定金 定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。
关系经理制 银行合规管理是指一个独立的机制，负责识别、评估、提供咨询、监控和报告银行的合规风险。合规风险包括因未遵循各项相关法律、条例、行为准则和良好的执业标准（合称“法律、准则和标准”）导致受到法律和监管条例制裁、财务或声誉损失的风险。 简介 银行合规管理是指一个独立的机制，负责识别、评估、提供咨询、监控和报告银行的合规风险。合规风险包括因未遵循各项相关法律、条例、行为准则和良好的执业标准（合称“法律、准则和标准”）导致受到法律和监管条例制裁、财务或声誉损失的风险。相关的法律、准则和标准主要是指与银行的商业运作有关的规定，包括防止洗钱和恐怖分子资金融通、商业操守（如避免或减少利益冲突）、保障（顾客）隐私和数据安全、消费者信用（若银行从事消费者信贷业务）等，也可涉及到银行商业活动之外的其他领域，如员工聘用和依法纳税等，具体视监管机构或银行自身所采信的范围而定。上述规定有多种渊源，包括各种基本法律、监管机构制定的条例和标准、市场惯例、行业协会倡导的执业规则、银行员工应遵守内部行为规范等，而不仅仅限于具有法律约束力的规定，而是包含更广泛的涉及诚信和公平交易的规范。 根据《银行机构的内部控制制度框架》规定，合规性目标是银行内部控制过程的三大主要目标之一。鉴于银行经营活动的特殊性，为保护银行的经营特权和声誉，必须要确保所有的银行业务遵循相关的法律与管理条例、合乎监管当局的要求并遵守银行机构的相关政策和程序。合规对于银行持续稳健经营具有极端重要性，银行监管机构也日益重视银行的合规管理。合规管理实质上是按照银行的合规目标来定义的银行管理活动。它首先是银行组织的管理，是对组织合规风险进行管理的过程，应当体现在银行管理的全过程中，涵盖商业银行业务的各个方面。 银行合规管理是指管理者对组织各要素合规方面的集体协作行为进行有意识的组织协调的活动，确保组织各个机构和人员的各项业务行为符合外部法律法规及其他强制性规范以及内部各项规章制度，以有效满足组织合规性目标的过程。银行合规管理的目标是实现银行的合规性目标，其基本作用是确保银行遵循各项相关法规、政策和标准，控制合规风险，以保护银行的声誉，从而保证银行实现最大的利益。从管理的基本职能——计划、组织、控制方面进行分析归纳，合规管理主要内容应当包括结合银行实际识别、评估合规风险并制定合规管理规划和相关政策程序，组织、指导各相关部门实施合规管理事宜和有关的政策、程序，督促、监控、核准银行的合规工作，定期对银行的合规工作进行考核评价，发现并纠正其中的偏差和不足。在实际工作中，合规管理主要解决三个问题：一是确保商业银行的规章制度合乎法律法规；二是确保商业银行内部规章制度之间不相冲突；三是确保规章制度在全行得到严格执行。因此，合规管理与合规的定义是相互联系而又存在明显区别。 原则 银行合规管理应当遵循独立性、系统性、全员参与、强制性、管理地位与职责明确的科学管理原则。 独立性原则是指合规管理应当独立于银行的业务经营活动，以真正起到牵制制约的作用，是合规管理的关键性原则。 系统性原则，是指合规管理应当运用系统观点进行系统的设计和组织，构建合理的运行体制，协调运作，实现合规管理的最大效能。 全员参与原则是指合规工作应当做到由全体员工在各自的业务活动中全面遵循合规性要求，合规管理应当立足于形成银行整体的合规文化以从职业道德上约束所有员工。 强制性原则是指鉴于规章制度的强制执行的性质，合规管理相对于其他管理而言，具有强制性，任何人必须服从合规性要求，而不能讨价还价。 管理地位与职责明确的原则，随着合规管理重要性的日益提升，根据组织设计原则，应当由专门部门牵头实施，并各相关人员的角色和职责通过书面文件予以清晰界定，系统组织，提高合规管理效果，确保目标实现。
农村信用合作社 农村信用合作社(Rural credit cooperatives，农村信用社、农信社) ，是指经中国人民银行批准设立、由社员入股组成、实行民主管理、主要为社员提供金融服务的农村合作金融机构。 机构性质 农村信用社是独立的企业法人，以其全部资产对农村信用社的债务承担责任，依法享有民事权利。其财产、合法权益和依法开展的业务活动受国家法律保护。 农村信用合作社是银行类金融机构，所谓银行类金融机构又叫做存款机构和存款货币银行，其共同特征是以吸收存款为主要负债，以发放贷款为主要资产，以办理转帐结算为主要中间业务，直接参与存款货币的创造过程。 农村信用合作社又是信用合作机构，所谓信用合作机构是由个人集资联合组成的以互助为主要宗旨的合作金融机构，简称“信用社”，以互助、自助为目的，在社员中开展存款、放款业务。信用社的建立与自然经济、小商品经济发展直接相关。由于农业生产者和小商品生产者对资金需要存在季节性、零散、小数额、小规模的特点，使得小生产者和农民很难得到银行贷款的支持，但客观上生产和流通的发展又必须解决资本不足的困难，于是就出现了这种以缴纳股金和存款方式建立的互助、自助的信用组织。 机构特点 农村信用合作社作为银行类金融机构有其自身的特点，主要表现在： 1、农民和农村的其他个人集资联合组成，以互助为主要宗旨的合作金融组织，其业务经营是在民主选举基础上由社员指定人员管理经营，并对社员负责。其最高权利机构是社员代表大会，负责具体事务的管理和业务经营的执行机构是理事会。 2、主要资金来源是合作社成员缴纳的股金、留存的公积金和吸收的存款；贷款主要用于解决其成员的资金需求。起初主要发放短期生产生活贷款和消费贷款，后随着经济发展，渐渐扩宽放款渠道，现在和商业银行贷款没有区别。 3、由于业务对象是合作社成员，因此业务手续简便灵活。农村信用合作社的主要任务是：依照国家法律和金融政策的规定，组织和调节农村基金，支持农业生产和农村综合发展，支持各种形式的合作经济和社员家庭经济，限制和打击高利贷。
房地产融资租赁 房地产融资租赁的作用及优势分析房地产融资租赁是一种以融资为直接目的的信用方式，是一种集信贷、贸易和租赁为一体的适应性较强的融资方式，其优势主要表现在以下方面：（１）拓宽了房地产融资渠道。房地产融资租赁公司作为一个经营载体，可以通过吸收股东投资，或在货币市场、资本市场采取借贷、拆借、发债上市等融资手段，吸收社会投资，改变房地产主要靠银行贷款的单一融资方式。在外资银行大力进入中国金融市场以前，房地产融资租赁也为外资进入中国房地产市场提供了平台。（２）降低房屋消费门槛。房屋使用者不是按照通常先获得所有权再行使使用权的方式，而是通过支付租金直接获得使用权的方式进行房屋消费。传统的抵押贷款需要支付相当高的首付款后才能获得房地产使用权，相比而言，房地产融资租赁真正实现了“零首付”，大大降低了房屋消费的门槛。（３）租约灵活。传统银行贷款一般是固定利率、固定支付，而租赁公司可以根据每个承租人的收入情况，为承租人定做灵活的还租安排，例如延期支付、递增和递减支付等。另外，出租人和承租人双方还可以协商租金价格。（４）促进房地产销售。房地产融资租赁业务对承租人来说是一种金融服务，对房地产销售方来说，租赁公司是一种营销载体，融资租赁是一种营销方式。房屋消费的门槛降低，扩大了客户的购买力，促进了房地产的销售。资金规模大的房地产公司还可以通过自己所属或控股的租赁公司采用房地产融资租赁方式促销自己的产品。（５）风险小。对出租人来说，由于在合同期满之前，出租人始终是房地产产权人，故基本上不存在风险。出租人通过收取租金获得收益，在存款利率不断下降的情况下，出租人更愿意以这种无风险的方式获得比利息更高的回报。租赁公司还可以通过资产证券化以及财产信托等方式将租金收取权转让给投资者，分散经营风险。 房地产融资租赁的前景 在租赁业比较发达的美国、英国等西方国家，融资租赁业年平均增长达３０％，成为仅次于银行信贷的第二大融资方式。随着我国社会主义市场经济的建立和完善，融资租赁在我国也将成为贷款、证券之后的第三个重要资本市场筹资方式。当前我国居民储蓄存款多，民间资本充裕，但投资渠道不多，且风险大，这为房地产融资租赁方式提供了空间。
房屋租赁 houses tenancy 由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为。房屋租赁是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。
全额罚息 在还款最后期限超过之后，无论当月信用卡是否产生了部分还款，发卡行都会对持卡人按照总消费金额计息。业内人士告诉说，罚息就是不能按期偿还贷款本息的，按中国人民银行有关规定计收罚息。所谓免息期，是指从银行记账日起至到期还款日中间的期限。如持卡人每月的账单日为25日，持卡人在3月26日刷卡消费，该笔记录结算在4月25日的账单上，5月15日是到期还款日，如果持卡人全额还款，则能享受最长50天的免息期。不过，免息期仅仅针对在到期日全额还款的持卡人，如果在到期还款日未能全额还清欠款，则不能享受免息期。目前，国际通行的信用卡计息方式有两种：一种是全额计息，另一种是按未清偿部分计息。目前国内多数银行都是按照全额计息。此次工商银行就是将全额计息方式改为了未清偿计息。 按照全额计息的方式，持卡人在到期还款日未能还清全款，就算只差1分钱，都会按照当期账单全额以万分之五的日利计，并按月计算复利。而按照未清偿部分计息，只需支付这1分钱未还清部分的利息即可，比全额计息省下不少。 持卡人如果未能在到期还款日（含）前偿还最低还款额，应支付所用款项从记账日起至还款日止的透支利息外，还按照最低还款额未还部分的一定比例支付滞纳金。比例由人民银行规定，为最低还款额未还部分的5%。 比如持卡人当期最低还款额为1200元，而持卡人当期只还了1100元，那么需要支付（1200-1100）×5%=5元滞纳金。 信用卡全额计息 如持卡人在2月13日按照最低还款额还了1000元，那么按照全额计息方式，在2月25日的对账单中循环利息为：10000元×0.05%×34天（1月10日至2月13日）+9000元×0.05%×12天（2月13日至2月25日）=170元+54元=224元。 如果持卡人还了9999元，少还了1元，按照全额计息方式，循环利息将是170.006元。 比如，持卡人每月账单日为25日，到期还款日为下月13日，在1月10日购买了10000元的产品，那么在1月25日的对账单中“本期应还金额”为10000元，“最低还款额”为1000元。若该持卡人在2月13日全额还款10000元，则在2月25日的对账单中循环利息为0。 信用卡未清偿部分计息更划算 如持卡人在2月13日按照最低还款额还了1000元，持卡人在2月13日归还的1000元可以享受免息，因此2月25日的对账单中的循环利息则是9000元×0.05%×46天=207元，可以节省17元利息。 如果持卡人还了9999元，少还了1元，按照未清偿部分计息，循环利息将是0.23元，大大降低了。
旅游房地产业 旅游房地产的形成与定义1.1旅游房地产的起源与发展 房地产业是以房地产为经营对象，对房地产进行开发建设、经营、维修、管理的经营活动或行业的总称，是一个独立的自成体系的产业部门：而旅游业是包含“行、游、住、食、购、娱”六大要素在内的综合性产业。但是归根到底，两个产业都是依托于土地，通过对景观文化资源的开发利用以满足人类需要的第三产业。随着土地利用的功能复合化以及人类需求的多样化，旅游产业与房地产业出现了在同一环境要素上功能重叠的现象，并且在产业形态上出现了旅游房地产业这一交叉分支。 旅游房地产的发源地始于法国地中海沿岸。上世纪初，地中海沿岸开发了大量海滨别墅，旅游景观房地产成为是旅游房地产的初期形式。20世纪60年代法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户，旅游和房地产紧密结合，标志着旅游房地产业的诞生。此后，大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游业、休闲度假业，旅游与房地产的结合模式也随着旅游房地产业的发展得到不断的丰富和创新。
汤臣一品 2006年8月3日，汤臣一品以单价13万/平方米的成交后，一夜间创造了中国豪宅的最高天价。以1.3亿元成交的汤臣一品A栋3801套房呈现黄色的“已签”状态，除了这套房之外，1501、1601、1701三套房子均显示出已经被预订的粉红色。 相对于豪宅市场，在一星期内被接连预定四套，怎么说都是一个不错的业绩。究竟汤臣一品有何魅力，让人心甘情愿的一掷千金呢？ 走近汤臣一品看似普通的建筑外墙，采用的却是日本三菱的高科技纳米技术，并单独为汤臣一品设计外墙颜色，注册为“汤臣Color”这一汤臣集团特有的颜色。而屋顶的设计前前后后竟然修改了36次，从这些外立面细节来看，汤臣一品的品位已让人对其室内装饰的豪华程度好奇不已。 当我满怀期望地踏进汤臣一品景观中庭，展现在眼前的中庭却并没有意想中的华丽与壮观。局促的中庭景观显然是汤臣一品的致命伤，再怎么说对于一个豪宅来说，没有一个私密性的园林不能不说是一个遗憾。也许是为了弥补景观中庭的不足，汤臣一品在最好的位置设置会所。从会所的露台向外滩方向展望，浦西外滩的美景一览无遗。 在销售人员的带领下，紧接着参观了大堂、电梯厅、走廊。虽说装饰也是金碧辉煌，甚至是加装了高科技含量的指纹系统。但与其他豪宅相比，并没有可圈可点的过人之处。 在到达样板房时，笔者的眼睛停留在那工艺考究的进户单元门上，后经销售人员介绍，这个大门来历可不简单，它是由德国纯手工雕花的铜门，价值20万人民币。单单一个大门就大有来头，让笔者对门后的世界意想联翩。 在进入样板房后，既进入了整个套间的大厅，采用的是富丽堂皇的欧式风格。但与这些相比更吸引眼球的是落地窗外那一道美丽的天际线。一瞬间让你感觉仿佛拥有了整个外滩及黄浦江，相信购买汤臣一品的客户并不是要单单买一套豪宅，买的应该是一张可以看到上海过去与未来的电影票。 厨房间通过功能分区，分为储备区、存储区、清洗区、准备区、烹饪/烘烤区。厨柜选用的是德国著名厨具品牌Poggen Pohl，而厨房家电选用的是世界最高档次的嵌入式厨房电器品牌Gaggenau。浴室的设备同样来自名门，采用挪威Nexans地坪加热系统、意大利TEUCO超音波按摩浴缸和德国Hansgrohe、Pharo淋浴组。 舒适的卧室、富丽堂皇的客厅，也会你在其它豪宅也能拥有，而站在汤臣一品的阳台上傲视上海的那种优越感，只能在汤臣一品里才能感受。据销售人员介绍，为了充分发挥江景的优势，每间卧室都设置了阳台。睡在床上向外看去，窗外的景色就像一幅生动的油画，让人流连忘返。 对于整个样板房的户型设计，笔者不想多加评论，毕竟笔者不是亿万富翁，不了解这些人的生活习惯与需求。汤臣一品的价格对于我们这些老百姓来说也许无法理解，但有老话叫做“存在即是合理”，既然有人愿意购买，表明确实有人认同它的价值感。就在笔者截稿时，汤臣一品已经正式成交，彻底打消了质疑者的疑问，完成了它的“处女秀”。最后但愿站在上海这个巨人肩膀上的汤臣一品能继续展现它的风采。
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