什么是目录商店 目录商店（Catalogue House）即随着商业黄金地段价格不断增长，在有限的店面展示样品，或者展示目录，消费者通过确认，完成购买手续后，到城郊的物流配送中心提取货物，或者由物流配送中心直接送货上门。 目录商店的商品类型 其主力商品：品类繁多，加成高，周转快，有品牌的商品，如珠宝、电动工具、箱包、照相器材等； 目录商店的服务 其主要服务特征有：设产品陈列室，利用商品目录销售，可打电话订货，价格较低，目录商店位于商业中心或副商业中心。 目录商店的实例[1] 上海市商业经济研究中心副主任齐晓斋对记者说，他在英国考察时，曾经接触过另一种无店铺零售样式--目录商店。以英国规模较大的Argos连锁目录商店为例，一家面积约700平方米的店内，不陈列商品，而是摆放一本本类似电话黄页的商品目录。目录上，分门别类地标出各类商品的规格、型号、款式、价格，并且附有彩色照片。此外，还有电脑可供顾客查询。顾客在目录中看到满意的商品后，只需要在单子上填写相应的号码、数量，交给营业员即可。店堂里侧就是仓库，面积大约为2000平方米。营业员能够在很短的时间内，从货架上找到顾客所需要的商品。目录店也是连锁经营的，顾客在一座城市购买的商品，可在另一座城市的同品牌目录店内退调，商店不会收取任何手续费。据分析，目录店店堂和仓库的面积共为2700平方米。但商品容量却相当于一家上万平方米的百货商场。而且，目录店所雇佣的营业员人数比百货商店大大减少，装修、照明等成本开支也大大降低。而对消费者来说，目录商店的商品目录分类一目了然，又可以采用多种方式查询，寻找商品的时间大大缩短，省力省时。 参考文献 ↑ 未来中国零售业热点
什么是有店辅零售 有店铺零售（Store-based Retailing）是指有固定的进行商品陈列和销售所需要的场所和空间，并且消费者的购买行为主要在这一场所内完成的零售业态。 有店辅零售的种类 有店铺零售业态按照不同的特点可分为 12 种业态：食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家具建材商店、购物中心（社区购物中心、市区购物中心、城郊购物中心）、工厂直销中心。 零售业态分类和基本特点 表：有店铺零售业态分类和基本特点 业态 基本特点 选址商圈与目标顾客 规模 商品（经营）结构 商品售卖方式 服务功能 管理信息系统 1食杂店位于居民区内或传统商业区内 辐射半径0.3公里，目标顾客以相对固定的居民为主 营业面积一般在100平方米以内 以香烟、饮料、酒、休闲食品为主 柜台式和自选式相结合 营业时间12小时以上 初级或不设立 2便利店商业中心区、交通要道以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼、加油站等公共活动区 商圈范围小，顾客步行5分钟内到达，目标顾客主要为单身者、年轻人。顾客多为有目的的购买。 营业面积100平方米左右，利用率高 即时食品、日用小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点，商品品种在3000种左右，售价高于市场平均水平 以开架自选为主，结算在收银处统一进行 营业时间16小时以上，提供即时性食品的辅助设施，开设多项服务项目 程度较高 3折扣店居民区、交通要道等租金相对便宜的地区 辐射半径2公里左右，目标顾客主要为商圈内的居民 营业面积300－500平方米商品平均价格低于市场平均水平，自有品牌占有较大的比例 开架自选，统一结算 用工精简，为顾客提供有限的服务 一般 4超市市、区商业中心、居住区 辐射半径2公里左右，目标顾客以居民为主 营业面积在6000平方米以下 经营包装食品、生鲜食品和日用品。食品超市与综合超市商品结构不同。 自选销售，出入口分设，在收银台统一结算 营业时间12小时以上 程度较高 5大型超市市、区商业中心、城郊结合部、交通要道及大型居住区 辐射半径2公里以上，目标顾客以居民、流动顾客为主 实际营业面积6000平方米以上 大众化衣、食、日用品齐全，一次性购齐，注重自有品牌开发 自选销售，出入口分设，在收银台统一结算 设不低于营业面积40%的停车场 程度较高 6仓储式会员店城乡结合部的交通要道 辐射半径5公里以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主 营业面积6000平方米以上 以大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，商品在4000种左右，实行低价、批量销售 自选销售，出入口分设，在收银台统一结算 设相当于营业面积的停车场 程度较高并对顾客实行会员制管理 7百货店市、区级商业中心、历史形成的商业集聚地 目标顾客以追求时尚和品味的流动顾客为主 营业面积6000－20000平方米 综合性，门类齐全，以服饰、鞋类、箱包、化妆品、家庭用品、家用电器为主采取柜台销售和开架面售相结合方式 注重服务，设餐饮、娱乐等服务项目和设施 程度较高 8专业店市、区级商业中心以及百货店、购物中心内 目标顾客以有目的选购某类商品的流动顾客为主 根据商品特点而定 以销售某类商品为主，体现专业性、深度性、品种丰富，选择余地大 采取柜台销售或开架面售方式 从业人员具有丰富的专业知识 程度较高 9专卖店市、区级商业中心、专业街以及百货店、购物中心内 目标顾客以中高档消费者和追求时尚的年轻人为主 根据商品特点而定 以销售某一品牌系列商品为主，销售量少、质优、高毛利 采取柜台销售或开架面售方式，商店陈列、照明、包装、广告讲究注重品牌声誉，从业人员具备丰富的专业知识，提供专业性服务 一般 10家居建材商店城乡结合部、交通要道或消费者自有房产比较高的地区 目标顾客以拥有自有房产的顾客为主 营业面积6000平方米以上 商品以改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主 采取开架自选方式 提供一站式购足和一条龙服务，停车位300个以上 较高 11购物中心 社区购物中心 市、区级商业中心 商圈半径为5－10公里 建筑面积为5万平方米以内 20-40个租赁店，包括大型综合超市、专业店、专卖店、饮食服务及其他店各个租赁店独立开展经营活动 停车位300-500个 各个租赁店使用各自的信息系统 市区购物中心市级商业中心 商圈半径为10-20公里建筑面积10万平方米以内 40-100个租赁店，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等 各个租赁店独立开展经营活动 停车位500个以上 各个租赁店使用各自的信息系统 城郊购物中心城乡结合部的交通要道 商圈半径为30-50公里， 建筑面积10万平方米以上 200个租赁店以上，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店及娱乐服务设施等 各个租赁店独立开展经营活动 停车位1000个以上 各个租赁店使用各自的信息系统 12工厂直销中心一般远离市区 目标顾客多为重视品牌的有目的的购买 单个建筑面积100-200平方米 为品牌商品生产商直接设立，商品均为本企业的品牌 采用自选式售货方式 多家店共有500个以上停车位 各个租赁店使用各自的信息系统 相关条目 无店铺销售
什么是一价店 一价店(One Price Store)是实行同一零售价格的商店，即无论什么商品每件都是1个价格(如10元或100元，称为十元店或百元店），大多以经营日用小商品为主，采用低廉价格销售单位商品。它是美国人Wool Worth在19世纪末开创的一种零售业态。 一价店的利润很薄。但商品销得多。有的店甚至吸引了四周地摊小贩等前来批发。一些地摊小贩不愿意跑老远去进一两百元钱的货，他们觉得在四周一价店进货更划算。 一价店的特征 （1）经营的商品从一般日用品中精心选择，并有较快的周转率； （2）销售采取自我服务的方式，很少有附加的服务（如销售信贷、送货上门），较少广告宣传； （3）限制费用开支，降低利润率，实行最有竞争性的销售价格。 一价店的技巧 1、开家一价店启动资金约1万元，主要是门面租金和首次进货费用。商品可以直接在汉正街进货，也可从一些专门的一价店商品批发商那里进货。进货时，可让批发商将商品按九角店、二元店、五元店等不同价位分类。因为买得多，所以进价十分便宜。 2、一价店门面不需要装修，只需一些简单的货架即可，进的货直接上架销售。有的店还专门划分出不同的价位区，比如二元店搭配少量3元、5元商品满足顾客的不同需求。 3、这个行业中，常用的一个经营策略是短期流动销售。许多店在一个地方做了几个月或半年后，就会搬迁，这会给顾客带来消费新鲜感。还有些店主开始着手在郊区和乡下做一价店生意。他们一般只租门面1至2个月，店面装修非常简单。假如生意好，马上续租；假如生意不好来，则马上换个地方再开。因为几乎不装修，也不会有太大损失。 一价店的发展 根据零售前沿（retail forward）的调查，一元店（包括一价店），是这十年来零售业最热的部分之一。它们主要出售非知名品牌的商品、自有品牌商品、甩卖和积压商品、转售商品等，这些商品共同的特点是单位价值不高。这些企业也根据自身连锁体系大小出售进口商品，比例从30－60%不等。 在亚特兰大，到底有多少一元店还是末知数。美元树公司的发言人说，该公司在达拉斯和底特律共有250家店，在亚特兰大数量略少。 一元店的四家上市公司：家庭美元店（Family Dollar Stores Inc.）、美元均一店（Dollar General Corp.）、99分店（99 Cents only Stores）、美元树（Dollar Tree），它们天天都在新开店铺。零售前沿的研究显示，仅前二者平均天天就会新开超过一个店。 零售前沿估计，在美国很多地方，都有一元店的生存空间，估计这些市场还可支撑15000家店。 一元店的增长几乎超过了杂货店的增长速度。 零售前沿的数据显示，超市的数量从1996年的29300家增长到2001年的30717家，增长率为5%。而10家低价值商品零售商（包括上面四家上市公司），店铺数量从1996年的8540家增长到2001年的14638家，增长了71%。 美元树公司的伯曼说，当我们进入新的市场时，我们发展那里有巨大的需求。乔治亚州就是一个例子，在桃子地区（Peach State），已有超过100家店了，一些公司认为那里已经没有开店空间了，但是我们2002年在那里开了12家，今年又开了一家。 伯曼说，毫无疑问，一美元店是美国零售增长了主要原因之一，公司规模越来越大，成为它的竞争优势。你越大，就越轻易与供给商建立稳定直接的关系，减少了中间商。我们也可以自由地选择好的供给商和产品。 由于消费者一美元店购物更加频繁，它扩张也就更快。零售前沿发现，在1997年，每月只有26%的家庭主妇到低价值商品店，到2002年，已有36%家庭主妇在那里购物。 纽约马兰诺治理研究院（Milano Graduate School of Management）的迈克教授说，一个主要的原因是沃尔玛的效应，沃尔玛从根本上改变了美国的零售业。沃尔玛效应的一部分是带来顾客期望值的变化，人们对商品价格的意识发生了变化。消费者不断寻找更低价格的商品，这给其它零售商带来了巨大的压力。 一美元店在2001年增长了10.9%，2002年增长了6.8%，零售前沿预计在今后几年还将有很大的增长。
任务营销概述 任务营销对企业的发展与崛起可以起到强大的辅助推动作用。当代企业的竞争发展和科技进步，使企业的产品瑕疵有了大幅减少，但相比较而言，许多企业在改善同顾客、员工、自然和社会环境等关系的努力似尚有不足，他们将利润置于员工、顾客和自然环境之上，对顾客的抱怨或问题反应缓慢，忽视对员工的关爱，对环境保护的诉求也置若罔闻，等等。这一切使社会对某些企业产生不信任，使企业在社会上形成缺乏诚信的形象，影响企业在消费市场上的顺利发展。任务营销就是企业在营销实践中，通过确定并完成特定的任务如社区资助、员工关爱、环保和慈善活动等，以在顾客、员工与其他相关利益人之间竖立诚信的形象，在当代激烈的竞争环境中，为辅助促进企业的良性发展营造有利的社会氛围和条件。 任务营销的好处 l、任务营销可以建立诚信。建立诚信往往决定人们对一家公司在心理上的认同、喜爱及偏好，从而影响其产品销售业绩，以及在顾客心目中的地位 。 2、成功的任务营销往往可以产生理想的口碑，不仅有助于顾客间相互推荐企业的产品，而且可以大量节省广告和传统促销活动的花费，增加企业经营的效益；而在这些营销活动中的花费也可发挥更大的效用。 3、成功实行任务营销的企业内部具有很强的沟通力量，使全体员工拥有共同的奋斗方向，即整体目标和任务，公司可以有序地进行各项经营活动，员工流动率也因此可以降低，并有助于企业吸引更有才干的员工加盟；由于企业拥有一个众所周知且受人尊敬的企业使命或任务，它就可以由内及外地传送有关为人所相信的产品品牌信息。 4、任务营销将可以公司形象与社会责任整合起来 ，在提高品牌的知名度的同时 ，可以增进一些社会团体的理解，对所有的相关利益人与顾客发挥正面积极的影响，从而减轻其对企业不利的压力，因此，从某种意义上讲 ，对社会负责任是一项有意义的投资 。 5、企业任务可以加强企业文化的效用，令企业的行为模式、公司风格和核心价值观的企业经营过程中充分发挥引导作用，使员工具备按企业核心价值观和企业文化进行自我引导的能力，从而达到提高经营效率、降低交易费用的效果。另外，任务营销可以加强企业的文化资产内涵。 任务营销的实施 (一)要有号召力的、有目光的、且肯花时间与精力的高层领导人，来完成实现计划 ，并聘请有能力的工作人员，设计及治理执行任务营销 。 (二)要求公司全体成员了解参与企业任务营销活动，任务营销不是孤立的，而必须与公司内部的其他活动合力才能产生希望的结果 。 (三)使企业任务制度化，成为高层治理的责任和员工的日常作业的一部分，并将企业任务的精髓渗入到所有部门的计划之中，以便让企业全体员工及各级组织能持久地认其对待任务营销活动，并有效地执行企业任务。 (四)使企业任务营销组织化 ，组织成立公司各级相关主要领导委 员会，以及时发现问题，交流经验，保证任务营销在高透明度的条件下得到高质量的实施。 (五)让企业任务的精义具体体现在企业工作各环节的计划之中。 任务营销的要求 （1）建立诚信。一项由《财富》杂志与扬克洛维奇公司共同进行的调查研究发现，决定人们是否喜欢一家公司的要害如下：一是公司的可信度，二是公司以人性、关怀的方式经营企业的程度。这两大标准也影响到顾客向他人推荐此公司产品的努力程度。 （2）接触顾客的花费比大众传播媒体广告和传统促销活动要经济。 （3）建立讯息来源的可信性。一家公司若拥有一个广为人知且受人尊敬的企业使命或任务，它所传达出的品牌讯息就较为人所相信。 （4）帮助整合员工，培养员工的向心力，以加强公司内部的沟通和意见的交流。 （5）给顾客和其他关系利益人提供附加价值，以争取他们对公司和品牌的支持。因为真正拥有企业任务的公司少之又少，而绝大部分确立了任务的公司又不懂得推销和利用其企业任务。 （6）创造确定的品牌讯息。一个深受关系利益人信赖的企业任务，有助于发展正面而确定的讯息。 （7）对不利于公司的社会行为加以还击社会投资论坛（SocialInvest-mentForum）的一项研究指出，投资人的激进程度不断升高，对4.5万亿美元的总企业资产来说，已经造成了威胁。宗教、劳工团体和员工退休基金会也愈来愈懂得发挥他们对企业的影响力，有时甚至会出现意想不到的联盟行动，如妇女团体与天主教会联手向进行生化试验的公司施压。随着这些团体愈来愈善于直接或间接利用投资人向企业施压，企业总裁将会明白，对社会负起一份责任不再是一种负担，而是一项值得的投资。 （8）让花出去的钱发挥更大的效用。 （9）将品牌、公司形象与社会责任结合在一起，以提高品牌的知名度。 （10）可以对所有的关系利益人与顾客发挥正面积极的影响力。 （11）吸引更有才干的员工加入公司。 （12）降低员工流动率。 （13）帮助员工把焦点放在发展有利关系的基本目标上。随着公司简化治理层级，将决定权交给基层，危机也就跟着来了。在企业任务不明确的情况下，授权给各级主管，只会制造负面的紧张关系，造成勾心斗角和分裂的情形。在公司组织里，授权必须与整体目标和任务共进退，公司才不会出现无序现象。 （14）在人们做决定的过程中发挥情绪杠杆的作用，人们的喜怒哀乐会影响企业的决定，已经不是新闻。用长达20年的时间研究经济理论并赢得1995年诺贝尔奖的罗伯特·卢卡斯（RobertLucas）很清楚地指出，人为因素在猜测行为的经济模式中所占的比例应该加重。 任务营销的评估 (一)企业任务活动是否在相关利益人中产生了较大的影响。 (二)由企业主管领导及主要相关利益人组成评估小组，将企业的任务活动与其他企业的类似活动相比较，并评估企业任务活动的社会效应 。 (三)对有关企业任务营销活动的新闻及时评估，评估时应注重新闻的版面及读者覆盖面等，同时要特圳重视活动对企业产生的正面效应 。
什么是实体分销 实体分销是指对原料和最终产品从原点向使用点转移，以满足顾客需要，并从中获利。 实体分销的主要目标 实体分销的主要目标是：以最低的成本，将适当的产品在适当的时间，运到适当的地点。而订单处理、仓储存货、运输正是任何一个实体分销中介商在参与营销渠道运作时必须作出的决策。随着社会分工的越来越细，实体分销已经成为任何一个营销渠道中连接生产企业与渠道中介商以及连接渠道中介商与消费者不可缺少的一个重要环节。 实体分销与物流的关系 实体分销涉及大量的物流技术问题：现代化的运输、仓储、包装、装卸技术等，与实体分销的效率紧密地联结在一起。要提高实体分销效率，降低成本，除了要有先进的管理方法外，还必须要有先进的物流手段。日本在上世纪60～80年代完成了这个转变，在国内建起了标准化的现代物流系统。我国近20年在通信、运输等方面也取得了长足的进步。 实体分销过程本身就是一个大系统，其中的各功能子系统相互依存、相互作用。如运输速度影响到库存规模，即运速快，较少的库存量也能满足周转的需要；反之，运速慢，库存量大，费用也高。再如，装卸搬运的机械化水平影响包装，若使用几乎可以免装卸的集装系统，则商品包装可相对简化。同时，一企业实体分销的效率离不开整个国民经济发展水平的制约，交通运输、码头、航空港，以及整个物流系统的标准化、社会化。 实体分销中存在大量需要权衡选择的问题，即当某个目标能较好地达到时，另一目标却不能达到，或某项费用较少时，另一项费用却增加。如缩短送货周期，提供紧急订货等，虽可提高服务水准，吸引顾客增加订货，但频繁发货也带来运送成本的增加。又如，企业选择运量大、运费低的铁路运输方式，虽然节省了运费，但铁路运输存在货物在途时间长、不能实现门对门的直达运输、对货物包装要求较高、发生磕碰损失的风险大等缺点，所产生的费用总和也许并不比其它运输方式低。因此，决策时必须综合考虑各种因素，选择最优方案。
什么是销品茂 MALL全称Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品茂”，又称“超大规模购物中心”和“SM”。即：购物中心 Shopping Mall指在一个毗邻的建筑群中或一个大型建筑物中，由一个治理机构组织、协调和规划，把一系列的零售商店、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务的一站式消费中心。国内通常所说的购物中心实为百货店的另一种称呼。MALL不仅规模巨大，集合了百货店、超市、大卖场、专卖店、大型专业店等各种零售业态，而且有各式快餐店、小吃店和特色餐馆，电影院、儿童乐园、健身中心等各种休闲娱乐设施。另外，MALL还提供了百货店、大卖场无法提供的如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受。 MALL发端于20世纪50年代的美国，现已成为欧美国家的主流零售业态，销售额已占据其社会消费品总额的一半左右。最近我国商界也兴起一股“造MALL运动”的热潮，北京、上海、广州、深圳、武汉、大连、成都、青岛、西安等地纷纷上马了一批MALL项目，继连锁超市、大卖场之后，MALL正在掀起我国商业新一轮的业态革命。 国际购物中心协会的解释为：购物中心是指一群建筑，是组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多种店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场。根据购物中心的建筑、设施和形态的不同，国际购物中心协会又将购物中心细分为"摩尔"(Mall，停车场与店铺间有一定的距离，通常在整体建筑的地下或外围，而店铺间有专门的步行街连接，如区域型、超区域型购物中心)和带状中心(店铺前各有停车场，店铺间通常没有专门的步道连接，如邻里型、社区型等)。由此可见，从严格意义上讲，购物中心不是一种商业业态，而是一种有计划地实施的全新的商业聚集形式，有着较高的组织化程度，是业态不同的商店群和功能各异的文化、娱乐、金融、服务、会展等设施以一种全新的方式有计划地聚集在一起。它通常以零售业为主体。与自发形成的商业街相比，购物中心在其开发、建设、经营治理中，均是作为一个单体来操作：一般是物业公司建楼、出租场地，专业商业治理公司实行统一招租、治理、促销，承租户分散经营。 1、美国购物中心协会的定义 由开发商规划、建设、统一治理的商业设施，有大型的主力店、多元化商品街和宽广的停车场，能满足消费者购买需求与日常活动的商业场所。 2、日本购物中心协会的定义 由一个单位有计划地开发、所有、治理运营的商业和各种服务设施的集合体，并备有停车场，按其选址、规模、结构，具有选择多样化、方便性和娱乐性等特征，并作为适应消费需要的社交场所，发挥着一部分城市功能。 3、中国商务部的定义 多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。 购物中心的内涵 购物中心的内涵如下： 1、购物中心的策划、建立、经营都在统一的组织体系下运作； 2、适应治理的需要，产权要求统一，不可分割； 3、尊重顾客的选择权，为顾客提供一次满足购物的服务； 4、拥有足够数量的相邻而又方便的停车场； 5、拥有良好的购物环境，对客户健康无损害，提供娱乐、休闲等特色综合服务。 6、统一的商业形象，以统一经营政策进行营运。 7、有创造新商圈或更新地区的贡献。 购物中心的建筑特征： 1）商业空间步行化；2）商业空间室内化；3）公共空间社会化 购物中心的分类及简介 1、美国分类方式及标准 根据美国市场的实际情况，将购物中心分为邻里型、社区型、区域型、超区域型、主题型、时装精品型、大型量贩型、工厂直销型等八种。 2、国家标准对购物中心的分类 根据我国市场的实际情况，将购物中心分为社区型、市区型、城郊型三类。 销品茂发展现状 购物中心最早出现在欧美发达国家，约有100年的历史。Shopping Mall是指城市市区购物中心，Shopping Center是指郊区的购物中心。 购物中心的本质特点是统一治理和分散经验的治理方式。治理者对购物中心实行统一的集中治理，购物中心的日常运行、保安、清洁、维修进货和促销活动等都是有组织地进行，公共空间实行统一治理，供所有的零售商与购物者共享。经营者不参与治理，定期向治理者交纳治理费用，而所有者与治理者部参与经营，租金收入和经营状况并无直接关系。 购物中心在发达国家发展日趋成熟，已经朝着生态化、娱乐个性化等方向发展。日本大阪率先发展生态型购物中心，其中Namba工程是独具特色的生态购物中心，建筑面积达到32万平方米，建筑师设计了一个带有自然地貌特点的人造峡谷式的公园式购物中心，该峡谷的植物覆盖2~8层建筑上面，露天的坡道从2层逐渐走到8层，坡道两边可以进入不同层上的商店、餐饮与娱乐场所，并有天桥连接峡谷两端，此绿色方案得到业主与当地政府的喜爱与批准。 90年代末期，深圳首家MALL购物中心—铜罗湾百货在华强北开业，它是利用工业厂房改建的物业；2002年上海正大广场由泰国正大集团附属公司上海帝泰发展有限公司投资4.5亿美元兴建，总建筑面积达24万平方米，是目前中国最大的集购物、餐饮、娱乐和休闲于一体的大型购物中心，堪称“现代商业巨型航母”。正大广场位于享有“东方曼哈顿”之称的陆家嘴金融贸易区核心地带，目前共有350家商铺签约，出租率超过80%。 购物中心在我国发展很快，但是对购物中心精髓理解不深，投资的许多购物中心缺乏精心规划，运作治理方式依旧是传统的百货治理方式，许多购物中心经营失败。 Shopping Mall的可行性研究 购物中心投资巨大，投资回收期长，风险与机遇并存，发展商作大型购物中心决策必须进行周密的市场调研，对社会购买力与城市商业环境进行认真论证，超越社会购买力要求，建设过多的商业中心势必导致项目失败，因此公正、客观的研究是策划的基础。 可行性研究包括如下内容： (1)用地选择 1)用地区位和交通人口状况,总体策划对市场调研提出较高要求，需要对城市经济实力进行准确深入地评估，对主力消费人群明确定位，而后对主力人群的不同社会阶层，进行市场调研是基础。流量调查包括如下内容：容量、特征、设施状况以及商业流量方面的其他相关调查。 2）用地经济状况，考虑租户的经济里利益需求。 3）对竞争对手具体分析，重点分析经营特色与竞争战略。 4）用地物理状况重点考虑用地外形，用地的完整性，用地的可进入性。 5）消费心理研究。 6）城市规划的人口结构研究。 (2)类型和规模确定 根据区域经济发展水平和未来发展趋势，竞争对手情况，而后明确市场定位，最后考虑辐射半径与社会购买力，合理确定类型与开发规模。对于辐射跨越区域辐射半径必须进行理性划分，考虑到不同区域的文化差异与消费偏好。 (3)承租户服务与制定承租政策 购物中心的类型与特点在很大程度上取决于承租户组成。在承租户确定后，还需要根据承租户的需求和购物中心自身的需要，确定他们在购物中心的位置，为他们提供专业化服务，以促进共同繁荣，给购物中心带来最佳经济效益。 核心承租户对于人流起着要害的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。核心承租户得位置需要事先确定，大型购物中心的核心商店适合放在线性步行街的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。 非凡承租户是指具有较高文化艺术经营的单位，给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化气氛，活跃购物中心的气氛，以点代面，特色经营是MALL的要害。例如深圳华侨城就专门邀请三百砚斋，展示中国的砚文化。 承租政策原则是放水养鱼，发展商与商户一同成长，因为购物中心经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个购物中心作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。 提供完善的信息系统硬件和软件，为消费者与承租户都得到便利。充分做好租户的服务与治理，作出MALL的品牌与特色。 (4)金融支持与财务分析 1）购物中心的位置能否获得足够的商业销售和利润，在市场上是否有竞争力。 2）购物中心是否能够租出去，有足够的承租户交纳足够的租金。 3）对资本投入、远期收益、经营成本、税收、治理费和更新装修费用的评价。 4）灵活的价格体系。 (5)购物中心人才需求分析与人才经营建议 培育高级购物中心治理人才是贯彻企业发展战略的根本保证，由于商业竞争日趋激烈，高素质商业人材普遍短缺。 鉴于购物中心失败率较高，我们需要冷静看待购物中心在我国的发展，沉下心来培养一批房地产、商业开发与物业治理的复合型人才，对于大型购物中心的治理亟需引进国外教材与专家，开展高级人才培训，培养一批优秀购物中心治理人才，支撑购物中心的快速发展，实践证实认真有效的培训是企业可持续竞争力的保证。 (6)购物中心发展战略建议 购物中心发展战略关系企业成败，购物中心必须从战略上回答，如何为客户提供满足服务，如何与商户建立长期共赢关系，不仅要在招商上取得成功，更重要在运营上能够长期吸引客户光顾，走可持续发展之路，而不是开业轰动一时，采取种种骗术套取商户保证金，然后迅速倒闭引起和商户种种纠纷。 许多企业根据自身情况，制定了企业发展战略，例如深圳铜罗湾百货公司发展战略为：以商业策划和商业输出为目标，走商业托管和连锁扩张之路，引导和倡导新概念购物中心，展示一种现代化生活消费新方式.。 分析深圳铜罗湾百货公司的发展战略不难看出，这种战略实际是走输出品牌与商业知识的道路，其成功的要害在于培育优秀商业人才，提炼购物中心治理知识与经验。 MALL特色和发掘要害性的人才是企业成功的要害，既可以降低成本，又能保证成功。 MALL的各种模式及各自特点 对笼统的购物中心的具体分类： 一、按开发商背景及购物中心经营治理的模式（包括自营的比例）分类： 1、物业型购物中心：又分Ａ、物业型购物广场SHOPPINGPLAZA/SQUARE/CENTER、Ｂ、物业型摩尔购物中心MALL。 Ａ、物业型购物广场：一般由大房地产商开发建在市中心黄金地段，实行的是租赁制。特点：面积一般在5至10万平方米左右，由于面积还不够大，故其定位还必须突出某一目标顾客群体，所以入驻的业态一般不齐备即业态业种的复合度不够（通常定位于高端市场，大租户以高级百货为主，许多业态没有引入），还称不上真正的摩尔购物中心MALL。 Ｂ、物业型摩尔购物中心MALL：又称普通摩尔购物中心MALL，普通摩尔的物业所有者一般不进行零售经营，而是将场地出租给专业零售商，委托专业治理公司进行治理，实行所有者、治理者与经营者的分离。优势互补，既可保证和提高治理水平，又可使摩尔以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于摩尔内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。这种购物场所的组织和构造形式，包含着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时间。普通摩尔购物中心MALL由大房地产商按MALL的要求设计开发建在市中心黄金地段或城郊居民聚居区，实行的是租赁制。特点：面积比购物广场大许多，一般在15至30万平方米左右；业态业种的复合度高度齐全，一般为全业态全业种经营。 但建购物中心轻易，治理购物中心难。一个大规模购物中心的正常运行，首先要求事先策划设计的成功。美国购物中心除了事先策划外，还实行专业化的治理。治理主体可能是房产所有者，也可能是房产所有者聘请的专业化商业治理顾问公司。把购物中心治理简单地视为物业治理或是商业治理都是错误的。它几乎是一门边缘学科，物业治理与商业治理的交织。购物中心治理者不仅要保证水、电、暖、空调等设备的正常运转，四周环境的整洁与安全，还应该知晓店铺经营知识，为各零售商提供信息服务和有参考价值的建议，更重要的还在于进行统一的促销活动，负责把顾客引进店中来。购物中心不是集贸市场，治理者也绝不是仅收租金的地主，他必须保证入租的客户具有完美和大体一致的形象，从而保证他们能赚取理想的利润，否则哪有租金给你呢！故很多物业型购物中心的经营治理方面由专业购物中心治理公司负责。如台湾的多家购物中心（如京华城）就是聘请新加坡的专业购物中心治理公司治理的。 物业型购物中心在东南亚的香港、新加坡等地发展的很多，其代表有：香港时代广场、海港城、太古广场、又一城，新加坡义安城NgeeAnnCity、莱佛士城RefflesCity、威士马广场（WismaAtria）、先得坊CentrePoint，菲律宾马尼拉GLORIETTAPLAZA和香格里拉广场SHANGRILAPLAZA，马来西亚吉隆坡刘蝶购物中心(LOWYatPlaza)、燕美购物中心(ImbiPlaza)、乐天购物中心(Lot10)，泰国曼谷世界贸易中心（WorldTradeCenter）、暹罗广场（SiamCenter）、RiverCity、TheEmporium，台湾的京华城、中华城、台茂购物中心、厦门SM城市广场。海外的闻名SHOPPINGPLAZA/SQUARE一般都只租不售，以便保持购物中心自身的品牌形象和治理力度。 国内的代表有：香港九龙仓投资的：上海时代广场、北京时代广场，香港和记黄浦投资的：上海梅龙镇广场、北京东方广场，香港嘉里投资的：上海嘉里不夜城、北京国贸中心。 国内的物业型购物中心除少数较成功外，很多面临着三个困境。困境之一：客流不旺。诸多大城市开业的纯物业型购物中心都面临客流不旺的灾难，走进购物中心给人以萧条冷清的感觉，顾客象看画展一样浏览各个专卖店，真正掏钱购物的人不多，稳定的回头客就更少了。困境之二：租户难求。纯物业型购物中心采用招租方式经营，就是开发商把店铺或摊位出租给零售商。因而租金是开发商的重要利润来源。要取得稳定而理想的租金，必须找到信誉好的零售商。但是，购物中心建成后经常碰到招商难题：期待的零售商他不来，而想来的又不想要。我国的专业店和专卖店本来就数量少、质量低，使购物中心没有充足的选择余地。外国专业店和专卖店倒是成熟化了，但又不一定适合中国目前的消费状况；有些虽然适应了，但在中国又不一定有营业执照。困境之三：治理乏力。购物中心里常有上百个所有权独立的零售商，应通过统一治理来树立购物中心的整体形象。但是，购物中心的治理比百货店治理难度大得多。面临的问题诸如所有零售商是否接受统一收银，是否接受统一营业时间，是否接受进行统一的促销行动等。假如协调无效，就会损害购物中心整体形象，使顾客失去光顾的爱好。 2、百货公司型购物中心： 由大型连锁百货公司发展或扩建而成。面积一般在10至15万平方米左右，由于面积还不够大，故其定位也还必须突出某一目标顾客群体，入驻的业种一般很齐备但业态的复合度还不够（通常定位于高端市场，以自己的百货公司为主，虽然百货公司自身的超市一般也很大很有特色，但一般没有引入大卖场、家具城、玩具反斗城大卖场等业态），仍称不上真正的摩尔购物中心MALL。但随着百货公司型购物中心不断扩建及兴建2馆/别馆等，不同业态也正被引入百货公司型购物中心内，迈向真正的摩尔购物中心。如亚洲最大的百货公司型购物中心--新光三越百货台南新店，面积达16万平方米，引进了几乎所有的业态，已经称得上真正的摩尔购物中心MALL了。 百货公司型购物中心比纯物业型购物中心有一定的优裕性。体现在百货公司由于信誉佳、客户关系多、营销促销治理水平高；故招租招商较轻易，且业绩一般也较佳。其代表有：台湾远东百货集团的大远百购物中心、台湾新光三越百货的台南购物中心和台北信义2馆、东京高岛屋百货、汉城乐天百货总店，内地的代表有：北京庄胜崇光SOGO百货、上海第一八佰伴商厦、武汉广场等。 3、连锁摩尔购物中心MALL： 由专业的连锁购物中心集团开发并经营，特点：自营比例较高（50％至70％左右）。连锁摩尔购物中心是指：由专业连锁购物中心集团开发并经营，自营比例较高（自营百货公司、超市、影城、美食城等），业态业种的复合度极度齐备，商品组合的宽度最宽深度最深，定位于家庭（全家/全客层），能满足全客层的一站式购物消费和一站式文化、娱乐、休闲、餐饮享受的特大型购物中心。专业连锁购物中心可解决购物中心的招租难题，可迅速实现购物中心的全面开业，且治理促销的力度和号召力比普通购物中心高许多。对我国而言，由于国内的商品的品种和各类专卖店只有国外的30％左右，购物中心的招租就更难，所以专业连锁购物中心是一种值得推广的购物中心经营模式。但专业连锁购物中心的经营治理的要求和难度比其他业态更高，且国内仍没有出现专业连锁购物中心；所以最好能引入外资的专业连锁购物中心集团。如菲律宾的SMSUPERMALL集团（自营SM百货公司、SM超市、SM影城、SM玩具反斗城大卖场、SM美食城）和ROBINSONS集团（自营ROBINSONS百货公司、ROBINSONS超市、ROBINSONS影城、ROBINSONS玩具反斗城大卖场）、泰国正大集团的THEMALL集团（自营易初莲花超市）、马来西亚金狮集团属下之百盛购物中心（自营百盛百货公司和超市）。 二、按购物中心的商场面积规模分类： 1、巨型/超级购物中心SUPERMALL/CITYMALL 面积在24万平方米以上。如曼谷西康广场SeaconSquare、马尼拉SMMEGAMALL和香格里拉广场SHANGRILAPLAZA、吉隆坡MidvallyMegamall购物中心、台北京华城、新加坡义安城和新达城广场SuntecCity、上海正大广场、香港海港城。 2、大型购物中心 面积在12至24万平方米之间。如广州天河城和中华广场、大连和平广场和新玛特。摩尔就是巨型或大型的购物中心。超大型购物中心的发展，大多不是一步到位的，而是分步进行投资，分为一期二期工程兴建，因此可以随时进行调整。 3、中型购物中心 面积在6至12万平方米之间。如上海友谊南方商城、成都摩尔百盛、广州中泰百盛、北京东方广场、北京中友百货、上海九百城市广场太平洋百货。购物广场一般也是中型购物中心。 4、小型购物中心 面积在2至6万平方米之间。如乐购上海七宝店、JUSCO吉之岛青岛东部店。生活购物中心、社区购物中心也是小型购物中心。 三、按购物中心的定位档次分类 真正的摩尔由于面积巨大，故定位于家庭（全家/全客层）的一站式购物消费和一站式休闲享受。故商品高中低档必须齐备，以保证商品品种齐全；理想的比例为：高3:中5:低2。当然由于所处商圈不同，各购物中心的高中低档比例可以有所调整。 1、以高档商品为主 如香港时代广场、上海恒隆广场、马尼拉GLORIETTAPLAZA、香格里拉广场SHANGRILAPLAZA、台北京华城。（但假如70％的以上比例经营高档商品，则这个购物中心一般最大只能作到10万㎡。开在国内的话，其集客能力将很有限，一般为购物广场，故也称不上摩尔购物中心MALL） 2、以中高档商品为主 即高中低档比例协调（在高3：中5：低2左右）。如广州天河城、马尼拉SMMEGAMALL，台北大远百、马尼拉ROBINSONSPLACE、上海正大广场。 3、以中低档商品为主 如马尼拉EVER摩尔。但低档商品不能超过60％，否则就成为大型跳蚤市场、小商品市场或批发市场，称不上摩尔购物中心MALL了。 四、按购物中心的选址地点分类： 1、都会型购物中心 东亚日本、香港、台北一带多为都会型购物中心，位于市中心黄金商圈且连通地铁站。一般楼层较高：营业楼层达到地下2至3层，地面8至12层。地下3至5层为停车场。如马尼拉SMMEGAMALL和香格里拉广场SHANGRILAPLAZA、台北京华城、新加坡义安城和新达城广场Suntec City、上海正大广场、香港时代广场。 2、地区型购物中心 位于市区非传统商圈，但交通便捷。 3、城郊型购物中心 欧美多为城郊型购物中心，位于城郊高速公路旁。一般楼层较少：营业楼层为地下1层，地面2至4层。室外停车场巨大，达到1000车位以上；甚至还有1000车位以上的大型停车场附楼。但菲律宾的SMMALL购物中心较为美式，且同时经营着都会型和城郊型2种购物中心。城郊型购物中心：如马尼拉24万㎡的SMNEDSA MALL、SMSOUTH MALL，上海的17万㎡的莘庄购物中心。 4、社区购物中心 位于大型居民社区内。社区购物中心一般面积较小。 五、依据国际购物中心协会的分类，大型购物中心共分为8类： 按商圈辐射范围分类：1邻里型购物中心、2社区型购物中心、3区域型购物中心、4超区域型购物中心（业态复合度最高，是真正的“摩尔”） 按入驻商家的主要业态和行业分类：5时装精品购物中心、6大型量贩购物中心、7主题与节庆购物中心8工厂直销购物中心。 这是1994年ICSC（国际购物中心协会）分类出的八种不同的购物中心。这八种购物中心共通的特点是：有一致而整体的建筑设施规划、完整的交通道路系统、足够的停车空间、多元性商店业种与服务、统一的经营策略及店面治理、独立个性的购物环境。就整体而言，密闭式购物区（Mall）通常是购物中心的主体，采用密封式设计，并且将店面两两相对的每条商店衔接，以中心温度调节系统的消费购物通道加以连接，形成四时四季都很舒适的购物环境。 六、按购物中心的业态复合度的程度分类： 1、业态复合程度极高，如面积又超过12万㎡，即可称真正的摩尔购物中心MALL。如泰国曼谷西康广场/施康广场（Seacon Square）、菲律宾马尼拉SMMEGAMALL等。 2、业态复合程度较低，（如只有大型百货公司，而没有大卖场；或只有大卖场，而没有大型百货公司；或没有大型影城）就称不上摩尔购物中心MALL。 七、按摩尔购物中心的外观分类： 1、美国式简洁的外立面，粗看如同特大型仓库或工厂：如菲律宾SMMEGAMALL、厦门SM城市广场、美国MALLOFAMERICA。 2、童话般的的欧洲古城堡式外立面：如台湾的台贸购物中心、菲律宾ROBINSONS 3、豪华高贵的现代派，如同特大型百货公司：如上海正大广场、台北京华城、菲律宾ROBINSONSPLACE、菲律宾SMASIA-MALL、菲律宾香格里拉MALL 4、分散的多个商业建筑组成的建筑群：如香港黄浦新天地、菲律宾TUTUBANCENTRE、菲律宾FILVESTSUPERMALL、宁波天一广场 5、购物乐园式的摩尔：如韩国汉城乐天乐园世界内的LOTTE摩尔（乐天百货集团投资） 6、交通综合枢纽--换乘式综合摩尔购物中心，具有内地特色的购物中心 7、美国式的小型购物中心：如青岛佳世客JUSCO 8、附带写字楼的摩尔：如北京百盛、北京新世界中心 东南亚地区主要shopping mall 1、泰国曼谷西康F-场(Seaton Square) 泰国曼谷的西康广场(Seacon Square)是亚洲最大的集购物与娱乐于一体的综合购物广场,也是世界排行第五大购物中心, 位于席那克林 (Srinakarin)路上,邻近拉玛六世公园, 西康广场结合了购物娱乐的功能, 集合闻名商店近400家,还有6家世界级的大型店宇。西康广场建筑面积达50 万平方米, 相当于96个足球场那么大。在西康广场内, 消费者可以到各种各样的商店里采购,其中包括: 罗宾森百货店(RObinson)、莲花超级商场 (LOtus SuPer center)、娱乐主题公园“YOYO Land”、多元化的电影院“Seacon 14”、亚洲国际图书市(International Book Forum )、泰国第一家动作模拟剧院“The Simulator”多媒体电影院及立体电影院, 以及有18个球孔的微型高尔夫球道、国际饮食苑和400家国际知名品牌商店。 2、新加坡义安城(Ngee ann City) 新加坡义安城(Ngee ann City)购物中心是东南亚最大的购物中心之一,宏伟的义安城是乌节路 (Orchard Road)1-的一大景观, 义安城以一栋四层建筑为中心主楼,左右各有两个塔楼, 一个塔楼是大型百货店— —高岛屋百货(Takashimaya), 内设百货柜台、文化用品柜台、专卖店、餐馆、健身房、游泳池和多功能厅。另一个塔楼是专卖店城, 购物层有B2—4层, 出售各色商品, 若想全转遍的话, 至少要花半天的时间。一楼有汇集着减肥香皂、时装等新加坡当地商品的礼品店, 并有新加坡最大的化妆品柜台, 二楼是高级名牌商场, 有Dior、Gueei、Hermes等名牌时装及哥本哈根皇家的最高极陶器。还有咖啡店、东方快车的一般普通商店,三楼为男士服装及体育用品、儿童用品, 四楼有餐厅及丸善书店, 还有邮局、远藤多津子美容室,地下一层是家电及杂货层, 并有迪斯尼时装, 地下二层有火箭寿司, 还有超级市场、空调等日用品。此外, 二楼有服务中心, 购物中途假如东西太多, 可以免费寄存。中心专卖店的2—4层主要经营本地的名牌, 除此之外, 一层有香奈尔、LOuis VUitton、Dunrrlru、Bu rbetrys等高级名牌店. 地下一层有当地名牌凯斯、消麦尔等, 都是面对年轻人的名牌店, 地下二层主要是餐厅及儿童用品, 3、菲律宾SM MEGAMALL 菲律宾马尼拉的33万平方米的SM MEGAMALL 是世界上前十大的购物中心, 其兼备了4万平方米的时尚的大型SM百货公司(如太平洋百货)、200 余家高级专卖店、100余家闻名快餐店、餐厅、COFFEE、2000座的FOOD JUNCT10N(美食广场)、12厅的SM大影城(每厅均为1000座的大厅, 总座位达1万2千)、1万平方米的SM大卖场、还有药店、大型书城、音像店、大型电子游戏城、KTV、T0YKINGD0M玩具反斗城、真冰溜冰场、花店、宠物店、工艺礼品店、大型五金超市、大型家具超市、家电大卖场、银行、票务中心甚至还有展览中心、小型室内迪斯尼游乐中心、 赌场等。而且经常举行定期的大减价(on sale),适合各阶层人士休闲消费。 4、马来西亚的双峰塔 位于安邦路的双峰塔, 是吉隆坡最主要的建筑物, 高达452公尺, 是马来西亚国营石油公司出资,建筑师塞萨尔·佩利设计的, 曾经是世界最高的商业大厦。双峰塔的设计独特, 是一个集购物、休闲兼娱乐综合性质的休闲购物中心, 双峰塔里的阳光广场约有270间店铺, 其中有大马最大的零售商, 如百盛公司(ParksOn)、伊斯丹(Isetan)和马克史宾斯(Marks and Speneer)等。 5、马来西亚的Mid—Valley Megamall Mid—Valley Megamall是吉隆坡最具规模的购物中心, 位于数条高速公路的交汇处,其中包括一条直接通往市中心的主要交通干道, 占地450平方口尺, 楼高5层半, 每层足有5公里长, 整个商场共有430间商铺。另外还有一间酒店、一个会议展览中心及写字楼部份。Mid—Valley Megamall的市场定位以针对大众化中层收入消费者为主, 共5层高, 包括3间主力店一一约1.4万平方米的家乐福仓储式超市、约2.2万平方米的包括地库超市的吉之岛百货公司(日本)、以及一间约1.8万平方米的Metrojaya 百货公司(马来西亚), 除此之外, 还包括一间亚洲区最大的多屏幕电影院、一间马来西亚最大的健身中心、一间最先进的保龄球馆及一间一站式购物服务的高科技计算机中心。该购物中心还设有500间商铺及食肆, 主要由本地业者经营。 东南亚地区shopping mall的成功经验表明虽然 shopping mall产生于高度发达的美国, 但在拥有足够的消费能力支持的情况下, 采用科学的运营机制,shopping mall同样可以在收入水平较低的国家成功。东南亚国家拥有与我们相近的文化, 吉隆坡和马尼拉等城市也与我国的北京、上海等城市接近的收入水平和消费能力, 作为重要的旅游城市, 大量的旅游人口都提高了这些城市的消费能力。因此, 这些国家的成功经验不仅可以增强我们发展 shopping mall的信心,还可以提供宝贵的经验借鉴。相信在适应我国国情的基础上,通过借鉴成功经验和引入先进的治理理念和机制, 我国的 shopping mall的发展之路将会越走越宽。 本条目相关链接 MALL开发商如何与异地治理顾问更有效地合作[1] SHOPPING MALL的经营理念、治理方式亟待更新[2]
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