特别关注一下目前的中年群体，与他们初步签订一个意向合同，处理中年人20年后的问题。针对金融机构而言，这种方式也是对优质客户资源的一个获取。 第二个问题是该方式的实行是以还款或者房屋支付银行来结束贷款的。这就涉及到一旦房屋到了银行手里如何变现的问题。这里面有两种可能，一种是银行直接处理抵押房屋，不涉及其他自然人。这需要我国的住房二级市场尽快地健全起来，同时银行也有必要和专业的二手房机构联合，共同处理到期抵押房产，以有效减轻银行负担。 另外一种可能是如何面对老人子女收回房屋的提议。应该说老人即使采用逆向年金抵押贷款方式养老，他也希望为自己的子女留下房产作为遗产，而这种养老的方式将使家庭遗产缩水。针对这种情况，金融机构可以与老人订立协议时附加一些条款，诸如子女可优先购买老人去世后遗留的房产，也可以要求子女偿付老人贷款，然后收回老人的房屋。 目前开展逆向年金抵押贷款业务的制约条件 逆向年金抵押贷款是一种启动老年住宅开发的有效金融创新工具，应该得到社会广泛重视。当然，目前开展逆向年金抵押贷款业务还有很多制约条件。 首先，住房二级市场发育不健全。随着逆向年金抵押贷款业务的增加，大量贷款人想以出售房产的方式还清贷款，金融机构想将贷款期满时拥有的房产迅速变现， 都需要完善住房二级市场。 其次，对第一种类型的逆向年金抵押贷款而言，目前老年人居住条件较差，其房屋未来评估价值较低，无法逐渐转化成消费资金。而且，目前我国评估机构和评估人员素质较差，没有能力准确预测房产未来价值。 再次，政府支持力度不够。金融机构在强行处理违约房产或采取其他措施催还贷款时，因涉及到伦理与社会问题，无法将债务人强行迁出原住宅房，因此，国家应出资建设相应的收留机构。 最后，目前金融机构风险防范机制缺位。金融机构需要建立相应的风险防范机制，以防止各类风险的产生。而且，目前也没有相应的法律法规保证逆向年金抵押贷款的实施。 逆向年金抵押贷款的评价 逆向年金抵押贷款方式是一项针对老年人实行的贷款方式，中国的老年人是一个弱势群体，但也是一个善良的群体。为适应老龄化社会的到来，我们应在认清国情的前提下努力探索各种养老方式，以求得老人颐养天年、国家减轻负担。该方式不是惟一的养老方式，也不是最好的养老选择，但正如前面所说，它对银行机构来说不失为一个获得收益、增加客户群的好方法，而且对个人来说也是一个不错的选择。相信随着人们居住条件的改善和各项制度的健全，逆向年金抵押贷款会成为一种有效的、有益的养老方式。 逆向年金抵押贷款是启动老年住宅市场的强大动力源。中国老年人的消费心理上有着传统的“为子女攒钱”思想，往往缺乏围绕自己消费的意识。同时，老年人为了减轻子女负担，预备未来高额的医疗费用，不得不将自己的住房问题放在其次。然而，通过逆向年金抵押、贷款业务，老年人可以在一定程度上通过自己的力量解决自身的养老问题，增强老年人自我保障能力，提高老年人在有生之年的生活水平和医疗保障程度，减轻了子女的经济负担，也缓解了国家的财政压力。部分老年人采用逆向年金抵押贷款后，出租抵押的住房，获得更多的收入用于支付家庭护养或养老机构的费用，大大减轻了家庭养老的经济压力，大大减轻老年人购房的心理负担，可以使老年人放心购房。 同时，由于目前社会养老机构收费过高，超出了老年人承受能力。众多的养老机构设备简陋，无法满足老年人的需要，以及老年人的传统观念和对长期居住环境的眷恋都迫使老年人选择居家养老。而逆向年金抵押贷款使房主一直拥有房屋的所有权，直到出售或者死亡，满足了老年人居家养老的愿望，符合老年人购房的心理要求。这样，不仅增加了老年人的有效收入，提高了老年人的支付能力，而且，刺激了老年人的住宅消费需求，使老年人的潜在消费能力变为现实购买力，从根本上推动了老年住宅的发展，成为启动老年住宅市场强大的动力源。
什么是连带责任 连带责任作为民事责任的一种，是指根据法律规定或当事人有效约定，两个或两个以上的连带义务人都对不履行义务承担全部责任。连带责任的规定，保障了债权人的利益。由于连带责任后果较严重，人民法院在认定当事人是否承担连带责任时应当慎重，凡法律无明文规定或当事人之间无明确约定的，一般不能判由当事人承担连带责任。 目录 1连带责任的认定 2处理连带责任应注意的几个问题 连带责任的认定 除了当事人之间的有效约定外，有关法律和司法解释对连带责任的适用条件分别作了规定，这些规定是人民法院在审判实践中认定当事人是否承担连事责任的法律依据。具体来讲，法律有明确规定的连带责任有以下几种： (一)因保证而承担的连带责任 根据《担保法》的有关规定，保证是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。保证的方式有一般保证和连带责任保证。当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。此外，《民法通则》第89条、《经济合同法》第15条以及有关司法解释对因保证而承担连带责任也作了明确规定。 (二)合伙(包括合伙型联营)中的连带责任 《民法通则》第35条第2款规定：“合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。”可见，这种连带责任是针对合伙人与债权人这一外部关系而言，至于合伙内部仍是一种按份的责任。合伙型联营中的连带责任与合伙中的相似，根据《民法通则》第52条以及最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的有关规定，合伙型联营各方应当依照有关法律、法规或合同的约定对联营债务负连带清偿责任。 (三)因代理而承担连带责任 根据《民法通则》第65条、第66条以及《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第81条的规定，因代理而承担连带责任有以下几种情况：1、委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。2、代理人和第三人串通，损害被代理人利益的，由代理人和第三人负连带责任；第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。3、委托代理人转托他人代理，因其转托不明，给第三人造成损失的，第三人可以直接要求被代理人赔偿损失，被代理人承担民事责任后，可以要求委托代理人赔偿损失，转托代理人有过错的，应当负连带责任。 (四)因共同侵权而承担的连带责任 二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。教唆、帮助他人实施侵权行为的人，为共同侵权人，同样应当承担连带民事责任。权利被侵害人可以向任何一个侵权人提出赔偿损失的要求，共同侵权人承担连带赔偿的责任。对此，《民法通则》第130条及有关司法解释有明确规定。 (五)因共同债务而承担的连带责任 根据《民法通则》第87条的规定，债务人一方人数为两个以上的，依照法律规定或当事人约定，负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。 (六)因产品不合格造成损害，产品的生产者、销售者承担的连带责任 《产品质量法》第31条规定：“因产品存在缺陷造成人身、他人财产损害的，受害人可以向产品的生产者要求赔偿，也可以向产品的销售者要求赔偿，属于产品的生产者的责任，产品的销售者赔偿的，产品的销售者有权向产品的生产者追偿。属于产品的销售者的责任，产品的生产者有权向产品的销售者追偿。”可见，因产品不合格造成损害，产品的生产者与销售者承担的是一种连带赔偿责任。另外，《消费者权益保护法》第35条第2款也作了类似的规定。 (七)因出借业务介绍信、合同专用章或盖有公章的空白合同书而承担连带责任 根据《最高人民法院关于在审理经济合同纠纷案件中具体适用经济合同法的若干问题的解答》中的有关规定：1、合同签订人持有委托单位出具的介绍信签订合同的，应视为委托单位授予代理权。介绍信中对代理事项、授权范围表达不明的，委托单位对该项合同应当承担责任，合同签订人应负连带责任。2、借用其他单位的业务介绍信、合同专用章或者盖有公章的空白合同书签订的经济合同，应当确认为无效合同，出借单位和借用人对无效合同的法律后果负连带责任。3、借用人与出借单位有隶属关系或者承包关系，且借用人签订合同是进行正当的经营活动，则可不作为无效合同对待。但出借单位应当与借用人对合同的不履行或不完全履行负连带赔偿责任。 (八)企业法人分立后对原有债务的承担以及开办企业有过错而产生的连带责任 根据《民法通则》第44条的规定，企业法人分立，其原债务由变更后的法人来承担。分立后的数个法人承担的是连带责任，另据《公司法》中有关公司分立的规定，公司分立应对原有债务的承担达成协议，否则不得分立。若该协议对原有债务的承担明确到每个分立后的公司，则每个公司依协议各自承担责任；若协议仅确定了原有债务的分担比例，那么，分立后的公司对原有债务则应承担连带清偿责任。根据最高人民法院(研)复(1987)33 号批复的规定，企业单位开办的分支企业倒闭后，如果该分支企业不具备独立法人资格，那么，应由开办该分支企业的单位负连带责任。 处理连带责任应注意的几个问题 (一)正确确定承担连带责任的当事人的诉讼地位 凡是承担连带责任的当事人，在诉讼中一定是共同被告，这是由承担连带责任的当事人共同对债权人承担责任的特点所决定。对于有些判决判令第三人承担连带责任的情况，若不是诉讼主体确定有误，便是实体处理不当。 (二)处理连带责任应区分不同情况、作出不同判决 对于因保证而承担连带责任的案件，应先查明是一般保证还是连带责任保证，只能判决连带责任的保证人承担连带责任，同时，对保证范围也应予以明确。对于合伙(合伙型联营)中的连带责任，由于当事人各方一般是按照出资比例或协议约定共同享有权利、承担义务，那么，判决中应按连带责任人的出资比例或约定明确他们各自应承担的份额， 对于因共同行为，如代理、共同侵权等而产生的连带责任，连带责任人各自责任的大小，应承担的份额有待确定。审理此类案件，可先要求各连带责任人就责任的承担进行协商，协商不成的，则在查明事实的基础上，分清责任大小，迳行判决各连带责任人应承担的债务份额。应当指出，以上判决均应同时判令各连带责任人承担连带责任。 (三)注意区分连带责任与补充责任 连带责任是债务人不分主次，直接对整个债务无条件承担责任，补充责任则是责任人以其他人(主要是主债务人)不履行或不完全履行义务为前提，在第二顺序中承担责任。如果原告起诉两个以上连带责任人，人民法院应判令各被告共同对原告连带地承担责任，不能在判决中确定履行义务的先后。对于补充责任，则应确定为第二顺序，其履行应以前一顺序的不履行或不完全履行为条件。 (四)追偿权的实现应非诉化 连带责任人中代为清偿或清偿超出其应负债务时，在其向其他未尽清偿责任的连带义务人追偿时，对方不偿还的，该责任人可依原判决，以债权人身份，以及代为清偿的有关凭证直接向人民法院申请执行，人民法院应据此作出裁定并对其他未尽清偿责任者强制执行，以实现该责任人的追偿权。
违约责任的概念 违约责任，是合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，依法产生的法律责任。在现在合同法上，违约责任仅指违约方向守约方承担的财产责任，与行政责任和刑事责任完全分离，属于民事责任的一种。 目录 1 违约责任的特点 2 违约责任的种类 3 违约责任的归责原则 违约责任的特点 （1）违约责任是合同当事人违反合同义务所产生的责任； （2）违约责任具有相对性，即违约责任只能在特定的当事人之间发生，合同关系以外的第三人，不负违约责任； （3）违约责任具有补偿性； （4）违约责任的可约定性；根据合同自愿原则，合同当事人可以在合同中约定违约责任的方式、违约金的数额等，但这并不否定违约责任的强制性，因为这种约定必须在法律许可的范围内。 违约责任的种类 我国《合同法》共规定了五大类违约责任形式： 1.继续履行，又称强制履行，指在违约方不履行合同时，由法院强制违约方继续履行合同债务的违约责任方式。其构成要件下： （1）存在违约行为；（2）必须有守约方请求违约方继续履行合同债务的行为；（3）必须是违约方能够继续履行合同。 2.采取补救措施：根据《合同法》第111条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。” 3.赔偿损失，即债务人不履行合同债务时依法赔偿债权人所受损失的责任。我国合同法上的赔偿损失是指金钱赔偿，即使包括实物赔偿，也限于以合同标的物以外的物品予以赔偿。其责任构成如下：（1）违约行为；（2）损失；（3）违约行为与损失之间有因果关系；（4）违约一方没有免责事由。 4.定金责任：《合同法》第115条规定：“当事人可以依照〈中华人民共和国担保法〉约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。” 5.违约金责任，又称违约罚款，是由当事人约定的或法律直接规定的，在一方当事人不履行合同时向另一方当事人支付一定数额的金钱，也可以表现为一定价值的财物。 （1）违约金责任的构成： A.违约行为发生，至于违约行为的类型，应视当事人的约定或法律的直接规定； B.原则上要求违约方有过错，或者是故意，或者是过失。 （2）违约金约定的无效 A.载有违约金条款的合同无效、被撤消、不被追认或不成立，违约金的约定也无效； B.在违约金系赔偿损失额预定的情况下，当事人约定违约金与赔偿损失并存，使守约方获取“不当得利”，可以认定违约紧的约定无效； C.在法定违约金场合，当事人约定的违约金违反法律规定，无效，一般都是部分无效。 （3）定金与违约金能否并罚 《合同法》第116条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”这条规定否定了违约金与定金的并罚。 违约责任的归责原则 综观各国立法实践，对违约责任归责原则的规定主要有过错责任原则和严格责任原则两种。目前我国关于《合同法》中违约责任的归责原则究竟是采严格责任原则还是采过错责任原则仍然存在争论。 主张采用严格责任原则的学者有以下几个理由 ：1. 严格责任的确立并非自《合同法》开始，在《民法通则》以及《涉外经济合同法》、《技术合同法》中也有关于严格责任的规定；2.严格责任具有方便裁判和增强合同责任感的优点；3.严格责任原则符合违约责任的本质；4. 严格责任是合同法的发展趋势；5.确立严格责任，有助于更好地同国际间经贸交往的规则接轨，如《联合国国际货物销售合同公约》、《国际商事合同通则》都确立了严格责任原则。此外，从《合同法》第107条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定中可以看出此条文中并没有出现“但当事人能够证明自己没有过错的除外”的字样，因此可以认为《合同法》采取了严格责任原则，即当事人一方只要有违约事实就要向对方承担违约责任，而不论其主观心态如何。 而主张采用过错责任原则的学者其理由如下：1.根据对《民法通则》第106条第3款的解释，可以认定我国民法已经规定了过错责任作为违约责任之归责原则； 2.过错原则对于尊重人格而言是不可或缺的，如果舍弃过错责任原则，意思自治的原则性地位终将难保。本人认为此种主张的理由难以成立，原因如下：1.《合同法》与《民法通则》属于特别法与一般法的关系，就特别法优于一般法的适用原理而言，《合同法》应优先适用于《民法通则》，既然《合同法》本身（如前文所述）并未将有无过错作为认定违约责任的一般性标准，则不应适用过错责任原则；2. 关于意思自治的问题可以通过合同双方的约定来解决，而不必采用过错责任原则。
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